阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[877: 匿名]

新街区はパナは固めずに分譲して欲しいね｡
建て売りで同じ感じの建物が並ぶと住宅地としてイマイチ｡やはり色んなデザインの家が並ぶ住宅地にして欲しい

[878: 匿名]

それは無理ですな。

建売を建てるハウスメーカーからすれば、一箇所にまとまった土地じゃないと旨味が無い。
数軒が隣り合う多棟現場にして、あらゆる職人を効率的に動かして人件費を圧縮して
儲けを増やすのが目的なんだから。

だから街並み的に一番良いのは、新街区の全区画を阪急が建築条件無しで分譲して
ハウスメーカーにまとめ売りしないというもの。

これは販売ペースを落とせば可能。
でも現実的には相変わらずハウスメーカーに何割かまとめ売りしそうだね。

阪急はもうこれから分譲する街区の街並みがどうなるかんて事に拘りや情熱なんてなさそうだし。

[879: 匿名]

同一ハウスメーカーの分譲でも建売よりは建築条件付きのほうがマシです。
なぜなら着工時期がバラバラになり施主の意向が外観にも反映されますから、
多少は個性が出て違和感が少なくなります。

[880: 匿名]

年に数十区画に減らすべきなんだよ。そうすれば建売やハウスメーカー建築条件付土地の割合を減らせるし、様々な注文住宅が並んで街並みも良くなる。

[881: 匿名]

デベは今さら街並みのコトなどサラサラ考えてないよ。
いかに早く確実に売り切るかのみを考えてるんであって住人の意向とか希望なんて関係ない。

[882: 匿名]

山手台北部がローコストな造成主体になるのは仕方無いにしても、西1～2丁目・東2丁目と同等のこだわり街区を一箇所（200～300区画）ぐらいは設定したほうが選べていいと思うんだけど。

西2丁目みたいな街並みで新しい街区に土地を買って住みたいという層は結構いるだろ。

少なくとも広告やサイトやＣＭ等を見て初めて山手台に訪れて住みたいと思った人々が魅了される街並みは、西2丁目～東2丁目周辺であって西4丁目ではないだろう。だからその魅力を感じたエリアと同等の街並みが、新規分譲では全く選べないってのはどうかと思うぞ。

[883: 匿名さん]

以前に書き込みしてあった競売物件

宝塚市山手台西二丁目２６番１１　土地207.11㎡　建物面積160.48㎡　築年月1999/02
落札価額38,010,000円

この物件をストリートビューで見てみたら、公園側１Fの窓から誰か覗いているようにみえるのですが。
それとも雲か何かの影が映りこんでいるだけなのでしょうか？

[884: 匿名]

ヤバイですね。ガチ心霊写真ですね。

[885: 匿名]

山手台西二丁目はちょこちょこ競売になってんなー
自営業が多いんかね
サラリーマンで競売とかなるかね？

[886: 匿名]

オアシスの前のマンション建設予定地はいつマンションが出来るのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいませんか？

[887: 匿名]

その前にまずはジオグランデ南側（長尾小の横）の小規模マンションでしょうね。
こっちは市の担当部署と協議中だと思います。
といっても阪急はジオタワー宝塚の売れ残りで頭抱えてる状況なので、宝塚の
新築物件はタワーの完売目処がついてからになるんじゃないかと思います。

[888: 匿名]

まだ大分先の話ですね

[889: 匿名さん]

>>884
>ヤバイですね。ガチ心霊写真ですね。

何かの映り込みだと思います。

[890: 匿名]

↑三田牛かな？

[891: 匿名]

新街区はいくらぐらいで売り出されるのでしょうか？やはり坪45万から50万ぐらいでしょうか？

[892: 匿名]

>>884山手台古墳に昔、生き埋めにされたと過去スレに出ていた奴婢の亡霊かな？

[893: 匿名]

>>891
それは無理だと思いますよ。
この2年で近畿圏の地価はどこも大きく下がりましたから、それを反映させていない
実勢価格と乖離した表示価格（2年前と同じ相場）では売れないでしょう。

[894: 匿名]

2年で近畿の住宅地の地価は何%ぐらい下落したのでしょうか？

[895: 匿名]

全体が下がっていますが、適正な下落率を語るにあたっては
「梅田18～20km圏、バス便エリア、駅から2km以上高低差100m以上、一種低層」
という条件でソートして実取引価格を吟味する必要があると思います。

おそらく15～20%じゃないでしょうか？

[896: 匿名]

もうすぐ分譲される新街区（西４丁目の北部）を昼と夜の両方見た上での感想。

はっきりいって夜景は微妙。東も西も山の尾根で高くなっているので、光源として見える部分（大阪平野）の視界がかなり狭い。

不動産広告で言えば「眺望有り」とは謳えても「パノラマ夜景」とは正直言えないレベルで、ラビスタや中山桜台の好位置からの眺望を１０とすれば眺望がある宅地でもせいぜい２～４といったところ（山手台北公園は８～９ぐらい）。

全体としては東側が高く西側が低くなっている地形なので地勢が良いとは必ずしも言えないのと、冬季の日照時間はやや短い（東の尾根のせいで朝日が家屋に当たり始めるのが遅く、西の尾根のせいで日没が早い）。

東３丁目から西１丁目にかけて通っている小規模な高圧線とは送電規模（電線数）が比較にならないほど大規模な高圧線がすぐ近くを通っている点も気になる。とくに窓からの視界や家から出て電線や鉄塔が目に入ってくる宅地は、圧迫感が大きい。

前回街区（西４丁目の南部）は阪急オアシスがオープン予定でそこに歩いてすぐという期待が不動産価値（坪単価）に対してひとつのプレミアムとして働いていたが、今回の新街区は既にオアシスはオープンしている上にそこに歩いて近いわけではないのでそのプレミアム分は差し引いて適正価格を考える必要がある。

以上を踏まえた上でこの２年間の不動産市況や景気動向も考慮すると、土地の分譲価格は２年前に決定された前回街区より坪数万は引かないと厳しいだろう。

悪くは無いけど無条件に絶賛するような街区ではなく、そこそこ良い、まぁまぁ良いといった程度。