阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[430: 匿名]

市バスなどがある地域と違って無料の敬老パスはありませんが、
阪急バスはグランドパス65という65歳以上が路線バス乗り放題の定期が
3ヶ月11000円で買えますので、結構いろいろな所に行けますよ。
中山台や逆瀬台や山手台の高齢者は足がわりに買っている人が多いと思います。
これがあれば、梅田まで電車賃のみで片道200円以下（平日昼間・土日用回数券）で行けます。

[431: 匿名]

山手台住んでたらバス賃がどうだとか、みみっちい話題やめなさい。

[432: 匿名]

山手台の閉塞感を打破する為には、最高傑作である東豊中なみに凝りに凝った拘りまくった庭園街区を山手台東の北部に50区画以上の規模でつくらないと駄目だね。ちょうど今年で阪急の宅地開発100周年だからそれぐらいやらないと話にならない。

[433: 匿名]

山手台東の北部は隣接ゴルフ場の農薬被害が心配されるから富裕層は決して買わない…と過去スレで提起されていますよ。

[434: 匿名はん]

近鉄が駅前（あやめ池）でも70坪の風致や景観や自然環境に拘った分譲してるのに、
天下の阪急がバス便（徒歩30分相当）山斜面で何の変哲も無いコンクリート臭い
平均60坪のニュータウン分譲してるようではあかんわな～

[435: 匿名]

隣の中山台は眺望が良い区画に金持ちが一杯住んでるので、全く同じ地勢で同じ眺望が得られる山手台も魅力的な街区を提供したら金持ちは買いますよ。

ゴルフ場との距離はいちばん接近している北端部で100m弱、高低差数十メートルですが、北部の大部分のエリアはゴルフ場から300～500m以上離れていますので影響ゼロです。

それに山手台も結構金持ち多いですよ。西1～2丁目、東2丁目の区画の半分以上は土地＋建物で1億円以上で買った人々です。

逆瀬台やゆずり葉台や仁川高丸も広い敷地で眺望がある区画は、金持ちが多数買ってます。

[436: 匿名]

ゴルフ場の農薬の影響はゼロとは言えません。

[437: 匿名]

山手台北部はゴルフ場の影響は全くありません。
逆瀬川の宝塚ゴルフ倶楽部や雲雀丘の雲雀丘GCより遥かに影響は少ないです。
なぜなら上記は本当に隣接しているのに対して、山手台とゴルフ場の関係は
航空写真や地図など二次元で見ると距離的には近いように見えますが、
実際は尾根を挟んで山を越えた向こう側にあるので、実際は全く別の場所なのです。

[438: 匿名]

百歩ゆずって影響があるとすれば、無人ヘリコプターを使った農薬散布の時に
操作を誤ったり誤動作や暴走で山手台のほうに入ってきた場合でしょう。

まぁまずありえませんが、、、

[439: 匿名]

影響は少なからずあるということやね。

[440: 匿名]

住宅街に近接している所はめちゃめちゃ指導が厳しいから（もし失敗して住宅街に
影響が及ぶようなずさんな散布をしたら大問題になって追い込まれる）、
相当注意深く散布操作する。

[441: 匿名]

どう考えても影響ゼロは言い過ぎ。
あと、もし今の土地と建物を無償で倍にしてあげると言われても北部には移りたくない。
山手台の住民でも移り住みたくないような辺鄙な場所が富裕層に売れるとは思わない。
もっと早く街づくりが完成する現実的な区割りを望む。

[442: 住まいに詳しい人]

まぁマジレスすると、北部は駅から歩けない分ある程度は住宅街の価値を高める為にシンボル的な街区は設けるべきでしょうね。これは奈良の不便なバス便の僻地荒地だった登美ヶ丘でも用いられた手法です。全体の数パーセントを邸宅街に設定して価値を向上させたペテン手法。山手台は登美ヶ丘よりは遥かに大阪圏として立地が良いので、当然同じ手法は使えます。

ただ、全体としては坪単価の値下げは必要でしょうね。2年前と同じ坪単価で販売するというのは、あまりにも不動産市況や景気を無視しているので、やはり連動させる必要がありますし、そうでなければ売れないでしょう。

全体としては、2丁目が70坪平均なので、全体価値向上を担うシンボル街区を除く一般街区でも最低でも同等以上にするべきでしょうね。平均80坪ぐらいでが落としどころだと思います。

>>441
ゆずり葉台とか、山手台北部よりもっと駅からも遠く標高も高い辺鄙な所にありますが、大豪邸が立ち並んでいますし高級老人ホームが盛況ですよ。

[443: 匿名]

>>441
散布時（気温や天気によっては数時間ほど空気中の濃度が上がる）
以外は誇張無しに影響ゼロですよ。
尾根を越えてるのに影響があるわけないです。
尾根の向こう側でションベンしても、こっちにションベンの成分が
及ぶわけないし雨降っても流れてくるわけないし、土壌に影響出ないのは
幼稚園児でも理解できるでしょう？

ゴルフ場の降雨が直に流れる下流水域ですら、農薬が検出されたら
今の基準では駄目なんですよ。

[444: 匿名]

１００ｍ離れたゴルフ場の散布より、家のすぐ近くの街路樹や公園の樹木の消毒の散布のほうがよっぽど影響ありまっせ。

[445: 匿名]

結論出ました｡　ゴルフ場の影響は0となりました。それでも気になる人は買わなければ良い｡

[446: 匿名]

確かに隣のおっさんの桜の消毒や近くの公園の消毒のほうが危ないな。

[447: e戸建てファンさん]

古墳公園は、いつできるんですか？

[448: 山手王]

山手台北部（３丁目以北の山手台東）の魅力を最大限に高める最良の区画割

平均１５０～３００坪の庭園街区（定期借地権）　北部区画数の５％

平均１００～１２０坪の大型街区（定期借地権）　北部区画数の１５％

平均６０～７０坪の通常街区（分譲）　北部区画数の８０％

※マンション用地は変更無し
※定期借地権は希望により買取を選択する事も可

[449: 匿名]

>>441
駅から徒歩5分とバス便の比較ならともかく、バス便3分とバス便6分程度の差だから、
土地を倍に交換してもらえるなら北部でも喜んでという人はそれなりにいると思います。
それに、山手台南部～中心部に対して北部のメリットも無いわけではありません。
標高が高くなる分眺望のスケール感が増す、500m以上北になるぶん飛行機の騒音が
3～5デジベルほど小さくなる等の長所もあります。