阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[308: 匿名]

>>305
不動産相場や地価が下がってるから、そうでもないよ。
同じ面積でも2年前より2割下げなきゃ売れなくなるだろうから、それなら平均面積を2割大きくして
今までと同じ平均単価で売ったほうがいい。

あるいは今までと同じ平均面積の宅地を7割ほどにして従来より低価格で販売し、残り3割を大きく
するなどの方法もある。
（例.200㎡平均で100区画で計画されていた街区を、200㎡平均で60区画と330㎡平均で24区画に変更）

また大きめの宅地の定期借地権（所有権が無いかわりに、土地を購入した場合の土地分のローン支払いと
同額程度の借地料支払いで広々した土地に住めるエリアの提供）を一定の割合で設けるなど様々な方法がある。

[309: 匿名]

とにかく重要なポイントは、今でも既に渋滞が発生しているという事。

これでジオグランデの前の小規模ジオ（戸数は少ないがカーブ地点にあり直接幹線道路に
出入りするので与える影響は小さくない）や、西4丁目幹線道路向かいの集合住宅や
北部の1000区画以上の宅地が今のままの計画で分譲されれば、しゃれにならん事になる。

[310: 周辺住民さん]

まだ、１０００区画も残ってるんですか？
阪急は何年計画で売り切るつもりだろう。

[311: 匿名]

正確には戸建だけで1200区画以上じゃないですかね。
それに加えてマンションもある。だから道路の問題は重要。

年数は問題じゃないと思います。一気に売ったほうが世代が偏って問題になります。
高齢化しない街づくりに成功した例として有名な関東の「ユーカリが丘」はわざと
何十年もかけて30年ぐらい前から少しずつ鉄道会社が分譲していますし。
近鉄や東急は現在も登美ヶ丘や田園都市線沿線エリアで分譲していますしね。

[312: 匿名]

山手台は幅も奥行きも広いですからね、もともともの地勢は山の尾根や谷間や段丘、丘陵とさまざまです。
西1～2丁目や東3丁目や東1丁目は尾根や丘陵状の地形を造成した所なので、地勢が良いです。
西4丁目あたりは東側と西側に高い尾根がある谷ですね。
雲雀丘3丁目から平井4丁目にかけても谷間ですね。
山手台の開発が遅れた理由は、単純に用地買収や事業主（幸福銀行）の都合によるものです。
開発計画そのものは昭和30年代頃からあり、本来は中山台や逆瀬台と同時期に開発されてもおかしくなかった。
しかし様々な理由によりバブル真っ盛りに造成しバブル崩壊後に販売開始という最悪のタイミングになってしまい、高値で販売さざるをない状況になりその後とんでもないことになった（幸福銀行破綻）。

[313: 匿名]

訂正　原価が高く（坪100万以上）高値で販売せざるをえない状況になり、

[314: 匿名はん]

山手台は近畿で現在分譲中のニュータウンの中では一番良い立地なので、気になって仕方が無いアンチは生き埋めなどなんだの幼稚なネタで叩くのです。

[315: 匿名]

あのぉ、生き埋めって何の事でしょうか？

[316: 匿名]

>>314余計なこと言うな！このバカ！

[317: 匿名]

1000区画は相当販売に時間がかかるね｡そう考えると広い区画(400平米ぐらい)の地域を造成するのも有りだよね

[318: 匿名]

1000区画は相当販売に時間がかかるね｡そう考えると広い区画(400平米ぐらい)の霊園を造成するのも有りだよね

[319: 匿名]

価格は高くなるだろうけど出来たら買うかも。ただ山手台全体のイメージダウンが心配。

[320: 匿名はん]

まぁ彩都よりは山手台のほうがいいと思いますよ。

彩都とか登美ヶ丘とか、泉北とか新三田とか箕面森町は梅田まで片道700～1000円かかりますから。

学園前、あやめ池、泉北、狭山（金剛）などはミナミ（難波）まですら電車だけで片道430～620円程度かかります。
それにバス代が加算されます。

都心までの公共交通機関の交通費が高い町は必ず廃れます。

山手台は梅田まで片道270円（徒歩、マイカー送迎）、370円（自転車で駐輪した場合）、480円（バス利用）でいけますからね。
土日や昼間は、阪急やJRの回数券を使えば、
http://url.skr.jp/2nd/04.shtml
梅田まで片道193～197円で行く事も可能です。

[321: 匿名]

↑セコい話はいらん

[322: 匿名はん]

セコイというか、交通費と不動産価値やニュータウンの永続性は密接な関係があるので、きわめて重要なポイントです。千葉ニュータウンが東京通勤圏で不人気で不動産価値が上がらず地価が低迷している理由は北総線沿線の都心までの運賃が高いからです。

都心までの交通コストが高くないニュータウンは、一世代で使い捨てされる事無く生き残る可能性が高いです。

[324: 匿名]

都心にしかまともな飲食店や専門店、百貨店、高級店、ホテル、レストラン、ブランド旗艦店は無いからね。
家族が休日に都心まで出る利便性やコストは住宅街の価値を決めるひじょうに重要な要素なのです。

[325: 匿名]

うん、あんまりセコい話は山手台住民のイメージダウンやな。

[326: 匿名]

美術、芸術、演劇、クラシックコンサート等のイベントもトップクラスの内容は必ず都心で行われます。

[327: 匿名]

学術レベルの資料を入手できるまともな図書館や大型書店も、都心に出なければありません。

そもそも阪急の創業～初期（約100年前～）からのビジネスモデルは、世帯主が都心に勤め、家族が休日に梅田の阪急デパートや宝塚ファミリーランドや宝塚歌劇に出かけて消費するというもの。

世帯主だけではなく、家族についても郊外から都心のターミナルに出かけるという事をひじょうに重要視している理念なのです。

[328: 匿名]

わかったわかったアンタにはかなわん。ただ、だったらちゃんと山本から阪急乗ろうね、バスでJRとか言ったらあかんよ