横浜ポートサイドプレイス タワーレジデンス ナンバー２

[匿名さん]

1000超えていましたので新しいスレを作りました。

所在地：神奈川県横浜市 神奈川区22
交通：東海道本線「横浜」駅から徒歩8分

[568: 申込予定さん]

今さら、な質問かもしれませんが、
同じ面積・同じ階で、西側と東側で４５０万ほど（１ＬＤＫ）もの
価格差が出るのはどうしてなのでしょうか？
西側には横ぎりぎりに高層ビルが建設されるのですか？
すみませんが、教えてください。

[569: 匿名さん]

駐車場はタワーパーキングでハイルーフ、30,000円はぼったくり価格です。タワー式なら22,000円程度が相場です。
修繕一時金も入居時だけでなく以後定期的にこの額を払わせられることになるので決して住み心地がよいということにはならいと思います。（定期的に払うというのも公社物件の独自の風習？ですし・・・）

>管理費・修繕費の負担の割合は、後日住民の2/3以上
ではなく4/5以上だと思います。ほぼ全住民が参加するような形で住民総会を開かないと変更はできないでしょう。委任が多いと委任の何割かは公社側につくことになるので・・・

[570: 匿名さん]

５６８さんへ。
西側の眺望はナビューレが「でん」と遮ってますし、午後から夕方にかけて、西日に照らされたナビューレの陰がポートサイドプレイス西側住戸にある程度延びてくるのではないかと思います(単なる勘です)。西側にも、採光はあるでしょうが、超高層マンションの陰に入ってしまうと、そんなに明るくないかもしれません。ベランダにでても、見えるのはナビューレをはじめとするポートサイドや東口のビル群だけですし。
そこへいくと、東側は、ナビューレ程の超高層マンションがなく、視界に入ってくるのは、三菱重工の社宅高層マンションぐらいなので、意外と、開放感がありますし、ベランダに出れば、横浜港も眺められます。太陽は横浜港のベイブリッジのあたりからのぼってきますから、午前中でしたら、日が当たるのではないでしょうか。
あとは、西側ほぼ隣接の結婚式場が暫定的な施設で、高層ビルが建つ可能性があるということでしょうか。２年前、ナビューレを検討し、補欠１位で涙を呑みましたが、以来、ポートサイド方面には、犬の散歩がてら、たまに様子を見に行きます。
私は買うのだったら、ベランダから横浜港が見える東側高層階がいいなと思いました。もちろんみなさまで、それぞれお好みがあると思います。

[571: 近所をよく知る人]

ここの物件良いと思います。数年前から気になってました。特に、東南角、南向きは採光性、眺望文句ないような気がします。騒音、埃も道路際のマンションよりも有利でしょうし、将来は値上がり間違いないような。家内が反対しているので残念。

[572: 匿名さん]

ゴミ出し問題さえクリアできればなぁ・・・

[573: 購入検討中さん]

にわか法律知識で恐縮ですが。
管理費は通常、管理規約によって決められます。規約の変更には、区分所有法の定めによれば区分所有者（戸数）および議決権（専有部持分割合）の3/4の賛成が必要です。また、管理規約以外の規則で定めている場合は、総会において過半数の賛成があれば変更可能です。
ただし、今回のようにある種の「特別扱い」されている（＝衡平ではない）区分所有者がいる場合、規約変更により影響を受ける者の承諾を受けなければならない、とする判例もあるようです。
そもそも、住宅と店舗のように、目的や利用頻度が異なる用途が含まれる建物の場合、管理費の「衡平」をどう捉えるか、難しい問題となります（逆に、店舗部分のほうがエレベーターの利用頻度や来客数も多いのだから、多く負担せよという理屈もある）。
いずれにしても、上記のような判例がある中では、規約＝管理費の負担割合の変更は、容易ではないと思っています。

[574: 購入検討中さん]

南側の間取りは魅力的だと思う。他の向きは検討外。
しかし住んでからお金かかるマンションなので、検討中ではあるが
消極的になっています。

[575: 匿名さん]

お金かかりそうですよねえ！いいように楽観していたらいけないですね。この高値の買い物が将来にどう困る事になるか、も考えています。

[576: 購入検討中]

＞５６９さん、

「修繕一時金も入居時だけでなく以後定期的にこの額を払わせられることになる」・・・って、ホントですか？　入居時だけかと思っていました・・・。

ただでさえ、入居後の出費がかさむというのに、ホントならショックです。
もう少し詳しく教えて頂けませんか？？

[577: 購入検討中さん]

管理費（円）/月額15,800円〜37,200円
修繕積立金（円）/月額4,900円〜11,600円
管理準備金（円）15,800円〜37,200円（管理組合設立準備金）
修繕積立基金（円）392,000円〜928,000円

ですが、これは他のマンションと比べてあまり差がないですか、
どこが高いのでしょうか？修繕積立金についても、大規模修繕時は
積立金のみでは足りず、どこのマンションも各住戸が請求するケースが
多いですしね。

[578: 申込予定さん]

担当の営業さんから連絡頂いたので、申し込みのアポを取りました。

人気の物件なので「運だめし」的な軽い気持ちもありつつ
ここまで来てしまいましたが、今さらナーバスになっております。

管理費・修繕費の高さとその内容、自転車置き場の少なさ、耐震性、
このタイミングで住宅ローンを組んで購入するのはどうなのか？
などなど。。。

横浜出身で実家も近いのですが、１０年近く都内在住なので、
わざわざ通勤に時間がかかる横浜に下る事に対して、
後で後悔しないだろうか？とも。

ここ最近数回横浜に通って改めて感じた事は、人の多さです。

巨大ターミナルなので当たり前なのですが、
ひとむかし前のみなとみらいの、
せいせいした明るい雰囲気をイメージしていただけに驚きました。

そごうを抜けるまでの地下通路のひどい混み具合や、
いくら眺望がいいとはいえ、東口の高架下の暗い雰囲気などには
「今後少しはましになるのだろうか？」と不安を覚えます。

同じように感じておられる方おりましたら意見が聞きたいです。

[579: 購入検討中さん]

>>576

569ではなく565ですが、12年後に一括で修繕積立金を支払うとMRで言われました。確か、月額の修繕積立金の40倍くらいの金額でした。

物件自体は気に入っているのですが、この維持費の高さで迷っています。ただ高いだけなら、管理や修繕のクオリティが高いということでよいのですが、公社が区分所有する店舗部分のコストを負担していると考えると、なんか損をさせられている気がします。

[580: 匿名さん]

>578
>担当の営業さんから連絡頂いたので、申し込みのアポを取りました。

そもそもこの部分だけで、あまりこの物件に対して積極的でないのでは？と感じてしまいます。

そんな状態でホントに後悔しないんですか？
(文章から受ける印象だと、横浜出身とはいえ、あまり横浜に愛着もないみたいだし)

まぁ他人がとやかく言うことではないですがね。

[581: 契約済みさん]

>>578
あなた、それは単に申し込まなきゃいいだけでは？
逆にそこまでネガティブに考えててなにに執着されているのかに
ついて興味があります。

[582: 匿名さん]

578さんが執着？ている理由は、「人気の物件だから」じゃない？
（文面の最初にも書いてあるしね）

[583: 申込予定さん]

578です。
この物件の立地の希少性と眺望の良さには、大変魅力を感じています。
ここ数ヶ月でいくつかの物件を見ましたが、
唯一真剣に検討しています。

ただ、私は予算的に東南角は厳しいので途中であきらめて、
他の部屋を検討しはじめたところなので、
余計に、最初に「欲しい！」と感じた気持ちが
あいまいになってきて、本当に必要なのか自問自答している状態です。

真剣に検討していた分、さっぱりと切り替えられず
何だかネガティブな意見ばかり書き込み過ぎましたね。すみません。

申し込みをするかどうか、再考してみます。

[584: ご近所さん]

ていうか、この人「冷やかし」か「荒らし」なんじゃ？

＞そごうを抜けるまでの地下通路までのひどい混み具合や
＞いくら眺望がいいとは言え、東口の高架下の暗い雰囲気

なんて書いてる時点で、周囲の状況が今後どう変化するかを
全くリサーチしていないか（冷やかし）
あるいは、事実を知ってるのに、あえて悪いイメージを広めたい
（ネガティブ・キャンペーンの荒らし）
というだけの人のようにしか思えないんですが。

ここを買いに来る人は、当然のように

同じ横浜駅でも、ゴミゴミした中央口とは違い、
ここの最寄りの「きた東口」が新しくキレイで、人も少なく空いてることや

「きた東口」の前に、再来年にはベイクォーターへの直結デッキ
（しかも屋根付き）がつながって、駅から帰るときは
あの混雑した道路を渡ることも、騒がしい交差点を通ることもなく、
お洒落なベイクォーターの中を通って、マンションの前まで
雨でもほとんど濡れずにこられるようになることくらい、
だれでも知ってると思うんですがね。

[585: 購入検討中さん]

月々の修繕積立金がかなり安いですね。だから１２年目の大規模修繕時に
修繕積立一時金を払うのでしょうね。特に高くないですよ。通常、７０平米の
マンションで修繕積立金は１万〜１万５千円は集金しないと、建物の維持はできません。
最近の新築マンションは、買いやすいように修繕積立金を安めに抑えておりますが、
７０平米程度で１万円以下だとだめですよ。あとあと大変なことになります。よく
１５年経過しても大規模修繕しないマンションもありますが、それは積立金不足の
ためです。

[586: 匿名さん]

>>577
■管理費
共用施設や管理体制の内容が貧弱にも関わらず、金額だけは立派（高い）です。
■修繕積み立て費
まあ、妥当です。（一時金を複数回徴収するのであれば・・・）
■管理準備金
あまりこのような費用を計上している物件はないのでは？
■修繕積み立て基金
80平米で35万〜40万程度が普通では？ここは70万近く要求されていますね。

[587: 匿名]

内廊下の空調はこの管理費でまかなってもらえるのでしょうか？管理費が足らず、夏場の蒸し暑い内廊下という事態にはならないでしょうか？真夏のタワーの外廊下の暑さも耐え難いですが、空調の入らない内廊下もそれ以上に耐え難い。