プラウドシティ赤羽＜Part2＞

[マンコミュファンさん]

赤羽駅東口・ダイエー赤羽店ファッション館跡地の再開発マンション、パート2です。
パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49787/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都北区赤羽2-3-1（地番）
交通：京浜東北線・埼京線・宇都宮線・高崎線赤羽駅から徒歩4分、南北線赤羽岩淵駅から徒歩8分
総戸数：285戸（他に店舗1区画）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：58.92～100.32m2
入居：2011年12月中旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：大林組
管理会社：野村リビングサポート（予定）

[82: 匿名さん]

>>81
掲示板では凄いだとか大した事ないとかネガを含めて色んな意見が出ると思いますので、人の話よりも自分の目で必ず確かめてみてください。

私なりに感じた事で申し訳ありませんが、ダンボールとビニールシートで作った「棲み家」が3つ4つくらいあって荷物を残したまま昼間はほとんどいないと思います。（多少の仕事はある）
が、夜９時過ぎ頃になると「棲み家」無しの人も少しの荷物を持ってどこからともなくやって来て、明るくなって人通りが多くなるとまたいなくなるという感じです。
ホームレスではないおじさん達（友人？）も混じって座ったまま缶ビール飲んでる姿はだいたい想像つくでしょうが、大騒ぎするという事はないです。（付近住民に通報されると追い出される）
小柄で小太りのホームレスのおばさんがいつもいて、他の人達の世話したりホウキでいつも掃除しています。
公園の中を通って近道する住民にとってはいつもの光景なので気にせずに歩いていますね。

駅高架下（区の施設がある辺り）や線路沿いの稲付遊歩道のホームレスには行政はなぜか厳しくて（通行の邪魔だから？）すぐに追い出されているようで、いたちごっこなのかもしれません。

[83: 匿名さん]

１０月２日（土）～３日（日）にまたお祭りがあります。
今度は「ふるさと北区　区民まつり」です。
http://curia.city.kita.tokyo.jp/maturi/

今回はゲストが浜田光夫ですが、２年前は赤羽公園のあのステージで千昌夫が「しらかば～♪」を歌ったんですがね（笑）

[84: 匿名さん]

イベントが多い地域なんでしょうか？
楽しそうですね。
区民祭りは色々な場所でイベントが行われるみたいですね。

[85: 匿名]

プラウドシティ板橋駅前が完売したみたいだけど、結局、こっちと比べたらどちらがよかったのでしょうか?

[86: 匿名さん]

＞85さん
私は最初から板橋は眼中になく、赤羽一本でした。
どっちが良いかは人それぞれだと思います。
ただこちらの方が色々な面で上だと感じます。
一応２邸は億ションだし（笑）

[87: 匿名さん]

ホームレスが単に「存在」するだけなら許容の範囲だけど、ブルーシートで住み込んでいるのは、
どうかと・・・。その近隣で億ションって･･･。格差社会の象徴。私はこの物件見送りますわ。

[88: 周辺住民さん]

赤羽駅周辺のマンションは駅近で新しい物件でも評価は坪２００万円行かないらしいです。
買って入居した瞬間に１０００万とか評価損発生しそうですね。
まあ一生住むと決めて気にしなければそんなことはどうでもいいんですけどね。

[89: 匿名さん]

板橋と赤羽って比較対象になるんですかね。。

[90: 匿名さん]

NO.2に書き込んであったのに削除されてしまったようなので補足しておきます。
また削除されるかもしれないのでコピーしておいた方がいいです。
ご希望の場所がありましたら聞いてください。

週刊東洋経済　駅徒歩10分圏内の平均価格イメージ
　　　　現在の価格（70㎡換算）旧価格相場坪単価（00～04年）現在あるいは予想（10年～）
大井町　　　　　5620万円　　　　　　230～240万円　　　　　　　260～270万円
大森　　　　　　5620　　　　　　　　240～250　　　　　　　　　260～270
池袋　　　　　　5410　　　　　　　　220～230　　　　　　　　　250～260
椎名町　　　　　5300　　　　　　　　220～230　　　　　　　　　245～255
錦糸町　　　　　5200　　　　　　　　170～180　　　　　　　　　240～250
両国　　　　　　4990　　　　　　　　170～180　　　　　　　　　230～240
赤羽　　　　　　4990　　　　　　　　190～200　　　　　　　　　230～240
板橋　　　　　　4770　　　　　　　　180～190　　　　　　　　　220～230
北池袋　　　　　4770　　　　　　　　175～185　　　　　　　　　220～230
江古田　　　　　4770　　　　　　　　210～220　　　　　　　　　220～230
練馬　　　　　　4770　　　　　　　　200～210　　　　　　　　　220～230
石神井公園　　　4770　　　　　　　　210～220　　　　　　　　　220～230
川崎　　　　　　4770　　　　　　　　170～180　　　　　　　　　220～230
青物横丁　　　　4770　　　　　　　　200～210　　　　　　　　　220～230
蒲田　　　　　　4560　　　　　　　　210～220　　　　　　　　　210～220　　　　　

[91: 匿名さん]

↑これ見ると、総武線沿いが異常に上がってるね。
それと埼京線沿いと川崎も。
西武線沿いは意外に上がっていないかも。

[93: 匿名さん]

９０さんは何が言いたいのでしょう。
上がるから買っておけという意味ですか？

[94: 匿名さん]

人口が減少している中、東京圏は沖縄に続いて人口増なわけですが、実は練馬、杉並、中野など城西地区は人口が減少しています。　逆に中央、江東など城東は人口増加中。　上の平均価格を書いていただいた方の書き込みが裏づけているかもですね。　要は都心に近く割安感があるところの価格是正が起きていくと言うことなんじゃない？

今マンション買ってる方の平均価格が上がって底打ちと喜んでいる業界の方がいるようですが、果たしてそうかな～。　単に都心で駅近の物件で、財閥系の体力有る業者の物件しか供給されなかったから、そこをめがけて余裕ある層の食指が伸びただけじゃないかしら。　今の単価では可処分所得が落ち続けている現状で維持できるわけありませんもの。　駅近で割安感のある都心物件はほぼもうなくなっちゃたし・・・

と言って今頃一生懸命物件探してる私は何してるんでしょう・・・（苦笑）　

[95: 匿名さん]

>>93
88さん、89さんへの情報提供ですが？

データなので参考程度にしてください。
こういうものを載せられると都合の悪い業者もいるようで、削除されてしまう可能性があります。

[96: 匿名さん]

今年も「スポーツ祭り」が体育の日（１０月１１日）に西が丘の国立スポーツ科学センター・ナショナルトレーニングセンター・サッカー場などで開催されます。
参加アスリートはテレビでよく見かける方達です。
http://www.japan-sports.or.jp/event/1010.html

[97: マンコミュファンさん]

94さん
市況と今マンションが欲しいかどうかは切り離して考えた方がいいかもです。
あまり底にこだわっていると買えるものも買えなくなりますし
そもそも底なんで後になって分かるものだし。
ま、一部エリアの価格上昇も一時的なものじゃないかと思いますが。

[98: 匿名さん]

石神井公園、その数字よりだいぶ高いよ。
おかげで手が出ない・・・・。

[99: サラリーマンさん]

都心から遠い割に高いエリアは、
今後大きく落ちると思うよ。

[100: 匿名さん]

てか、全体的に
旧価格へ戻っていくのではないでしょうか？
旧価格の時代よりもかなり経済状況はひどい。

[101: 匿名さん]

>>96　
スポーツ祭りの会場の西が丘はプラウドシティからは徒歩圏内じゃないよ。
周辺に駐車場はないし、自転車で行くにしても勾配の大きい上り坂。

[102: 匿名さん]

ここうちも半年前からず～っと迷ってるけど、決断時期が迫ってきた。
一生住む可能性が非常に大きいなら買い、売る可能性があれば（少なくとも新築では）買わない。
これが正解のように思えてきました。
欲しいのは山々だけど、冷静に考えるとうちは残念ながら後者だ・・・・

[103: 匿名さん]

>>101
一日に何本も西が丘競技場行きのバスが出てる事も知らんのか？
ってか、体育の日くらいは引きこもってないで１５～２０分歩けよ。

[104: 匿名さん]

最初から、マンションを西側の高台に建ててよ。

[105: 匿名さん]

＞１０２
かなり同感かも。
５年以内の築浅なら設備も仕様も大して変わらないし。
ここ５年で標準になりだした設備って何だろ。
多分ディスポーザーくらいだよね。

[106: 匿名女性]

志茂といえば光栄会商店街があるわね。比較的落ち着いていて夜遅くにあるくとひっそりとしているのが特徴かしら。
スーパーバリューは20時で閉まってしまうので仕事帰りに寄るのがちょっと不便！
プラウドができるまではもう一つのダイエー使うしかないけど、あまりこっちの方まで歩く人はいないわよねー

[107: 匿名さん]

>>106
南北線使って通勤してる人が帰りに志茂駅で降りて買い物するんだったら、ダイエーもスーパーバリューも有り得るんじゃないの？
でもＪＲ使う人がそこまで買い物行く必要もないよ。
フーズガーデンや国田屋や西友で十分。

[108: 匿名さん]

>>1
たしかに・・・。情報一つ見るのに異常な程時間がかかるので見る気が全くしない。
物件概要を見ていろいろ想像しているが・・・

>>57
駐車場ってタワーパーキングですが、28000～35000程度で利用できるんでしょうかね。
あまりにも金額が高いようであれば、車を手放す方向で考えてはいたのですが・・・
28000～35000程度であればいいかな。というより、タワーパーキングなので管理費や
修繕積立金等が高くなるんじゃないかと心配ですね。

[109: 匿名さん]

「スポーツ祭り2010」のカップルテニスの参加申し込み締め切りは９月３０日までです。
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/inform/569/056933.htm

「元気ぷらざ温水プール」は体育の日には無料開放されます。
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/service/070/007023.htm

[110: 匿名さん]

南側の赤羽スカイハイツ築３３年６階南向きリフォーム済みが市場に坪１４９万円で出ています。
https://jj.jp.msn.com/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&a...
こっちは築３３年も経っていますので上物の価値はまあほとんどゼロとしましょう、
スカイハイツは１９４戸あります。

スカイハイツより１割ほど？広い土地面積にプラウドは２８５戸が建ちますので１戸当たりの
土地原価はざっくり計算して、
１．１×１４９×１９４／２８５≒１１１万円／坪／１戸
建物の原価が約６０万／坪としてマンションの坪原価は１７１万円といったところでしょうか。
ということは７４㎡の部屋の原価は３８３４万円位？
これが５８３４万なら２０００万円の新築プレミアムを払うことになるという計算は
どうでしょうか？

[111: 不動産購入勉強中さん]

まったくの素人ですが、最近築30年超の物件を買ったものです。　物件が競売物件でしたので、土地評価計算方法が不動産鑑定士により算定されておりました。　110さんのように計算する方法と貸した時の収益利回りから計算する方法が併記され、その差額を物件タイプに応じて修正するわけです。

一般的に1ルームのような小さな物件では差があまりなく、ファミリータイプでは資産価値から考えたほうが高くなります。　また築年数が経つと建物の評価が下がりますから、その差は当然小さくなります。　また階数によるプレミアムも同様に小さくなります。　実際に貸す時に家賃に反映できる金額差は小さいからですね。

ですので築33年の物件の値段が妥当ならそれが底値と言うことでしょう。　それに階数や物件の向きのプレミアムがのっていると考えてもいいかもです。　同じ築面積なのに値段が高い部分がプレミアムですよね。　

上記とは別に流通価格と言うものもあります。私はこの物件を検討していませんので、前提となるお部屋がわかりませんが、仮に12階で南向きとしますと過去の周辺の売買事例からはすぐ売りに出した場合4700万-5300万となるようです。　ここは周辺より売り出しとしては少し高いかも知れませんね・・・　　

ご参考になれば・・・　　素人考えですのでご容赦を・・・

[112: 匿名さん]

ここのMRは賑わってるみたいですね。
このマンションの数十メートルの場所にマンションの建設予定があるようですが、
ここと比較する方って多いんでしょうか？

[113: 匿名さん]

ここの公式サイトはまるでこのサイトが快適に閲覧できない者は来るなと言わんばかりだ。
さすがプラウド…。

[114: 匿名]

↑
意味不明。

[115: 匿名さん]

>>112
>>このマンションの数十メートルの場所にマンションの建設予定があるようですが

ん？？そんな情報は聞いていないけど？
もしかして河川敷に近い岩淵の高層マンションの事言ってるのかな？
このマンションからは１０分以上歩くよ。

[116: 匿名さん]

112さんはきっとシティタワー赤羽テラスのことを言われてるんですよね。
赤羽から徒歩9分ってことは、結構離れていそうだから違うのかな？
公式サイトは見えなくなってますが、マンコミュにはスレがありましたよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92371/

[117: 匿名]

前スレ初めから見れば分かるよ。

[118: 匿名さん]

82さん
81さんではないですが、詳しいお話ありがとうございます。ホームレスも気になる程の人数でわんさかいるわけではなさそうなので、公園内も気にすることなく歩ける程度かもしれませんね。うちには犬がいるので、朝晩の散歩の際には公園に行くことになると思うんですよね。ちょっと気になってました。行政が厳しく取り締まっているようなので、何かあれば、公園内のダンボール＆ビニールシート棲み家の撤去もされる可能性もありますよね。

[119: 匿名さん]

まぁ、ここに限らず公園のある場所なんて、多かれ少なかれそういう方々はいる訳で…

[120: 匿名さん]

でも、同じ北区の飛鳥山公園・清水坂公園にはブルーｼｰﾄテントはありませんよ。
ファミリーでにぎわう都会のオアシス的な存在です。赤羽公園はなんであのままなんだろう？
宮下公園のように追い出して新しい公園にしてほしい、というのが本音ですが、思いやりなさすぎ？

[121: 購入検討中さん]

Nタイプ　って価格は幾らでしょうか？
管理費・修繕費もわかれば教えてください。

[122: 匿名さん]

＞120さん
私も賛成です。
赤羽公園を整備すれば、激的にここらへんの雰囲気が良くなります。

[123: 匿名さん]

追い出しても意味ないと思うけどなぁ。
ホームレス予備軍が住んでいるから、絶えないのでは？

[124: 匿名さん]

あと、北区は都市開発について、城南区や東急に学んだ方が良いと思う。

[125: 購入検討中さん]

>121
記憶が曖昧ですが、8階あたりが6000万円ラインだったように思います。
管理費・修繕費は申し訳ありませんがわかりません。

[126: 匿名さん]

北区がここ数年で造った公園や図書館は本当に素晴らしいですよ。
「中央図書館」「西ヶ原みんなの公園」「赤羽スポーツの森公園」「志茂子ども交流館」などに是非行ってみてください。
災害時にはカマドになるベンチなど防災公園として整備されています。
志茂にある日本化薬の社宅跡地と研究所跡地を北区が買い取ってこれから公園として整備しますし、前スレにも出ていた仮称・赤羽体育館とその周辺（隅田川沿い）はスーパー堤防と公園になります。

ここのモデルルームがある場所にトンネルを掘って赤羽自然観察公園までの都道が将来造られますが、駅西口からそこまでの約４百㍍の道（通称・弁天通り）の道路拡張事業を来年度申請するそうです。
「国土調査法に基づく地籍調査事業」に関して、最近北区から私の土地に通知が届きました。
本格的な測量が始まるのでしょう。

赤羽は住みやすくて大好きです。
ここ１５年くらいでかなり良い街になってきたと思います。

[127: 匿名さん]

＞＞126
住んでいるわけではないのですが、赤羽は以前から年に数回訪れる機会があります
ほんと数年前からどんどん便利になっていってますよね。
赤羽公園の雰囲気は残念ながら概ねここに書かれている通りだと思うので
行政の方でなんとかしてくれるといいんですけどね。

ところで赤羽公園では定期的にフリマを開催しているそうですが
規模や開催頻度をご存じの方いたら教えていただきたいです。

[128: 匿名さん]

あっちこっちに公園造るのもいいけど、
街の中に平均的に自然を増やしてほしい。
ミニ戸建てやアパートでぎゅうぎゅうにしないで欲しい。

[129: 匿名さん]

>126さん
北区は公園の整備に力を入れているようなので、一段落したら
今後は古いものの整備にも目を向けていって欲しいですね。
>127さん
赤羽公園のフリマは3団体が開催し、月に1回の頻度だそうです。

[130: 物件比較中さん]

なんだか最近の書き込みは赤羽の街紹介みたいなのが多いですねっ
それはそれで結構役に立ってますけど
ところで現場の工事の進行具合とかは今どんな状況でしょうか
フォトで紹介していただけると助かります

[131: 匿名さん]

＞１２５さん
池袋本町と同じくらいの価格帯だと思っていましたが、こちらの方が少し高いイメージでしょうかね。