パデシオン桃山について

[購入検討中さん]

パデシオン桃山はどうでしょうか？

パデシオンシリーズはペット飼育がダメだというのは本当ですか？
小学校は近くて良さそうですが、中学校どのように通うのでしょう？

少し気になっている物件なので早く資料が見たいです。

[61: 契約済みさん]

住宅情報ナビのパデのページに販売戸数１８戸とありますが、
ここの第１期販売開始時は１１０戸くらいだったので、
計算上は確かに９０戸くらいは売っちゃったんでしょう。
Webで見れる間取りもどんどん少なくなって来てますし。

[62: 入居予定さん]

なんだかんだ言って便利なロケーションですからね。

[63: 物件比較中さん]

＞62
なんだかんだいったら、不便じゃない？ここは。
モデルがある場所はまだ便利はいいとこだけど、
実際の場所はどの駅からも微妙に離れているし、
パデシオンのあのつくりをみたら、２１００〜でも
高すぎるんじゃないの？広い賃貸ってとこでしょ。
買ってすぐ中古に出したら即１０００って感じでしょ。
でも何を持って便利っていってるの？意味わかんない。

[64: 入居予定さん]

>>63

???????

イズミヤ、MOMOまで歩いて数分。京阪は宇治線ってのがネックとはいえ六地蔵駅まで歩いて１０分もあればいけるかな？無理かな？自転車ででも行けばすぐだね。
それにJR六地蔵、地下鉄六地蔵。

駅前すぐ、なんてのを「便利」としているようだったらお話にならない。

[65: 契約済みさん]

京阪六地蔵まで歩いて１０分もかからんでしょう。
ＪＲと地下鉄はもうちょっと歩きますがね。
外環を歩いて渡れないという点からいえば、
モデルルームのある場所の方が微妙だと思うんだけど。

[66: 購入検討中さん]

ここを不便と言う人の便利の基準がわかんない。

京阪は大人なら５分もかからんでしょうし、イズミヤMOMOも徒歩１０分てとこでしょう。

[67: 購入検討中さん]

国交省が指摘していると書き込みがありますがそれは本当の話なのでしょうか？もし本当だとしたらその情報はどこから？同業者の嫌がらせ？
購入するか否か迷っていてすごく気になります。

[68: 匿名さん]

ご参考になるでしょうか、
http://mainichi.jp/area/shiga/news/20071116ddlk25040410000c.html

[69: 匿名さん]

ご参考になるでしょうか、
http://www.rst-siga.com/list/otsu/padescyon-hamaootu.html

[70: 匿名さん]

耐震強度不足：疑惑のマンション建設業者、防火水槽を不適切設置／滋賀【毎日新聞　2007年8月11日】
◇「工区分け」大津市が異例の提案
　６月に耐震強度不足疑惑が浮上した大津市内のマンションと同じ業者が建設した同市内の別の１５階建てマンションで、消防法の定める防火水槽が適切に設置されていないことが１０日、分かった。このマンションの工事では、区画を分けて造成が終わった区画から建築に着工する「工区分け」を、大津市側から業者に提案したことも判明。工区分けは通常、マンション建設には適用されず、他の業者からは「こんなことがまかり通るのか」と疑問の声が上がっている。
　このマンションは京都市の業者が５月に建設し、２９１戸を分譲。消防法は「建物の関係者が消防用設備を設置、維持しなければならない」と定めるが、この業者は敷地外の大津市管理の公園内に防火水槽を設置。マンション敷地内には防火水槽がない状態で、総務省消防庁予防課も「そんな事例は聞いたことがない」と驚いている。
　大津市は開発許可を出す際、業者の工期短縮の要望を受け、建物本体の「第１工区」と、公園など公共施設の「第２工区」に工区分けすることを提案。開発に伴って設置し、工事完了後は市に帰属させる公共施設は先行工事が普通だが、市自ら“後回し工事”も容認。「管理の面からも建物と一体して設置すべき」（総務省消防庁）防火水槽が、市の管理になる公園内に含まれるのを見過ごした。
　しかし、関係者によると、工業団地など大規模開発に使う「工区分け」がマンション建設に適用されること自体、極めて異例という。守山市は「１０棟以上ならまだしも……」と首をかしげ、大津市と同じ特定行政庁の草津市は「業者間の公平性の面からも、ありえない」と断言する。
　大津市開発調整課は毎日新聞の取材に対し、「安全確保と事業円滑化のため」と釈明。一方、建築確認審査の際、違反なしとした大津市消防局は「対応を検討している」と言葉を濁した。
　同市内に同規模のマンションを建設した別の業者は「同じ要望をしても許可されなかった。なんでこの業者だけ……」と不信感を募らせている。

[71: 購入検討中さん]

匿名さんどうもありがとうございます。
私は他府県在住でこのマンションを検討していますので地元の評判やこう言った出来事を知りませんでした。一時こう言ったニュースで世の中が騒がれたので今なら大丈夫だろう、もうそんな事する業者はないだろうと思って何も疑わずに検討していました。
今でもそんな事があるのでしょうか？？

[72: 契約済みさん]

少し調べてみました。
なにぶん素人ですので、詳しい方、補足をお願いします。

68のはパデシオン浜大津での耐震強度不足疑惑で、
話の中身は、保有水平耐力が0.95だったってことみたいですね。
この値が少なくとも1以上でないと耐震等級1とはならないそうですが、
使用するソフトで出てくる値もバラバラなので、ふつうはある程度幅を
持たせて設計するようです。パデはちょっと下限を狙いすぎたのかも。
なお、現行の建築基準法では保有水平耐力1以上を求めているようなので、
この物件には、建築基準法違反容疑もかけられています。（あってる？）
行政としては、建築許可を出した手前、変なことも言えないでしょうが、
大津市の情報公開に応じない姿勢というのもヤバいものを感じます。
ちなみに、保有水平耐力が0.95あれば、建物の構造的にはまぁ問題ない
という認識でいいみたいです。というか、阪神大震災クラスの地震が来た
ときに、1と0.95の差で命に関わる違いがあるとも思えませんし、たとえ
1あっても建物は大方おしゃかな感じですので、結局建て直しになるかと。
もちろん大きいに越したことはないですけど。

70のはパデシオン西大津での防火水槽問題で、うーん、これは何だろう、
消防法違反容疑なんですかねぇ。まぁ現住民以外には関係なさげです。
上の記事では、「工区分け」というのが認められているのがおかしい、
的な書き方ですが、マンション建設への適用がめったにないってだけで、
あってはならないわけでもないみたいなので、特に問題ないという認識
でいいんじゃないかと思うんですが。。。防火水槽の設置場所も含め、
どちらかというと睦備というよりは大津市側の落ち度ぽいですよね。
まぁ裏金とか動いていたかも知れませんし、毎日新聞もそこら辺を微妙に
嗅ぎつけて来たのかもしれませんが。
（上の耐震強度不足も毎日のスクープぽいですし）

あと、調べてる過程で、上のどちらかの物件に駐車場問題があるのを
見つけました。なんでも入口が狭い（接道部が６メートルない？）とか
いう問題で、建築基準法違反だか、条例違反だか、どちらかでした。
これも、現住民以外にはあまり関係ない話ではありますが。

上記の問題がそれぞれどう処理されていっているのか不明ですが、
睦備も脇が甘いというかなんというか、京都を出て大津へ進出した
２つのパデシオンの両方ともミソが付いているようです。

ところで両物件とも住宅性能評価書は取得しているみたいなんですが、
その審査では何も言われてないのですよね？でないと取れませんし。
意外といい加減なのでしょうか＞性能評価書

[73: 近所をよく知る人]

少し補足します。

浜大津の件は、ほぼ７２さんの書かれた通りと思います。
ただ、国交省は法律違反という見解ではないようです。すべてのソフトで１．０以上を確保する必要はないからです。
また、一般に、構造物の設計は安全率といって少し安全側に基準値を置いていますので、1.0が0.95になったところで現実問題として地震被害では大した差は生じないと思われます。
駐車場問題も浜大津のようです。（これはよくわかりません）

西大津については、確かに住民以外は関係無いですね。


両物件の問題ともに住宅性能評価の調査項目外のことですので、
審査機関はそうした法的な問題まではチェックしないのではないでしょうか。

[74: 匿名さん]

1.0を下回っているということは、建築基準法上当たり前ですが違反です。
当該物件について違反であるといえるのは、この場合でしたら国交省ではなく、管轄する特定行政庁の大津市になります。国交省は立場的には違反ですとはいえません。
お間違いなく。

構造関係は住宅性能評価書の対象項目ですし、施行途中に鉄筋の配筋等の検査も行っています。最近テレビの報道でもあったでしょ。

[75: 73]

73です。

水かけ論になるかもしれませんが、
国が認めている構造計算ソフトは多数あり、そのすべてにおいて１．０を超える必要はないということですので、この場合法的に問題ない可能性は十分にあります。
また、市役所は県に、県は国に必ずといっていいほどお伺いを立てますので、上位の行政庁の判断が下位の判断に大いに影響を与えます。

審査機関の件は、構造問題の件ではなく消防法と駐車場の件だけを想定していました。すみませんでした。ただ、前述のとおりソフトがたくさんありますのでチェックをすり抜ける可能性はやはりありうるということです。

[76: 72]

話がこの物件とは離れていきますが、、、

まとめると、国交省の一斉調査で浜大津の0.95が指摘されたけど、
大津市側が大丈夫と言ってる以上、今のところ、違反疑惑はあるが
違反ではない、ということになります。

で、そもそもその国交省の調査もいくつかあるソフトの一部しか
試していない可能性があるので、他のソフトで計算すると1.0を
クリアできているかも、と。（これはあくまで可能性ですけどね）

一方、住宅性能評価書（発行するのは、ど、どこだ？）を取得している
ということから、その検査段階では1.0を確保できているという評価を
得ているわけです。（ちゃんと計算してるかは不明です）

というわけで、国交省、大津市、性能評価書発行機関、の
３者のうち２者が、一応ＯＫって言ってるわけですよね。。
国交省の数字も0.95あるわけですし。

うーん、なんか全然問題ない気がしてきました。
あとは対応の悪そうな大津市が資料を出したら終わりな気がします。
なんで出さないんだろう。

[77: 購入検討中さん]

先日、パデシオン桃山のモデルルームに行き、
購入を検討しています。
この辺りの学区や治安について
ご存知の方がいましたら、教えてください！

[78: 購入検討中さん]

No71です。
いろいろと詳しくありがとうございました。
前向きに購入を検討していけそうです。

[79: 契約済みさん]

学区は、桃山東小・徒歩5分、桃山中・徒歩34分です。（パンフより）
桃山東小へはそこそこ急な坂を上るので実際には５分以上かかりましたが、
すぐそこです。マンションからも見えるでしょうし、安心感はあります。
一方で中学校はすごく遠くて普通は電車通学らしいです。

治安は、むかし醍醐に住んでこの周辺をうろついていた頃の印象ですが、
モモのちょっと北の小栗栖近辺はヤバイです。向島といい勝負でしょう。
それ以外は、桃山御陵の高級住宅地を除くとあまり変わらない気がします。
（どんなに頑張っても所詮伏見区だよっていう意味ですが）
六地蔵から桃山南口あたりは伏見区的には普通だと思います。

[80: 購入検討中さん]

77です。

79さん。情報ありがとうございます。
もう一度、現地をよく見て検討したいと思います。

他にも情報をお持ちの方がいらっしゃれば、
お願いします。