阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1078: 匿名]

4丁目みたいなバス停やスーパーに近く売りやすい場所は、ローコスト造成や
土地を小さくする事で価格帯下げたのは正解だったと思うよ。
でも今後の山手台東の北部の分譲エリアは、バス停から坂や階段で高低差がかなりある上に
徒歩5分以上かかる場所が結構ある。
そういう場所は、2丁目並に街並みにこだわった造成にしたり、あるいは土地面積を
大きくしたりするなりしないと魅力が無いんじゃないの？
駅まで踏切・交差点無しの直進でバス便の乗車時間（3～5分程度）が短いというのが
山手台のメリット（徒歩とバス合わせて数分で駅徒歩圏なみの所要時間で駅まで出られる）だけど、
バス停から坂道や階段をあわせて300m以上も歩かないといけない場所はその魅力はほぼゼロになる。

[1079: 匿名さん]

阪急のマーケティングが正解との意見が出ると、また自論を展開する輩が出てきたな。
別荘地並みの分譲を全く否定するわけではないが、阪急がそのニッチな市場を追わないだけ。
例えば、坪単価５０万の１５０坪の土地があったとして、それを１区画で売るか３区画で売るか考えたとき、３区画で売った方が３倍以上の需要があれば当然分割して売るわな。
ここで、絶賛されている千里ニュータウンも、１区画だと１億くらいだから、殆どが２区画３区画に分割して売られている。分割が出来ない土地は、坪単価をかなり下げてもなかなか売れない。今はそう言うご時勢だってこと。

[1080: 匿名]

そうですね今回の低価格路線の大成功で阪急は確信を得たことでしょう。
山手台は今後もミニマム低価格路線で1000戸売り切れると…

[1081: 匿名]

150坪になったら、坪35万ぐらいに下がる。
大きい土地は価格帯は大きくなるが、坪単価は下がる。
でも50坪に対して道路面積の比率を小さくできるし、土地面積に対する擁壁量も
減らせるし、側溝電気ガス水道等のインフラ費用も総費用に対して小さくなるから
（土地面積に関係なく一定額かかるので大きくなるほど負担割合が小さくなる）、
売り手にとっても必ずしも損な話にはならない。

[1082: 匿名]

>>1079
千里は実は簡単には分筆できない。

あんなに便利（大阪から10～15km圏）なのに、建ぺい率が50%ではなく40%に指定されている上に
壁面後退が一般的な1mではなく道路側2m、隣地から1.5mになっているのが相当効いている。
そして豊中市側は、隣接している区画の了承が無ければ分筆できない規約があったりと色々な抑止力がある。

だからあれほどの環境でありながら、意外に分筆されてないんだよな。
千里ニュータウンの戸建区画数は、全体で分譲当時から僅か4%程度しか増えていない。

[1083: 匿名]

例えば千里で間口18m×奥行22mの約120坪の土地があっても、まず分筆できない。
2分割して間口9mになると、土地面積が60坪あるわりに外壁後退で横幅6mの家しか
建てられなくて価値低下で使い物にならんのですわ。

[1084: 匿名]

山手台北部が1000戸の『コンクリむき出し50坪建売住宅』で埋め尽くされ たら悪夢ですね。
既存住民も何らかの抵抗出来ないものでしょうか？
掲示板で『150坪 別荘地』などと非現実的な夢物語を語ってても阪急は冷徹に企業利益を追求してくるだけだし…

[1085: 匿名]

普通は駅から遠くなると利便性が低下するぶん、土地を大きくしたり街並みや見た目に拘った造成をしたりするんですけど山手台は逆になってますよね。

[1086: 匿名]

>>1084
山手台はそもそも坪100～200万で販売する事を前提とした土地の超高値掴みで
大赤字でいくら売ってもぜんぜん利益は出ないという噂もある。
つまり現在はできるだけ資金を回収する作業であって利益追求とは違うのかもしれない。
もしかしたら破綻した幸福銀行の持分を安く買い取った分と阪急の高値掴み分を
あわせて考えれば、トータルで少しは利益が出せるのかもしれないけどそのあたりはよく分からない。

[1087: 匿名]

この分だと、たぶん分譲マンション用地も安値マンション建てるんでしょうね。
CMキャラクターにトミーズのマサなどの下町派漫才師を器用
ジオ宝塚山手台パークスクエア
3LDK69㎡1900万円台〜
4LDK82㎡2400万円台〜
阪急山本駅バス6分
駐車場代０円

[1088: 匿名]

以前の山手台と比べると明らかに安っぽくなったけど
新街区も別に普通のよくある小規模（10～50戸程度）な分譲地と
同程度の見た目ですけどね。

注文住宅が建って、グリーンベルトにそれなりに木を植えれば
家が全く建ってない今よりはだいぶ良く見えるんじゃないでしょうか。

[1089: 匿名さん]

>1082
千里ＮＴで、戸数が４％増えているのは、僅かではない。
まあ、自宅の周りでもここ１０年で売りにでたのは、ほぼ１００％文筆している。
年齢的にこれから売りに出る人が増えるので、文筆しないという協定（といっても強制力なし）を
今年入れたぐらい。
全体で１０％ぐらいが分譲から売りに出てるとして、それが皆文筆しても全体として増える戸数は５％となる。
まあ、地区によって文筆できるところとできないところがあるから、４％増えれば凄いってこと。

[1090: 匿名]

それは吹田市側でしょ？　豊中市側はあまり分筆されてないよ。

[1091: 匿名]

Wikipediaで『千里ニュータウン』を検索すると
相続を契機とした区画の分割販売が問題提起されていますね。

やはり大きい区画は売りにくいんでしょうね。

[1092: 匿名]

千里ニュータウンで色々ググってみたら分筆･分割問題が住民の高齢化問題にからめて出てきますね。
吹田市、豊中市ともに頭を抱えてるようですね。

[1093: 匿名]

上のほうのマンション用地はどうなるのかわからないけど、ジオグランデの南（長尾小の横）のジオはまぁまぁ良いグレードで建つみたいですね。まぁあそこは駅から徒歩7～8分ぐらいですからね。

[1094: 匿名さん]

北部のマンション用地は戸数も多そうだし、バス便なので、どう考えても低価格マンションしか無理やろね。
それも駐車場２台分０円とかにしないと売りにくいかも知れんね。

[1095: 匿名]

北部でも激安マンションはありえんでしょうね。
せいぜいラビスタのレフィナスぐらいの仕様、㎡単価になるでしょう。

[1096: 匿名]

↑まぁ『激安』じゃないけど『低価格』は間違いないやろね〜
ラビスタやったら。

[1097: 匿名]

ジオのイメージを損ねるほどの安売りをするぐらいなら他の業者にマンション用地として転売するでしょう。

[1098: 匿名]

どこが事業主になるにしてもバス便マンションだからねぇ。
中山桜台あたりの中古マンション悲惨だからね…
バス乗車時間は短いけどインフラは中山台のほうが整ってるし、JR乗り入れ決まってるし…

山本駅からのバス便マンションって安くしないと売れないでしょ。

[1099: 匿名さん]

北部集合住宅用地は、他から大阪圏に転入してきた転勤族向けの校区＆環境重視賃貸マンションにしたほうがいいんじゃないの。

駅徒歩圏ですらちょっとでも遠いと苦戦している分譲マンション多いから、バス便で分譲はかなりきついと思う。

[1100: 匿名さん]

市が買い取って市営住宅すれば、人気物件になると思うけど。。。

[1101: 匿名]

山手台の街並みは南北で大きく違いますね。
北部も以前の山手台と同じ街並みで拘って
開発されると思っていただけに残念です。
北部も単体で見ると悪く無い普通の分譲地なんですけどね。

[1102: 匿名]

北部マンション開発で色々言われている事はこれからますます立地が悪くなる1000戸の戸建にもある程度当てはまる事ですね。
やはりミニマム低価格路線のは方向性として揺るぎない見込みですよね。
今からでも街並み条例みたいなもの作って規制かけれないですかね？

[1103: 匿名]

1000戸の建売りで埋め尽くされたら悪夢だからねぇ
でも建売りを止めさせる条例は無理でしょう。
せいぜい区画50坪以上とか植栽つくれとか…

[1104: 匿名]

つまり山手台のポテンシャルは地に堕ちたってことですね
低所得者が徘徊する街には住みたくないですもんね

[1105: 匿名]

現在売れまくっている以前より小さく安くなった新街区でも普通の注文住宅を建てれば5000～5500万はかかります。普通の人にとっては高嶺の花ですね。かなりの高給取り（エリートサラリーマン）じゃないと買えません。

[1106: 匿名]

北部マンション開発が低価格で売り出したら低所得者が買いあさるでしょうに

[1107: 住宅に詳しい人]

↑1700万円台の宅地買う人はハウスメーカーでもそんな建物や外構にお金かけません。
上下で4000万円台でしょうね。たしかに低所得者で購入は無理かも知れませんが、建物や外構にお金かけてないので街並みが安っぽくなります。
あと、それでも今は注文住宅がそれなりに多いでしょうが今後、さらに立地が悪くなるので建て売りの割合が増えて来て、さらに建て売り業者に一括払い下げされるような事態も充分有り得ます。
あの山手台東北部の山の上の高圧線に近い街区は建て売り業者なら3000万円台でしょう。

[1108: 住宅に詳しい人]

1107は1105への返信

[1109: 住宅に詳しい人]

1107は1105への返信

[1110: 近所をよく知る人]

>>1100
山手台（西4丁目）には既に公営住宅があるけど不人気だよ。
http://www.hisaisha.net/archive/1996/08_28.html
＞宝塚切畑（新築）0.1倍
http://j-expert.com/sir/05/01/01.17_2.html
＞【宝塚県営住宅からは不満がいっぱい】
＞設備が悪いとの指摘も［特に宝塚県営に集中］

[1111: 匿名]

1107は間違い。

三田や名塩でも土地2000万円以下だが、建物の平均は3000～3300万円ぐらい。

というか日本全国の注文住宅の平均が、総建築費用3200～3500万（延床面積130～135㎡）で土地1000万円台なんですわ。

それでこれは地価が高い都市部よりも、郊外や地方都市やのほうが建築費用が高い。

ようするに大都市近郊においては、金が無い人が安い土地を買うのではなく、狭くない注文住宅を建てられる経済力を持った世帯が、建物で夢をかなえる為に土地の値段が安い分譲地を選んでいるってのが正しい。

もちろん「注文住宅の平均」であって、同一分譲地における建売の価格はこの平均には含まれない。

[1112: 匿名]

最新の資料
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf
大阪圏　3274万円

土地から買って新築している世帯の平均（4大都市圏）は
建築費2959万　土地2069万
になっているが、これは建物面積が平均値よりかなり狭い首都圏が相当分含まれているので
平均値（130㎡）より建物の平均面積が大きい山手台に関してはこれより数百万高いのは明らか。
まぁ3300万あたりが妥当だろうね。

[1113: 匿名]

最新の資料
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf
大阪圏　3274万円

土地から買って新築している世帯の平均（4大都市圏）は
建築費2959万　土地2069万
になっているが、これは建物面積が平均値よりかなり狭い首都圏が相当分含まれているので
平均値（130㎡）より建物の平均面積が大きい山手台に関してはこれより数百万高いのは明らか。
まぁ3300万あたりが妥当だろうね。

[1114: 匿名]

ちなみに↑で書いた平均建築費用は「山手台西4丁目」の話。

土地＋建物の平均取得費（当時）が1億円超の山手台西1～2丁目、東2丁目は当然含みません。

[1115: 匿名]

新街区でも1700万円の土地なんて無いでしょ。
それってミサワの半分ぐらい法面の建築条件付の土地だけでは？
建築条件無しは最低でも2200万円ぐらいからでは。

[1116: 匿名]

ここでボコボコにされてる４丁目も
実際歩いてみると注文住宅でこだわって建てられた素敵なお家が多いですよ。
そりゃまぁ１～２丁目と比べると街並みとかは全然違いますけどね。

[1117: 匿名さん]

植木やグリーンベルトが成長してきたら街並みがどういう風に見えるのか興味あります＞西4丁目

今よりはコンクリートも目立たなくなってだいぶ良く見えるのかな。

[1118: 匿名]

ボコボコに叩かれている４丁目も将来戸数増えてきたとき朝のバスに座れるのは唯一の救い。
途中のバス停からは朝は座れないだろうから。
電車はともかくバスで吊り革握って揺られるのって辛いからね。
まあ中山台とかよりは乗車時間は短いんだけどね。

[1119: ヤマッチさん]

あの、山本行き阪急バス平日７時台の現状はどうなんでしょうか？
確実に座れるバス停は何処まででしょうか？

[1120: 匿名さん]

宝塚山手台西四丁目の初代の[3-1工区]についてお聞きしたいのですが
パナホーム、ミサワ、ミツワさんが建築条件付や建売をしてますが
区画があっちこっちですよね？
これは阪急が無条件宅地として売りに出して売れ残ったものを
ハウスメーカーが買い取ったということでしょうか？
新しい区画はそれなりにハウスメーカーがかたまっているので何故かなと思いまして、、、。
3-1工区の価格帯とか、わかるかたおられますでしょうか？

[1121: 匿名]

西4丁目でもいちばん上のほう以外は、利用バス停は「山手台北公園前」か「山手台三丁目」になるので
混んでる時間帯は座れないのでは。
山手台東の北部が概ね入居したら始発の「山手台四丁目」からでも座れなくなりそうですね。
まぁ世帯数が増えれば、バスの便数も当然増えますから一概には言えませんけど。

バス座れないなら、晴れてる日は電動アシスト自転車のほうが快適かもしれません。
行きは漕がずにサドルに座ったまま楽ちんで5分、帰りは漕ぐ必要ありますがアシスト力がカットされない
時速10km弱でのんびり歩道を登れば全くしんどい思いはせずに18～20分。
バスだと行きは9分（徒歩3分＋乗車6分）で帰りは平均14分（バス発車までの平均待ち時間5分＋乗車6分＋徒歩3分）。
ただしラッシュ時を外れて遅くなると15～25分待ち等になるので、そういう時間帯は帰りでも自転車のほうが早い。

まぁ駅まで家族運転マイカー送り迎えが行きも帰りも最速ですけど、皆がやると環境や渋滞には宜しくないですね。
最悪皆がやると、川西のバイパスみたいに朝は万年渋滞して、バスの所要時間が倍以上になるなんて事もありえます。

[1122: 匿名]

>>1120
3-1工区もハウスメーカーの持分の土地は最初から決められていたはずですよ。
ただ、最終的に阪急の売れ残りの一部をパナホームや不動産業者が引き取ったという事はあるみたいですね。

[1123: 匿名はん]

山手台のCMとか公式サイトに使われてる街並み、街路の風景って2丁目付近だよね。
それ見て期待して今現在分譲されてる街区を見にきたらがっかりするんじゃないの。
「何の変哲も無い普通の分譲地じゃねーか、CMと全然違うぞ」みたいな。

[1124: 匿名さん]

>>No.1122
ありがとうございます。
納得できました。

駅までの道のりですが、４丁目まで駅から女の子が一人で自転車であがっても安全なのは何時ごろまででしょうか？
やはり日が暮れると危ないでしょうかね？

教えてくださいばかりですみません。

[1125: 匿名]

女の子の美貌レベルによりますので
一概には言えません。

[1126: 匿名さん]

＞＞No.1125
美人でスタイル抜群です。

[1127: 匿名さん]

数年前（阪急のマンション）が完成したころから
山本駅前に向かう車の渋滞がひどくなってきています
全ての分譲土地が完売したらどうなってしまうのか
かなり深刻な問題かと思います

分譲土地を販売することだけに注力せず阪急不動産も
環境の整備に力を注ぐべきだと思います。