阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1098: 匿名]

どこが事業主になるにしてもバス便マンションだからねぇ。
中山桜台あたりの中古マンション悲惨だからね…
バス乗車時間は短いけどインフラは中山台のほうが整ってるし、JR乗り入れ決まってるし…

山本駅からのバス便マンションって安くしないと売れないでしょ。

[1099: 匿名さん]

北部集合住宅用地は、他から大阪圏に転入してきた転勤族向けの校区＆環境重視賃貸マンションにしたほうがいいんじゃないの。

駅徒歩圏ですらちょっとでも遠いと苦戦している分譲マンション多いから、バス便で分譲はかなりきついと思う。

[1100: 匿名さん]

市が買い取って市営住宅すれば、人気物件になると思うけど。。。

[1101: 匿名]

山手台の街並みは南北で大きく違いますね。
北部も以前の山手台と同じ街並みで拘って
開発されると思っていただけに残念です。
北部も単体で見ると悪く無い普通の分譲地なんですけどね。

[1102: 匿名]

北部マンション開発で色々言われている事はこれからますます立地が悪くなる1000戸の戸建にもある程度当てはまる事ですね。
やはりミニマム低価格路線のは方向性として揺るぎない見込みですよね。
今からでも街並み条例みたいなもの作って規制かけれないですかね？

[1103: 匿名]

1000戸の建売りで埋め尽くされたら悪夢だからねぇ
でも建売りを止めさせる条例は無理でしょう。
せいぜい区画50坪以上とか植栽つくれとか…

[1104: 匿名]

つまり山手台のポテンシャルは地に堕ちたってことですね
低所得者が徘徊する街には住みたくないですもんね

[1105: 匿名]

現在売れまくっている以前より小さく安くなった新街区でも普通の注文住宅を建てれば5000～5500万はかかります。普通の人にとっては高嶺の花ですね。かなりの高給取り（エリートサラリーマン）じゃないと買えません。

[1106: 匿名]

北部マンション開発が低価格で売り出したら低所得者が買いあさるでしょうに

[1107: 住宅に詳しい人]

↑1700万円台の宅地買う人はハウスメーカーでもそんな建物や外構にお金かけません。
上下で4000万円台でしょうね。たしかに低所得者で購入は無理かも知れませんが、建物や外構にお金かけてないので街並みが安っぽくなります。
あと、それでも今は注文住宅がそれなりに多いでしょうが今後、さらに立地が悪くなるので建て売りの割合が増えて来て、さらに建て売り業者に一括払い下げされるような事態も充分有り得ます。
あの山手台東北部の山の上の高圧線に近い街区は建て売り業者なら3000万円台でしょう。

[1108: 住宅に詳しい人]

1107は1105への返信

[1109: 住宅に詳しい人]

1107は1105への返信

[1110: 近所をよく知る人]

>>1100
山手台（西4丁目）には既に公営住宅があるけど不人気だよ。
http://www.hisaisha.net/archive/1996/08_28.html
＞宝塚切畑（新築）0.1倍
http://j-expert.com/sir/05/01/01.17_2.html
＞【宝塚県営住宅からは不満がいっぱい】
＞設備が悪いとの指摘も［特に宝塚県営に集中］

[1111: 匿名]

1107は間違い。

三田や名塩でも土地2000万円以下だが、建物の平均は3000～3300万円ぐらい。

というか日本全国の注文住宅の平均が、総建築費用3200～3500万（延床面積130～135㎡）で土地1000万円台なんですわ。

それでこれは地価が高い都市部よりも、郊外や地方都市やのほうが建築費用が高い。

ようするに大都市近郊においては、金が無い人が安い土地を買うのではなく、狭くない注文住宅を建てられる経済力を持った世帯が、建物で夢をかなえる為に土地の値段が安い分譲地を選んでいるってのが正しい。

もちろん「注文住宅の平均」であって、同一分譲地における建売の価格はこの平均には含まれない。

[1112: 匿名]

最新の資料
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf
大阪圏　3274万円

土地から買って新築している世帯の平均（4大都市圏）は
建築費2959万　土地2069万
になっているが、これは建物面積が平均値よりかなり狭い首都圏が相当分含まれているので
平均値（130㎡）より建物の平均面積が大きい山手台に関してはこれより数百万高いのは明らか。
まぁ3300万あたりが妥当だろうね。

[1113: 匿名]

最新の資料
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf
大阪圏　3274万円

土地から買って新築している世帯の平均（4大都市圏）は
建築費2959万　土地2069万
になっているが、これは建物面積が平均値よりかなり狭い首都圏が相当分含まれているので
平均値（130㎡）より建物の平均面積が大きい山手台に関してはこれより数百万高いのは明らか。
まぁ3300万あたりが妥当だろうね。

[1114: 匿名]

ちなみに↑で書いた平均建築費用は「山手台西4丁目」の話。

土地＋建物の平均取得費（当時）が1億円超の山手台西1～2丁目、東2丁目は当然含みません。

[1115: 匿名]

新街区でも1700万円の土地なんて無いでしょ。
それってミサワの半分ぐらい法面の建築条件付の土地だけでは？
建築条件無しは最低でも2200万円ぐらいからでは。

[1116: 匿名]

ここでボコボコにされてる４丁目も
実際歩いてみると注文住宅でこだわって建てられた素敵なお家が多いですよ。
そりゃまぁ１～２丁目と比べると街並みとかは全然違いますけどね。

[1117: 匿名さん]

植木やグリーンベルトが成長してきたら街並みがどういう風に見えるのか興味あります＞西4丁目

今よりはコンクリートも目立たなくなってだいぶ良く見えるのかな。