阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1902: 匿名さん]

駅から徒歩圏でも山手台で一番駅から遠い最北部と殆ど同じ値段でしか売れないのが彩都。

山手台は残り1000区画程度
彩都は西部エリアの箕面市域だけで残り計画戸数3600戸（おまけに平均徒歩時間は20分なので千里中央まで平均40分）

どっちが危ないかは一目瞭然

ニュータウン分譲が成立するのは人口動態から見てあと10～15年

だから彩都は絶対無理なんだよ　議論の余地すら無くもう途中で終わるのは判明している
これからどんどん駅から遠くなるのにどうやって年240～300戸も値崩れさせずに売るの

結論　無理

彩都西　取引価格

H22/04-06月 \31,000,000 200㎡ 不整形 6 南東 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H22/04-06月 \24,000,000 170㎡ ほぼ整形 6 南西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \29,000,000 190㎡ 長方形 6 北西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -

山手台東（1～3丁目）　取引価格

H22/04-06月 \50,000,000 210㎡ ほぼ台形 9.2 北 市道 山本(兵庫) 15 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \32,000,000 300㎡ ほぼ長方形 9 南 道路 山本(兵庫) 26 １低専 50 100 - -
H21/01-03月 \20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -
H20/07-09月 \51,000,000 380㎡ 台形 10 南 市道 山本(兵庫) 23 １低専 50 100 - -

山手台西4丁目　取引価格

H22/01-03月 \29,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \20,000,000 230㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \26,000,000 220㎡ ほぼ長方形 15 北東 市道 山本(兵庫) 28 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 200㎡ ほぼ長方形 5.2 南西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \22,000,000 200㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \24,000,000 190㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 190㎡ ほぼ台形 6 南 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 195㎡ 不整形 6 東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 200 - -
H21/07-09月 \28,000,000 200㎡ ほぼ台形 6 北東 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \25,000,000 180㎡ ほぼ長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \24,000,000 180㎡ 長方形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \22,000,000 180㎡ 台形 6 北 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \24,000,000 180㎡ 長方形 5 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \27,000,000 190㎡ 長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -

[1903: 匿名さん]

彩都のネックは森町の存在。

彩都西から徒歩10分程度の場所でも北急の千里中央まで32～35分かかり、森町からバスで出るより所要時間は遅い。

つまり彩都西駅から徒歩20分やバス便となってくると、確実に森町との比較になり価格も影響を受ける。

そしてその森町が2000戸以上まだまだ残っているという事。

何度も言うが、あと20年しないうちに近畿圏全体や大規模分譲地の空家率は30%を超える。30%超えたらまともな値段はつかなくなり暴落する。そういう状況でニュータウンだけ割高で分譲するなんて事は成立しない。

[1904: 購入検討中さん]

計画戸数の残数なんてロジックにだまされてはいけない。山手台には、商業施設などあらゆるインフラが新しくできる可能性はない。あらゆる意味で、彩都には伸びしろがある。実際現地へ行って自分の目で見て、よく確認すること。

[1905: 匿名]

これから分譲されるエリアの大半が、支線のモノレール停から徒歩２０分やモノレール停からバス便（梅田まで９５０円）になる住宅街のどこに将来性があるんですか？

[1906: 匿名]

>>1903
ここで書いておられる「暴落」ってのは、
「１億以上で買ったけど、わずか何年かで５千万円台になっちゃった山手台の２丁目」のようなことを言ってるんですよね？

[1907: 匿名]

１４～１５年前に建てた家が土地値になるのは当たり前でしょ。

今彩都で５５００万の家なんてあと１５年したら２５００万だよ。

[1908: 匿名]

まず常識として89年と比べるとニュータウンはどこも1/3以下の値段になっている。

そしてバブルが既に崩壊して大分たってる95年頃と比較しても大抵の場所は1/2になっている。

これが標準。暴落ってのは90年代半ばに対して土地が1/4になってるとか1/5になってる所の事を言う。

[1909: 購入検討中さん]

これから分譲されるエリアの大半が、支線のモノレール停から徒歩２０分てあるけど、現実は１０分くらいのとこばかり。実際に彩都をみにいったら？

[1910: 匿名]

>>1908
そうなんですね。
自分たちが１億以上で買ったけど５千万とかに「暴落」したから、当時より安い新区画の４丁目のことや、最近では彩都、ちょっと前まではウッディタウンを攻撃しこきおろしたり、関係のないマンション板までちょっかい出してるのだとばっかり思ってました。
じゃ、自分たちだけ良くて、他のとこを全部否定するってのは・・・、やっぱり、梅田からの距離と時間と電車賃にしか価値を見いだせない、単なるおばかで性格のちょーわるい人たちってことだったんだぁ。
なぁーんだ、そういうことか。

[1911: 匿名さん]

彩都と山手台は目くそ鼻くそと思うが。
今は、どうしてもニュータウンが良いと思う人が下支えするから
それなりの値段で売れているが、中古になったとたん二束三文になる。
山手台は、今後便利になる可能性は殆ど無いが、彩都は少し可能性がある。
その辺りが彩都が山手台より坪単価が高いのと中古でも値が下がらない要因。

[1912: 購入検討中さん]

やはり何やかんやいっても企業を誘致したりして、官がバックの彩都の方に魅力は感じるね。少なくとも今よりは便利になる可能性は、山手台の比じゃないからな。梅田に近いとか、電車賃がどうとかちっちゃいことじゃなくてね。税金投入は考え物だけどね。

[1913: 匿名]

>>1909
それはこれからじゃなくて「今」分譲している所でしょ。
駅に近い所から順番にやってるからまだ徒歩圏なのは当たり前。

彩都の箕面市エリア全体で見れば、平均徒歩時間は18～20分になりますよ。
面積と駅からの位置関係確認したら一目瞭然ですが。

そのエリアに突入した時にやばくなるって事。

[1914: 匿名]

彩都のこれから分譲が本格化する箕面エリアは、徒歩圏（半径750m以内）に入るのは1/3程度ですね。
http://www.nanchatte.com/map/circleService.html

[1915: 匿名]

彩都・小野原や少し前にウッディタウン・西宮名塩をこきおろした ク ズ はどこにいった？
みんなに相手にされなくなって一人イジケてんのかな？ｗ

[1916: 匿名]

↑
もしかして、ウッディタウン板・西宮名塩板や最近では箕面森町板を荒らしてる奴がそうか？
ほんとに幼稚な ク ズ 野 郎 だねｗ

[1917: 匿名]

鉄道駅から大きく外れ頓挫すれば街そのものが終わる彩都と、はなから大阪平野に隣接していて最寄り駅が阪急本線とＪＲで何も困らない山手台（孤立したニュータウンではなく従来の山手住宅街の延長線上にあるので生活に必要なインフラが既にある）はリスクという点で大きな違いがある。

彩都で千里中央や梅田までの所要時間が揶揄されるのは、モノレール沿線だと公共交通機関アクセスでは千里中央まで出ないとどうにもならんから。

また大都市圏における都心の利便性は通勤だけでなくどう努力しても都心でなきゃ手に入らない機能（代表的な物として大型書店、老舗ホテル、百貨店本店等）だから如何に短時間、低料金でそこに到達できるかは重要。

彩都がウッディタウンみたいに人口増加率トップを何年連続とかになるわけがないし、今から一通りのものが揃う街にもなるわけがない。そういう状況で交通費が高くて、車が無いと不便な街になったらどうなるか。

[1918: 匿名]

梅田からの距離と時間と電車賃の安さにしか価値を見いだせない山手台西翁＝ポテンシャルおやじ＝偏屈ジジィ＝電車賃男が、またまたしつこくも現れたな。

大型書店、老舗ホテル、百貨店本店等に如何に短時間、低料金でそこに到達できるかが、あんたの人生での重要要素なら、十三にでも住めばええやろ。

しつこすぎやわ。ええかげんしときや！

[1919: いつか買いたいさん]

彩都と山手台、両方みてきたら。あきらかに彩都がいいとわかるさ

[1920: 匿名さん]

>>1919
だからぁ、目糞鼻糞だっての。

[1921: 購入検討中さん]

目糞鼻糞？全然違うよ。自分の目で見てきな