財閥系が良いと言うのは本当か？

[匿名さん]

三井、三菱、住友などの旧財閥系のデベが良いと言われていますが、本当でしょうか？

一般的に、財閥系は高級マンションと言われていて、販売価格も割高ですよね？
それに比例して、売却するときも高く売れるのでしょうか？
そもそも、本当に価格に見合う物件なのでしょうか？
買った時に高い分だけ、売るときに高く売れればそれでも良いですけれど。

それから、マンションそのものの「品質」についてもご意見をいただければと思います。
数十年前ならいざ知らず、近年では建築業界も品質管理レベルが上がって、建物自体の品質格差など無い様にも感じます。

その他、管理面なども含め、財閥系のメリット（あるいはデメリット）を教えてください。

[201: 匿名さん]

2010年の都内の供給戸数
１ 住友不動産 2576
２ 野村不動産 2456
３ 三井不動産 1946
４ 藤和不動産 1679
５ 大京 　　　　1471
６ 三菱地所 1271

埼玉県の供給戸数
１ タカラレーベン 567
２ 大京 　　　　460
３ 三井不動産　　 255
４ 住友不動産 　 176

千葉県の供給戸数
１ 野村不動産 808
２ 三井不動産 468
３ 有楽土地 274
４ 大京 235
５ オリックス不動産 225

マンションは地域性で明らかに仕様もコンセプトも違う営利追求が目的だから
つまり分譲価格に見合った設備とグレードしか作れないということ。

都心の財閥系は二重床二重天井は当たり前、舶来水栓、タイル張りバスルーム
ディスポーザー、カラーサッシ業者しか窓拭きできないワイドサッシ・・・・
同じデベでも郊外では、直床だったりするからね。

[202: 匿名]

財閥系を好むのは高慢チキな世間知らず人間が多いです(笑)

[203: 匿名さん]

地場のデベとかより明らかに旧財閥系デベの方が建物も管理も良いんですよ。
その良い分、価格も高くなっているわけで、それを納得できるかどうかです。

でも、この先は分かりませんね。
三井も三菱も販売戸数に踊らされてチープな仕様になっていますし、住友は相変わらずで・・・。

でも、まだ当分は旧財閥系の方が安心感があるでしょうね。
この震災の影響で弱小デベは危機に瀕していますからね。

[204: 匿名さん]

財務の安定性に魅力があります。

何かあっても「倒産」という心配が少ない。

住友に住んでいますが、管理が行き届いていますね。
賃貸に何年か住んでいましたが、仕様も雲泥の差ですし、管理もしかりです。

100点満点ではないです。

でも名前も知らないデベには住めないと思います。

[205: 匿名]

名前も知らないデベ………

[206: 匿名さん]

＞何かあっても「倒産」という心配が少ない。

うちの住友のマンションでも勘違いしている人が多いです
引き渡したら取引は終わり、アフターも2年で終わり。

今回の震災で、駐車場のタイルにひび割れが見つかり住友に電話して
理事長が責任なしと断られたそうです。

あくまでも、分譲しただけですから欠陥でなければそれで終わりです。

[207: 匿名]

どこのデベも一緒って事ですね。じゃあｺﾞｸﾚとかﾅｲｽでも大丈夫ですね！

[208: 匿名さん]

＞ｺﾞｸﾚとかﾅｲｽでも大丈夫ですね
アフターは全然違うし、内装やエントランスは財閥系に比べてかなりチープです。
マンションに夢と満足感を求めなければカタカナデベでも問題なし。

設備や仕様を比較するならこんな感じ
東急の価格重視マンション
http://www.branz-sugamo.com/equitment/index.html#comfort03
住友の高級マンション
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/minamiotsuka/premium.html

[209: 匿名さん]

億ションを買える方々なら財閥系マンションがベストです！

それ以外のマンションなら、自己満足のみで何一つも変わりません！

[210: 匿名さん]

208さん
確かに違うな・・・
うちも財閥系マンションですが、価格重視マンションの仕様と同じだったよ。
今まで持っていた優越感って何？？？
がっくり。

[211: 匿名]

同じ財閥系でもランクがあるからね〜。
パークタワーとパークホームズじゃ全然違うでしょ？

[212: 匿名さん]

＞201さん
知人の某財閥系デベの社員とマンションのランクはどうやって決めるのか
聞いたことがあります。

マンションを建設する場合、土地の仕入れ価格＋建築費＋販売経費で利益を20％前後
というのが理想的だそうです。

分譲価格は、立地と地域性と販売ターゲット（客層）によって決めるので必然的に
全体の分譲価格の総額は決まってくるそうです。
同じマンショの中での値付けは、南向き中層階の中住戸を基準にして、
方位と角住戸と眺望で±○○％、階数ごとに±○％とか微妙な値付けをする。
高層階は高くても売りやすいから、更に高く売れるように部屋を広くしたり内装のグレードを上げる。
低層階はその反対にすることが多い。
購入者が冷静に判断できないのは、比較できないように同じフロアーを一度に売り出さず
パズルのように、ミックスして売りだすので比較しづらい、判断できるのは階数だけ。

同じシリーズでも地域性とターゲットによって、内装は5ランク、エントランスや共有設備は4ランクに
大まかに区分してグレードを社内で決める
例えば、高層階の大きは部屋を内装ランク４にして、それ以外を３にして、小さな部屋を２にして
安めの価格設定にする。
都心の人気エリアの最高ランクは５、それ以外は３（わざと２ランク差をつける？）
都心の普通のエリアの最高ランクは４、それ以外は２
郊外は高層階と低層階で内装に差をつけずに全部２とか３にする
つまり、人気エリア物件の並ランクと郊外物件の最高ランクが同じ３になったりする
エントランスも同様に高級感を保ちつつも、材料費は大きく違うので同じように区分する。
同じエリアでも大規模なら予算が潤沢で最高ランクに、小規模は限られた予算でランクを落として
豪華な家具など置いて帳尻を合わせる？

確かに物件のHPを見ていると、都心の人気物件にはプレミアム住戸などの豪華な内装があるが
それ以外は普通のグレードだったりする。
郊外物件には、都心物件並みの豪華な内装はあまりない。（分譲価格が安いから）

他社のグレードの見分け方は一概に言えないらしいけど、一点豪華主義といのはあまりないので
キッチンと浴室等の水回りと玄関の床材などでだいたい分かる。
実際に設備は何倍も材料費が違うらしいです。
例えばユニットバスのサイズが1620になるだけで、タイルが違うだけでグーンと高くなったりします、
TOTOとかINAXのHP見るとわかります。

モデルルームでベテランの営業さんに、「この部屋は会社内のランクではどれですか」と
聞いてみるのもいいかも。

いずれにせよ、マンションは住まいですから一番大切なのは立地と住戸の位置であり
間取りや内装なんて、お金さえ掛ければ後からいくらでもグレードアップは可能ですよ。

大京の上野のモデルルームに行ったことがありますが、モデルルームはオプションばかりの超豪華
材料ばかりか間取りや壁まで変えてあって、完成物件を見ると、ほとんど別物だったりする・・・

[213: 匿名さん]

>>208
建物の構造は東急の方が良いのは気のせい？

[214: 匿名さん]

>>208
地盤が違うのかも？
下町のマンションなんて、建物性能評価で最低限の１を取るために杭が50mとかありますから
建物だけ強くても地盤が弱ければ同じなのは湾岸のスレを見ると想像がつきます。

[215: 匿名]

小規模マンションで、高層階と低層階で倍くらいの値段差を付ける売り方は、最近失敗してる気がしますが、どうなんでしょう。
特に人気エリアの財閥系。マニュアル通りが問題のように思えてしまいます。

[216: 匿名さん]

財閥系好きな人は財閥系を買ってればよい。自己満足という一点は満たされる。しかし不動産は世の中に二つと同じ不動産は無いのだから、いい物件を探し出す事を自ら放棄してるようなもの。かつ、キャピタルゲインや、インカムゲインはなかなか得にくいように思われる

[217: 匿名さん]

住み心地がいいので満足してます。
住宅って自己満足できる物件がいい。

[218: 匿名さん]

>206

でも結局住友の不動産は引き渡し後も、住友関連会社で埋め尽くされてるじゃないですか？

うちはコンシェルジュ、管理会社、清掃会社、等々、すべて住友系列ですよ。

マンション作ると、販売会社は二度おいしいのね、とつくづく思います。

だから、引き渡したら終わり、なんて、対応してると、後々まずいので、
そこまでひどい対応は今のところはされていないです。

マンションによって違うんでしょうか？

[219: 匿名さん]

そうそうマンション販売業者は、販売で儲け、管理費で儲け、大規模修繕費で儲けと、延々とケツの毛まで抜かれている実態を早く知るべし。

[220: 匿名さん]

三菱、野村・・・○
それ以外・・・×
というところでしょう

[221: 匿名]

↑
おめでたい

[222: 匿名]

足音の聞こえないマンションはなさそう。

[223: 匿名さん]

＞218さん
デベと管理会社は別法人ですから関係はありません
管理組合が本気で割高の系列の管理会社を変える気があれば変えても何の問題もありません
日本人がバカ高い純正部品を後生大事にするのを利用されているのだと思います。
うちは住友ですが、管理規約に国交省の標準管理規約無視で「輪番制＆理事の再任は1年限り」
なんて管理規約を決めてあり毎年素人理事が変わるように作ってありますよ？
標準管理規約には「理事の再任を妨げない」と書いてあります。

エレベーターの管理も同じ、系列より独立系のほうが安いし丁寧です。
「部品供給が問題だ」なんて最もらしく言いますが、独立系に供給しないのは法令違反です。
準大手のエレベター会社は場合によっては、三菱の半値以下で建設会社に提供して、高い管理料で
長期間で費用回収することはよくある話だそうです。

管理会社大手の東急は住友よりはるかに管理物件が多いのは、自社マンション以外を多数
扱っているからです、もちろん住友分譲のマンションも扱っています。

機会があれば理事に立候補して調べるとわかりますが、コンセルジュも清掃会社も
管理組合が決めるのではなくお手盛りで管理会社が決めるのです。
管理組合が、高い系列業者を変えてくれと要求すれば委託関係ですから変えてくれますよ。

疑問であればアフターがサービスで延々と続くかどうか、サービスセンターに
夜間にでも電話してみてください（笑）

＞219さん
あなたの投稿は経験的に100％正しいと思います。

[224: 匿名さん]

良い立地で良い構造で質素な内装・設備の物件が理想だったけれども、
良立地・良構造だと、内装材のレベルが高くて設備もてんこ盛りの物件
ばかりだった。

[225: 匿名さん]

ファミリーマンションならどこも変わり映えしません。
ブランドに踊らされて高く買わされているだけ非常に哀れです。

[226: 匿名さん]

＞225
あなたが、現実に向きあっても無知なのか
マンション業界に、面と向かって挑戦しているのかいずれかですね？

[227: 匿名さん]

分譲時の価格がほとんど同じで、100mくらいしか離れていない財閥系と２流デベのマンションがあります。
・財閥系＝5100万円、駅徒歩7分、70㎡、南向き中部屋、6/14階、総戸数41戸、平成12年竣工
・２流デベ＝4900万円、駅徒歩6分、75㎡、南向き南･東･北の３方開口、8/11階、総戸数53戸、平成14年竣工

財閥系は3800万円、２流デベは3400万円で売りに出ていました。
私は・・・２流デベを買いそうになりましたが、直床とバルコニーの布団干しを見て、財閥系にしました。

[228: 匿名さん]

>>227
分譲価格はその時代のマンション相場と建築費でデベが決める
中古価格は、成功報酬の仲介業者が売れるように周辺相場と人気で売主を説得して市場が決める
坪単価が逆転しているということは、それなりのマンションなのでしょう。

いい買い物をしたんだと思います。

新築はグレードと立地で決まりますが、中古価格は人気と管理で決まるから割安というのは
ありませんよ、長く住むなら財閥系価格の逆転は多分ないし価格差は開く一方でしょう。

[229: 匿名さん]

財閥系は中古になって下がっても下がり方が緩いのよね。

[230: 匿名さん]

財閥系で値下がりが緩いのは都心や人気エリアの一部のハイグレードの
広い部屋だけだと思いますよ。
差がつくなと感じるのは、賃貸に出したときに多少家賃が高くても、
すぐに借りてが見つかることですか。

[231: 匿名さん]

世間知らずほど財閥系を選びます、これは間違いない事実です。

[232: 匿名さん]

世間知らずほど財閥系を選びます、これは間違いない事実です。
世間をよく知っている人も財閥系を選びます、これも間違いない事実です。
要するに世間知らずでもない、世間を知っている人でもない、
そういうことは関係なしに、お金のない人が非財閥系を買います。
要するにそういうことです。
先立つものがないのですからしかたありませんよね。
この板はこれを結論に閉めていいのではありませんか。

[233: 匿名さん]

財閥系なら、三菱でも住友でも関係ないって人も多いからな。

[234: 匿名]

>232
スレタイ読んでから投稿してね

[235: 匿名さん]

＞世間知らずほど財閥系を選びます、これは間違いない事実です。
世間知らずでもお金があれば財閥系を買えます。
常識人で高学歴でも、お金がなければ財閥系には「手が出ません」ということ。

仕様については
財閥系→過剰に豪華な舶来設備、プレミアムなどの格差多数、高品質な内装設備、贅沢な共有設備
カタカナ→質実剛健な国産設備、階数と角住戸以外の格差なし、低品質量産品の内装設備
　　　　　大衆の目を引く安価な共有設備

つまり財閥系はブランド好きな日本人の心をくすぐり高く売って利幅をとろうというブランド力
カタカナデベは、資金繰りが苦しいので安く豪華に見せて、利幅そこそこでも早く売りたい心理。

[236: 匿名]

財閥系は自治会に強制加入と言う人権侵害規約を作らせない

[237: 匿名]

財閥系と自治会加入は無関係です。
財閥系でも初期一律加入はよくあることです。

[238: 匿名]

>235
要は、財閥系の特にプレミアム住戸を買った人は、優越感を得る代償として、業者を儲けさせている、ということか。
だから、同じマンションの低グレード住戸が売れ残るのか。そんな人と一緒に住みたくないからね。

[239: 匿名さん]

↑僻まないの！

[240: 匿名]

「そんな人」＝「ノブレス・オブリージュの心得がない人」という意味。

[241: 匿名さん]

いまどき財閥系って区分区分けもどうかね。
じゃ大学も旧帝大系とか言っているのかね。

[242: 匿名]

>>240
嫉まないの！

[243: 匿名さん]

財閥系に住んでいますが、財閥系というよりはメジャー7の方がしっくりきます。
財閥系という言い方今時するのはあんまりマンション詳しくない人や、ローコスト
の物件の担当者が揶揄して言う時しか聞きませんね。

[244: 匿名さん]

＞同じマンションの低グレード住戸が売れ残るのか。
それはエリアによるのでは？
景気のせいか中途半端なエリアだと、億ションが売れ残りますよ。

＞要は、財閥系の特にプレミアム住戸を買った人は、優越感を得る代償として、
＞業者を儲けさせている、ということか。
残念ながらその通りです、高級ブランドのカバンと同じです。
でもデベも商売ですから、売れるエリアだから作るのです、売れそうもなければ作りません。

財閥系でも、マンションの安い地域では　プレミアム住戸なんて造りませんよね
200㎡の億ションなんて郊外や下町では作っても売れませんが、都心の高級マンションでは
100㎡でも億ション、何倍かで売れたりします。

麻布あたりの外人向けマンションなんて、家賃100万円以上がゴロゴロあります
借り手がいるから作るのでしょう。

[245: 匿名さん]

都内の六本木の三井のマンション

賃料 560,000円～1,950,000円
専有面積 74.86m2～189.90m2

借りる人がいるから造るのでしょうね。

[246: 匿名さん]

＞メジャー7
供給戸数の多い業者、上手な宣伝方法で財閥系は迷惑してるのでは？

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大手不動産会社7社が提携し、豊富な新築マンション販売情報と、マンション選びに役立つ様々な関連情報を提供する新築マンションポータルサイト、それがメジャーセブンです。
住友不動産株式会社、株式会社大京、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社の不動産大手7社が共同で運営を行っており、2000年4月のサイト開設以来、多くのお客様にご利用いただいています。
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違和感がありませんか？

そういえば、倒産してしまったけど新興デベが都内の高級住宅地に
驚くような超高級マンションをバブルの頃作っていました。
財閥系は、ああいうの手を出さなかったですね。

[247: 匿名]

そりゃ、住民は100%本当って言うに決まってるよ。
買った人が満足しているならいいんじゃないかな。
でも 他ブランドをけなしたりするのは やめた方がいいと思う。
自分の持家が一番なんだから。

[248: 匿名]

>242
蔑まれてるの！

[249: 匿名]

>244
概して、財閥系の物件は良いというのはうなずけます。
ただ、特に都市部の高級物件は、戸別の価格差が大きいんで、集団居住、区分所有を特徴とするマンション総体としての価値には、うなずけない部分もあるように思います。

[250: 匿名さん]

ただ単にボラレ過ぎているだけなのに、世間知らずの為に何一つ分からない。

ハウスメーカーでリフォームする方と同じ類の人間が財閥系にこだわります。

世間知らずとは非常に可哀相な生き物です。