ザ・ミレナリータワーズ 2

[匿名さんです。]

注目の超巨大物件。いまのところ、快調に売れているようです。

契約者・検討者用スレッドとして、
有意義な情報交換をしていきましょう。

物件ＨＰ　http://www.goldcrest.co.jp/html/tmt/index.html?p=o2

過去スレ（１）　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9247/

所在地：神奈川県川崎市幸区塚越4丁目345番1他（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩16分
　　　　南武線 「矢向」駅 徒歩7分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 臨港バス「元住吉」行き「塚越」バス停から 徒歩1分

[141: 匿名さん]

今の駐車場は建ぺい率にはいっているんですかね。天井高２１００ミリはまた低いですね。照明にぶつかりそう。万が一の時の建て直しはやっぱり無理なのではないですかね〜

[142: 匿名さん]

それなりータワーズにウケましたｗｗｗ

[143: 匿名さん]

>131・132さん

たしかにそうですよね。総会屋だってなんだって、“金よこせ”って
ストレートにいうところはないですからね。
こういう反社会的団体は皆やり方は同じですよ。

＞『前のマンションの一部の反対住民　＝　総会屋』

と考えるとすごく分かりやすい気がします。

[144: 匿名さん]

みなさん
『前のマンションの一部の反対住民　＝　総会屋』
ではありません。信じてください。
絶対にお金は受け取りません。

[145: 匿名さん]

”住宅ローンを“タダ”にしてしかも
北海道旅行を経費化してしまうちょっといい話”
http://www.warazon.com/aesaku/07MM001.html

[146: 真崎甚三郎]

>144
よおわかっとる。諸君の気持ちは、よおわかっとるぞ。

[147: 匿名さん]

既存不適格って・・・。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/

[148: 小池隆一]

>144
方法論として、諸君のやり方は理に適ってる。
私企業から金を取ろうと思ったら、ストレートに要求すべきではない。

[149: 匿名さん]

『社会の敵　＝　５９０』

真実はひとつです。
関係者による誤った中傷は反対住民の反発を強め。運動の長期化を招くことにつながるのでは。大げさに言うなら、成田空港の三里塚闘争のように何十年も続いていくかも。日本は民主主義の国で運動の自由は保証されているわけですから。

個人的には、３，４００万円以上も払って『社会の敵』と同類視されたくない。
先週の日経新聞に、ここのデベが販売戸数を２９％減らした一方、販売価格を２割強上げ、結果として増益したという記事が載っていました。
経済活動としては当然のこととはいえ、何となく購入者が搾取されているような気がします。

搾取されたうえで、地域住民に快く受け入れてもらえないのは忍びない。加えて、既存不適格であることに係わる将来の資産価値下落懸念。やはり心配です。

一方この物件のプールは魅力です。今日も暑いし、こんな日にすぐにプールに入れたら気持ちよさそう。

[150: 野村沙知代]

そんな、妨害ネタはもう飽きたのよ！
もっと面白いネタ持ってきなさいよ！

[151: 匿名さん]

近隣住民に優しいマンション業者はありますか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47342/

[152: 匿名さん]

近隣住民に優しいマンション業者

＝　金をばら撒くマンション業者　ということであればあるかもね。

ゴクレは渋チンだから無駄だよ、多分。

[153: 匿名さん]

113＝113です。週末で時間に余裕があるのでやってきましたwww
頭冷やしてきたので、きわめて冷静な、感情を入れない議論をしますw
>>134さん
えーと、137さんがレスを入れていますが、植栽に関係してくるのは建蔽率ですね。

定義を復習すると、以下の通りです。
建蔽率＝建築面積÷敷地面積
容積率＝延べ床面積÷敷地面積
ここで、件の物件折り込みチラシをもとに、建蔽率および容積率を計算しますと、以下のようになります。
＃簡便化のために、東側の建物と西側の建物を合算します。
建蔽率＝(5,756.27＋4,384.21)÷(15,681.59＋11,700.62)＝37.0％
容積率＝(44,136.46−12,828.14)÷(15,681.59＋11,700.62)＝114.3％
ここの用地指定の（現行規制での）建蔽率および容積率はそれぞれ、60％、200％ですから、
敷地面積の23％分＝6,297.91平米分の植栽を潰すことが可能だと思われます。

これが既存適格のクレッセント新川崎EXEだと、
建蔽率＝5,203.81÷7,445.31＝69.9％（角地による緩和で70％が上限）
容積率＝(23.648.69×0.7）÷7,445.31＝222.3％（延べ床面積の3割が容積対象外の廊下等と想定、件の物件の容積率の上限は加重平均で230.13％）
となっています。

で、皆さんの関心がある「建て直せるのか」については、
建蔽率を上限ギリギリまで使ったとすれば、延べ床面積としては、
(15,681.59＋11,700.62)×60％×7（階）＝115,005.3平米までの物件は建てられると思います。
この面積は、現在の延べ床面積(44,136.46−12,828.14)＝30,308.32平米を上回っていますから、
建蔽率と容積率の数字だけで計算すると、占有面積の減少なく、立て直せると思います。

ただし、斜線規制や日陰規制、
その他消防法による規制（消防車が入っていけるようにするとか）などがかかりますから、
必ずしも現行の占有面積が保証されると断言できませんが、
劇的には占有面積が減るとは限らないと考えます。

私の計算で間違ってる箇所があったら、指摘してください。

[154: 匿名さん]

>>153
天井高が基準法の最低ライン2,100ミリ、スラブも薄くてもかまわないなら７階建ても可能かもしれませんが、今と同じ階高を確保するとなると６階建てになると思います。
また建物の配置がきつくなりますから駐車場やプールそのほかの共用施設は相当削ることになると思います。

[155: 入居予定さん]

153です。153では「匿名さん」になってましたけど、113＝133のように「入居予定さん」に戻しますね。

>>154さん
えーと、天井高を2100mm、スラブ圧170mmとしている根拠が良く分からないのですが。
セントラルコーポと同じ仕様ということでしょうか？
階高2,270mm×7階建て＝15,890mmですよね。
階高2,700mm×7階建て＝18,900mmでは不可能なのでしょうか。教えてください。
＃マジレス求む。天井高2100mm「でなければならない」理由が分からないので。

まあ、仮に6階建てにするとしても、
(15,681.59＋11,700.62)×60％×6（階）＝98,575.96平米で、
共用部分などの容積対象外面積も含めた、現在の延べ床面積44,136.46平米を上回っているので、
建蔽率と容積率の数字だけで計算すると、占有面積の減少なく、建て直せると思います。

ただし、それが「快適に住める建物か」という議論はあるでしょうね。
北向きの建物だとか、バルコニーが向い合ってる建物だとか、
確かに、そのリスクはあることは認めます。

---

ところで、今日の折込チラシに、セントラルコーポの中古物件が乗ってたのですが、
7階建ての7階部分、86.60平米で30,800千円だそうです。
築30年で建物は減価償却済みでしょうから、まるまる土地代だと思われますが、
私としては、かなりびっくりの値段です。
1年前位に、同じセントラルコーポで65平米くらいの中古物件が売りに出てて、
そのときの価格が19,800千円だったような記憶があります。
あんな垂れ幕を掲げてる物件を買うかどうか、その人それぞれの考えだと思いますが、
塚越の立地が気に入っている方、周辺物件の相場として、ご参考までに。

[156: 入居予定さん]

ごめんなさい、うっかりミスです。
×乗っていた→○載っていた

[157: 匿名さん]

＞私の計算で間違ってる箇所があったら、指摘してください。

　　『この長文を読む人がいる』と思っていらっしゃるのが、
　　　
　　　　　間違っていると思われます。


　でも、あなた様はいつも、ここに来る隣のマンションの『総会屋』
　　　　に反論してくださる方ですので、感謝しております。

[158: 匿名さん]

ここ最近のようにデべが率先してイケイケで価格を上げてる時に、
マンションを買われるのは明らかにリスク。
それでも買う必要性がある方は、
マンションが適正価格に近いかどうか、良く考えることです。

例えばミレナリーですが、
3400万〜との表記があるものの、実質4000万円台が主になっています。
・近隣の中古相場（売主の希望価格でなく実勢価格）
・駅までの距離（矢向に行く際の踏切待ち時間がカウントされていない）
・直床、直天井等構造レベルが低い
を踏まえると、かなり高値掴み感の強い物件だと思われます。
中古で売却する際は既存不適合が重くのしかかってくるでしょう。
あとは各々の判断になると思いますが。

ちなみにモデルルームに行っても、
数戸分の価格しか記載されていない価格表しか見せてもらえません。
一緒に行った友人のものと比べてみましたが、
購入者の年収によって価格表を変えているというのは本当のようです。
ですから、アンケートに年収を低めに書くことをお勧めします。

[159: 匿名さん]

＞＞１５８
購入者の年収によって価格表を変えているというのは本当のようです。

ちなみにお友達の価格表と何％くらい違ってたんですか。参考までに教えてください。

[160: 匿名さん]

>>155
もし階高2,700ミリ、スラブ圧で7階建てると
2,700*7=18,900　これを20,000-18,900=1,100ミリ残ります
1階のFLは誤差も入れて地面から500ミリ、屋上の断熱やパレペットの立ち上がりで500ミリとすると残りは100ミリ。
スラブ厚170ミリは公庫の基準が150か170ミリだったとおもいますのでそこからきていると思います。

残り270ミリでエレベーターの機械室を設置できません。
機械室レスエレベーターもありますが、必ずオーバーヘッドがあります。いずれにしても270ミリではエレベーターの設置は無理です。

[161: 160]

後半変ですね
残り　100ミリ　でエレベーターの機械室を設置できません。
機械室レスエレベーターもありますが、必ずオーバーヘッドがあります。いずれにしても　100ミリ　ではエレベーターの設置は無理です。
としてください

[162: 160]

頭が回っていません
100も変です。
600ですね。大変失礼しました。

[163: 匿名さん]

>購入者の年収によって価格表を変えているというのは本当のようです。
ですから、アンケートに年収を低めに書くことをお勧めします。

マジですか？
正直に９００万って書いてしまった。
５００万って書いたらどれくらい安くなるのですか？

[164: 入居予定さん]

155です。
>>160-162さん
機械室については、斜線規制の算出するときにのみ高さとして含めるんじゃなかったでしたっけ？
＃根拠は、建築基準法施工令第２条第６号ロ．です。
私の法解釈が間違ってたら、正しい解釈を教えてください。

＃そうでなければ、セントラルコーポが７階建てになってる理由が不明。
＃あそこの天井高が2,100mmしかないのなら納得ですが。。。

[165: 匿名さん]

>>164
当該地域は第三種高度地区になっているとの事ですから住居系建築物の最高限度が20メートルとなっているまず。
建築基準法では
第五十八条 　高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。
とあります。

ご指摘の建築基準法施工令第２条第６号ロでは「法第58条に規定する高さの関係についての建築物の各部分の高さの最高限度が定められている場合におけるその高さに限る。」
とありますからわたしは建物の絶対高さが20メートル未満と考えていました。

[166: 165です]

詳しいことはデベの営業にでも聞いてみます。営業じゃ無理かな。
せっかく場所的にはいいと思っていたので、できる限り納得してから購入したいと思っています。

万が一立て直すなら天井高を最近見てきたほかの物件同様2,650〜2,700ミリとるためには直床、直天でも階高は最低2,950は欲しいです。（なんだか建て直しまで考えて新築マンションの購入を考えるとは思ってもみなかった）

[167: 匿名さん]

既存不適格だと、将来の建て直しとか色々考えることが多くて大変なんですね。。。

[169: 入居予定さん]

164です。
>>165さん
ゴクレの営業マンじゃ、まともな返答が返ってこないと思われますがw
フィードバックをお願いします。

でも、階高2,950mmは、7倍すると20,650mmですから、無理ですね。
私の解釈が正しいとすれば、1Fの路盤からの立ち上がりを考慮して、2,700mmがギリギリだと思います。

> なんだか建て直しまで考えて新築マンションの購入を考えるとは思ってもみなかった
禿同www

>>167さん
でも、購入しちゃって数年住んた後に基準がひっくり返されるよりは、まだマシかと。
心の準備ができますからね。可能性の大小はあると思いますが、
既存不適格になるリスクが「まったくない」物件は存在しないと思いますが。

[170: 匿名さん]

あれだけの世帯数だと長期修繕計画が大変そうですよ。

[172: 入居予定さん]

今、ミレナリータワーズ近辺はものすごい雷雨です。

[173: 匿名さん]

ああそうか。
あそこらへんにここ１０年以内に出来たマンションって、１５階くらいあるから、
全部建替え時に階数制限されるのか。
つまりは、階数制限でアウトは、ここだけじゃないのね。

[174: 購入検討中さん]

それでは、長期修繕計画は日々、見直しなんですかね。
管理組合も大変そうですね。
自分達の資産になるわけですから、重要ですよね。
どなたか、知っているかたはいないでしょうか？

[175: 匿名さん]

＞１７３
そのとおぉ〜り（児玉清）

[176: 匿名さん]

>>１７３
階数制限ではなく高さ制限ね(×_×）

購入後に既存不適格になる可能性はどの建物にでもある。
ここが周辺の既存不適格と決定的に違うのは、新築物件かつ既存不適格ということです。これから購入する人は既存不適格の新築物件と法令に適合した新築物件を選べます。どちらを選ぶかは購入する人の判断です。

みなさん悩んでますか？私はずっと悩んでいます。
場所はほどほど駅に近いからいいのにね。川崎までも近いしね。

[177: 匿名さん]

＞１７６
そのとおぉ〜り（博多華丸）

[178: 契約済みさん]

>>176
「法令に適合した新築物件」の中に、環境的に納得できるものが無かったので、少しは悩みましたがここにしました。
新川崎も川崎も、結構近い（遠いよ！という外野の声はおいといて。自分が使えると思えればいいんです）うえに、矢向駅からもほどほど近い（矢向だよ！という声もおいといて…）というのは、ポイント高かったので。私は、結果的に良い買い物になる気がします。

[179: 周辺住民さん]

＞176
でも既存適格でも６F建のマンションはいやだな。
社宅とかアパートとかと変わんないぢゃん。
どうせマンション買うならある程度上の方がいいな。

[180: 匿名さん]

初めてレスします。
以前ここを候補としてＭＲを見学しました。現地までも足を運んだのですが、周辺住民の反対の建て看板や垂れ幕にビックリしたものです。
南武線で矢向と言うのを我慢すれば、駐車場１００％ですし建物は気に入ってました。価格が安いのも魅力です。
ですが最後まで既存不適格と言う事と周辺住民の方々に快く思って頂けない不安が消えず、結局を契断念しました。
子供が地域にお住まいの方と同じ学校へ通う事など考えると、心配にもなります。

[181: 匿名さん]

×：結局を契断念しました。
○：結局契約を断念しました。
間違えました、すいません。

[182: 物件比較中さん]

>>価格が安いのも魅力です。

周辺の値上がりでマヒされているようですが、
ここは典型的な便乗値上げ物件、高値掴み物件です。
契約断念されたようですが、
5年後くらいに「買わなくてよかった」と思うことでしょう。

[183: 物件比較中さん]

>>ここは典型的な便乗値上げ物件、高値掴み物件です。

どんなところが高値掴みなんでしょう。
この物件の問題点と言えば
１．既存不適格に係わるリスク
　　・地震による全壊時や老朽化時の建替不能懸念
　　・資産価値下落懸念
２．近隣反対運動の長期化懸念
３．仕様がチープ
　　・耐震構造
　　・直床

ざっと思いつくところですが、こんな問題点があっても坪１８０万円〜なら今の川崎・新川崎エリアの物件としては高くもないように思いますが如何でしょう。売行きも快調らしいし。
あ、この物件の最寄り駅は南武線矢向ですが。

[184: 匿名さん]

↑
相変わらずですね。使い古された、そのレス。
せめて、158さんくらい根拠を摘示しないとw
でも、158さんも質問に答えてないしね〜。

[185: 184]

「↑」は182のことです。_(._.)_

[186: 匿名さん]

>>182さん

坪200万前後の物件で直床直天井なんてありえません。
土地の取得時期を考えれば旧価格物件ですよね。
ぎりぎりまで販売を引き伸ばし、
3400万円台の広告用の部屋（実際はいくつもない）で引きよせ、
ローンが組めるぎりぎりの部屋に誘導する売り方・・・
既存不適合をセールストークに使う、
企業としてのレベルの低さ（中野、習志野等各地でトラブルを起こしている）
この会社の物件を検討されてる方は、
新子安のタワーのスレッドも参考にされては？
並の神経の持ち主なら長期ローンを組んでこの会社の物件買うの、
アホらしくなるはずですけど。

[187: 入居予定さん]

塚越のマンションで「資産価値」を求めてる方々は居ないでしょうけど、
転売には厳しい物件でしょうね。
10年で半額程度になるのは確実でしょう。
我が家は永住として買いました。
営業さんはそう悪くありませんでしたけど、
会社として売り方に問題があるのは事実でしょう。

[188: 購入検討中さん]

184さんに逆に質問ですが、
この物件の優れているところを教えてくださいますか？

[189: 匿名さん]

ゴクレのＨＰ見たけど相変わらずですね。
最寄り駅は矢向なのにいかにも川崎or新川崎が最寄り駅
みたいな書き方ですね。潔く南武線矢向駅徒歩７分と
書いていただきたいです。
新子安の物件なんて、真横は工場なのに地図では
工場の部分がカットされてあたかもシーサイドマンション
であるかのよう。

[190: 物件比較中さん]

>>188さん
難しい質問ですね。
特に思い当たりませんが、強いて言えば駐車場が１００％あることかな。でもここのモデルルームに車で来る人は少ないらしいんで、駐車場１００％もいらないんじゃないかと思います。

>>186さん
同感です。近隣住民があれだけ怒っているだけのことはあります（近隣住民の怒り具合を知りたい方は、『塚越地域の生活と環境を守る会』ＨＰの掲示板参照。最近また新たな動きが出ているみたいですよ）。

>>189さん
いっそ物件名も『ゴクレタワー矢向』とかなら潔くていいと思います。あと、既存不適格であることもマンションズとかにちゃんと書いておくほうが検討者には親切です。