阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1038: 匿名]

今や宝塚山手台のポテンシャルは最低
西宮名塩のほうが遥かに魅力的

[1039: 匿名]

現実は三田や名塩は転出希望者で溢れているのに対し、山手台は近畿の
ニュータウンでほぼ最高レベルの居住満足度（定住希望者と転出希望者の
それぞれの比率において）という調査結果があります。

[1040: 匿名]

低価格化は成功ですね。
高級化しなくて正解。

[1041: 匿名]

1039は高級化路線を提唱者。
真っ赤になって反撃材料を必死に調べてますのでしばらくお待ちください。
レスが無ければ自説が間違っていたことを暗に証明していますのでスルーしてください。

[1042: 匿名]

名塩は無いです。渋滞が尋常じゃない。

[1043: 匿名]

三田や西神も無いですね。都心から遠すぎます。

[1044: 匿名]

山手台はもう無いわ
夢の高級化路線をあっという間に挫折した失敗分譲地

[1045: 山手台命さん]

三田牛&ナシオンが不法侵入したみたいですね！

[1046: 匿名]

1041＝1038＝1045　叩きと擁護のお粗末な自演

[1047: 住まいに詳しい人]

三田の主要ニュータウン　住み続けたい55～60%　転出したい30%以上

名塩の主要ニュータウン　住み続けたい55～60%　転出したい30%以上

中山台・山手台　　　　　住み続けたい78～82%　転出したい6.5～8.2%

[1048: 匿名]

三田や名塩はどちらも致命的な欠点がある。
そして大阪平野から離れた場所に孤立しているので、町そのものの衰退のリスクがある。

一方で宝塚のニュータウン（中山台・逆瀬台・山手台）は百点満点とはいわないが、致命的な欠点は無い。

大阪梅田や新大阪や伊丹空港にもそこそこ近く、大阪平野に直に面しているので周辺利便性が高い。

阪急だけで低廉な運賃で梅田に行ける環境の良い低層住宅街は、人口減少期や少子高齢化時代に入っても近畿圏では需要上位にありに需要が無くなる事は無い。

[1049: 匿名]

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃700～1000円のニュータウンは絶対衰退する。

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃400～700円のニュータウンは衰退するリスクがある。

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃200～400円のニュータウンは生き残る可能性が高い。

[1050: 匿名]

っていうか、西1～2丁目や東2丁目の住民による「あまり安っぽい造成や平均宅地面積の規模縮小はせず山手台全体で統一感のある街並みにしてくれ」という希望は、別に高級化路線提唱でもなんでもなく「今までの街づくりのコンセプトを反故にしないでくれ」「約束を守ってくれ」という普通の感情でしょう。

[1051: 匿名さん]

>阪急だけで低廉な運賃で梅田に行ける環境の良い低層住宅街は、人口減少期や少子高齢化時代に入っても近畿圏では需要上位にありに需要が無くなる事は無い。

運賃がどうのこうの・・・
セコイ話は恥ずかしいからやめろ！

[1052: 匿名さん]

１００坪の区画を作れば売れるとか言ってた輩はトンズラしました。

[1053: 匿名]

>>1047
>>1048
>>1049
に論破された三田牛とナシオンはシッポを巻いて退散しました。

[1054: 匿名]

廉価販売のおかげで、この掲示板も大盛況ですね！

[1055: 匿名]

>>1048

>>1049

貧乏くさい話はやめてください。

[1056: ポテンシャルおやじ]

兵庫県のニュータウン位置図
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2010/01/NT-location1200...
これを見ると山手台がいかに恵まれた立地か良くわかる。
ポテンシャルは高い。
それゆえに平凡ではない開発が求められている。
山手台が宝塚市で最後の大規模開発になるのは確実なので、一般的なニュータウンとは一線を画する宝塚らしい住宅街をつくって有終の美を飾る事を多くの市民が望んでいるし期待している。

[1057: ポテンシャルおやじ]

山手台東は、大阪の大富豪「藤田伝三郎男爵」が贅を尽した13万坪の別邸（井植山荘）を建てた場所のすぐ横だからね。ポテンシャルは高い。

[1058: ポテンシャルおやじ]

長尾山系で最も大きな住宅街である中山台（中山台＋五月台＋桜台）は5700世帯・
14000人で 高額納税者が55人います。年度によって違いますが、だいたい50～60人で安
定しており、これは換算すると1万人あたり39人となり東京都目黒区、世田谷区、文京区
と同一水準 です。マンションを含まない中山台の戸建のみに限定すれば、1万人あたり
換算で75人を超えます。中山台と同時期に阪急が開発した隣の売布きよしガ丘も1万人あ
たり換算で約100人となります。雲雀丘花屋敷の駅周辺や北側は今更いうまでもありませ
んが、これらの事実からわかるように長尾山系の麓から中腹にかけては、今津線の西側
同様に住居選択権のある富裕層に一定の支持をされているとわかります。大阪への距離、
公共交通機関や車の利便性、新大阪や空港への距離、環境、大阪平野に対するポジショ
ン、地勢・地形などが理由でしょうね。だから、言うまでも無く同じ長尾山系の南斜面
である山手台も高いポテンシャルがあります。

[1059: ポテンシャルおやじ]

最寄駅から梅田（大阪）まで電車運賃300円未満の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの3%未満

梅田（大阪）まで20km以内の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの5%未満

新大阪、伊丹空港まで20km以内の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの5%未満

大阪平野に面する（もしくは大阪平野の中にある）大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの3%未満

上記全てを満たす大規模ニュータウン　：　ごく一握り（宝塚の中山台、逆瀬台、山手台は含まれる）


山手台は上記の条件を満たす近畿圏で有数の立地が良いニュータウンで大変ポテンシャルが高いことがわかる。


※URや政令指定都市や都道府県や民間大手企業が開発した戸建の宅地が1000区画以上あるニュータウンを対象

[1060: ポテンシャルおやじ]

山手台は食品スーパーも近くにあって、幹線道路の質は高く、バスの本数もまぁまぁ多くて、最寄駅までの
バス乗車時間も5分程度と短く、バス停までもまぁまぁ近く、大阪平野一望の眺望が臨める南斜面地で、
大阪都心への距離も18km圏と近くて、と総合的に見ればそれなりに高いポテンシャルと素地がある。
だから一部にシンボル的な別荘地風邸宅エリアを設けて成功させる事も手腕次第ではじゅうぶんに可能。
なぜなら大阪平野の隣接地域には、もう他にこれ以上の適地はほぼ残っていない上に、既存のその手の
住宅街よりも山手台のほうが永住環境（老後になっても快適に過ごせるかどうか）としてのインフラは格段に上だから。

[1061: 匿名]

運賃と住宅街の価値は密接な関係がありますよ。

セコイとかそういう話ではなく事実なのです。

日本では通勤は定期代が出ますけど、実際には交通費が高い町は不動産価値が下がるのです。

これは関東でも近畿でも同じです。

千葉ニュータウンや泉北ニュータウンが衰退したり不人気なのは、運賃が原因と断定されています。

だから橋下知事がなんとか泉北高速の値段を下げる方法を考えています。

[1062: 匿名]

↑でもそれは誰からも忘れ去られた過去の話
街は統一感が無くなり、阪急から見捨てられたのは周知の事実
残念ながらポテンシャルは最低
宝塚山手台は失敗小規模分譲地の代表例に成り下がりました

[1063: 匿名]

ちょっと10坪ほど小さくする事で価格帯を下げたら、凄い勢いで売れてるって逆にポテンシャル高いって事でしょう。今まで住みたいけど予算で諦めてた人々が、飛びついたって事なんだから。

[1064: 匿名]

>>1061
電車賃の話は恥ずかしいので止めてください。

[1065: ポテンシャル親爺]

泉北ニュータウンが失敗したのは、住宅地をバス便にしたことが原因。
駅前を商業地、公共施設や公園にして住宅地をバス便にした都市計画の失敗によるものです。


結局、駅前の商業エリアは不景気で商業開発が進まず、計画を断念・売却。
激安マンションが林立　→　旧住宅地は大暴落となり衰退していったのです。

交通費云々は、関係ないよ。

[1066: インポテンツおやじ]

なんだ 1061 の話は嘘っぱちかよ。

[1067: 匿名]

近畿最大のニュータウンである泉北が衰退したら府は大打撃だから、なんとか運賃下げようとしている。
衰退や人口減少と運賃が関係なければ、そんな事はしない。関係があると府が認めてるって事。
千葉NTも北総線が高いのが最大のネックとなって低迷している。
奈良市や生駒市の住宅街も大阪市内までの所要時間がかなり早いにも関わらず地価が安いのは交通費の高さが関係している。

[1068: 匿名]

駅近の土地やマンションがバス便エリアより高いのは、マイカーを使わなくても生活できるからだよね。
つまりマイカーの生涯所有コスト分相当のプレミアムがあるという事。
バス便エリアは、マイカー所有しなければ生活が不便なので、その費用負担分土地が安くなる。

電車賃も同じ事ですよ。都心のベッドタウンであるニュータウンは、都心までの電車賃が
かなり高ければ、その分土地は安くなる。彩都は立地的には割と都心に近くプチバブルになったが、
最終的には交通費の高さがネックになって失敗、暴落する可能性が濃厚だろう。

[1069: 匿名]

↑↑あっ！だから、いざとなれば何とか駅まで歩ける１、２丁目より安く、小さくしたんだ！
と言うことは山手台東の北の方は、もっと安く、もっと小さくなりますね！

[1070: 匿名さん]

>>1067
じゃあ聞くけど、泉北ニュータウンの電車賃が下がったら
あんたあそこに家を買うのか？
ほんとにそれだけの理由で家を買う気になれるのか？

私は買う気には、なれまへんなぁ～
電車賃ごときで家を買うきになれる奴がいたらみてみたいわ！

[1071: 周辺住民さん]

お願いです。
運賃の話は、みっともないから止めてください。

[1072: 匿名さん]

電車賃と住宅地の価値に関係することは当たり前でしょ。
上の例の彩都も場所も市内から２０kmエリアで、駅近だから、もう少し人気が出ても良いと思うけど、モノレールってのがネック。梅田まで片道７４０円だから、家族４人で梅田に出かけたら、大人料金だと、往復で６０００円ぐらい掛かるから、流石に高い。
彩都がプチバブルになったのは、モノレールの駅が出来る前で出来てしまうと、現実の交通費の高さで敬遠されて大苦戦。今では、バス便が来て欲しいとの要望があるくらい。
山手台の今の売れ行きを見ると、ポテンシャルの高さと、マーケティングの正しさが証明されたようなもの。１００坪以上の宅地云々の自論を主張する人もいるが、今のご時勢は、この戦略が正解でしょう。

[1073: 匿名]

そうですね。低価格路線(以前よりは)は大正解と言うことですね！
やはり阪急は的確なマーケティング判断をしますね。
ただし、住民の気持ちを踏みにじっても、ですが…

[1074: 匿名さん]

標高が高く駅から遠ければ当然に地価は下がるが、地価が安いぶん土地を大きくすれば
「都心に近く通勤・定住できる別荘地」になり、希少性が高く価値が担保される住宅街をつくる事もできる。
逆転の発想ですな。
宝塚で言えばゆずり葉台や中山桜台7丁目はそれ。駅から遠いが豪邸が立ち並んでいる。

住宅街としては不便でも、土地を大きくすれば別荘地としては最上級の利便性と希少性が得られる住宅街に化ける。

[1075: 匿名さん]

日本国内で3大都市圏の都心まで20km以内で、バスが毎時3本以上ある別荘地並の住宅街って少ないでしょ。

別荘地並の住宅街＝宅地部分で50%を超える緑被率と、それを実現する為の150坪以上の土地面積

だから山手台の「一部」にそういうものをつくっても面白い。

全部とはいわんよ。「一部」だよ。その一部の周辺の通常の街区も別荘街区の緑を借景に出来るから価値が上がる。

[1076: e戸建てファンさん]

日本のニュータウンは千里以外は全部失敗したという説もある。
日本で最初に開発された大規模ニュータウンの千里が最高傑作であり
日本で唯一の成功例ニュータウンだったんだな。
ニュータウンで大正昭和初期の分譲地（現在の高級住宅街）を凌駕する
「環境と利便性の両立」を高次元で実現した唯一の例外は千里。
平均宅地面積100～200坪、都心まで15kmの近さ、新大阪・伊丹空港まで15分以内。
梅田、本町、淀屋橋、難波に地下鉄で直通、車でも梅田まで新御堂一本で信号無し。
医療は阪大病院等多数、買物至便、公園や緑多い、万博公園や緑地公園など巨大な緑地も多い。
ニュータウンの代表例のように言われる千里は、実は唯一の例外だったんだな。

[1077: 匿名]

一般的なニュータウンは「都心から遠く交通費が高く環境はまぁまぁ良いとされるが50坪ぐらいの家が多く宅地内に広い庭や多い緑があるわけではない。市街地から孤立しており、利便性は低い。」といったイメージ。

宝塚のニュータウンはニュータウンにありがちな欠点のうちいくつかはあてはまらない（都心から遠い、交通費が高い、都市部から孤立している等）ので、典型的なニュータウンよりは需要がなくなりにくく寂れにくく永続する可能性があると言えるかもしれない。

[1078: 匿名]

4丁目みたいなバス停やスーパーに近く売りやすい場所は、ローコスト造成や
土地を小さくする事で価格帯下げたのは正解だったと思うよ。
でも今後の山手台東の北部の分譲エリアは、バス停から坂や階段で高低差がかなりある上に
徒歩5分以上かかる場所が結構ある。
そういう場所は、2丁目並に街並みにこだわった造成にしたり、あるいは土地面積を
大きくしたりするなりしないと魅力が無いんじゃないの？
駅まで踏切・交差点無しの直進でバス便の乗車時間（3～5分程度）が短いというのが
山手台のメリット（徒歩とバス合わせて数分で駅徒歩圏なみの所要時間で駅まで出られる）だけど、
バス停から坂道や階段をあわせて300m以上も歩かないといけない場所はその魅力はほぼゼロになる。

[1079: 匿名さん]

阪急のマーケティングが正解との意見が出ると、また自論を展開する輩が出てきたな。
別荘地並みの分譲を全く否定するわけではないが、阪急がそのニッチな市場を追わないだけ。
例えば、坪単価５０万の１５０坪の土地があったとして、それを１区画で売るか３区画で売るか考えたとき、３区画で売った方が３倍以上の需要があれば当然分割して売るわな。
ここで、絶賛されている千里ニュータウンも、１区画だと１億くらいだから、殆どが２区画３区画に分割して売られている。分割が出来ない土地は、坪単価をかなり下げてもなかなか売れない。今はそう言うご時勢だってこと。

[1080: 匿名]

そうですね今回の低価格路線の大成功で阪急は確信を得たことでしょう。
山手台は今後もミニマム低価格路線で1000戸売り切れると…

[1081: 匿名]

150坪になったら、坪35万ぐらいに下がる。
大きい土地は価格帯は大きくなるが、坪単価は下がる。
でも50坪に対して道路面積の比率を小さくできるし、土地面積に対する擁壁量も
減らせるし、側溝電気ガス水道等のインフラ費用も総費用に対して小さくなるから
（土地面積に関係なく一定額かかるので大きくなるほど負担割合が小さくなる）、
売り手にとっても必ずしも損な話にはならない。

[1082: 匿名]

>>1079
千里は実は簡単には分筆できない。

あんなに便利（大阪から10～15km圏）なのに、建ぺい率が50%ではなく40%に指定されている上に
壁面後退が一般的な1mではなく道路側2m、隣地から1.5mになっているのが相当効いている。
そして豊中市側は、隣接している区画の了承が無ければ分筆できない規約があったりと色々な抑止力がある。

だからあれほどの環境でありながら、意外に分筆されてないんだよな。
千里ニュータウンの戸建区画数は、全体で分譲当時から僅か4%程度しか増えていない。

[1083: 匿名]

例えば千里で間口18m×奥行22mの約120坪の土地があっても、まず分筆できない。
2分割して間口9mになると、土地面積が60坪あるわりに外壁後退で横幅6mの家しか
建てられなくて価値低下で使い物にならんのですわ。

[1084: 匿名]

山手台北部が1000戸の『コンクリむき出し50坪建売住宅』で埋め尽くされ たら悪夢ですね。
既存住民も何らかの抵抗出来ないものでしょうか？
掲示板で『150坪 別荘地』などと非現実的な夢物語を語ってても阪急は冷徹に企業利益を追求してくるだけだし…

[1085: 匿名]

普通は駅から遠くなると利便性が低下するぶん、土地を大きくしたり街並みや見た目に拘った造成をしたりするんですけど山手台は逆になってますよね。

[1086: 匿名]

>>1084
山手台はそもそも坪100～200万で販売する事を前提とした土地の超高値掴みで
大赤字でいくら売ってもぜんぜん利益は出ないという噂もある。
つまり現在はできるだけ資金を回収する作業であって利益追求とは違うのかもしれない。
もしかしたら破綻した幸福銀行の持分を安く買い取った分と阪急の高値掴み分を
あわせて考えれば、トータルで少しは利益が出せるのかもしれないけどそのあたりはよく分からない。

[1087: 匿名]

この分だと、たぶん分譲マンション用地も安値マンション建てるんでしょうね。
CMキャラクターにトミーズのマサなどの下町派漫才師を器用
ジオ宝塚山手台パークスクエア
3LDK69㎡1900万円台〜
4LDK82㎡2400万円台〜
阪急山本駅バス6分
駐車場代０円

[1088: 匿名]

以前の山手台と比べると明らかに安っぽくなったけど
新街区も別に普通のよくある小規模（10～50戸程度）な分譲地と
同程度の見た目ですけどね。

注文住宅が建って、グリーンベルトにそれなりに木を植えれば
家が全く建ってない今よりはだいぶ良く見えるんじゃないでしょうか。

[1089: 匿名さん]

>1082
千里ＮＴで、戸数が４％増えているのは、僅かではない。
まあ、自宅の周りでもここ１０年で売りにでたのは、ほぼ１００％文筆している。
年齢的にこれから売りに出る人が増えるので、文筆しないという協定（といっても強制力なし）を
今年入れたぐらい。
全体で１０％ぐらいが分譲から売りに出てるとして、それが皆文筆しても全体として増える戸数は５％となる。
まあ、地区によって文筆できるところとできないところがあるから、４％増えれば凄いってこと。

[1090: 匿名]

それは吹田市側でしょ？　豊中市側はあまり分筆されてないよ。

[1091: 匿名]

Wikipediaで『千里ニュータウン』を検索すると
相続を契機とした区画の分割販売が問題提起されていますね。

やはり大きい区画は売りにくいんでしょうね。

[1092: 匿名]

千里ニュータウンで色々ググってみたら分筆･分割問題が住民の高齢化問題にからめて出てきますね。
吹田市、豊中市ともに頭を抱えてるようですね。

[1093: 匿名]

上のほうのマンション用地はどうなるのかわからないけど、ジオグランデの南（長尾小の横）のジオはまぁまぁ良いグレードで建つみたいですね。まぁあそこは駅から徒歩7～8分ぐらいですからね。

[1094: 匿名さん]

北部のマンション用地は戸数も多そうだし、バス便なので、どう考えても低価格マンションしか無理やろね。
それも駐車場２台分０円とかにしないと売りにくいかも知れんね。

[1095: 匿名]

北部でも激安マンションはありえんでしょうね。
せいぜいラビスタのレフィナスぐらいの仕様、㎡単価になるでしょう。

[1096: 匿名]

↑まぁ『激安』じゃないけど『低価格』は間違いないやろね〜
ラビスタやったら。

[1097: 匿名]

ジオのイメージを損ねるほどの安売りをするぐらいなら他の業者にマンション用地として転売するでしょう。

[1098: 匿名]

どこが事業主になるにしてもバス便マンションだからねぇ。
中山桜台あたりの中古マンション悲惨だからね…
バス乗車時間は短いけどインフラは中山台のほうが整ってるし、JR乗り入れ決まってるし…

山本駅からのバス便マンションって安くしないと売れないでしょ。

[1099: 匿名さん]

北部集合住宅用地は、他から大阪圏に転入してきた転勤族向けの校区＆環境重視賃貸マンションにしたほうがいいんじゃないの。

駅徒歩圏ですらちょっとでも遠いと苦戦している分譲マンション多いから、バス便で分譲はかなりきついと思う。

[1100: 匿名さん]

市が買い取って市営住宅すれば、人気物件になると思うけど。。。

[1101: 匿名]

山手台の街並みは南北で大きく違いますね。
北部も以前の山手台と同じ街並みで拘って
開発されると思っていただけに残念です。
北部も単体で見ると悪く無い普通の分譲地なんですけどね。

[1102: 匿名]

北部マンション開発で色々言われている事はこれからますます立地が悪くなる1000戸の戸建にもある程度当てはまる事ですね。
やはりミニマム低価格路線のは方向性として揺るぎない見込みですよね。
今からでも街並み条例みたいなもの作って規制かけれないですかね？

[1103: 匿名]

1000戸の建売りで埋め尽くされたら悪夢だからねぇ
でも建売りを止めさせる条例は無理でしょう。
せいぜい区画50坪以上とか植栽つくれとか…

[1104: 匿名]

つまり山手台のポテンシャルは地に堕ちたってことですね
低所得者が徘徊する街には住みたくないですもんね

[1105: 匿名]

現在売れまくっている以前より小さく安くなった新街区でも普通の注文住宅を建てれば5000～5500万はかかります。普通の人にとっては高嶺の花ですね。かなりの高給取り（エリートサラリーマン）じゃないと買えません。

[1106: 匿名]

北部マンション開発が低価格で売り出したら低所得者が買いあさるでしょうに

[1107: 住宅に詳しい人]

↑1700万円台の宅地買う人はハウスメーカーでもそんな建物や外構にお金かけません。
上下で4000万円台でしょうね。たしかに低所得者で購入は無理かも知れませんが、建物や外構にお金かけてないので街並みが安っぽくなります。
あと、それでも今は注文住宅がそれなりに多いでしょうが今後、さらに立地が悪くなるので建て売りの割合が増えて来て、さらに建て売り業者に一括払い下げされるような事態も充分有り得ます。
あの山手台東北部の山の上の高圧線に近い街区は建て売り業者なら3000万円台でしょう。

[1108: 住宅に詳しい人]

1107は1105への返信

[1109: 住宅に詳しい人]

1107は1105への返信

[1110: 近所をよく知る人]

>>1100
山手台（西4丁目）には既に公営住宅があるけど不人気だよ。
http://www.hisaisha.net/archive/1996/08_28.html
＞宝塚切畑（新築）0.1倍
http://j-expert.com/sir/05/01/01.17_2.html
＞【宝塚県営住宅からは不満がいっぱい】
＞設備が悪いとの指摘も［特に宝塚県営に集中］

[1111: 匿名]

1107は間違い。

三田や名塩でも土地2000万円以下だが、建物の平均は3000～3300万円ぐらい。

というか日本全国の注文住宅の平均が、総建築費用3200～3500万（延床面積130～135㎡）で土地1000万円台なんですわ。

それでこれは地価が高い都市部よりも、郊外や地方都市やのほうが建築費用が高い。

ようするに大都市近郊においては、金が無い人が安い土地を買うのではなく、狭くない注文住宅を建てられる経済力を持った世帯が、建物で夢をかなえる為に土地の値段が安い分譲地を選んでいるってのが正しい。

もちろん「注文住宅の平均」であって、同一分譲地における建売の価格はこの平均には含まれない。

[1112: 匿名]

最新の資料
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf
大阪圏　3274万円

土地から買って新築している世帯の平均（4大都市圏）は
建築費2959万　土地2069万
になっているが、これは建物面積が平均値よりかなり狭い首都圏が相当分含まれているので
平均値（130㎡）より建物の平均面積が大きい山手台に関してはこれより数百万高いのは明らか。
まぁ3300万あたりが妥当だろうね。

[1113: 匿名]

最新の資料
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf
大阪圏　3274万円

土地から買って新築している世帯の平均（4大都市圏）は
建築費2959万　土地2069万
になっているが、これは建物面積が平均値よりかなり狭い首都圏が相当分含まれているので
平均値（130㎡）より建物の平均面積が大きい山手台に関してはこれより数百万高いのは明らか。
まぁ3300万あたりが妥当だろうね。

[1114: 匿名]

ちなみに↑で書いた平均建築費用は「山手台西4丁目」の話。

土地＋建物の平均取得費（当時）が1億円超の山手台西1～2丁目、東2丁目は当然含みません。

[1115: 匿名]

新街区でも1700万円の土地なんて無いでしょ。
それってミサワの半分ぐらい法面の建築条件付の土地だけでは？
建築条件無しは最低でも2200万円ぐらいからでは。

[1116: 匿名]

ここでボコボコにされてる４丁目も
実際歩いてみると注文住宅でこだわって建てられた素敵なお家が多いですよ。
そりゃまぁ１～２丁目と比べると街並みとかは全然違いますけどね。

[1117: 匿名さん]

植木やグリーンベルトが成長してきたら街並みがどういう風に見えるのか興味あります＞西4丁目

今よりはコンクリートも目立たなくなってだいぶ良く見えるのかな。

[1118: 匿名]

ボコボコに叩かれている４丁目も将来戸数増えてきたとき朝のバスに座れるのは唯一の救い。
途中のバス停からは朝は座れないだろうから。
電車はともかくバスで吊り革握って揺られるのって辛いからね。
まあ中山台とかよりは乗車時間は短いんだけどね。

[1119: ヤマッチさん]

あの、山本行き阪急バス平日７時台の現状はどうなんでしょうか？
確実に座れるバス停は何処まででしょうか？

[1120: 匿名さん]

宝塚山手台西四丁目の初代の[3-1工区]についてお聞きしたいのですが
パナホーム、ミサワ、ミツワさんが建築条件付や建売をしてますが
区画があっちこっちですよね？
これは阪急が無条件宅地として売りに出して売れ残ったものを
ハウスメーカーが買い取ったということでしょうか？
新しい区画はそれなりにハウスメーカーがかたまっているので何故かなと思いまして、、、。
3-1工区の価格帯とか、わかるかたおられますでしょうか？

[1121: 匿名]

西4丁目でもいちばん上のほう以外は、利用バス停は「山手台北公園前」か「山手台三丁目」になるので
混んでる時間帯は座れないのでは。
山手台東の北部が概ね入居したら始発の「山手台四丁目」からでも座れなくなりそうですね。
まぁ世帯数が増えれば、バスの便数も当然増えますから一概には言えませんけど。

バス座れないなら、晴れてる日は電動アシスト自転車のほうが快適かもしれません。
行きは漕がずにサドルに座ったまま楽ちんで5分、帰りは漕ぐ必要ありますがアシスト力がカットされない
時速10km弱でのんびり歩道を登れば全くしんどい思いはせずに18～20分。
バスだと行きは9分（徒歩3分＋乗車6分）で帰りは平均14分（バス発車までの平均待ち時間5分＋乗車6分＋徒歩3分）。
ただしラッシュ時を外れて遅くなると15～25分待ち等になるので、そういう時間帯は帰りでも自転車のほうが早い。

まぁ駅まで家族運転マイカー送り迎えが行きも帰りも最速ですけど、皆がやると環境や渋滞には宜しくないですね。
最悪皆がやると、川西のバイパスみたいに朝は万年渋滞して、バスの所要時間が倍以上になるなんて事もありえます。

[1122: 匿名]

>>1120
3-1工区もハウスメーカーの持分の土地は最初から決められていたはずですよ。
ただ、最終的に阪急の売れ残りの一部をパナホームや不動産業者が引き取ったという事はあるみたいですね。

[1123: 匿名はん]

山手台のCMとか公式サイトに使われてる街並み、街路の風景って2丁目付近だよね。
それ見て期待して今現在分譲されてる街区を見にきたらがっかりするんじゃないの。
「何の変哲も無い普通の分譲地じゃねーか、CMと全然違うぞ」みたいな。

[1124: 匿名さん]

>>No.1122
ありがとうございます。
納得できました。

駅までの道のりですが、４丁目まで駅から女の子が一人で自転車であがっても安全なのは何時ごろまででしょうか？
やはり日が暮れると危ないでしょうかね？

教えてくださいばかりですみません。

[1125: 匿名]

女の子の美貌レベルによりますので
一概には言えません。

[1126: 匿名さん]

＞＞No.1125
美人でスタイル抜群です。

[1127: 匿名さん]

数年前（阪急のマンション）が完成したころから
山本駅前に向かう車の渋滞がひどくなってきています
全ての分譲土地が完売したらどうなってしまうのか
かなり深刻な問題かと思います

分譲土地を販売することだけに注力せず阪急不動産も
環境の整備に力を注ぐべきだと思います。

[1128: 匿名]

いやそれは阪急よりも市・県の問題ですよ。
山本駅の高架をぐぐった南側一帯のクランク状の交差点が車がつまる原因です。
それでも宝塚や中山と比べると、山本のほうが週末の渋滞発生頻度は現時点では少ないようです。

私学と思しき制服を着た女子中学生が、朝5時台に西4丁目あたりから電動自転車で駅方面に下っているのを
見た事あります。山手台の幹線道路沿いは明るいのでよほど夜遅くなければ、普通に安全に帰宅可能では。

[1129: 匿名]

ミツワ住研が売ってる条件付き土地とパナホームが売ってるプレミアム眺望うんぬんの建売は、阪急不動産の建築条件無し分譲で売れ残った区画です。

[1130: 匿名]

>>1026
それなら終日危険です！
ドコに行っても危険です！

[1131: 匿名さん]

市や県がそんなことを問題視するとは思えないので
開発社として阪急不動産が問題意識を持つということが
重要だとそういう意味だったのですが。

[1132: 匿名さん]

それに
宝塚や中山との比較はともかくとして
現在よりも交通状態が悪化するというのは
住民としては何とかして欲しいものです

夜間（０時から1時）によく通りますが
たまに自転車で登られている方がいらっしゃいます
保証はできないですが
まあ安心できるエリアじゃないでしょうか？

[1133: 匿名]

JR中山寺の北口ロータリー完成したら

【阪急中山】→【JR中山寺北口】→　中山台　→　山手台　→【阪急山本】
【阪急山本】→　山手台　→　中山台　→【JR中山寺北口】→【阪急中山】

のバス設定してほしいですね。買物にも便利。

[1134: 匿名]

>>1131
管理だけでなく道路整備や渋滞対策は普通に自治体の仕事ですよ。

[1135: 匿名さん]

自転車の件ありがとうございます。
美人の娘が三人いるので、大きくなったときに駅まで迎えにいくのがめんどうだなあと心配してました。
終電の時間までバスがあればいいのにね。

[1136: 匿名さん]

ハウスメーカーの区画の件ありがとうございます。
今売ってるパナやミツワの区画は大きいものばかりです。
やはり大きい区画は売れにくいのでしょうね。
新しい区画はハウスメーカーに投げるぐらいなら初心を捨てて売れやすいサイズに変更したということですね。

[1137: 匿名]

電動アシスト自転車に乗った美人の娘さん３人、
楽しみです。