阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1078: 匿名]

4丁目みたいなバス停やスーパーに近く売りやすい場所は、ローコスト造成や
土地を小さくする事で価格帯下げたのは正解だったと思うよ。
でも今後の山手台東の北部の分譲エリアは、バス停から坂や階段で高低差がかなりある上に
徒歩5分以上かかる場所が結構ある。
そういう場所は、2丁目並に街並みにこだわった造成にしたり、あるいは土地面積を
大きくしたりするなりしないと魅力が無いんじゃないの？
駅まで踏切・交差点無しの直進でバス便の乗車時間（3～5分程度）が短いというのが
山手台のメリット（徒歩とバス合わせて数分で駅徒歩圏なみの所要時間で駅まで出られる）だけど、
バス停から坂道や階段をあわせて300m以上も歩かないといけない場所はその魅力はほぼゼロになる。

[1079: 匿名さん]

阪急のマーケティングが正解との意見が出ると、また自論を展開する輩が出てきたな。
別荘地並みの分譲を全く否定するわけではないが、阪急がそのニッチな市場を追わないだけ。
例えば、坪単価５０万の１５０坪の土地があったとして、それを１区画で売るか３区画で売るか考えたとき、３区画で売った方が３倍以上の需要があれば当然分割して売るわな。
ここで、絶賛されている千里ニュータウンも、１区画だと１億くらいだから、殆どが２区画３区画に分割して売られている。分割が出来ない土地は、坪単価をかなり下げてもなかなか売れない。今はそう言うご時勢だってこと。

[1080: 匿名]

そうですね今回の低価格路線の大成功で阪急は確信を得たことでしょう。
山手台は今後もミニマム低価格路線で1000戸売り切れると…

[1081: 匿名]

150坪になったら、坪35万ぐらいに下がる。
大きい土地は価格帯は大きくなるが、坪単価は下がる。
でも50坪に対して道路面積の比率を小さくできるし、土地面積に対する擁壁量も
減らせるし、側溝電気ガス水道等のインフラ費用も総費用に対して小さくなるから
（土地面積に関係なく一定額かかるので大きくなるほど負担割合が小さくなる）、
売り手にとっても必ずしも損な話にはならない。

[1082: 匿名]

>>1079
千里は実は簡単には分筆できない。

あんなに便利（大阪から10～15km圏）なのに、建ぺい率が50%ではなく40%に指定されている上に
壁面後退が一般的な1mではなく道路側2m、隣地から1.5mになっているのが相当効いている。
そして豊中市側は、隣接している区画の了承が無ければ分筆できない規約があったりと色々な抑止力がある。

だからあれほどの環境でありながら、意外に分筆されてないんだよな。
千里ニュータウンの戸建区画数は、全体で分譲当時から僅か4%程度しか増えていない。

[1083: 匿名]

例えば千里で間口18m×奥行22mの約120坪の土地があっても、まず分筆できない。
2分割して間口9mになると、土地面積が60坪あるわりに外壁後退で横幅6mの家しか
建てられなくて価値低下で使い物にならんのですわ。

[1084: 匿名]

山手台北部が1000戸の『コンクリむき出し50坪建売住宅』で埋め尽くされ たら悪夢ですね。
既存住民も何らかの抵抗出来ないものでしょうか？
掲示板で『150坪 別荘地』などと非現実的な夢物語を語ってても阪急は冷徹に企業利益を追求してくるだけだし…

[1085: 匿名]

普通は駅から遠くなると利便性が低下するぶん、土地を大きくしたり街並みや見た目に拘った造成をしたりするんですけど山手台は逆になってますよね。

[1086: 匿名]

>>1084
山手台はそもそも坪100～200万で販売する事を前提とした土地の超高値掴みで
大赤字でいくら売ってもぜんぜん利益は出ないという噂もある。
つまり現在はできるだけ資金を回収する作業であって利益追求とは違うのかもしれない。
もしかしたら破綻した幸福銀行の持分を安く買い取った分と阪急の高値掴み分を
あわせて考えれば、トータルで少しは利益が出せるのかもしれないけどそのあたりはよく分からない。

[1087: 匿名]

この分だと、たぶん分譲マンション用地も安値マンション建てるんでしょうね。
CMキャラクターにトミーズのマサなどの下町派漫才師を器用
ジオ宝塚山手台パークスクエア
3LDK69㎡1900万円台〜
4LDK82㎡2400万円台〜
阪急山本駅バス6分
駐車場代０円

[1088: 匿名]

以前の山手台と比べると明らかに安っぽくなったけど
新街区も別に普通のよくある小規模（10～50戸程度）な分譲地と
同程度の見た目ですけどね。

注文住宅が建って、グリーンベルトにそれなりに木を植えれば
家が全く建ってない今よりはだいぶ良く見えるんじゃないでしょうか。

[1089: 匿名さん]

>1082
千里ＮＴで、戸数が４％増えているのは、僅かではない。
まあ、自宅の周りでもここ１０年で売りにでたのは、ほぼ１００％文筆している。
年齢的にこれから売りに出る人が増えるので、文筆しないという協定（といっても強制力なし）を
今年入れたぐらい。
全体で１０％ぐらいが分譲から売りに出てるとして、それが皆文筆しても全体として増える戸数は５％となる。
まあ、地区によって文筆できるところとできないところがあるから、４％増えれば凄いってこと。

[1090: 匿名]

それは吹田市側でしょ？　豊中市側はあまり分筆されてないよ。

[1091: 匿名]

Wikipediaで『千里ニュータウン』を検索すると
相続を契機とした区画の分割販売が問題提起されていますね。

やはり大きい区画は売りにくいんでしょうね。

[1092: 匿名]

千里ニュータウンで色々ググってみたら分筆･分割問題が住民の高齢化問題にからめて出てきますね。
吹田市、豊中市ともに頭を抱えてるようですね。

[1093: 匿名]

上のほうのマンション用地はどうなるのかわからないけど、ジオグランデの南（長尾小の横）のジオはまぁまぁ良いグレードで建つみたいですね。まぁあそこは駅から徒歩7～8分ぐらいですからね。

[1094: 匿名さん]

北部のマンション用地は戸数も多そうだし、バス便なので、どう考えても低価格マンションしか無理やろね。
それも駐車場２台分０円とかにしないと売りにくいかも知れんね。

[1095: 匿名]

北部でも激安マンションはありえんでしょうね。
せいぜいラビスタのレフィナスぐらいの仕様、㎡単価になるでしょう。

[1096: 匿名]

↑まぁ『激安』じゃないけど『低価格』は間違いないやろね〜
ラビスタやったら。

[1097: 匿名]

ジオのイメージを損ねるほどの安売りをするぐらいなら他の業者にマンション用地として転売するでしょう。