阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1251: 匿名]

まー実際住所が山手台だからね。
違う違うといっても住所がね

[1252: 匿名]

三田ウッディもええ迷惑やな、こんな失敗分譲地と比べられてよ

[1253: 匿名]

その失敗分譲地より、悲しいかな、かなり安値の
三田牛ウッディタウン

ドナ、ドナ、ドナ〜ドナ〜
売られてゆくよ〜

[1254: 匿名さん]

三田ウッディタウンはガチでやばいよ。
戦時中の地下トンネルが放置されてて陥没が発生。

＞兵庫県三田市のニュータウンで、戦時中に作られた軍需工場のトンネルが原因
で陥没が起き、１０世帯が転居を余儀なくされたことが２４日、わかった。開発
分譲した都市基盤整備公団関西支社（大阪市）は、これらの世帯に土地建物を買
い戻すなどの補償をし、来月にはトンネルをコンクリートでふさぐ工事を完了さ
せるが、トンネルの存在を知らせずに宅地を販売しており、住民からは「そんな
ものがあることがわかっていれば買わなかった」との不満が出ている。
　トンネルがあったのは、同市けやき台５の「ウッディタウン」内の住宅街。
　戦時中、付近は山林で、米軍の空襲を避けるために軍用機のプロペラ工場を地
下に作ろうと丘陵地が掘り始められたが、完成せずに終戦を迎えた。
　同公団や関係者によると、公団は２０年前の地質調査で直径約２メートルのト
ンネル７本（計２００メートル）が交差しながら伸びていることを確認したもの
の、岩盤が厚いため安全とし、入り口を土砂でふさいで造成した。地下１４―７
メートルに空洞が残ったことは公表せず、１９９３年から分譲した。
　ところが９８年１０月、トンネル入り口の真上にあたる民家の玄関前で、直径
約５０センチの敷地の一部が約１・５メートル陥没し、門柱がすっぽりと埋まっ
てしまった。
　このため公団は、付近１２か所でボーリング調査。「空洞にたまった地下水位
の変化で入り口の土砂が空洞内に流れ出し、穴が開いた可能性が高いが、空洞そ
のものが崩落する危険性はない」と結論づけた。
　しかし、「陥没が心配で眠れない」など住民の不安はぬぐえず、公団は空洞が
真下にある１１世帯を対象に、土地家屋を購入時の価格で買い戻し、引っ越し代
などを負担することとし、昨年１０月までに１０世帯が転居したという。
　公団は現在、「不安解消」のため、空洞にモルタルセメントを注入する工事を
実施中。９月の完了後は、買い戻し住宅を中古物件として販売する予定だ。
（引用元）http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20020825-00000201-yom-soci

[1255: 匿名]

山手台は宝塚の一種低層住宅街の中では中程度です。
はっきりいってたいしたことありません。
雲雀丘、寿楽荘、南口2丁目、千種、中州、宝梅、御殿山、売布、中山寺3丁目、川面、仁川高台、仁川北3丁目等の駅から徒歩数分で閑静な一種低層のところと比べるとぜんぜん価値ありません。

駅近で閑静な山手＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞バス便ニュータウン

[1256: 匿名]

別に三田ウッディタウン、フラワータウンに恨みはないけど、将来性は絶望的だと思うよ。
まず都心から30kmとか遠すぎるし、なのに大阪に行くJRの新三田や三田から歩けず
離れているので所要時間も交通費も半端無い。神鉄は利用数が減り寂れている。
あの立地で数万人のキャパを維持するのは正直厳しすぎる。
活気が永続せず廃れていくのは目に見えている。

新築価格と比較して築浅の中古取引価格が悲惨な値段に下落しているのも、永続しない事が
折り込まれているからでしょう。

[1257: 社宅住まいさん]

彩都は買ったらあかんで。交通費の高さは住宅街の命運を決める最大要素で命取りになるで。

[1258: 匿名]

交通費と言ったら
新三田って大阪駅まで
片道７４０円もかかるんやね〜
ビックリした

[1259: 匿名]

山手台はクオリティ最低だけど、住んでる連中も最低だね
ここ見てたらほんとそう思うわ

[1260: 匿名]

1259みたいなのは、さんざん山手台を汚い口調で根拠無く貶してきて反論意見を煽り、それを第三者のふりをして「山手台の住民は性格が悪い」「このスレを見ればわかるように山手台は住んでる連中に問題があるからおすすめできない」とやってるワンパターンな荒らし。反論そのものも、住民になりすまして自演工作している古典的でお粗末な手法。

山手台住民の99%以上はこんな掲示板知らないし見てないのにね（普通は家を既に買って満足している世帯は住宅の掲示板なんて見ない）。なんで住んでる住民の気質がわかるんだろうねｗ

住民や地域性を本気で知ろうとするなら、実際に歩いて話して多くの家を訪ねてコミュニケーションをとらないと到底わかりませんよ。

[1261: 匿名]

そういうあなたは偏屈ジジィさん？

ってことは、あなたも山手台住民じゃなかったんだぁ。
道理で！
あなたの言う通り一戸建て住人の人が見るはもない、
しかも！マンション掲示板のことまで
やけに詳しかったしね。

でも、よかったよ。
おかしいと思ってたんだよ。
山手台の人たちが、
別に関係のない三田の悪口をさんざん書いたり、
同じ山手台の４丁目の悪口書いてるんじゃあなくって。
そんなわけないよねー。
そりゃそうだよねー。

てっきり、自分は１億以上で買ったから、
安くなった４丁目や、
宝塚より安くて当たり前の三田のことが
妬ましくて、恨めしくて、
やりきれなくて、
自分はもう売るに売れないから、
それで攻撃してるのかと思ってた。

バブルでおどって損した「八つ当たり先住民」だと
思って、そりゃ何千万も損しちゃったら、
人間、そんなへんな性格になっちゃうんだろうなぁ
ってかわいそうに思ってたんだ。
本当に余裕のある人ならそんなことないんだろうけど、
本当は余裕ないのに、
おどって買ってしまっただけだから
心も余裕がないんかなぁって。

ここの掲示板は、これから買おうという人が
見に来るかもしれないのに、
なんで、その人たち、つまり未来の仲間に
なるべき人が住む４丁目のことを
こんなにバカにして書くんだろう、
自分たちの街をいったいどうしたいんだろうって
不思議だったよ。

道理で納得がいきました！
あなたこそが本当は山手台住民じゃない
本当のナンチャって山手台の
偏屈ジジィさんだったんですね。

検討してる人が参考になるような前向きな話じゃなくて、
人をけなすだけなら、もう来ないでね。

[1262: 土地勘無しさん]

従来の山手台と4丁目では決定的な違いがある

阪急梅田駅からの距離

西・東2丁目終端（アズナス前交差点）　17.89km
西2丁目（山手台小学校正門前）　18.00km
東3丁目　17.8～17.9km
阪急オアシス　18.17km
西4丁目（前回街区最南部入口）　18.25km
西4丁目（新街区北端）　18.9km

もうおわかりだろう。
西4丁目は、良質不動産の目安である梅田18km圏内を満たしていない。

[1263: 匿名]

阪急梅田駅からの距離

西・東2丁目終端（アズナス前交差点）　17.89km
西2丁目（山手台小学校正門前）　18.00km
東3丁目　17.8～17.9km

ってことは、阪急百貨店を基準にしたら
みんな圏外なんだね。

[1264: 土地勘無しさん]

阪急うめだ本店からの距離

山手台東1丁目入口（南公園の北側）　17.3km
ジオグランデ入口　17.2km
山手台西1丁目　17.6～17.7km
山手台中学校正門　17.8km
山手台西・東2丁目（南端の通り）　17.8～17.9km
山手台西・東2丁目（北端のアズナス前）　18.2km
オアシス　18.4km
西4丁目　18.5～19.2km

中山台（中山台、五月台、桜台）　18.0～20.0km
逆瀬台地区（逆瀬台、青葉台、光ガ丘）　17.5～18.9km
ゆずり葉台　19.0～19.7km
ラビスタ　19.5～19.9km　

[1265: 匿名]

梅田って漠然としすぎで、どこが中心や基準になるか分からない。
まぁあの歩道橋になるのかな。
でも北ヤードが出来たらパワーバランスが北にシフトする可能性もあるからなぁ。
本町、淀屋橋、中之島も重要だから、本町と梅田の間をとって淀屋橋20km圏あたりが
不動産の基準としては良いと思う。

[1266: 匿名]

18キロは彩都の宣伝文句で良質な住宅地の基準でも何でもないでしょ
必死に阪急梅田からの距離調べてえらい粘着質だな
梅田の阪急からの距離図ってどうすんの？

[1267: 匿名]

ここ見てたら山手台住民って根性腐ってるって思われても仕方ないな
他のまともな住民がかわいそう、、、

[1268: 匿名]

と、暴言を引き出す為に、今までさんざんあの手この手で山手台を貶していた人間が申しております。

[1269: e戸建てファンさん]

>>1266
18kmは単なるネタだけど、大阪圏においては都心から20kmがひとつの基準となるのは紛れも無い事実だと思うよ。色々な文献や論文でもそのあたりはよく出る数字だし。

都心をどこに設定するかや梅田でいいのかという点は色々な異論や意見があるだろうけど。

[1270: 匿名]

戸建の彩都のスレって、以前は盛り上がっていたけど今は無いね。マンションはあるけど。
土地や戸建は売れてんのかな。ちょっと気になる。

[1271: 匿名]

山手台も終わったな

[1272: 匿名さん]

彩都は、今年から箕面側を販売開始してるから、そこそこ売れてる。
ここよりは、坪単価が少し高いけど、坪５０万程度と北摂では
格安なんで、予算の少ない子育て世代にはそれなりに支持されている。
但し、梅田に出るにはモノレール＋北大阪急行＋地下鉄で
ここで話題の交通費が高いのがネック。
どちらにしても、あの広大な箕面側を売り切るのは不可能か？

[1273: 匿名さん]

売れてるみたいだし、これからがメインじゃないの？

[1274: 1273]

すいません。上のレスは1271に対してです。

彩都はどうなんでしょうね。運賃だけでなく乗換えや所要時間も結構なものですよね。

阪急が山手台の分譲を再開した数年前は山手台の建築条件無し宅地のほうが彩都より坪単価高かったのに、今は彩都のほうが坪単価高くなっているんですね。面白いですね。まぁ山手台の分譲地はどんどん駅から遠くなっているので、その影響も考えないといけませんが。

彩都は計画戸数16,700戸計画人口50000人になっていますが、これはさすがに不可能だと言わざるを得ないような気がします。今やってる西部地区は約20000人ですが、これもなかなか厳しそうですね。

[1275: 匿名さん]

彩都は街開きの頃（６年前ぐらい）は坪単価４０万ぐらいで、モノレール開通の時期（３年前）は、プチバブルもあって坪単価７０ぐらいまで上がった。でも、今は、現実的な５０万ぐらいに落ち着いてる。
山手台より坪単価が高いのは、モノレールといっても今販売中の区画が駅徒歩１０分ぐらいで、駅徒歩圏というのが大きい。但し、これから本格化する広大な箕面市側は、段々駅から離れるのでこれからは下がる一方かも。

[1276: 匿名]

彩都は千里中央にもモノレール直通ではなく乗り換えないと出られないケースが多いからなぁ。
千里中央でも北大阪急行に乗るには結構歩かないといけないし。
大阪方面に出る場合、千里中央から北大阪急行、南茨木から阪急京都線、蛍池から阪急宝塚線と
色々な出方がありますが、どのルートでも高いし遅いのとしんどいです。
宣伝は乗換え時間書かないで、梅田33分とかありえない無責任な数字が出ていますけど、
実際は平均で50分はかかります。

彩都の箕面側の広大なエリアって駅から実質の徒歩で20～25分かかるエリアが相当占めますよね。
バス便になるんでしょうか。モノレール＋バス便ってある意味凄いですね。
まぁ徒歩25分で高低差もあるニュータウンなのにバス便がなかったらもっと強烈ですけど。
公共交通機関50分と徒歩20分だと梅田まで1時間10分ですか。かなり厳しいですね。

[1277: 匿名]

なんやかんやいうても、近畿圏（大阪通勤圏）で今分譲されている大規模分譲地では
シビアに分析して消去法的に選ぶと山手台が一番マシでリスクが少ないんじゃないか
という結論になってしまいます。

大阪都心ビジネス街（梅田、中之島、淀屋橋、本町）、新大阪、伊丹空港から全て
20km圏内の大規模分譲地は山手台と彩都しかありませんが、彩都はとにかくマイナス点が
多くありすぎますからね。

2050年で近畿（大阪圏）の人口は今より30%近く減少しているという予想なんですよね・・・
今でも空家が15%以上あるのに、都心から遠い交通費も高いニュータウンは猛烈な空家、
空地の増加と二束三文な地価への暴落は避けられないと思います。
単身世帯は増えますし、世帯数はそんなに減りませんが、都心から遠いニュータウンの
一軒家需要はどう計算しても減るんですよね

[1278: 匿名]

それでは都心40㎞圏でJR往復1500円かかる三田ギュウッディタウンとかよりは、山手台の相対的な価値はどうしても際立ちますね。

[1279: 匿名さん]

でも、ここ最近の売れ行きは、結局は坪単価が安いからでしょうね。
土地も２０００万ちょっとで買えるので、多少の不便は目をつぶれる。
サラリーマンで手が届く価格設定が、大規模分譲では鉄則かな。

彩都が売れるようになったのも、土地が３０００万切るようになったからだから。

[1280: 匿名]

他と比べてどうのこうの、他はここがよくない、あそこがよくない・・・
そんなふうに比べることでしか、山手台のいいところってないのかぁ。

ナンチャって山手台の偏屈ジジィさんがやっといなくなって
平穏になったと思ったら、偏屈ジジィさんがまたやって来たのか、
それとも似たようなのがわいてきたのかわからないけど・・・


彩都にしても、山手台とは違う、彩都なりのいいところがきっとあるでしょう。
森町も、能勢も、名塩も、三田も、神戸の数々のニュータウンにも、
山手台とは違ういい面も、そして山手台と比べたら見劣りする面も
もちろんあるでしょう。

購入者が、それぞれの街の特徴や、デメリット、価格面も吟味し、
それを、それぞれの都合や事情や価値観で選ぶ。

それを認めないで、他のニュータウンを全て否定する人が
この掲示板に貼り付いているのは何故なのでしょうね。

Part1の方の初期のスレを読んでみたら、
すごくまともで、この街のいいとこも悪いとこも普通に意見交換され、
とてもいいスレだったんだなぁと思いました。

自分だけの偏った観点で、他のニュータウンを全て否定するんじゃなくて、
山手台のいいところ探ししたらいいのに。

どこがどうだとか、それと比べて山手台だけが優れてるとか、
興ざめで、もううんざりです。

[1281: サラリーマンさん]

何かと三田ウッディタウン等を貶している書き込みは、山手台住民になりすました山手台アンチの可能性がきわめて高い。

山手台住民のイメージを陥れる為の幼稚かつ安易な自演工作。

まず他のニュータウンを貶したりして山手台を持ち上げておき、山手台住民は性根が腐っている等と自分でレスを書いて完了。

[1282: 匿名]

↑不動産の価値は相対的な評価で定まってくるものでもあるので、比較はやむを得ない。

[1283: 匿名]

そういうあなたの文調・・・

まさに三田や４丁目をボロクソに言ってた
偏屈ジジィさん本人ぽいねんけどなぁ。

[1284: 匿名さん]

あんたこそ持ち上げて貶して自演してるマッチポンプ自演の張本人じゃないの。

[1285: 匿名はん]

不動産は人生最大の買物なので、ある程度シビアに比較するのは仕方無いと思います。

[1286: 住宅見聞録さん]

言葉の定義ですが

ﾅﾝﾁｬって山手台＝山手台西４丁目


三田牛＝三田ｳｯﾃﾞｨﾀｳﾝ

ですか？

[1287: ご近所さん]

クリスマスイルミネーションはどちらかというと山手台西よりも山手台東1～2丁目あたりのほうが多かったですね。

[1288: 匿名]

大半のニュータウンが価値が保たれて永続するなんて事はこれからの時代現実的にはありえない。

だから、どこもそれぞれに良さがある、みんな良いなんて奇麗事は言ってられないんですよ。

街選びに失敗したら本当に大変な事になります。

空家率が３０～４０％超えてくると暴落しますし、どんどん寂れて店や公共交通機関などの
利便性も落ちていきますから。

[1289: 匿名]

一種低層の戸建住宅街で確実に生き残る（需要が残り価値が無くならない）と言われている条件は近畿では梅田40分圏。電車の最短時間とかじゃないよ。玄関出てから、車の送り迎えや原付等は使わずに、公共交通機関で梅田・大阪までの昼間最短所要時間。徒歩、バス電車モノレールの乗車時間、乗換え時間、待ち時間等の合計。これをクリアできる戸建の閑静な住宅街では近畿全域で見ても意外に少ない。

例えばバス停まで徒歩5分、バス乗車時間15分、電車待ち時間5分、電車乗車時間15分の住宅街だったら40分。山手台は徒歩3分バス5分電車待ち時間5分電車乗車時間27分で40分でいちおうコレをクリアしている。

[1290: 匿名]

↑と、ナンチャって山手台住民の偏屈ジジイが申しております。

[1291: 匿名]

なんやかんやでニュータウンは玄関出てから梅田までドアツードアで1時間ぐらいかかる所が多いからね。

[1292: 匿名]

一種低層戸建住宅街で確実に生き残る（需要が残り価値が無くならない）のを求めるのなら、
梅田から何分なんてことよりも、歩いて行ける範囲に病院やお店があることこそが最低条件なのは間違いない。

梅田から４０分以上かかっても何も生活に支障はないが、おじいちゃんやおばあちゃんになった時、近所に病院やスーパーがないと日々の暮らしそのもに支障があり、やがて転出、空家率も上がる。

[1293: 匿名]

そういえば山手台には何も有りませんね。

[1294: 匿名]

山手台って救急車呼んでもすぐきますよ。
消防署近いですから。総合病院も5km圏に大量にありますよね。
何が困るのですか？
阪急バスの老齢パスを使えば歩くのと変わらない労力で駅にも
病院にもしんどくなく安く行けますよ。

[1295: 匿名さん]

何のインフラも整備されてないニュータウンって、珍しいな。
所謂、陸の孤島ですな、ここは。

[1296: 1295]

ウッディタウン住民です。つい酔っ払って暴言を吐いてしまいました。すいませんでした。

[1297: 匿名]

山手台はニュータウンじゃないから
単なる住宅地です｡ただもっと都市部から離れたら店も沢山出来ていたと思います。
過去の住宅地をみると都市部に近いところは囲い込みが出来ないので商売として旨みが無いとわかってしまっています｡
以前なら計画人口何万人ならタウン内で商売出来ると思っていた人もいましたが今はかなりの僻地の大型のニュータウンでないとその理論は成立しなくなっています｡
購買力の弱い年寄り相手では商売にならない若者は都市が近ければタウン外で買い物をする。
なので終の住みかではなく定年までで割り切って若い奴に安く売ってあげるのがベスト｡
定年までは梅田までの時間や距離は大切だからね

[1298: 匿名]

山手台に店やインフラが無いのは、3～5分で駅や旧国道まで一直線（踏切や右折左折無し）に降りれちゃうからでしょ。徒歩＋バスでも8分程度なんだから。こんなんで施設が出来るわけがない。

[1299: 匿名さん]

彩都のスレは戸建板では1000超えて終了しただけで相変わらず盛り上がってるよ。
マンションのスレで彩都自体の話も進行してる。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%BD%A9%E9%83%BD

[1300: 住宅見聞録さん]

彩都は交通費高いけど千里中央周辺のインフラ利用出来るのは強み。