SAION SAKURAZAKA（サイオン桜坂） 赤坂一丁目

[匿名さん]

売主：興和不動産
施工会社：大林組
管理会社：興和不動産レジデンス

[21: 匿名さん]

100㎡で2億4000万以上ですか。
流石に高いですね。

[22: 匿名]

ディスポーザも床暖房もないのに...

[23: 匿名さん]

サイオンって名前が意味不明。
なんなの？

[24: 匿名さん]

外国人に貸せるも何も、借りる人がいないから分譲になるんだが。

一度キズモノになった分、高輪台より痛いと思うぞ。

[25: 匿名さん]

ここ、私の職場から非常によく見えます。

分譲かな、と思っていたら賃貸だったので、ちょっと残念だったのですが、
いざ分譲する、といわれると、値段次第かな～という気がしますね。

なんというか、>7のリンク先で指摘されているとおり、敢えてここを買う
必要はない気がする。六本木東京みたいに特殊な用途に用いるなら、それこそ
六本木のど真ん中にあった方がよいだろうし。

住宅街でもなく、繁華街でもなく、オフィス街にある中途半端さが、
なんというか微妙です。超都心に住んでばりばり働く人にはよいのかな？

[26: ご近所さん]

晴れて来しちょっくら見に行こうかな〜

[27: 匿名さん]

>21

まじすか？　賃貸仕様ですな。

[28: 匿名さん]

まあ赤坂一丁目は港区の住宅地価格NO1エリアですから

[29: 匿名さん]

そんなに高くないと思いますよ。
近隣の赤坂TRとかと同じくらいではないのかな。
ただ、なんにせよ、買い手がいないと思います。

[30: 匿名さん]

夕方4時頃前を通った。凄く綺麗に整備されていて凄く良い雰囲気だった。
建物自体もしっかり作られているようだし、外観はなかなかカッコイイと思った。

ただ、その時間だと建物全体が完全に日影に入っていて、今日みたいな気温の低い日はひんやりした感じだった。
他の時間帯だともっと日照もあるのかな？機会があれば午前中やお昼時にも見に行きたいと思った。

あと、六本木通りの喧噪はやっぱり聞こえるね。

近くのアークビル1階に成城石井があるから、お金に余裕のある人なら日常の買い物には困らないだろうと思った。

[31: 匿名さん]

この辺りは、平日の雰囲気もよくみておいた方がいいと思います。

[32: 匿名さん]

六本木一丁目に三井のタワーマンションが建つ前に売ってしまおうって事なんでしょうかね。
アトラスもそうですが、小規模のタワーを買う位バカバカしい事ってないのでは。

[33: 匿名さん]

このご時世、外国人向けの高級が厳しいから販売に路線変更というのはやむを得ないとしても、
そもそも、どうしてここに賃貸タワーを造ったのでしょうかね？
周りには既に、ホーマット（インターシティー）、アークヒルズレジデンス、
泉ガーデンレジデンスがあって、どれもそれなりに空室があったというのに…

[34: 匿名さん]

やはり郊外中心のデベによるペンキ外装マンションと違って、ここの物件は雰囲気がとても良いね。

賃貸が入らなかったのは本当にタイミング悪かったしか言えない。
サブプライム以降、ミッドタウンですらも家賃８０万円前後を借りていた外人マネージャーが相当出て行ったと聞く

（ここは家賃５０万前後の顧客対象でしょう？）


出て行った外人を雇用していた外資企業は、日本に見切りをつけて、外人は今頃中国に勤務なのかな？　

と考えると、中国や次のインドへの流出はあっても、今後この辺りの空家率が改善するとも思えない。

[35: 匿名さん]

>>30の報告以外の時間帯の陽当たりはどうでしょう？

平日は職場から遠く見に行けないので、平日の雰囲気も教えていただけると有難いです。

[36: 匿名]

坪いくら位なんでしょうね？

[37: 匿名さん]

坪t単価４００万前後じゃないですか
三井の六本木が４５０で出ていて
アトラス六本木の中古が４５０万でまったく動かない状況


【一部テキストを削除しました。管理人】

[39: 匿名さん]

同じ規模のタワーマンションでもここはアトラスタワー六本木みたいに
三角リビングでデッドスペースが多い使いにくい間取りではないので
短期間で売り切ってしまうんじゃないですか

【一部テキストを削除しました。管理人】

[40: 匿名]

IPであんたってばれてるよ（笑）

[41: 匿名さん]

北西側はもろにANAホテルとお見合いだから眺望は悪いわ陽当たり悪いわで人気でないだろうな・・・

・・・と思っていたんだが、
唯一桜の季節だけは「桜坂」沿いだけに満開の桜が観られるワケか＊
低層階なら窓いっぱいに広がるんだろうなぁ〜＊

・・・その時期限定のお楽しみだけど。。。。

[42: 匿名さん]

Google Mapで上空から見ると、桜坂〜アークヒルズ外周通りにかけてず〜っと満開の桜並木が繋がっているね。
偶然その時期に撮影した画像を使用しているのか、はたまたGoogle側の粋な計らいなのか。

[43: 匿名さん]

ANAとお見合いでも意外と気にならないと思うよ。
と、思って今朝そこの前を通ったら、ホテルの窓から下着姿で外を眺めるオッサンと目が合った…

[44: 匿名さん]

↑プロのネガ工作は流石だと思う。

[45: マンコミュファンさん]

そうやって何にでも食いつくヤツって大抵ネガだよね。

[46: 匿名さん]

早く間取りが見たい。
賃貸のサイトに載ってる間取りはどれも外国人セレブ向けの広くて2バスの部屋ばかりだった。。。

[47: 匿名さん]

この程度のネガに反応していては、この先持たないですよ

[48: 元周辺住民さん]

昔、近くに住んでいました。賃貸ですが。

この場所から溜池山王駅まで２分は言いすぎです。
ホームまでは７～１０分位掛かるんじゃないのかな？

２分は地下通路入り口までの時間ですよ。

[49: 購入検討中さん]

ＤＭが来ていたので少し気になって、食事帰りにタクシーの運転手に寄り道してもらって周りをみてきました。
第一印象としては、本当にＡＮＡと近いですね。ＡＮＡ側の部屋は覗かれてもいい時にしか開けられないと思いました。
また、当然ＡＮＡの方が背が高いので圧迫感はあります。南側は抜けてます。南側の部屋はいいなあと思いますね。逆に北側の部屋はそれなりの割り切りがないときびしいかな。値段次第でしょうか。

どういう人たちが購入するのでしょうかね、気になります。

[50: 購入検討中さん]

上の方は現地を知らないのかと存じます。
ＡＮＡ側、サントリーホール側以外は、陽泉寺のお墓に「ぐるりと」囲まれてますよ。
おそらく低層は丸見えなんじゃないですか。昔のことまでは知りませんが、マンションの地面はなんだったかおそらく想像がつきます。私はＡＮＡよりもこの墓地の方が嫌悪感があります。

[51: 匿名さん]

>>50
「ぐるりと」って・・・東南側と北東側だけでしょう？

[52: 匿名さん]

>>49
現地に行くと、感覚的にANAは北側にあると感じてしまいますが、実際は北西側です。
抜けている方角は逆の南東側ですね。

[53: 購入検討中さん]

50です。

２方向をマンションの敷地ぎりぎりまで墓地があったら、「ぐるっと」とつかってもいいんじゃないですか？
まあ単なる言葉の問題なので、実際に中からご覧になった方に感想を聞きたいですね。

結局このマンションは2方向が墓地、1方向がＡＮＡってこと。上層階はいくらぐらい？

[54: 匿名さん]

ここは、パレスビュー四番町のように盛り上がったりしないかな？

[55: 匿名さん]

ビューで観ると良い景観だね・・

[56: 匿名さん]

公式サイトに間取りいくつか載ったね。
2バスの部屋が2つもある。
ビューバスのプランはないんだな・・・。

[57: 匿名さん]

六本木ヒルズとか、青山パークタワーとか、
どうしてあんな外観にしちゃたんだろ的な外観でない点は、
評価できるね。

[58: 匿名さん]

個人的に醜悪であることに異は唱えないけど、
青山パークタワーって、グッドデザイン賞じゃなかったけ？
金で買える賞なのかもしれないが。

[59: 住まいに詳しい人]

>>58
グッドデザイン賞って
選考委員が噛んでいるコンサルと契約すると普通に取れますから

さらに印刷物に「グッドデザイン賞取りました」ってＧマークを刷ると
それなりの額を協会に上納しないといけない

３）Ｇマークの使用料
http://www.g-mark.org/gda/2010/gda_d01.html

ハイ、そーいう賞です

[60: 物件比較中さん]

そう言えば芝パークタワーもGoodDesignマークがマンション前に掲げられてるけど、見た目普通だもんなぁ。。

[61: 匿名さん]

明日内覧してこようかな

[62: 匿名]

当初賃貸用でつくるも、ターゲットに合わない間取り、チープな仕様で稼働率が悪かった物件です。

出口戦略を描けず販売する物件なんで相当安い金額でないと投資用としては不適格でしょう

[63: 匿名さん]

7,000万円台予定～って、安いですね

[64: 匿名さん]

議論が出尽くしたようですね。
今の時代なら麻布、昔を懐かしむなら赤坂ということでしょうか。

[65: 匿名さん]

そんな議論してないって

[66: 購入検討中さん]

施工は大林、坪単価はまあ今の市場価格として妥当、だけど人気なさそうだねー。
立地と賃貸仕様が理由ですか。来年３月末までの売り切りは無理そうですな。

[67: 匿名さん]

眺望がきびしいですしね。眺望がないなら、低層でも一緒。あとはどうしてもそこに住みたいか、だけ。赤坂TRやPCO赤坂の中古でもよいかと思ってしまう。

[68: 住まいに詳しい人]

1億以下のめどは立ったようです。

１億以上はさっぱりダメ。

[69: 購入検討中さん]

いずれ１億以上は値引きに踏み切るという可能性大でしょうか？

[70: 物件比較中さん]

1億以上でさばけそうなのは2、3戸じゃないですか？
そうしたら、値引きあるかもしれませんね。

[71: 匿名さん]

場所はいいと思うけど、来年には近所で三井もあるしチンタラ売ってられないだろうね。

今賃貸中の部屋は、空いたらどうするんだろうか？

[72: 購入検討中さん]

確かに場所は魅力的だけれども、収納が少な過ぎて定住となると難しいかも・・・

[73: 匿名さん]

一人身ならありな立地かな。
ただ、一人身でも、もう少し落ち着いたところの方が好きな人も多い気がする。
あたり、高層ビルばっかりで、いまいち気が休まらないよね。

[74: 購入検討中さん]

独り身か、セカンドハウスか・・・ですかね。

[75: 匿名さん]

俺もここを見たけど1億以下が売れたってことが信じがたい
完全にお見合いだし、駅のホームまでは10分近くかかる

[76: 匿名さん]

都心は、高層ビルだらけで、息が詰まるよね。

高層ビルを建てるのであれば、豊洲のように
それ相応の空き地を設けないと。

[77: 匿名さん]

>75
低層の住宅街だと、向かいの建物までの距離はそんなにない。
だから、１億以下の低層階ならばもともとそんなものでしょう。

逆に高層階のほうが、景観上の影響を受けると思います。
マンハッタンの高層マンションみたいですね。

[78: 株主さん]

MR行って来ました。驚いたのは、①東側、北側の窓はすべて隣接するお墓が見られないようにスリガラスというかスモークガラスで窓ではなく壁と同じでした。②床暖房なし、浴室に乾燥機能とか湯温自動調節機能などなしでただ外人がお湯を浴びるだけを前提で造ったものでした。③なぜ興和なのにホーマットの名称を使用しなかったのか、サイオンとは日本語ではどのような意味か、興和が買う前はどのようなファンドが持っていたのか、などの疑問に答えられなかったことです。場所はいいのにエレベーターのアナウンスも英語で虫食い状に外人が住んでいて、売りっぱなしになるような将来性に不安の残る物件という印象でした。売り主はきちんと分譲用として買ってホーマットとしてきちんと仕立てて売ってほしかった。

[79: 匿名さん]

ホーマットはお隣にあるからでしょう

[80: 購入検討中さん]

うーん、一億越えのマンションとしてはちょっと信じがたい仕様ですね。これでは価格が相当
こなれてこないと検討できませんね。

[81: 匿名さん]

私も、MRに行きましたが、7Fまでの東側、北側の窓は、びっくりしました。今後も、フイルムは剥がしていけないことになっているそうです。
8F以上は、確定した価格が、最初の予定価格よりも値下がりしたようです。
仕様は、(外国人向け)賃貸なので、豪華さは一切ないですが、建物そのものと間取りは悪くないとといった感じです。
まぁ、専有部分の仕様は後から変更もできるので、その分安いと思えば、場所も悪くないので、それなりではと思いました。

[82: 匿名さん]

ただ、タワーなのに視界は壊滅的ですよね。１億以下の住戸普通に案内されましたけど
残っていないっていうここの情報はウソばっかりです。

[83: 購入検討中さん]

>82

その根拠は？
もうすぐ各部屋の公開抽選会がありますけど？
もしかしてご存じないの？

[84: 物件比較中さん]

昨日行ってきました。風呂の追いだき機能がないそうです。残念。冬に暑い風呂に入りたいじゃん！

[85: 匿名さん]

まぁ、でも、この辺のタワーは視界はあまり期待できませんよね。

ここも、写真で撮していない方は、眺望はあるわけだし。

[86: 匿名さん]

反対側は墓地で窓は潰されてますよ

[87: 申込予定さん]

ここを見ていると結構悪く書かれているので人気ないかなぁと思い、
甘く考えて1（無抽選）から2倍程度とみていました。
申し込みましたがすでに数倍ついていました。

[88: 購入検討中さん]

ガラスのフイルムは2階から7階の北側および東側で、バルコニーが設置されているところは、透明ガラスでした。東側は、6階、7階あたりは、バルコニーがある部屋から、ホテルオークラ方面がが見えます。

[89: 申込予定さん]

>87

そりゃあ、良い事書いたら倍率が上がっちゃうからでしょ。

[90: 匿名さん]

最近、投資目的での購入が復活しつつあるみたいな話を聞いたことがありますが、
そんな文脈で購入されるのでしょうか？

六本木東京も、セカンド+投資、という感じなのかな？

[91: 匿名]

今時追い焚き機能ない分譲マンションなんて見たことも聞いたこともない。

でも坪単価は明らかに安いし
入居前リフォーム前提なのかな。

[92: 購入検討中さん]

お風呂の追い炊きなしろ床暖房なしは、最近ではめずらしいですね。
内装は賃貸用で極めてシンプル。

[93: 物件比較中さん]

物件概要の備考欄に
http://saion-sakurazaka.net/outline/index.html
以下の記載がありますが、

賃貸使用済住戸販売戸数4戸､
販売価格7850万円~10450万円､
間取り1LDK･2LDK､
専有面積71.49ｍ2~103.66ｍ2､
管理費39320 円~57020円､修積金12870円~18660円､
修積基金857880円~1243920円､
入居準備金12870円~18660円

一度、入居した物件を新築物件として販売してもいいのでしょうか？
どなたかご存知ですか？

[94: 購入検討中さん]

>>93
賃貸使用済み住戸に関しては新築とは書いてないですよね。

[95: 匿名]

倍率どのくらいですか？

[96: 契約済みさん]

南西角部屋に申込みして　昨日抽選会があり　当選しました！墓地の反対側で　ＡＮＡ　ＨＯＴＥＬのプールと桜並木がよく見えて南側の空間も開けていて階が低いわりになかなかの眺望です。
他のマンションもいろいろ見て比較しましたが　ここはアークヒルズの一角といえるほどの素晴らしい立地で　小さな成城石井もすぐそばにあり　土日には広場で朝市が毎週開かれ　新鮮でおいしい野菜が買えるのと　広場に犬ＯＫのオープンテラス付レストランがたくさんあるのが魅力です。
確かに高級賃貸アパートとして作られているので　内装や設備は普通レベルですが　大型液晶テレビや高級デザインソファや家具　クイーンズサイズベッド２つもついて他より2－3割安い価格は魅力的でした。ホテルのように鞄一つで引っ越しできそうです。しかしさすがに駐車場代と管理費積立金が結構高くてそれだけで３ＬＤＫのマンションが借りられそうなくらいですが来月の引き渡しが楽しみです

[97: 匿名さん]

昨日の抽選で落選でした。
申し込みしたのは、下層階の桜並木が見える北西角です。
同タイプの倍率は２から５倍程度でした。他タイプでは
１５倍程の倍率になった部屋もあったそうです。

結果は残念でしたが、当方が評価したポイントは以下でした。

・立地（興和が手放す（分譲する）とは思えない立地）
・価格（特に下層階は坪350万円前後）
・間取り・構造（室内梁の処理も不悪）

以下はマイナスと考えた点です。分譲価格とのトレードオフと思いますが。

・内装使用部材（分譲前提ならもう少し考えて作ったでしょう）
・専有部設備（床暖・浴室乾燥無し。外人向けに固執しすぎ）
・眺望（ＡＮＡ、墓地等部屋によりますが）
・管理費（ジムも無いのに単価高いです。戸数も要因だと思いますが）

ホテルや墓地は個人的にそれ程気にならなかったので
倍率の低い部屋を狙いましたが縁が無かったようです。

土地は興和が古くから持っていたと思いますので、持ち値は低かったと思います。
よって、確実に売れる値段を付けたのでしょう。

[98: 匿名さん]

同規模のアトラスタワー六本木あたりと比べても管理費、駐車場代は高いですよね

[99: 入居予定さん]

低層階当選者です。
No.97さんのプラス・マイナス評価がこの物件の全てを的確に表現していると思います。
私もこの価格であれば全てを吸収できるとの判断で購入することとなりました。
専有部の不足点はリフォームで解決できますし、割高な管理費は管理組合結成後の最初の議題として再考し、適正価格に落ち着かせることができるのではと考えています。
この価格でこの希少な立地を分譲してくれた興和不動産に感謝です。

[100: 購入検討中さん]

割と人気があったんだねー。次期の販売には申し込んでみようかな。

[101: 匿名さん]

ここ気になっていたんですよね。
でも管理費の異常な高さと同じ賃貸仕様につくられたヒルトップ高輪よりもずっと低い仕様にどうしても納得がいかず
申し込みませんでした。
仕様はリフォームで大体がなんとかなりますが
管理費修繕費はここの場合高層なのに８７戸位しかないので
議論してもどうにもならないと踏みました。

修繕費は５年後ごとにポンポンあがりますし
スタートでこれでは売却時に苦労するなと思いました。

でも立地はいいですよね。マイナス面も多いので抽選にならないと思っていましたが
立地がすべてですね。

[102: 住まいに詳しい人]

私も見てましたが、桜坂に面する分譲マンションは出ないでしょうね。
しかもど真ん中で比較的駅寄りだし。。

管理費は興和さんの持分が25％以下になってからでしょうね。
宅配ロッカー無いので人は24時間張付けになるでしょうが、それでも2/3以下にはなるでしょう。
尤も、そんなことをケチるor変更を求める人が大多数いるような物件ではないような・・

修繕費も日本設計・大林組で真面目に作っているでしょうから、実際の長期修繕は計画以下で済むと想定出来ます。

総合的に見ていい物件と思いますよ。分譲価格よりの将来の値下がりは限定的でしょう。

[103: 住まいに詳しい人]

イヤーでも、初回でお得物件は全て売れてしまいましたね、残りは割高の高層階のみで興味激減。

下の階が安かった分、上の階はますます買う気がうせますね。
まあ下の階についても、私は、管理費、修繕、駐車場代で13,4万の維持費にひきました。
普通のマンションより5-8万高いですからね、35年ローンだとざっと1500万相当です。

興和が25％持っているので管理組合も興和のコントロール下でしょうし、
自宅として住むには？の物件ですね。

投資で将来の賃貸需要回復を待つには適かとも思いますけど、
もうこの辺りを借りる金融×外人もはや居ないですからね殆ど退散して。

だから、興和さんも売ったのでしょう。
時代は変わってこの辺りの魅力も薄れる、という予測なのでしょうか。

ネガを書くつもりじゃなかったですが、正直なところ、判断の難しい物件だなあと感じます。

[104: 近所をよく知る人]

ホーマットを運営する興和不動産の管理費は元々目線が高いですから
「日本人」目線では無いのでしょう。特にこのエリアは。

売主としては安く売る分、管理費位は通常？のもので商売したかったのでは。
倍率付いたんですから、売主の作戦勝ちかな。
管理費安かったら、もっとすごい倍率になってたでしょうね。

[105: 匿名さん]

>>97
この場所は、住友不動産の麻布エンバシーハイツアパートという賃貸マンションがあった。

[106: 匿名さん]

我が家も残念ながら落選となりました。
管理費、修積、駐車場で軽く１０万円以上ですが、この辺りのマンションではコレくらいは普通といえば普通です。
近所の駐車場の相場は大体５、６万円です。
それでもやはり希少物件だったとおもいます。
近所のアークなんて、あんなに古くても値が下がることはないし、管理費だってかなり高いです。
これを高いと感じるのなら、麻布十番のタワマン辺りに行ったほうがよろしいかと。

落選者で諦めきれずに高層階を狙う方いらっしゃいますか？

[107: 匿名さん]

最近、ちょいと安いと抽選になる物件増えてきたね。

[108: 匿名さん]

>>１０６
管理・修繕・駐車場で１０万程度だったらもっと人気になってましたよ。１４万超えてたのにはびっくりしました。ほかの方の書き込みにもありますが、近隣の中古でも１００㎡超えでもない限り１０万超える物件はまずないですよ。

[109: 匿名さん]

一見安そうだけど、仕様とか維持費とか考えると、高いんだか安いんだか分からないですね。

[110: 匿名さん]

この辺りは、今後も伸びるでしょうからね。
期待できますね。

[111: 近所をよく知る人]

>>105
土地は30年程前から興和不動産のものだよ。この再開発は証券化でやったみたいだけど。

[112: 匿名さん]

アトラスタワー六本木なら８０㎡の同程度の広さで管理費、駐車場で月に６万円以上の差がありましたよ

[113: 購入検討中さん]

なら、そちらを買えばいいじゃない。

あれだけ売れ残ってるのには
何か理由があるとは思いますが。

[114: 匿名さん]

ここは初期投資は少なくて、ランニングコストがかかるタイプ。物件としては、個人、中小の不動産投資に向いた案件ですよね。これを興和が今、売りに出したというのは、やはりまたこのご時世ですし、会社が厳しくなって現金が必要になったという事ですかね。

賃貸分の所有権が興和にある事を考えると管理会社の変更は興和の同意が無いと困難、つまり販売分からも管理費という名の違った利潤が確保できるので当初売り出し価格を低く押さえる事が出来る。

つまりこういう売り方（一部を売り主が確保、管理会社が同系列）をすれば、当初安く販売してもこのマンションから会社が得られる利益は最終的に同じに出来る。むしろその方が早く売れて、販売にかかる経費が少なくて済むから利潤が大きく出来る可能性もある。

ある意味、住友がよくやるマンションの売り方と真逆ですが、一つの方法論として、確立されるかもしれませんね。

[115: 買いたいけど買えない人]

抽選に外れたものです。
キャンセル出ないかなと思っていますが、短期決戦なので、あまり期待できないでしょうね。

[116: 匿名さん]

マネーが溢れていますね。これからどうなのでしょうか。
適度なインフレに留まってくれるといいのですが。

[117: 匿名さん]

ランニングコスト、仕様を考えると割高。低層の安い部屋だけ売れて後は大苦戦

[118: 匿名さん]

＞　ランニングコスト、仕様を考えると割高

賃貸に出そうとか、5年ぐらいで売ろうって人には向いてる物件なんじゃないですかね。

おそらくきちんと計算するとどのくらいの期間住む人には割高だとか算出出来るんじゃないでしょうか？

[119: 匿名さん]

？そもそも異常にランニングコストが高いのになんで短期保有とか賃貸運用なら得になるんだ？？
どんな計算をするのか書き込んで見てよ

[120: 匿名さん]

この辺りなら、普通ですよ。
ってか、ランニングコストが低いマンションに住んでいる方が不安。