プライムアリーナ新百合ヶ丘

[購入検討中さん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、
新百合山手における三井の第３弾目のマンションです。

場所は新百合山手中央通り沿いで、一階部分は店舗になりそうです。

みなさんいかがですか？

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

[936: 匿名さん]

＞931様

どなたかもおっしゃってましたが、『マンション価格』と一括りにして考えること自体疑問です。

①同じ時期に似たような価格で販売されても、774さんが言っている「この物件の立地から徒歩５分圏内の４件の新築物件」は確かに明暗を分けました。（おそらく、「大規模＆大手デベ」は、この地域の物件ではかなり重要なポイントでしょうね）

②また、南口のレガート発売時も、“当時のセオリーを無視した人気ぶり”で、かなり話題になったものです。

①②は、「平均値」では説明できない事象です。

勿論、価格というのは需給のバランスで決定するもの。消費者は学習して賢くなっていますし、バブル期のように「不動産神話」が復活するとは思いません。
でも住まいにはそれにプラスアルファの要素があって、「あそこがマンションになったらいいよね」ってな具合で検討している人はこの近所にも、他の住宅地にも結構いるものです。
（余談ですが、私にとって「あさひ銀行グランド跡地」なんかはまさにソレでした）

相場感は勿論重要。ですが同時に、「あらゆる物件を平均した数値」の意味を過大評価して個別物件を検討するのもどうかと思います。

完成半年前に完売した兄弟2マンションの板を最初から読んでみると（時代や“潮目”は確かに変わったものの）変わらない真実も読み取れます。

ここはガーデンやシーズンと同時期に土地を仕入れたのではないかと思いますから、土地原価は兄弟2物件と「駅からの距離」分の差、あとは建築コストの高騰その他を考えればやはり＠230前後ではないかと思います。

ttp://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050920d4000d4　　　

で、「プロジェクトを仮に2年間塩漬けにして、完成を先に延ばせば・・・」と言っているデベの方の見解、結構的を得ているかも。
広告記事ですから、鵜呑みにはできませんが。

私はガス燈のある道路を良く家内と一緒に通るのですが、工事中のプライムの場所この場所「ここいいよね」なんて話している口です。

[937: 購入検討中さん]

936様
おそらく230万ではききません。
販売開始予定平成20年3月上旬、に意味があります。
この一帯は万福寺土地再開発地域で、ガーデンは分譲時は保留地
だったのでスペシャル価格でした。いわば政策価格です。
今秋換地されれば地価は三井の思うがままです。
単純に考えてナイス物件+500万、というのが妥当でしょう。

[938: 匿名さん]

値段が高くて当然といったレスが多いですが、デベさんは笑いながら見ているんじゃないでしょうか。
９３７さんは実は関係者なんじゃないの、なんて思ってしまいました。

ところで、プライムの兄弟マンションでは何があったんでしょうか。同じデベさんですから、何か不手際があったなら気になります。竣工＆入居してから相当建つのに・・・。

[939: 匿名さん]

どうでしょう。
換地と価格がどれだけの相関関係にあるのかわかりませんが…
保留地のデメは「フラットが使用できない」って程度の差かと思ってました。

確かに230超の可能性は高いのかも知れませんね。

しかしながら、（他物件を例に挙げて大変申し訳ないのですが）ナイス物件の坪単価がレガート以上だとすると、大変苦戦するように思います。従ってこの物件の「定価」を基準にするのはどうなんでしょうか？

[940: 近所をよく知る人]

レガートの値段とよく比較される方がいらっしゃいますが、
レガートが発売されたのは、地価がその値の時期ですから
まったく参考にならないと思いますよ。

レガートが仮に現在発売されていたら、確実に億はいってたでしょうし。

[941: 物件比較中さん]

ナイスは「ユニヴェシオール玉川学園」や「セントスクエア」などで
「値付けの失敗」による大量の売れ残りが発生しており、価格設定
に？がつく物件が多いのが事実です。ノブレスも結局は大量売れ残り
---＞「大幅値引きで叩き売り」の可能性が大です。

[942: 物件比較中さん]

940さん
サラリーマンの給料が9年連続して下落している事実をお忘れなく。
成約価格は需要と供給で決まるもの。デベの思いとおりにはいきません。

[943: 匿名さん]

>942
初歩的な質問ですが、成約価格ってどうやったら知ることができるんですか？

[944: 匿名さん]

持論を展開して値段をどうにかして下げさせたくて仕方がないみたいですね(笑)

でもはっきり言って根拠ないですよね。

[945: 物件比較中さん]

サラリーマンの賃金下落っていろんな板で見かけるけど
同一人物かな？
土地の取得価格が上がっている方が価格に反映されるでしょ？
デベは平均賃金なんか気にしないんじゃないの？？
もともとアッパー層狙いなんだから。

[946: 匿名さん]

>>945

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710050069.html

[947: 近所をよく知る人]

このマンションの場合、販売ターゲットはサラリーマンではなく
王禅寺などに住む定年退職された夫婦層などではないでしょうか？

田都の某マンションも近くに住宅街が広がっており実際の購入層の
多くはやはり年配の方が多かったと聞きます。
そしてそれらのマンションは郊外では考えられない値付けでも
比較的順調に売れているようですし。

この物件もかなり高い値段設定で売り出してくるのでは？

[948: 匿名さん]

>945
>土地の取得価格が上がっている方が価格に反映されるでしょ？

今は上がってないそうですよ。

[949: 匿名さん]

＞947さん。

私もそう思います。
新百合ヶ丘って、（どちらが良いとか悪いとかでは無く）小田急線の近隣の駅とはかなりイメージも違いますし、あまり一般的には知られていないのでは？（最近はそうでも無いかな？）

近所に長いこと住んで、地域の良さが解っていて、子育ても終わりお金に余裕がある人って感じの検討者が多いかも…

少なくとも遠方の方が検討するより、近隣の方の方が多いと思いますね。

[950: 近所をよく知る人]

946さん
格差社会を感じている人はそもそもこのマンションには向いてないのでしょう

サラリーマンの給与は下がり続けているのは事実ですが、
新百合には役員級の高所得者層が多く住んでいるので、
あまり関係ないのでは？

[951: 購入検討中さん]

買い替え組にとっては、今の保有物件が高値で売れることが前提となるが、ここ1-2ヶ月で中古物件の相場もかなり雲行きが怪しくなってる。
高値で成約しても、結局資金調達ができずにキャンセル続発って感じになるよ。まあ、ここで煽られて高値を掴むことだけは避けましょう。

[952: 近所をよく知る人]

王禅寺などに住む定年退職された富裕層の保有物件の価値は
8,000万〜１億5,000万くらいでしょうか。
＋自己資金1億くらい？

なんら問題ありません。

[953: 匿名さん]

今ってそんなに中古戸建てって売れるの？

[954: 匿名さん]

私も、郊外でも新百合とかそれなりの駅の好立地の物件のターゲットは、平均的なサラリーマンではないと思います。

[955: 匿名さん]

確かにリタイア層も買換え組もいるでしょうから、価格はどの辺でバランスするのか、微妙ですよね。

今思えば、結果論ですがガーデンやシーズンは「買い時」だったですよね。

まあ、このデベはこの地域に思い入れも実績もあると思うので、色々な意味でいいところをついてくるように思いますが…

[956: 購入検討中さん]

三井がプライム=最上級、と名付けしてますからね。
ターゲットセグメントは明らかにアッパーでしょう。
さらに資源高騰に伴う物価上昇のおり、マンションだけ需給に
あわせて値下がりするという根拠は希望的観測でしかない。

[957: 匿名さん]

＞954さん

確かにそうですね。
この立地では「平均的なサラリーマン」にはちょっと検討しずらい価格になるかもわかりませんね。

坪220くらいまでなら検討しても良いかも、ですが・・・

ちょっと無理そうですね。でも物件が増えて中古も含めてタマが増えれば選択肢も広がるのでいいかも。

新百合で駅近のファミリー向けのマンションって、中古でもあまり目ぼしい物件出てないですからね。

[958: 物件比較中さん]

国内建築資材はすでに下落に転じています。また北京オリンピックに伴う
需要も一服し世界的にも下落傾向です。地価もすでに下落に転じています。
マンションの定価はデベが勝手に値付けしますが、それで売れなければ
値下げするしかありません。まして竣工後の売れ残りとなると、完全に
足元をみた買い手市場になります。

[959: 匿名さん]

＞958様
そういう物件も多くなるのでしょうね。ここはおそらくそうならないと思いますが。
「見極める眼」がますます重要になってきますよね。

[960: 匿名さん]

958さんは、売り切るためにはどの程度の価格にする必要があると考えていらっしゃるんでしょうか？

[961: 匿名さん]

んーーんっ。。。この板読んでるとプライムは老人ホーム予備軍の凄いマンションになりそうですねｗつらいです。。。

[962: 周辺住民さん]

＞960さん。

この板、すごい人気（？）で楽しいですよね。
レスの伸び方と物件の人気とは直接関係ないでしょうが、「反対運動」以外でこれだけ盛り上がっている板は珍しいように感じます（笑）。

私も含めて新百合周辺にはヒマな方が多いんでしょうかね。

ところで、958さんは一般論と平均値でしか語れない方だと思います。ですから、個別の判断と具体的なご意見を求めのは酷かと思いますがいかがでしょう。

私自身は235±と見ていますがどう思われますか？

[963: 匿名さん]

>>954、957
「平均的なサラリーマン」って何ですか？
そういう明確な定義のない抽象的な括り方は誤解や反感のもとです。

[964: 匿名さん]

年収８００万前後が、首都圏でいう、平均的なサラリーマンで、自己資金1000-１５００万＋ローン（年収の４倍程度）で、5000-5500万の予算の方々では？

[965: 購入検討中さん]

964さん、
このご時勢、自己資金１０００-１５００万では
検討できないでしょう。

[966: 匿名さん]

>964
たった今見ていた”23区内の新築マンション価格動向スレ”の内容そのまんまだな。

[967: 購入検討中さん]

マンション価格は土地代、建築費に比例している訳でなく
そのマンションの購買層の資金力に合わせているだけでしょ。
購買層の予測を誤れば即日完売したり売れ残ったり。

でここの購買層を予測すると小田急沿線一戸建からの買替組
でしょう。それらを考慮すると意欲的な値付けが予想されま
す。

ただ問題はその一戸建が売れるかどうか？新百合もそうです
が昔の一戸建開発エリアは老人ばかり、というか小さい子供
がいない。若夫婦は遠慮しますよね。近所に同い年の子供が
いないと教育上問題でしょ。あと土地の広さが中途半端に広
くかつ容積率が高くないので分割して売るに売れなかったり。

つまりキャンセル狙いもありかと。
（売れ残りと違って間取りも良いだろうし）

[968: 物件比較中さん]

キャンセル物件で、手附金1割没収還元+デベの値引き1割＝2割引
なら、お買い得感が出そうですね。

[969: 匿名さん]

キャンセル狙いって意味ありますか。
ガーデンアリーナは完売後もキャンセル待ち
が多数いました。
あと三井は値引しないですし。

[970: 物件比較中さん]

三井は値引きしないというのは初耳ですが（住友は有名ですが）、
本当ですか？

[971: 匿名さん]

＞970

あまり意味の無い検討スタンスかと…

「値引き」はデベの必要性に応じて行うものです。値引きしなくても売れる物件は値引きしなくても買ってくれる客に売る、ただそれだけです。
デベにより「値引きしない」というスタンスがある訳ではなく、値引きしなければ売れないような物件が少ないということだと思いますよ。
（わたしゃ別にデベのまわしものじゃありませんが…）

[972: 匿名さん]

>>952
王禅寺物件は、そこまで高いのは少ないですよ。
6000万円台から1億数千万円くらいです。
それに、王禅寺は、白山と統合されるくらい少子化が進んでますから、
子育て世代は、敬遠されるのでは？
王禅寺も白山も良い学校では、ありますが。

[973: 匿名さん]

ここはまるでチャットのように
書き込みがどんどん増えますね。
それだけ、やはり注目の物件ということなんでしょうね。

場所がいいのはよ〜くわかったので
早く詳細情報欲しいですね。

個人的には、キャンセル物件などは、自分好みの仕様に
できないので、ＮＧです。。。
やはり、せっかく買うのですから間取り、日当たり、広さ、
部屋の場所（これが結構大事だと、最初の購入の時に思い知りました）
妥協できないです。

共用施設も気になります。
やはり、せっかく大規模マンションなのですから
その辺は充実させて欲しいです。

広めのいいお部屋から売れていきそうですね。
みなさんおっしゃるとおり、資金に余裕のある方々が
狙っているような気がします。。。。

[974: 物件比較中さん]

973さん
デベにとってまるでカモがネギ背負って歩いているようなものです。

[975: 匿名さん]

>974
人より多くお金を払っても自分が満足・納得するものを買いたいと考える人はたくさんいます。価値観の違いじゃないですか。「カモ」とかいう表現は失礼ですよ。973さんの発言にそんな反応をされるところをみると資金にゆとりのない方なのかなとか考えてしまいます。

[976: 購入検討中さん]

>>975 荒れるからその言い方はやめれ。

まあ、自分好みの仕様が...とか言ってる人は普通に戸建を買えばいいんじゃないか？マンションなんて、自由度がゼロに近いんだから。
キャンセル物件で1000万安くなるなら、絶対キャンセル物件でしょ。

[977: 匿名さん]

横浜で建設中のマンションでまた構造計算書の偽造があったようですね。建築主が積水ハウスと聞いて驚きましたが、工事は即刻中止し、設計をやり直すことになったようです。偽造を行ったこの一級建築士、首都圏で他に数十件もの偽造を認めているらしいです。

[978: 匿名さん]

＞977

暗い書込みをして購入検討中の方に冷水を浴びせるのが趣味ですか？
そうではないなら、無責任な一般論ではなく、「数十件」「らしい」の根拠をきちんと説明してください。

でないと、単なる「不安を煽る書込み」ですよ。

[979: 匿名さん]

＞974

ここは確かに資金に余裕がある方しか買えないと思いますよ。
「カモがネギ」とか、訳のわからないことおっしゃってますが、この掲示板に何を書こうがそれを根拠に価格が左右されるなんて事はありません。

何故なら、「ここの検討層」と「掲示板の書込み層」は年齢層が違いすぎますから。

私の祖父も検討層です。資金には余裕があります。

[980: 購入検討中さん]

>>978 　

根拠も何もニュースに載ってたぞ。
俺は>>977ではないが、デベに不都合な事実を書いただけで、
「冷や水を浴びせる」とか言われる筋合いはないぞ。
牛肉だろうが、中国産野菜だろうが、自動車だろうが、
何かモノを買うときは常にリスクがつきまとう。
十分にリスクを評価した上で購入したいと思うのは
消費者にとって当たり前だろ。

[981: 匿名さん]

ここの坪単価は230〜245くらいでしょうか。
だとしたらかなりリーズナブルですね。

公園もオープンしましたし、すごく雰囲気の良い街の中心ですものね。

[982: 匿名さん]

＞980

だから、ちゃんと説明して欲しいと言っているだけでしょ。
熱くなる前に、万人が納得するような説明をしてくれれば良いでしょう。

でも、ここにその事象だけ書き込むのは正直暗いと思うよ。

[983: 購入検討中さん]

>>982 ちゃんと説明も何も、まず新聞とニュースぐらい見ろよ。
詳細については未だ不明。そりゃそうでしょ。構造計算の再確認には何週間もかかるんだから。
「暗い」とか批判する前に、一生に一度の高い買い物なんだから、もっと冷静になった方が良いぞ。

[984: 匿名さん]

＞９７６さん
普通に戸建て買えばって・・・・。
普通に自分の好みの戸建てを建てたら
このマンション二部屋買えるくらいのお金を出さないと、と
思います。
前出ですが、この近辺で納得のいく戸建てを買おうと思ったら
どうしても一億超えます。
どなたかもおっしゃってましたが、自分の納得のいく物件ってなかなか
ないです。
ここは立地が限りなく自分の好みだったので
多少高くても・・・と思っただけです。
この掲示板で価格が動くとは私も思えませんし。
それよりとにかく詳細知りたいです。

[985: 匿名さん]

ここは、近年の新百合では一番の高額高級物件になりそうですね。
レガートより高いですよね。でも立地はレガートの方がいいですね。
街中、平坦だし。。。
客層もガーデンアリーナとはレベル違いな方が住むわけだし
優越感！！を味わうには多少お高くても。。。
私はマンション派です。