プライムアリーナ新百合ヶ丘

[購入検討中さん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、
新百合山手における三井の第３弾目のマンションです。

場所は新百合山手中央通り沿いで、一階部分は店舗になりそうです。

みなさんいかがですか？

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

[863: ご近所さん]

858です。
書き方が悪く、誤解を与えてしまったみたいですみません。
私は新百合を色眼鏡で見たことはないし、＊＊＊＊＊＊のようなくだらない二極論が大嫌いなので、スタンスとしては861さんと全く一緒なのです。真意を伝えられず残念です。

>862
①チェーン店は増えましたよ。昔を良く知る者ではありませんが、モリノの中は別として、イトーヨーカドー、サティの上はほとんがチェーン店ですよね。ちなみにそれを否定するわけではないです。私もよく利用します。
②若者が気軽に集まれる店として居酒屋、ジョナサン、牛角、かるび家、マック、クレープ屋……色々あげられると思いますよ。駅前を通るだけでもたくさんありますよね。
③パチンコ屋の件はあくまで一般論で新百合を論じたつもりはありません。たとえば青葉台は、人がそんなに入っているようにも見えないのに近所にパチンコ屋が何件かあるのです。他の町にも同じことがいえると思います。需要が需要を呼ぶというものです。その点、新百合には一店しかなく、そのわりにつぶれないので常連がいるんですね、と述べただけです。
④コンビニも一般論です。秋葉原の例などを思い出して書いただけですので新百合について書いたわけではありません。

以上、弁明です。

どの町にも長所と短所があり、住人は多くの人がそれを自分の中で消化して居心地のよい生活を作り出していっているはずです。
人の価値観はそれぞれですから、新百合をみて「セレブ」と思う人はそのように思って生活しているのでしょう。それをおかしいといっても、本人が妄想し、それを楽しむのは自由ですからね、大目にみてあげてください。
いずれにしても、新百合にこれから住もうとされる方は、自分で辺りを散策されると、すぐ普通の町だなあということがわかるはずです。
でも、とても住みやすいし、普通に居心地のいい町であることもよくわかると思いますよ。
私の感覚でも大金持ちはごく一部であり、多くは普通の感覚の庶民です。

[864: ご近所さん]

＞８６１さん
　引っ越して欲しくないと、言われましたが、私は『ご近所さん』と名前を書いています。すでにこちらに住んでいます。しかも２世代目なので私のほうが住民としては長いと思いますが。
　この地域が好きで、自分自身もある意味『＊＊＊』と考えています。ローンも組まずに、住まいを購入しています。

[865: 匿名さん]

>>862

エキサイトするような内容じゃないです。新百合を美化したくて一生懸命なんだろうけど・・・・パチンコとかチェーン店とかに目くじらたてる必要なんてないのに。858もいちいちコメントバックする必要なし。

>>860

プレッセは東急でしょ？　常識的に考えて新百合進出ってなくないですか？　
・・・・んなことないか、町田にも東急ありましたね。

[866: 匿名さん]

>>859
854さんですよね？
それは、知ってますが、
クイーンズやプレッセができるはずだったというのは、
どこで聞いたのですか？
あの地主さんが、新百合で力を持ってるらしいことは、
長年住んでいれば、気づいてますよ。

[867: 匿名さん]

>866
そんなのどうだっていいじゃない(笑
別に絡む必要ないでしょ。
地主が新百合で力を持っていることは、長年すんでいなくても容易に想像がつくし。
地主がどうこうとか、別にここで何か言ったって何も変わらないし。

[868: 匿名さん]

>>867
絡んでるのは、そちらでは？
地主さんのことを言ってるわけではなく、
スーパーの話をしてるんですが。
クイーンズやプレッセがOXの高級バージョン？になったというのは、
確かな話なのかを聞きたいだけなんですけど。

[869: 匿名さん]

ここで確かな話などできるはずありません。

[870: 匿名さん]

いいお店が集まるかは利用客が多いか？増えるかによります？
青葉台はバス利用者が多いからでは。
たまプラはようやくといった感じです。
新ゆりはがんばっているけど、町田ととりあいかな？
多摩方面（住宅増加中）の利用客が増えれば、店も増えてくれるのではと
期待しています。

[871: 物件比較中さん]

現在マンションを購入しようと考えているところです。新百合も候補地の一つです。最近この掲示板を知り、参考にさせていただいています。
あまりにも書き込みが多いため、まだ最近のものにしか目を通せてない状況ですが・・・。
新百合について少し気になる点があります。最近の書き込みを見る限り、ほんとに『人生の＊＊＊』とかある種の飲食店を見下すような書き込みが多々見受けられます。私は物件を選ぶ条件として、周辺環境が大事だと思うんです。それはそこに住む人も含めて。なんだか『人生の＊＊＊』とか書かれてしまうと、共働きで節約して生活をしなければいけないような我が家は、新百合に住んだら白い目で見られてしまうのでは？という不安にかられてしまいます。８６１さんのような方がご近所にいてくだされば安心なのですが、変にプライドの高い方達ばかりですと、新百合という町が怖くなってきてしまいます。
実際に新百合に住んでいる方々に質問です。やはり＊＊＊(言い過ぎ？)は＊＊にされてしまうんでしょうか？ごく普通のご近所付き合いは皆さんしていらっしゃいますか？
お店の話で盛り上がっているところ別の話で申し訳ありませんが、どうしても気になったもので。せっかく購入する住まいですから楽しく生活がしたいと思っているので。

[872: 匿名さん]

ちょっと話変えていいですか？

ここのマンション完成時期と入居時期がやけに近くありませんか？
内覧会とか、まともにできるのでしょうか？
こんなに期待されてる物件なのに・・・。

[873: 匿名さん]

854です

スーパーはトクメイ誘致ではナク、コンペ方式でした。
と言うことは落選したものもいるわけで。。。
ってこれ以上言わせないでｗ

[874: 匿名さん]

すごく知りたいことがあるのですが・・・
スーパーは、一体いつできるのでしょうか。
今はまったくといって良いほど、できる気配もないですよね。
このマンションができるくらい、先ということなのでしょうか？
ご存知でしたら是非教えてくださ〜い。

[875: 周辺住民さん]

本当に、とにかくスーパーできてほしいです。
極端な話、どこでもいいですから・・・
…なんていうと怒られるかな

[876: 匿名さん]

↑
ネタしいれたらお伝えしますね。

[877: 匿名さん]

>872

たしかに、建物完成と入居が同じ月というのは、ちょっと・・・？
私の仕入れた情報によれば、１ヶ月のブランクを置くのが普通とのこと。
プライムの場合、何か理由があるんでしょうか。
１ヶ月のスパンが普通かどうかはさておき、内覧会をまともにしないとは考えにくいので、あまり心配はしていませんが・・・。
きっと、業者さんにすみずみまで指示が行き届く自信があるので、早い段階で入居を、ということかな？

[878: 購入検討中さん]

しっかり内覧会等で苦情が言えるのでしょうか？通常、３０〜５０箇所くらいの不具合の箇所があり、時間がかかるはずですが。。。心配です。

[879: 購入検討中さん]

いろいろと不安要素はありますが、まだＭＲもオープンしていませんから、ＭＲで営業さんに聞くのが一番ですよね。
私としては、マンション１階の店舗の方がやはり気になります。
何のお店だったらいい、おしゃれだったらいい、などの既出の感覚的な問題ではありません。
新築の間は問題は特に生じないようですが、飲食店がマンションに入った場合は必ず問題がおこること(虫、ねずみ、害虫被害も)が気になるのです。
なので、まずはＭＲに行き、どのような店舗が入るのかをうかがおうと思います。ただ、デベもどのような店が入るのか直前までわからないケースが多いようですね。私としては店舗よりオフィスや病院の方がいいのでは、とも思います。
私もプライムが非常に気になるので、他のアリーナの住人掲示板などを見せてもらっていますが、、、色々と不安要素はやはりあります。

[880: 購入検討中さん]

新百合の良さは近隣住民としてもう十分実感しているので、南の方が北よりどうのこうのとか他のところと比較して上だの下だのとかはどうでもいいです。

私も８７９さんと全く同意見で店舗が一番気になります。
飲食店が入ると問題がおきるということですが、具体的にどのくらいの規模で被害がでるものなのかです。１Ｆに飲食店がある場合に２Ｆ部分にゴキブリがという意見のほかに最上階の方がひどいとかいうご意見もありました。実際のところ虫やねずみの被害というのはある特定の階の問題ではなく、マンション全体どの部屋にも影響があるんでしょうか？
（ゴキブリ１匹見つけたら３０匹はいる。。といいますが。）

見た目的にも飲食店がいろいろ入るよりオフィス系で統一された方が虫被害以外ににおいなどの問題もおきずにいいような気もしますが、７店舗ともなると、飲食系、病院系といろんな種類のお店が入って雑多な外観になってしまいそうですよね。

実際に店舗付マンションにお住まいになっている方の体験談をお聞きしたいところです。
入居前は店舗が入るということでいろいろ心配していたんですが、実際に暮らしてみると思ってたほどではないですよ。。とかいうご意見が聞けたらうれしいんですが。。

[881: 匿名さん]

外観が雑多になるなどはあくまでも感覚の問題ですから、気にしようと思わなければ多少気に入らなくても特に問題はないでしょう。外観はあくまでも一つの目安(食いつきにすぎない)で、実際に住む人間にとっては中身が大事です。

害虫被害は特定の階数に限った問題ではないでしょう。ゴキブリは飛びますし、配管をつたってゴキブリやネズミが来るともいいます。が、これだけの大規模マンションで大手デベですから、害虫駆除は頻繁に行うでしょう。・・・よって特に問題視する必要もないのかもしれませんよ。

築５年、財閥系デベの億ション(飲食店あり)に住む友人は、色々と弊害はある旨の発言をしていました。が、マンションはとても気に入っているようですから、慣れればどうということもないのでしょうね。

[882: 購入検討中さん]

現在、店舗（飲食店）が入っているマンションに住んでいます。１２階建ての１０階ですが、ゴキブリはやはり出ますよ！でも、慣れました。
　２、３、４階の人はいろいろと問題があるとの事でした。あと、問題があるとしたら、店舗に来るお客さんの残したゴミなどは店によっては気になります。

[883: 匿名さん]

たまプラにパンを買いに行く人が多いみたいなので、
関係ないかもしれませんが、
OPAのぱんどーら、閉店するみたいですよ。
一応、TVチャンピオンに出場したお店なんですけどね。
やはり、事件のことが聞いたのでしょうか。

[884: 匿名さん]

>>883
×聞いた→○効いた

[885: 周辺住民さん]

876さん、情報期待しております〜
とにかくスーパー…熱望しています。
ちなみにＯＸだったら栗平みたいに24時間だったり…
なんてことはないかな…

[886: 匿名さん]

高級住宅街に24時間スーパーは不釣合いのような気がしますが。良くも悪くも青春を謳歌しているような人が多い町でないと成り立ちません。

[887: 周辺住民さん]

マンション建設現場の隣に巨大？ｗ　モデルルームが建ってきてますね。
あれ、モデルルームでしょうね。

私の予想では、８０平米　5500万円からかなぁ。
部屋の場所など条件が悪ければ、８０平米5000万くらいでもあるかな。
10階以上の上層階は、割高になりそうですね。
低層、中層、上層階で価格に差が出そうな気がしますね。

都内のタワーマンションの下層階やLaLaなど、
複合施設でのテナント誘致では日本一の企画力を自負している三井なので、テナント等についてはバランスよく力入れて欲しい。
街並みの中心としての建物だし、ファインコートや他のアリーナ含めて、この地域の核だから、皆見てますよ〜。

[888: 購入検討中さん]

現在販売中の他物件も見ておりますが、正直なところ現在の市況を考えれば、80m2で6,000万円以下であれば十分お買い得だと思います。条件が良い部屋は、80m2で7,000万円以上もあり得るでしょう。
新百合の駅近で、大手の大型開発とくれば、世間の注目も高く、残念ながら、この位の価格を覚悟せざるを得ないと思っています。

[889: 物件比較中さん]

888さん
デベの方ですか。
今年の夏からマンション価格の潮目は変わっています。
首都圏の8月契約の新築マンション平均価格は前月比15.5％の
大幅下落となっています。
新築マンション大量売れ残り時代はもう始まっています。
強気の価格だと「美しの森大量売れ残りマンション群」の
二の舞になります。

[890: 購入検討中さん]

>>888

>美しの森大量売れ残りマンション群

確かにあれは酷いｗ。　新百合もかなりの物件数があるから、
1期はかなり低めに値段設定するでしょう。70m2で4000万切るなら
西向き・東向きでも買っちゃうかも...。

[891: 物件比較中さん]

美しの森マンション群もたまプラ駅から徒歩10-15分程度で
販売開始時220-230万円/坪のところが、竣工後3-6ヶ月で
180-190万円/坪程度で売買されています。
新百合丘もたまプラと同じような位置づけでしょうから、
190-200万円/坪程度が適正価格だと思います。
何といってもマンション価格は完全に下落局面に入りました
からね。

[892: 匿名さん]

>889

美しの森は、一番近くて駅徒歩10分で、遠いところでは15分以上かかります。それに全体では1500戸にも及ぶプロジェクトです。本物件は駅から5分、400戸程度。条件が違いすぎて例として適当ではないと思います。立地等のいい競争力のある物件はそうそう価格は下がらないと思います。

[893: 匿名]

＞新百合丘もたまプラと同じような位置づけでしょうから

そうでもないみたいです、地価が違いすぎて比べるのはどうかと。
違うスレに貼り付けていました。

http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub2_1.html

[894: 匿名さん]

敷地の配置だと、レフとウイングは、南向きではないので、
他の棟より安そうですね。
ライトウイングは、南側が道路だし、
ガーデンウイングが一番高いのですかね？
でも、ガーデンは、北側が駐車場ですけど。

[895: 購入検討中さん]

888です。
販売関係者ではありません。あくまでも客観的に市況を見ての感想を述べただけです。

現在販売中の美しの森の一連の物件は、全て川崎市犬蔵地区のものです。犬蔵地区に1,000戸以上の物件が一度に集中して販売されたことより、一部需給のミスマッチから物件によっては販売に苦戦したものもあるかもしれません。
同地区で１〜2年前に販売されたドレッセ〜だけが横浜市アドレス（たまプラから徒歩8分程度）で、販売価格も80M2で5,000万円台後半位とリーズナブルだったこともあり、即日完売が続き大変な盛況だったと記憶しています。その中古は、新築価格より1〜2割程度高くなっているとのことです。

この１〜2年でマンション市況は高騰しており、当然条件の良い物件は価格上昇を受け入れざるを得ないのが現実ではないでしょうか。

仮に、ここが平均価格が80M2で5,000万円半ばであれば全戸1日で完売になるのではないでしょうか。

[896: 物件比較中さん]

895さん
半年前ならそうかもしれませんでした。「今買わなければ、来年、
再来年はもっと高くなる」とデベに煽られて、新価格をイヤイヤ
受け入れていたからです。その間にデベは「売り惜しみ」で完成
在庫をいっぱい抱えることになりました。
しかし、サブプライムローン問題などを契機に潮目は完全に変わり
ました。「今買わなくても来年・再来年はもっと安くなる」と賢明
に考えて買い控える消費者が増えています。そうなれば、完成在庫
を抱えてしまったデベは資金回収のため、在庫の大量処分に走らざる
をえません。新築マンションの需給が一気に供給過多となり大幅
な値崩れが必至です。
今は「待ち」のタイミングです。

[897: 匿名さん]

もう少し離れたところにナイスが展開しているノブレス新百合ヶ丘が坪230万円程度らしいです。立地やデベのブランド力がノブレスよりも上であることを考えると、これよりも高い値がつくことになるでしょうね。80m2で6,000万はいくのでは？

徒歩10分超のマンションと徒歩5分のマンションとでは、価格が1〜2割違ってもぜんぜんおかしくないので、美しの森の値引き後の価格で売り出されるような見通しは楽観的すぎると考えます。

[898: 周辺住民さん]

そうですね〜5000万半ばだったら今住んでるマンションの査定より断然
安いから買い替えで買ってしまいますよ〜
あと、多分投資として買う人もいるんじゃないかな〜(余裕がある人）
もし、本当に上記の価格だったら恐ろしい倍率だと思います。
徒歩５分ですし…

[899: ビギナーさん]

この物件は雰囲気的にキッズルームはないですかね？
共用施設が気になります。

[900: 匿名]

>ノブレス新百合ヶ丘が坪230万円程度らしいです。
麻生区の平均地価を見るとなぜこんな値段になるのかなぞです。
平均だからそれ以上、以下が存在するのはわかるのですが
坪230は考えがたいです。
どんな付加価値がついているんでしょうか？
896のいうとおり今は待ちが賢明かもしれないです。

[901: 購入検討中さん]

>>897 だから、そのノブレスが売れるかどうかは別問題。
現時点の価格は適正価格より2割高いので、
坪230万×0.8×1.1(駅近修正)で坪210万が妥当ではないでしょうか？
まあ、その値段だったら100%申し込むけど。

>今住んでるマンションの査定より断然安い

その査定価格で売れると思わない方が良いよ。

[902: 匿名さん]

待ちの姿勢が賢いかもしれませんが、
欲しい時が買い時ですからね。

個人的には、徒歩5分で、5000万台半ばなら、安いと思いますが。

[903: 匿名さん]

以前こちらのスレで他のアリーナシリーズのマンションを購入された方が
その時点でこちらのマンションは坪250万いきますというお話を聞いたというのがあったと思うのですが、もしそれが本当だとすると下手に安く
してしまうと「だったらこっち買ったのにー」というような苦情が
くるなんてことはあるのでしょうか？それとも相場は流動的なので
まったく関係ないのでしょうか…。
私としてはお安いのを期待しておりますので…ちょっと心配だったのです。

[904: 物件比較中さん]

先日、プライムアリーナの現地を見に行ったついでにノブレスまで足を伸ばしてみましたが、正直、この距離で坪２３０万円というのは信じがたい気がしました。あくまで一部の部屋に限ったことであって、とても全般的にあてはまるようには思えないのですが・・・。

それでもノブレスの坪２３０万円を前提にすれば、プライムも確かに８０㎡で６０００万円はいっちゃうのですが、この水準の坪単価が２、３年後も維持されているのかというと疑問です。

[905: 匿名さん]

でも、グリーンダイヤモンド（ノブレス？）の方が
いいなと思うところが一点だけあります。
低層だということです。
ただ、それだけなんですけど・・・。
あの敷地に低層、というのは緑も多く
素敵だろうな、と。
ただ、間取りはいただけません。
本当に信じがたい間取りです。
もう少し他にやり方はないのか、と思ってしまいました。

・・・やはり比較にもなりませんね。

[906: 匿名さん]

割高感があっても売れる物件は売れますからね。マンションも＊＊＊、＊＊＊の二極化が進んでいると見ています。①ブランド力のある三井不動産が、②人気のある新百合ヶ丘の、③徒歩5分の地に、売り出す物件です。このような好立地の物件がそうそう出ないとすると、多少高くても買う人は400人くらいは集まるのではないでしょうか。

個人的には坪230万円でも買おうかなと思います。デベは初期の売れ行きを見て価格を下げるという方法を取り得るのですから、当初の売り出し価格が坪210万円なんてことはならないでしょう。竣工後の売れ残りでようやくこのくらいまで下がるかもしれませんね。

[907: 購入検討中さん]

それがね、多少高くても売れるものは売れる、という時代が過ぎ去りつつある気がする。特に、5000万超えると極端に動きが悪くなっている。
この物件が竣工まで完売しなかったら、それこそマンション冬の時代に突入だね。

[908: 匿名さん]

例えば、たまプラ徒歩3分のドレッセたまプラーザは、坪280-310万円くらいの値づけでしたが、即日完売していましたよ。50戸程度の小規模物件ではありますが。

[909: 匿名さん]

>906さん
同意です。
世間的に給与が下がっているなら安くなるのも理解できますが
駅徒歩5分で坪平均230万円ならば比較的買いやすい価格帯だとは思います。

安くなる分には全然かまいませんが当選の倍率が上がってしまうかな(笑)

[910: 匿名]

うーん、三井と言ってもパークホームズでもパークコート
でもないですからね。

[911: とっくめい]

899さん、共用施設のキッズルーム私も気になるで電話で聞いてみました。とりあえず、ゲストルームは作る予定だそうですが、その他は未定とのことでしたよ。

[912: 匿名さん]

９１１さん、ありがとうございます。
まだ先のことなので未定が多いんですね。
ゲストルームはあの外観からするとなんか素敵そうと期待…

[913: 匿名さん]

910さんの言うとおりここいらは三井といっても郊外型の三井物件の匂いがプンプンします。ガーデンアリーナとかまさにそう。都内のパークホームズ・パークコートとはあきらかにグレード感とか違いますよね！？ここは立地が良い分ファサード重視でお願いします。
もしかして小田○がJVで入ってるからセンス落ちたのかな？

[914: 匿名]

＞908
ドレッセたまプラがある新石川３丁目とはもともとの（公示）地価が
違いすぎて比較の対象にならないですよ。坪300はいかなかったらしく
けっこう根拠のある値付けだと思いました。

[915: 匿名さん]

>914
この物件の比較対象としてドレッセたまプラを出したわけじゃないですよ。高くても売れた例として出したまでです。坪300万弱で適正価格ですかね・・・

[916: 購入検討中さん]

ここがもし坪230ぐらいで販売されたら絶対買いですよ！
だってノブレスと同じじゃないですか！
でもここのスレの伸び方からしても坪230はないんじゃないかと思います。
周辺の高級一戸建てからの住み替え需要も多いでしょうしね。
待ってましたとばかりにキャッシュで買っちゃうお金持ちは多いでしょう。

[917: 購入検討中さん]

まあ、ここであれこれ予測しても意味ないけどね。
買いたい奴は買うし、買えない奴は買えないし、買わない奴はすごく安ければ買う、ってことだ。
竣工まで様子見でいくけど、完売したら、まあご縁がなかったということで(笑)。

[918: 購入検討中さん]

買い替えで売りに出る周辺の土地を狙うのも手ですね。

[919: 物件比較中さん]

サラリーマンの給料は9年連続下落していますよ。
新百合ヶ丘といっても所詮は公害のイメージが強い川崎市。
200万円/坪あたりが妥当なのでは。

[920: 購入検討中さん]

新百合駅近、駅前開発、大規模物件、デベ一流とこれだけ条件がそろっている物件は、今後もそうそうはないでしょう。
小田急線沿線の中では、ぴか一だと思います。

市況動向等（土地価格、建設費用、金利、消費税、etc.）の予想については、色々見方はあると思いますが、工業製品と違い、同一の物は二度と現れません。小田急沿線で検討している者にとっては、多少割高な価格設定をしても、受け入れてしまうのではないでしょうか。

デベとしても、万人が受け入れる価格とする必要はなく、400人だけが受け入れる価格とすれば良いのですから。残念ながら、それが現実だと思います。

[921: 匿名さん]

>919新百合ヶ丘といっても所詮は公害のイメージが強い川崎市。200万円/坪あたりが妥当なのでは。
あぁ・・・・いまだにそんなイメージを持っている人のほうがかなりいたい人なので。。そんな人が住まない価格で販売してくれないとヘタに倍率上がって買いにくくなるので、勘弁ですね。

[922: 匿名さん]

>921
919の発言は的外れな気はしますが、そんな言い方しなくても・・

[923: サラリーマンさん]

どんなに過小評価、リスク見積もっても、
ずばり、大きな欠点がない物件。

もし、ここがガーデンやシーズンと同等の価格設定だったら、
即日完売ですよ。
条件が上がってるのだから、少なくとも、ガーデンやシーズン同等価格よりは、絶対に高くなるでしょう。

ってことは、最低210万/坪として、80平米で5000万あるか？ないか？
でもその価格なら、投資で買う人いるでしょうから、本当に欲しい人が逆に買えないでしょうね。

230万として、80平米で5500万。250万で、6000万。
沿線マンション、マンションだけの比較ではなく周辺一戸建てとの価格バランス比較しても、230万/坪の部屋があるかないか？くらいが、希望観測でしょうね。

80平米で6000万だったら、多少躊躇する層でも、5500万の部屋があったら、即買う人かなりいるじゃないかな？ガーデン、シーズン見る限り装備も整ってるでしょうし。
あくまでも予想ですが、、、

[924: 匿名さん]

ドレッセ青葉台の最下層の安めの部屋が坪２３０万位。
もしプライムの平均が２３０なら下層階は２００位？？
６〜８階あたりで２３０なら買いですよね。

[925: 匿名さん]

マンション市場の価格上昇見通しが大幅に減少http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710120127.html

ノブレスは今の値段だとおそらく売れ残るでしょう。
後発のプライムも同価格程度になる可能性は十分あると思います。
今頃デベも値付けに頭を悩ましているんじゃないですか。

[926: 匿名]

＜デベとしても、万人が受け入れる価格とする必要はなく、400人だけが受け入れる価格とすれば良いのですから。

今後、都心の物件が下落していく中でここだけ強気の価格ままだと
そうもいってられないような。
たとえばあとすこしプラスすれば世田谷区域の徒歩１０分以内に
手が届くなんてことになればそちらを選ぶ人も増えるでしょうし。
他の物件とのバランスも大切だと思います。

[927: 周辺住民さん]

兄弟マンションと称されているシーズンアリーナですが、最上階に
足場が組まれていて何があったのだろうと思っていたら、住民板に
意味深な書き込みがありますね（削除されてしまったのもあるけど）。

[928: 匿名さん]

私もすごく気になっていました。
何があったんでしょうね。

[929: 匿名さん]

マンション市況の変化は確かにあるでしょう。ただ、価格がこれ以上上がらないとしても、短期間で目に見えるほどの下落があるとは考えにくいのでは。期待する気持ちは理解できますが、価格が発表されてがっかりしますよ。

[930: 購入検討中さん]

がっかりするのも何も、高ければ買わないだけの話。

[931: 物件比較中さん]

929さん
価格にはデベが発表する「表の価格」と需給によって決まる「裏の価格」
があり、我々がいっているのは「裏の価格（＝真の価格）」のことです。
デベは60百万円と「表の価格」を発表しても、売れ行きが悪かったり、
ましてや竣工後も売れ残ったりすれば、「50百万円でどうですか」など
と「裏の価格」を持ち出してくるものなのです。
マンション価格ですが、1年前から2割上がったというなら、常識的に
考えて1年後は2割下がってもおかしくないということです。

[932: サラリーマンさん]

最近の物件を良く見てみると、5000万の物件でも内容全然違うでしょ。
劣る装備に劣るデベ、劣る立地や環境で、高く値付けしてるのは下落してますが、そうじゃないものは高いままです。
1億でも5000万のものとその差が満足できるものであれば、売れちゃいますし。

三井の場合、ガーデンやシーズンのあわせて1000戸をちゃんと順調に売ったことを見ると、その辺の値段のつけ方は上手いと思いますよ。

400戸切る戸数くらいすぐ売っちゃいそうでしょ。
最上階とかは普通買えない価格とか、、、かなり高いでしょうが、
それ以外については、それなりの価格で差が出てくると思いますよ。

[933: 匿名さん]

>931
価格最重視の人は、これといった売りの無い、不人気の売れ残り物件をあさるのがいいと思いますよ。安く買える可能性は高いでしょうし。

[934: 物件比較中さん]

「人気の有無」と「売れ残りの有無」は関係ありません。
人気があっても価格が高ければ売れ残る。
人気がなくても価格が安ければ完売する。
要は物件実力と価格のバランスの問題。
この物件に限らず、新百合で売り出されている物件は、人気は
あるが価格が高いので、結局売れ残ると思います。

[935: 匿名さん]

確かにそうかもしれませんね。
ここではあまり話題に出ませんが、設備や構造は良くても
値段が高めのアスティアも売れてなさそうですし。

[936: 匿名さん]

＞931様

どなたかもおっしゃってましたが、『マンション価格』と一括りにして考えること自体疑問です。

①同じ時期に似たような価格で販売されても、774さんが言っている「この物件の立地から徒歩５分圏内の４件の新築物件」は確かに明暗を分けました。（おそらく、「大規模＆大手デベ」は、この地域の物件ではかなり重要なポイントでしょうね）

②また、南口のレガート発売時も、“当時のセオリーを無視した人気ぶり”で、かなり話題になったものです。

①②は、「平均値」では説明できない事象です。

勿論、価格というのは需給のバランスで決定するもの。消費者は学習して賢くなっていますし、バブル期のように「不動産神話」が復活するとは思いません。
でも住まいにはそれにプラスアルファの要素があって、「あそこがマンションになったらいいよね」ってな具合で検討している人はこの近所にも、他の住宅地にも結構いるものです。
（余談ですが、私にとって「あさひ銀行グランド跡地」なんかはまさにソレでした）

相場感は勿論重要。ですが同時に、「あらゆる物件を平均した数値」の意味を過大評価して個別物件を検討するのもどうかと思います。

完成半年前に完売した兄弟2マンションの板を最初から読んでみると（時代や“潮目”は確かに変わったものの）変わらない真実も読み取れます。

ここはガーデンやシーズンと同時期に土地を仕入れたのではないかと思いますから、土地原価は兄弟2物件と「駅からの距離」分の差、あとは建築コストの高騰その他を考えればやはり＠230前後ではないかと思います。

ttp://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050920d4000d4　　　

で、「プロジェクトを仮に2年間塩漬けにして、完成を先に延ばせば・・・」と言っているデベの方の見解、結構的を得ているかも。
広告記事ですから、鵜呑みにはできませんが。

私はガス燈のある道路を良く家内と一緒に通るのですが、工事中のプライムの場所この場所「ここいいよね」なんて話している口です。

[937: 購入検討中さん]

936様
おそらく230万ではききません。
販売開始予定平成20年3月上旬、に意味があります。
この一帯は万福寺土地再開発地域で、ガーデンは分譲時は保留地
だったのでスペシャル価格でした。いわば政策価格です。
今秋換地されれば地価は三井の思うがままです。
単純に考えてナイス物件+500万、というのが妥当でしょう。

[938: 匿名さん]

値段が高くて当然といったレスが多いですが、デベさんは笑いながら見ているんじゃないでしょうか。
９３７さんは実は関係者なんじゃないの、なんて思ってしまいました。

ところで、プライムの兄弟マンションでは何があったんでしょうか。同じデベさんですから、何か不手際があったなら気になります。竣工＆入居してから相当建つのに・・・。

[939: 匿名さん]

どうでしょう。
換地と価格がどれだけの相関関係にあるのかわかりませんが…
保留地のデメは「フラットが使用できない」って程度の差かと思ってました。

確かに230超の可能性は高いのかも知れませんね。

しかしながら、（他物件を例に挙げて大変申し訳ないのですが）ナイス物件の坪単価がレガート以上だとすると、大変苦戦するように思います。従ってこの物件の「定価」を基準にするのはどうなんでしょうか？

[940: 近所をよく知る人]

レガートの値段とよく比較される方がいらっしゃいますが、
レガートが発売されたのは、地価がその値の時期ですから
まったく参考にならないと思いますよ。

レガートが仮に現在発売されていたら、確実に億はいってたでしょうし。

[941: 物件比較中さん]

ナイスは「ユニヴェシオール玉川学園」や「セントスクエア」などで
「値付けの失敗」による大量の売れ残りが発生しており、価格設定
に？がつく物件が多いのが事実です。ノブレスも結局は大量売れ残り
---＞「大幅値引きで叩き売り」の可能性が大です。

[942: 物件比較中さん]

940さん
サラリーマンの給料が9年連続して下落している事実をお忘れなく。
成約価格は需要と供給で決まるもの。デベの思いとおりにはいきません。

[943: 匿名さん]

>942
初歩的な質問ですが、成約価格ってどうやったら知ることができるんですか？

[944: 匿名さん]

持論を展開して値段をどうにかして下げさせたくて仕方がないみたいですね(笑)

でもはっきり言って根拠ないですよね。

[945: 物件比較中さん]

サラリーマンの賃金下落っていろんな板で見かけるけど
同一人物かな？
土地の取得価格が上がっている方が価格に反映されるでしょ？
デベは平均賃金なんか気にしないんじゃないの？？
もともとアッパー層狙いなんだから。

[946: 匿名さん]

>>945

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710050069.html

[947: 近所をよく知る人]

このマンションの場合、販売ターゲットはサラリーマンではなく
王禅寺などに住む定年退職された夫婦層などではないでしょうか？

田都の某マンションも近くに住宅街が広がっており実際の購入層の
多くはやはり年配の方が多かったと聞きます。
そしてそれらのマンションは郊外では考えられない値付けでも
比較的順調に売れているようですし。

この物件もかなり高い値段設定で売り出してくるのでは？

[948: 匿名さん]

>945
>土地の取得価格が上がっている方が価格に反映されるでしょ？

今は上がってないそうですよ。

[949: 匿名さん]

＞947さん。

私もそう思います。
新百合ヶ丘って、（どちらが良いとか悪いとかでは無く）小田急線の近隣の駅とはかなりイメージも違いますし、あまり一般的には知られていないのでは？（最近はそうでも無いかな？）

近所に長いこと住んで、地域の良さが解っていて、子育ても終わりお金に余裕がある人って感じの検討者が多いかも…

少なくとも遠方の方が検討するより、近隣の方の方が多いと思いますね。

[950: 近所をよく知る人]

946さん
格差社会を感じている人はそもそもこのマンションには向いてないのでしょう

サラリーマンの給与は下がり続けているのは事実ですが、
新百合には役員級の高所得者層が多く住んでいるので、
あまり関係ないのでは？

[951: 購入検討中さん]

買い替え組にとっては、今の保有物件が高値で売れることが前提となるが、ここ1-2ヶ月で中古物件の相場もかなり雲行きが怪しくなってる。
高値で成約しても、結局資金調達ができずにキャンセル続発って感じになるよ。まあ、ここで煽られて高値を掴むことだけは避けましょう。

[952: 近所をよく知る人]

王禅寺などに住む定年退職された富裕層の保有物件の価値は
8,000万〜１億5,000万くらいでしょうか。
＋自己資金1億くらい？

なんら問題ありません。

[953: 匿名さん]

今ってそんなに中古戸建てって売れるの？

[954: 匿名さん]

私も、郊外でも新百合とかそれなりの駅の好立地の物件のターゲットは、平均的なサラリーマンではないと思います。

[955: 匿名さん]

確かにリタイア層も買換え組もいるでしょうから、価格はどの辺でバランスするのか、微妙ですよね。

今思えば、結果論ですがガーデンやシーズンは「買い時」だったですよね。

まあ、このデベはこの地域に思い入れも実績もあると思うので、色々な意味でいいところをついてくるように思いますが…

[956: 購入検討中さん]

三井がプライム=最上級、と名付けしてますからね。
ターゲットセグメントは明らかにアッパーでしょう。
さらに資源高騰に伴う物価上昇のおり、マンションだけ需給に
あわせて値下がりするという根拠は希望的観測でしかない。

[957: 匿名さん]

＞954さん

確かにそうですね。
この立地では「平均的なサラリーマン」にはちょっと検討しずらい価格になるかもわかりませんね。

坪220くらいまでなら検討しても良いかも、ですが・・・

ちょっと無理そうですね。でも物件が増えて中古も含めてタマが増えれば選択肢も広がるのでいいかも。

新百合で駅近のファミリー向けのマンションって、中古でもあまり目ぼしい物件出てないですからね。

[958: 物件比較中さん]

国内建築資材はすでに下落に転じています。また北京オリンピックに伴う
需要も一服し世界的にも下落傾向です。地価もすでに下落に転じています。
マンションの定価はデベが勝手に値付けしますが、それで売れなければ
値下げするしかありません。まして竣工後の売れ残りとなると、完全に
足元をみた買い手市場になります。

[959: 匿名さん]

＞958様
そういう物件も多くなるのでしょうね。ここはおそらくそうならないと思いますが。
「見極める眼」がますます重要になってきますよね。

[960: 匿名さん]

958さんは、売り切るためにはどの程度の価格にする必要があると考えていらっしゃるんでしょうか？

[961: 匿名さん]

んーーんっ。。。この板読んでるとプライムは老人ホーム予備軍の凄いマンションになりそうですねｗつらいです。。。

[962: 周辺住民さん]

＞960さん。

この板、すごい人気（？）で楽しいですよね。
レスの伸び方と物件の人気とは直接関係ないでしょうが、「反対運動」以外でこれだけ盛り上がっている板は珍しいように感じます（笑）。

私も含めて新百合周辺にはヒマな方が多いんでしょうかね。

ところで、958さんは一般論と平均値でしか語れない方だと思います。ですから、個別の判断と具体的なご意見を求めのは酷かと思いますがいかがでしょう。

私自身は235±と見ていますがどう思われますか？