阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[81: 匿名さん]

すると山本周辺の新駅構想は2面4線駅なのでしょうか？

JR宝塚駅の2面4線化⇒待避駅化ならともかく、現状の待避駅の川西池田の隣の新駅を
待避駅にしても殆ど待避時間の短縮効果は無いという事はありませんか？

[82: 匿名]

福知山線はもともと緩急運転を想定しておらず、川西池田以西に待避施設が無いためかなり無駄に速度を抑制した上、川西池田で待避していました。したがってあの場所に待避施設を設けダイヤを抜本的に組み替えることにより単なる待避時間の短縮に留まらず尼崎や宝塚での停車時間も含めて福知山線全体で５分以上の短縮(ゆとり)につながります。宝塚駅を橋上化するとき待避線増設を見送ったのも地価の関係で平井に新駅設置と併せて造ったほうが一石二鳥と言う判断。

[83: 匿名]

しかし新駅が本当ならJRが構想として発表してませんか？

中山寺～宝塚間の新駅構想はJR西日本がプレス発表していたのに、それより先に構想すら
発表されていない中山寺～川西池田間の方が出来る事なんてありえるのでしょうか？

中山寺～宝塚間の新駅も、兵庫県土木の旧176号線拡幅整備（売布2丁目～旭町）にからんで
宝塚市が駅前を道路整備、区画整理して設置される案だったはずですが、この区画の旧176号線整備を
兵庫県が財政状況から延期したにも関わらず、同じ兵庫県が行う同じ旧176号線の平井周辺は計画通りか
計画前倒しになるのですか？

[84: 周辺住民さん]

>>54
区画数が適正な範囲内なら売れる。
西宮の超不便な山間部（甲山周辺～甲陽園の標高150m以上の中腹）でも、樹林地に囲まれた
敷地の広い（400㎡～）別荘地タイプの定住街は大需要こそ無いが常に一定の新規需要があり、
不動産業者に登録して物件を探している人はかなり多い。
買える予算があり、自然環境への強いこだわりがあるものの利便性は悪くても良いという人は、
意外に存在しているという事（ただし都心からある程度近い事にはこだわりがある事が多い）
だからそういうエリアを提供すれば50～150区画ぐらいであれば時間かけて計画的にやれば、
余裕で捌ける。もちろん一気に全区画売り出すような愚かな方法じゃ駄目だが。
これは遠景・全体景観としての山手台北部の魅力を少しでも高める手法としては非常に有効な
手段であり、阪急不動産が分譲初期から目指していたような「山手台のブランド化」の為には
必要不可欠とも言える。
いわゆるブランド化した不便な住宅街というのは、どこもイメージ作りの為のシンボル的な
エリアのおかげで成立している。
例えば奈良の登美ヶ丘エリアは、全体戸数の8割以上は普通の敷地面積（60～80坪）のニュータウンや
安い団地が占めるんだけど、2割以下の平均250～300坪や平均100～200坪の邸宅エリアが存在感を示す事で、
全体としては高級住宅街と言われている。これは西宮の苦楽園番町なんかも同じで、三～四番町あたりは
敷地面積45～50坪ぐらいの安い建売や建築条件付が最近多いんだけど、なぜか高級住宅街とか言われてるのは
一～二番町あたりに敷地の広い邸宅が多いから。
大阪平野から見た時、山の上に緑に佇む住宅エリアがあるのと（そう見える為には最低でも平均120坪以上の
敷地割が必要）、ビッシリ住宅が密集しているのとでは全然印象が違ってくる。
そもそも山手台は北に行けばいくほど不便になりバス停からすら遠い宅地も多くなっていくのだから、
シンボル的なゾーンを設けるかどうかは別にしても、土地面積を山手台南部（平均70坪）よりは広くして
眺望の得られる宅地の比率を高めていかなければ、魅力を維持できなくなるのは明らか。

[85: 匿名]

＞83旧176(県道宝塚平井線)は売布平井間でのみ都市計画決定されており売布工区･山本工区が完工、中山工区が施工中、残る平井工区(山本新駅近接)は用地取得80%済みです。用地取得に概ね見通しがたったところに国土交通省の後押しを受けたJR西日本が県･市に協議を持ち掛けた段階です、よって請願駅ではありません。売布以西については県議会の質疑で『上記の区間が完工した後、交通状況を勘案したのち都市計画決定するかどうかを検討する…』などという段階です。売布移籍以西はそもそも都市計画決定すらされていないのです。『宝塚〜中山寺間の新駅構想』→ウワサ『兵庫県の財政難で延期』→計画すら無し、おっしゃっている前提がそもそも全く違うと思いますよ。あと関係する県道用地取得の見通しがたったとは言え、事前協議の段階で発表はあり得ません。構想発表まで数年は要すると思います。土地投機でもされるならともかく新駅構想は悪くない話だと思います、あまり懐疑的にならず素直に楽しみにされていて下さい。

[86: 匿名]

宝塚の山手バス便エリアは200㎡ぐらいの土地が山ほど仲介物件が出てますね。

山手台もそろそろ公示地価や都道府県地価調査に設定されるのは確実でしょうから、そうなっては実質取引価格と乖離した上乗せ表示や販売はできなくなり、同じような市内のバス便ニュータウン立地の仲介物件と価格競争、競合せざるをえなくなります。

そういう点から考えると、仲介物件とガチで競合しないように平均300㎡～ぐらいの開発に路線変更したほうが、マーケティング上は良さそうですね。

＞83
私も気になります。正式にJR西が発表していた宝塚～中山寺の新駅が先送りにされて、発表されていない中山寺～川西池田に新駅が出来る可能性が高のは本当なのでしょうか？

[87: 86]

書き込みが重なりましたので85の内容を見逃した内容を↑で書き込んでしまい申し訳ありません。

ただ、宝塚～中山寺間の新駅は噂レベルの話ではありませんよ。

JR西日本が正式に新駅構想として先に発表しているのは事実です。

http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sougou05/0301ke80200.html

[88: 匿名]

JRが検討中とされている新駅構想地は一部を除き地元自治体との協議を経ていない単なるJR側の希望的観測のようなものです。宝塚〜中山寺においても予定地は県道拡幅もしくは移設が必須であるにもかかわらず県･市と十分なすり合わせもないまま発表となったものです。そしてこれらは結果、請願駅のカタチを取るもので『周辺整備してお金出すなら駅造ってあげますよ』と地元に対してボールを投げてみただけ…JRが発表しているとは言えこの時点では噂レベルなのです。今回の川西池田〜中山寺は実現すれば脱線事故を受けた国土交通省の安全対策補助事業に認定され駅･駅舎･周辺整備にも国庫補助率が高くつきJR、県、市共にいいことずくめの話なので唐突に進んでいるのです。

[89: 市民]

今日（厳密には昨日9月30日の19時～）の旧176宝塚平井線の都市計画変更説明会に行った方はおられないのかな。
何か新しい情報が発表されたのなら書いていただきたいですね。

[90: 匿名]

84>>駅遠エリアの大邸宅街で成功しているのはいずれもブランド力のある高級住宅街エリア(芦屋･西宮、奈良学園前)が前提、宝塚は川西や伊丹よりはイメージがイイ程度。ましてや宝塚山手台は知名度低い、他府県の人は最寄り駅が何処かも知らない。都心回帰、駅前回帰の現在、山手台の駅遠エリアに区画の大きな大邸宅街を売り出しても富裕層は買わない。中山桜台７丁目や三田ワシントン村のように寂れた精気のない街になり、結果的に山手台全体の利益にならないと思う。

[91: 住まいに詳しい人]

生駒市や奈良市や西宮市にもともと広域ブランド力なんてないでしょ。

西宮市も震災後に市街地の倒壊率が高かったのをいい事にどさくさまぎれに整理にして誤魔化しただけで、
もともとは宝塚市よりもイメージも遥かに悪く交通は便利だがガラが悪い町という位置づけだった。
市街化区域におけるＢＫ地区の面積や面積比率も比較にならないし、屠殺場や食肉関係の施設も多く
ごちゃごちゃした町並みででまさにカオスな地域だった。阪急神戸線に関して言えば、尼崎市内の駅よりも
西宮北口のほうが遥かにイメージも悪かったしね。

数十年前に西宮市が宝塚市の合併話が出た時に、宝塚側の住民や在住財界人や歌劇の団員まで出てきて
西宮なんかと一緒になったらイメージが落ちると大反対運動を繰り広げてそれが原因で流れた
（良元村が西宮市との合併話を蹴って宝塚についた話とは別でもっと後の話）。それぐらい西宮のイメージは
近畿ではよろしくないものだった。

しかし震災後に宝塚市は役所の不祥事やら中心市街地や温泉・ファミリーランドの衰退その他でイメージが
著しく低下し、西宮は逆に汚い所や過去を上手に隠蔽してここ15年でメディア、デベロッパーをうまく使い
転勤族を中心に刷り込んでブランディングに成功した。ようは西宮にマイナスイメージを持つ者が減り
プラスイメージのほうが強くなったのは、震災後の戦略が功を奏した為。そして宝塚が自爆したので、
ブランド力はものの見事に逆転した。

しかし現実の今の西宮は、マンションだらけで集合住宅比率（世帯数）は70%を超え、DID人口密度は11000人を超え
（尼崎市や東大阪市よりも多く大阪市内の11800人に迫る水準）、市街化区域の緑地も不便な山間部を除くとごく少なく、
自然環境に優れるわけでもなく、過密すぎて住環境が良いとはお世辞にも言えない。

徒歩や自転車で街をじっくりくまなくめぐると、全体の環境と利便性のバランスで言えば、宝塚のほうが
遥かに恵まれているとわかる。財政関係（財政力指数、将来負担比率、実質公債費比率、起債制限比率）も宝塚
のほうがマシだから、住むなら宝塚のほうがいいよ。ちなみに西宮は同一所得における国民保険料が、兵庫県で
一番高い（財政状況が悪い事を理由に一般財源からの補填を行わない為）。まぁ兵庫県南部で一番住んだら駄目なのは、
財政最悪の神戸市と芦屋市なんだけどね。京都市と神戸市は、近畿で真っ先に破綻するのは間違いない。
財政再建団体に転落したらありとあらゆる行政サービスは最悪になるから悲惨だね。

[92: 住まいに詳しい人]

ちなみに西宮市は待機児童数やプレハブ校舎率でも兵庫県下ワーストであり、デベが喧伝する
子育て環境が良いかのような宣伝文句は全くの出鱈目でインチキというのが真相です。

[93: 匿名]

↑文章拙く正確に真意が伝わらなかったかな…宝塚市と生駒市･奈良市･西宮市等自治体単位の総合力を比較したのではないですよ。自治体の財政指標とかも大事な事ではあるけどココではあまり意味のある議論ではないですね、芦屋市の赤字財政と高級住宅街としての更なる躍進が全く無縁であるように…言葉足らずでしたが『宝塚山手台』と『芦屋西宮山手』『奈良市学園前』では比較にならないと言う事です…西宮市でも苦楽園番町 雲井町 深谷町 城山町あたりは芦屋の外延エリアとして一括りで地域一番ブランドと捉えてよいと思います、西宮市全体のイメージを言っているわけではありません。奈良市学園前についても登美ヶ丘 学園北 百楽園等(古くから近鉄の佐伯会長等グループの役員が邸を構える)は大阪府東部も含め地域一番ブランドです…そうした比較において宝塚山手台は少なくとも阪神間においても地域一番ブランドを確立出来てはいないですよね？そういった意味で地域一番ブランドを確立出来ていないニュータウンが駅遠エリアに邸宅用地を売り出しても広域から富裕層を呼び込めることなく中山桜台や三田ワシントン村の二の舞になるということです。

[94: 匿名]

↑近鉄の佐伯会長→故佐伯元会長(邸宅跡は現在美術館)

[95: 匿名]

っていうか奥池とか目神山とか剣谷町、四番町とか三田なみに土地（地価）安い。
つまりブランド化なんてしていないし、そもそもブランド力なんて無い。
ブランドってのは実際の価値よりも割高でも売れる事（プレミアム分を上乗せ可能状態）を言うわけで、
実際は不便な立地なりの地価でしか売れず、広い土地を格安で買えるんだからブランドとは真逆。

地名や市名や駅名やブランド云々関係無く、勤務先は都会でも住居は緑豊かで木々に囲まれた広い土地に
住みたい人々がいつの時代も一定の割合で存在しているだけの事。
近鉄大阪線の関屋にある敷地200～300坪ぐらいの住宅街などは、まさにそういう需要でつくられた街。

[96: 匿名]

登美ヶ丘も大きい土地は軒並み坪30万以下。
バブルやプチバブル時はともかく、分譲当時から土地は広くて安かった。

[97: 匿名]

>>94
中山桜台や逆瀬台あたりは、駅からの距離（3km以上）や標高（200～300m）が同程度の場合で
西宮の山麓部（苦楽園～甲陽園の山間部）よりむしろ坪あたり5～8万程度高く仲介取引されているよ。
駅から遠く不便な立地となると生活インフラとしてマイカーのアクセス道路の質やバスの本数が重視されるから、
バス停まですら遠い上にバスの本数も少ないインフラ脆弱な西宮の山麓部よりは評価（取引坪単価）が高い。
前に調べたことあるけど、奥池や鷲林寺南や柏堂西の大型物件（中古戸建）より桜台2丁目や桜台7丁目の
大型物件のほうが、競売でも仲介でも同等規模同士の比較で坪単価が高かった。買う人も馬鹿じゃないから、
永住環境に相応しいかどうか（実際に永住するかどうかはともかく）シビアにインフラを見てるよ。

山手台は食品スーパーも近くにあって、幹線道路の質は高く、バスの本数もまぁまぁ多くて、最寄駅までの
バス乗車時間も5分程度と短く、バス停までもまぁまぁ近く、大阪平野一望の眺望が臨める南斜面地で、
大阪都心への距離も18km圏と近くて、と総合的に見ればそれなりに高いポテンシャルと素地がある。
だから一部にシンボル的な別荘地風邸宅エリアを設けて成功させる事も手腕次第ではじゅうぶんに可能。
なぜなら大阪平野の隣接地域には、もう他にこれ以上の適地はほぼ残っていない上に、既存のその手の
住宅街よりも山手台のほうが永住環境（老後になっても快適に過ごせるかどうか）としてのインフラは格段に上だから。

[98: 匿名]

↑香芝市の関屋は空き地の目立つ生気の無い街になっていますよ〜そして奥池町や剣谷町など比較対象にしていませんが？…あと山手台の長所を色々述べられていますがいずれも中級住宅地の条件にしかすぎませんね。バスがまともに走っていなくとも甲陽園目神山町は大邸宅が立ち並んでいますし六麓荘に食品スーパーも必要ないみたいです…坪単価だけで住宅地のブランド力に甲乙つけるのは少し無理があります。山手台は阪急宝塚沿線ではイメージのよいニュータウンですが川西市のバス便ニュータウン(南野坂、けやき坂等)よりは勝っている程度。まぁ此所でいくら論じていても『住めば都』で山手台在住の方々は我が町のブランド力を信じたいお気持ちは良く分かります…ただ百聞は一見にしかずで機会があれば例えば奈良学園前の松伯美術館周辺(登美ヶ丘一丁目二丁目)とかお車で回って見て下さい山手台とどちらがブランド力が有りそうか分かると思いますよ…

[99: 匿名]

奥池南町（芦屋ハイランド）はいくら環境良くても、ゲロ吐きそうな連続ヘアピンで酔わされてJR芦屋から
バス25～30分450円。しかもバスは1時間に1本だし（奥池町は2本だが）、午後9時台でもうなくなるし、
大阪平野の夜景や眺望は無し。それなら同じような敷地面積や環境の住宅街がもしあれば、宝塚市内の駅から
バス5分で1時間に3本以上バスがあって眺望もあるほうがよほど魅力的だし良いに決まってる。
消防車や救急車の平均到着時間も早いし。
奥池南町からだと、デイタイムのある時点から大阪までの公共交通機関での平均所要時間は1時間以上かかる。

徒歩5分＋バス平均待ち時間30分（1本/h）＋バス乗車時間25分＋電車平均待ち時間5分＋新快速13分＝78分
バス待ち時間ゼロにした場合のチートでも48分片道720円。

山手台は

徒歩3分＋バス平均待ち時間10分（3本/h）＋バス乗車時間5分＋電車平均待ち時間5分＋急行27分＝50分
バス待ち時間を無しにした場合は40分片道480円。

しかも移動時間の質は大違い。
たとえ所要時間が同じ場合でも、電車30分とバス山道30分では後者のほうが遥かに不快だしストレス大きい。

ちなみに奥池はJR芦屋からタクシーで帰っても高い（おまけに通行料まで加算される）。

もちろん山手台の北部全部を150坪にするなんてのは無謀だが、50～100区画ぐらいであれば面白い。

駅からも遠く都心からも遠くブランド力があるわけでもなく知名度も高いわけではないのに、
このご時世に申込が殺到（平均応募倍率14倍）して即日で完売した唯一の近畿の分譲地。
それはガーデンシティ舞多聞の「みついけプロジェクト」だけ。
みついけプロジェクトは、平均区画面積700㎡の定期借地権。抽選に応募した人の殆どが一般的な
ニュータウンからの住み替え。このプロジェクトの成功に、今のニュータウン飽和時代に分譲地に
求められるもののヒントが隠されている。

[100: 匿名]

登美ヶ丘ってのはもともと、なにもなかった沼地や荒地や雑木林や畑を近鉄が戦後に開発した新興地。

もともとの登美ヶ丘にブランドも糞もなく、周到な計画とマーケティングによって何の価値も無かった
荒れた丘陵地を開発して高級イメージ（といっても広域エリアでは通用せず、知名度は奈良や近鉄エリア内だけ）
を創造したもの。
http://homepage3.nifty.com/katodb/doc/text/2576.html

それが近鉄の沿線なら出来て、他の沿線や他の地域で無理と勝手に決め付けるのは、既に完成した
今の状態を見て後付で言ってるに過ぎない。

佐伯会長が住んだから凄いのではなくて、戦略的に関係者や役員を住ませて邸宅を建てたりする手法で
ブランド化した。

でも実際に大邸宅が並んでいるのは入道池や新池周辺と大渕池周辺ぐらい（登美ヶ丘1～2丁目と
中登美ヶ丘2丁目）で、エリア全体で見ると区画数はごく一部と言えるほどの割合。
登美ヶ丘（東西北中）の大部分の戸建エリアは普通のニュータウンで、家も130～150㎡前後の
ごく普通の注文住宅が殆ど。おまけに平均50㎡の数千世帯規模の安い団地がど真ん中（中登美ヶ丘1丁目～西周辺）にある。
しかしエリア全体としては、上記の一部の例外的なエリアのおかげで良いイメージを享受している。
インチキみたいなものだが、うまくやったのは凄い。