プラウドシティ赤羽＜Part2＞

[マンコミュファンさん]

赤羽駅東口・ダイエー赤羽店ファッション館跡地の再開発マンション、パート2です。
パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49787/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都北区赤羽2-3-1（地番）
交通：京浜東北線・埼京線・宇都宮線・高崎線赤羽駅から徒歩4分、南北線赤羽岩淵駅から徒歩8分
総戸数：285戸（他に店舗1区画）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：58.92～100.32m2
入居：2011年12月中旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：大林組
管理会社：野村リビングサポート（予定）

[62: 匿名さん]

最近赤羽の話題が乏しくなりましたね。
私ももう赤羽を知りつくしてしまって、あとは販売を待つばかり・・・
みたいな心情です。
まあ赤羽ですからね～。

[63: 匿名さん]

「赤羽」なら「豊洲」の方が５万倍、上では？

[64: 匿名さん]

赤羽公園のホームレス、高齢者比率の高い街、ハザードマップがどうしても心理的なネックになるなぁ｡｡｡

[65: 匿名さん]

究極の選択ですね。
埋立地、土壌汚染、ヘドロの匂い漂う豊洲か、
ホームレス、アル中、荒川氾濫、23区辺境・実質埼玉県の赤羽か。
どっちもやめた方がイイような気がしますが。

[66: 匿名さん]

新宿駅へも東京駅へも電車で１４分で行ける所が２３区辺境？

[67: 匿名さん]

赤羽は住んでみると別に悪くないですよ。特に物件のある側は。
ここを見ていると住んだことない人がイメージだけで盛り上がっている感があります。

>値段は２ＬＤＫで４０００万以上
>３ＬＤＫの安いので５０００万くらいでした。

この価格設定だと売れそうですね。
プラウドって意味不明に価格だけは高いイメージがありましたが。

[68: 匿名さん]

この場所は利便性はかなり高いだろうけど、それだけだね。
私は下町の活気ある商店街って風でも無く、
ありがちなチェーン店ばかりな商店街が気になった。

[69: 匿名さん]

すずらん通りのことですよね？
まぁ、昔からそんな感じですよ。

[70: 匿名さん]

>ありがちなチェーン店ばかりな商店街

アーケードのある所だと、高円寺や武蔵小山なんかもそうだけどね。
というか、弱小の個人商店が頑張ってる商店街がもうほとんどないのが実状。

[71: 匿名さん]

最近西口駅前のビビオあたりがあちこちで陥没している。
でもなかなか補修されない。
何やってるんだ北区役所。

[72: 匿名さん]

>>71
ビビオの裏側に住んでいる者です。
あなたの文章ではどんな陥没だかよくわかりません。
通報が無ければ役所にはわからないと思うので、マンションコミュニティなんぞにカキコミしないで連絡してあげてほしいです。
道路陥没なら人も車も通れないでしょうが、私はさっきも普通に通ってきたので、そういう箇所には気付きませんでした。
もしかしたら歩道レンガのボコボコですか？

[73: 匿名さん]

>>68
赤羽もそうですが、
他の商店街も、ショッピングモールも何だかそんなカンジになってしまいましたよね。
ちょっと寂しいです。

赤羽ならではの地元で愛されているお店があったら教えて戴きたいです。

[74: 匿名さん]

陥没は歩道レンガのボコボコです。
前からありますが、最近の雨でレンガの下の砂がさらに流されてます。
ビビオ前は、というかビビオの中も数ヶ月前に浸水しましたよね。

[75: 匿名さん]

らら商店街に演歌専門のレコード屋があり、
よく売れない演歌歌手が生で歌って高齢者の人だかりできます。
そんな商店街です。そういうのがお好きな方にはいいんじゃない。

[76: 匿名さん]

アーケードができる１０年ほど前まではまだチェーン店は少なかったよ。
アーケード街は「すずらん通り（愛称　ＬaＬaガーデン）」で、アーケードが終わった先も「志茂すずらん通り」という商店街がずっと続いている。
「志茂すずらん通り」の方が個人経営の昔ながらの商店街という感じ。（閉店した店も結構あるが）
豆腐屋は数軒残っていて、その中でも「みやこ豆腐」（ファミマの裏側）は漫画「美味しんぼ」で紹介された有名店。

[77: 匿名さん]

赤羽のお隣、十条商店街。
下町の商店街の良さが残っていると言われている所ですが
ここでさえ　この10年で多くの個人商店がつぶれ、チェーン店になってしまいました。
それでもまだ　八百屋、魚屋、総菜屋などが頑張ってスーパーより安くお買い物が出来ます。
ちょっと　一駅乗って、あるいは自転車で足を延ばせる距離なので
モデルルームに来たついでには　十条も覗いてみてください。

[78: 匿名さん]

志茂スズラン通りに明日（９月２５日）「ふるさと美味いもん市場」がオープンしますよ。

アーケード街にある「吉野家」と「白鯛焼き屋」が閉店するそうなので、また新しい店が登場するでしょう。

駅北改札内のほとんどの店舗（本屋など）は来月で閉店して、エキナカの工事が本格化するそうです。
ちなみにエキナカにエスカレーターが各路線（４つ）にできます。

[79: 匿名さん]

赤羽の紹介をする皆様は、このマンションを購入希望なのでしょうか。
なんとなく近所の人が盛り上がっているだけのような気も！？

と言いつつも、ふるさと美味いもん市場って何だ？

[80: 匿名さん]

近所の人がマンション周辺の情報をくれるのは大歓迎！！営業マンじゃ知るべくもないネタがたくさん得られる。

[81: 匿名さん]

>>80
確かに検討者としては有り難いですよね
そういう方の話ならネガの情報も大いに参考になりますし。

前のスレでホームレスの話題が出てましたが実際はどんな感じなんでしょう
昼間の赤羽駅周辺は何度か行ったことがあるので
ホームレスに関しては気にならない程度という認識なのですが
マンションが公園に近いこともあって夜間はどんな感じなのか気になります

[82: 匿名さん]

>>81
掲示板では凄いだとか大した事ないとかネガを含めて色んな意見が出ると思いますので、人の話よりも自分の目で必ず確かめてみてください。

私なりに感じた事で申し訳ありませんが、ダンボールとビニールシートで作った「棲み家」が3つ4つくらいあって荷物を残したまま昼間はほとんどいないと思います。（多少の仕事はある）
が、夜９時過ぎ頃になると「棲み家」無しの人も少しの荷物を持ってどこからともなくやって来て、明るくなって人通りが多くなるとまたいなくなるという感じです。
ホームレスではないおじさん達（友人？）も混じって座ったまま缶ビール飲んでる姿はだいたい想像つくでしょうが、大騒ぎするという事はないです。（付近住民に通報されると追い出される）
小柄で小太りのホームレスのおばさんがいつもいて、他の人達の世話したりホウキでいつも掃除しています。
公園の中を通って近道する住民にとってはいつもの光景なので気にせずに歩いていますね。

駅高架下（区の施設がある辺り）や線路沿いの稲付遊歩道のホームレスには行政はなぜか厳しくて（通行の邪魔だから？）すぐに追い出されているようで、いたちごっこなのかもしれません。

[83: 匿名さん]

１０月２日（土）～３日（日）にまたお祭りがあります。
今度は「ふるさと北区　区民まつり」です。
http://curia.city.kita.tokyo.jp/maturi/

今回はゲストが浜田光夫ですが、２年前は赤羽公園のあのステージで千昌夫が「しらかば～♪」を歌ったんですがね（笑）

[84: 匿名さん]

イベントが多い地域なんでしょうか？
楽しそうですね。
区民祭りは色々な場所でイベントが行われるみたいですね。

[85: 匿名]

プラウドシティ板橋駅前が完売したみたいだけど、結局、こっちと比べたらどちらがよかったのでしょうか?

[86: 匿名さん]

＞85さん
私は最初から板橋は眼中になく、赤羽一本でした。
どっちが良いかは人それぞれだと思います。
ただこちらの方が色々な面で上だと感じます。
一応２邸は億ションだし（笑）

[87: 匿名さん]

ホームレスが単に「存在」するだけなら許容の範囲だけど、ブルーシートで住み込んでいるのは、
どうかと・・・。その近隣で億ションって･･･。格差社会の象徴。私はこの物件見送りますわ。

[88: 周辺住民さん]

赤羽駅周辺のマンションは駅近で新しい物件でも評価は坪２００万円行かないらしいです。
買って入居した瞬間に１０００万とか評価損発生しそうですね。
まあ一生住むと決めて気にしなければそんなことはどうでもいいんですけどね。

[89: 匿名さん]

板橋と赤羽って比較対象になるんですかね。。

[90: 匿名さん]

NO.2に書き込んであったのに削除されてしまったようなので補足しておきます。
また削除されるかもしれないのでコピーしておいた方がいいです。
ご希望の場所がありましたら聞いてください。

週刊東洋経済　駅徒歩10分圏内の平均価格イメージ
　　　　現在の価格（70㎡換算）旧価格相場坪単価（00～04年）現在あるいは予想（10年～）
大井町　　　　　5620万円　　　　　　230～240万円　　　　　　　260～270万円
大森　　　　　　5620　　　　　　　　240～250　　　　　　　　　260～270
池袋　　　　　　5410　　　　　　　　220～230　　　　　　　　　250～260
椎名町　　　　　5300　　　　　　　　220～230　　　　　　　　　245～255
錦糸町　　　　　5200　　　　　　　　170～180　　　　　　　　　240～250
両国　　　　　　4990　　　　　　　　170～180　　　　　　　　　230～240
赤羽　　　　　　4990　　　　　　　　190～200　　　　　　　　　230～240
板橋　　　　　　4770　　　　　　　　180～190　　　　　　　　　220～230
北池袋　　　　　4770　　　　　　　　175～185　　　　　　　　　220～230
江古田　　　　　4770　　　　　　　　210～220　　　　　　　　　220～230
練馬　　　　　　4770　　　　　　　　200～210　　　　　　　　　220～230
石神井公園　　　4770　　　　　　　　210～220　　　　　　　　　220～230
川崎　　　　　　4770　　　　　　　　170～180　　　　　　　　　220～230
青物横丁　　　　4770　　　　　　　　200～210　　　　　　　　　220～230
蒲田　　　　　　4560　　　　　　　　210～220　　　　　　　　　210～220　　　　　

[91: 匿名さん]

↑これ見ると、総武線沿いが異常に上がってるね。
それと埼京線沿いと川崎も。
西武線沿いは意外に上がっていないかも。

[93: 匿名さん]

９０さんは何が言いたいのでしょう。
上がるから買っておけという意味ですか？

[94: 匿名さん]

人口が減少している中、東京圏は沖縄に続いて人口増なわけですが、実は練馬、杉並、中野など城西地区は人口が減少しています。　逆に中央、江東など城東は人口増加中。　上の平均価格を書いていただいた方の書き込みが裏づけているかもですね。　要は都心に近く割安感があるところの価格是正が起きていくと言うことなんじゃない？

今マンション買ってる方の平均価格が上がって底打ちと喜んでいる業界の方がいるようですが、果たしてそうかな～。　単に都心で駅近の物件で、財閥系の体力有る業者の物件しか供給されなかったから、そこをめがけて余裕ある層の食指が伸びただけじゃないかしら。　今の単価では可処分所得が落ち続けている現状で維持できるわけありませんもの。　駅近で割安感のある都心物件はほぼもうなくなっちゃたし・・・

と言って今頃一生懸命物件探してる私は何してるんでしょう・・・（苦笑）　

[95: 匿名さん]

>>93
88さん、89さんへの情報提供ですが？

データなので参考程度にしてください。
こういうものを載せられると都合の悪い業者もいるようで、削除されてしまう可能性があります。

[96: 匿名さん]

今年も「スポーツ祭り」が体育の日（１０月１１日）に西が丘の国立スポーツ科学センター・ナショナルトレーニングセンター・サッカー場などで開催されます。
参加アスリートはテレビでよく見かける方達です。
http://www.japan-sports.or.jp/event/1010.html

[97: マンコミュファンさん]

94さん
市況と今マンションが欲しいかどうかは切り離して考えた方がいいかもです。
あまり底にこだわっていると買えるものも買えなくなりますし
そもそも底なんで後になって分かるものだし。
ま、一部エリアの価格上昇も一時的なものじゃないかと思いますが。

[98: 匿名さん]

石神井公園、その数字よりだいぶ高いよ。
おかげで手が出ない・・・・。

[99: サラリーマンさん]

都心から遠い割に高いエリアは、
今後大きく落ちると思うよ。

[100: 匿名さん]

てか、全体的に
旧価格へ戻っていくのではないでしょうか？
旧価格の時代よりもかなり経済状況はひどい。

[101: 匿名さん]

>>96　
スポーツ祭りの会場の西が丘はプラウドシティからは徒歩圏内じゃないよ。
周辺に駐車場はないし、自転車で行くにしても勾配の大きい上り坂。

[102: 匿名さん]

ここうちも半年前からず～っと迷ってるけど、決断時期が迫ってきた。
一生住む可能性が非常に大きいなら買い、売る可能性があれば（少なくとも新築では）買わない。
これが正解のように思えてきました。
欲しいのは山々だけど、冷静に考えるとうちは残念ながら後者だ・・・・

[103: 匿名さん]

>>101
一日に何本も西が丘競技場行きのバスが出てる事も知らんのか？
ってか、体育の日くらいは引きこもってないで１５～２０分歩けよ。

[104: 匿名さん]

最初から、マンションを西側の高台に建ててよ。

[105: 匿名さん]

＞１０２
かなり同感かも。
５年以内の築浅なら設備も仕様も大して変わらないし。
ここ５年で標準になりだした設備って何だろ。
多分ディスポーザーくらいだよね。

[106: 匿名女性]

志茂といえば光栄会商店街があるわね。比較的落ち着いていて夜遅くにあるくとひっそりとしているのが特徴かしら。
スーパーバリューは20時で閉まってしまうので仕事帰りに寄るのがちょっと不便！
プラウドができるまではもう一つのダイエー使うしかないけど、あまりこっちの方まで歩く人はいないわよねー

[107: 匿名さん]

>>106
南北線使って通勤してる人が帰りに志茂駅で降りて買い物するんだったら、ダイエーもスーパーバリューも有り得るんじゃないの？
でもＪＲ使う人がそこまで買い物行く必要もないよ。
フーズガーデンや国田屋や西友で十分。

[108: 匿名さん]

>>1
たしかに・・・。情報一つ見るのに異常な程時間がかかるので見る気が全くしない。
物件概要を見ていろいろ想像しているが・・・

>>57
駐車場ってタワーパーキングですが、28000～35000程度で利用できるんでしょうかね。
あまりにも金額が高いようであれば、車を手放す方向で考えてはいたのですが・・・
28000～35000程度であればいいかな。というより、タワーパーキングなので管理費や
修繕積立金等が高くなるんじゃないかと心配ですね。

[109: 匿名さん]

「スポーツ祭り2010」のカップルテニスの参加申し込み締め切りは９月３０日までです。
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/inform/569/056933.htm

「元気ぷらざ温水プール」は体育の日には無料開放されます。
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/service/070/007023.htm

[110: 匿名さん]

南側の赤羽スカイハイツ築３３年６階南向きリフォーム済みが市場に坪１４９万円で出ています。
https://jj.jp.msn.com/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&a...
こっちは築３３年も経っていますので上物の価値はまあほとんどゼロとしましょう、
スカイハイツは１９４戸あります。

スカイハイツより１割ほど？広い土地面積にプラウドは２８５戸が建ちますので１戸当たりの
土地原価はざっくり計算して、
１．１×１４９×１９４／２８５≒１１１万円／坪／１戸
建物の原価が約６０万／坪としてマンションの坪原価は１７１万円といったところでしょうか。
ということは７４㎡の部屋の原価は３８３４万円位？
これが５８３４万なら２０００万円の新築プレミアムを払うことになるという計算は
どうでしょうか？

[111: 不動産購入勉強中さん]

まったくの素人ですが、最近築30年超の物件を買ったものです。　物件が競売物件でしたので、土地評価計算方法が不動産鑑定士により算定されておりました。　110さんのように計算する方法と貸した時の収益利回りから計算する方法が併記され、その差額を物件タイプに応じて修正するわけです。

一般的に1ルームのような小さな物件では差があまりなく、ファミリータイプでは資産価値から考えたほうが高くなります。　また築年数が経つと建物の評価が下がりますから、その差は当然小さくなります。　また階数によるプレミアムも同様に小さくなります。　実際に貸す時に家賃に反映できる金額差は小さいからですね。

ですので築33年の物件の値段が妥当ならそれが底値と言うことでしょう。　それに階数や物件の向きのプレミアムがのっていると考えてもいいかもです。　同じ築面積なのに値段が高い部分がプレミアムですよね。　

上記とは別に流通価格と言うものもあります。私はこの物件を検討していませんので、前提となるお部屋がわかりませんが、仮に12階で南向きとしますと過去の周辺の売買事例からはすぐ売りに出した場合4700万-5300万となるようです。　ここは周辺より売り出しとしては少し高いかも知れませんね・・・　　

ご参考になれば・・・　　素人考えですのでご容赦を・・・