レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

[ゆうえん]

ついに（その２）をたてることができました。
ひきつづき有意義な意見交換お願いします。
過去スレッドは下記です。
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9418/

明治大学や専修大学に近い、松下電器の跡地です。


所在地：神奈川県川崎市多摩区東三田3-10-4885-1他
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅 バス10分 「専修大学入口・川崎ゴルフ場入口」バス停から 徒歩1分

[721: 匿名さん]

713です。
逆に質問しますが、皆さん、修繕計画表って見せてもらってないのですか？
僕は、長期修繕計画表をもらって、修繕積立金のアップ幅も見ましたが、この程度のアップなら妥当かなと思いました。過去のスレにあった4万円という数字がどこからでたのか分かりませんが、僕が見た数字は妥当でしたよ。
その長期修繕計画が信用できないとなると、どうしようも無いですが、長期修繕計画が存在するのですから、見せてもらえるはずですよ。
管理費に関しても、管理費の予算案をもらいました。
そういった情報は、開示しているので、信じる信じないは別にして、聞けば教えてくれる情報ですから、ここで議論するより、聞いたほうが早いと思います。
ちなみに、駐車場の設備保守費というのは、管理費の内訳に入っていましたので、修繕積立金にそのまま加算されるわけではないです。
なので、僕の情報としては、
長期修繕計画表が存在して、修繕積立金の予算もちゃんと出ている。
管理費の予算案も存在する。
長期修繕計画も、管理費の予算もあるのは当たり前で、無ければ金額も決められないわけですから。
それを明確に答えない営業マンがいるとなると、それは問題ですよね。
重要事項説明も、契約の前にコピーを貰って、じっくり家で読みましたよ。
契約日を設定してからですけど、本来は、買う意思が明確なら、契約日を決めなくても、重要事項説明は見せてもらえるはずです。
通常、不動産の売買では、売買契約当日に初めて重要事項の説明を受けると思うのですが、これは、頼めば、事前に見せてもらえるものなので請求しましょう。
そこで、不明な点をピックアップして、改めて質問すればいいと思います。

[723: 匿名さん]

>>721
管理費と修繕積立金は別問題ですよ。「駐車場の設備保守費」、これは管理費なので納得済みです。問題は「機械式駐車場」の修繕積立金ですね。
私は営業の人に修繕積立計画を見せてもらいましたが（重要事項説明とは別）、「契約後でないと見せられません」とかかなり抵抗されました（何でだろう）。最後には見せてくれましたが、全体計画だけでした。他社のと比べるとかなり荒い作成でした。まあ、営業マンによって違いますから対応方法は別にいいですけど。

>>722
私も720さんの所がどうなっているのか気になります。結局分からないってことで言い訳ですよね。それならそれでいいですけど。

ｐｓ、別に批判している分けではなく、購入検討者が疑問に思っていることがココで質問されているだけだと思いますよ。それを「購入する気もないのに・・」等でごまかして回答を拒否している。それではこのサイト成り立ちませんよね。

[724: 匿名さん]

713さんとは別のQ6契約者ですが。713さんと同意見のものです。

723さん他納得した理由を書くように言われている皆様＞
　私は713さんは十分に書かれていると思いますよ、どういう資料をもらえば情報が入手できるか明示されているわけですから、まずはそれを入手してご自身で確認してみてくださいな。
見せてくれない営業の方もいると言うのは残念ですが、提示を拒否されてしまったときこそ、このサイトの情報を引き合いに「契約前に見せてもらっている人もいるのになんでや！」と交渉のネタに使用されてはどうですか？
それらを見てもわからない点があったら、また議論しましょうよ。
ただ、私も713さんも、あなた達のコンサルタントではありませんから、客観的な事実しか申し上げられませんよ。。。私は別に、見せてもらった計画（案）が100%完璧で、これなら積立額の見直しは絶対無いぜ！と思ったわけではなく。リスクがどの程度残存しているのか考えて、許容できる範囲内と判断して契約しているだけですので。
私の場合は、まあ、ある程度大きな額が必要になると考えられる修繕項目に、それなりの額が見積もられているので、実は甘いところがあって後から金額が増えても困るほどの額にはならないんじゃないの＋αある程度エイヤの部分も。。。と言うぐらいのもんです(^^ゞ
その許容できる範囲と言うのは、人によって違うでしょう。ぎりぎりでローン組んでる人もいるだろうし、色々な価値観の方が見られている掲示板でリスクの程度がこれくらいだから大丈夫と保障するようなことはいえませんよ、恐くて。う〜ん「やっぱり私は納得しました」になっちゃいますよね。残念！
でも、それじゃだめなのでしょうか？Webってそんなもんだと思うんですが。。。そもそも「匿名さん」に説得力を期待するのはいかがなものかと(^^ゞ

[725: 匿名さん]

ご参考までに。
この物件はマンションズに修繕積立金の額が記載されていない（他の物件は記載されていますが）ので、はっきりした額は分かりませんが、一般的な物件では当初修繕積立金は月５〜６千円くらい。その後除々に増え、15年後くらいで３〜4倍くらいの負担額になっています。
また、別途駐車場料金を徴収しています。駐車場料金は駐車場代替に使用される他、建物等の修繕積立金の不足を賄うことで住民に追加負担が発生しないような立て付けにしているのが一般的です。
この物件は駐車場料金が無料のため、当初修繕積立金は最低でも月1万円はないと、立体駐車場代替費は賄えないのは当たり前ですね。
フランス契約の方、当初修繕積立金は月1万円以上になってますか？なっていなければ、別途自分で管理する等して追加負担請求時には対処できるようにしておいた方がいいでしょう。
ただそれだけのことですね。

[726: 契約者(俺)]

>>723
営業マンでも無い一般の人に何を期待してるのかな？
各契約者の方々は「厚意」である程度の回答を出してくれているのに‥
「解らないから」じゃなくて「解る」範囲を書き込んでるだけなのにね。
それとも何？細かな事まで書けって言ってるの？いい加減、勘違いに気づきなよ。
自分自身の勉強不足を他人のせいにしないで欲しいね。

駐車場の修繕費だって「高く見積もって３〜４千円」って言ってるのに
勝手にその金額が当たり前みたいになってるし‥
そんな高くなる訳無いって書いてるでしょ、前スレに!

質問等される方々は、このスレを最初から読み直す事をおすすめします。

[729: 匿名さん]

議論内容を整理しましょう。

ココは「無料駐車場」とうたわれているので、駐車場（立体＋平面）の代替金が、修繕積立金にちゃんと含まれているのか。ということですよね。
つまり、一般的物件では徴収されている毎月の駐車場代金が、ココの修繕積立金にその分上乗せされていれば、他の物件と遜色なく、将来積立不足が発生する可能性は薄い。ということ。基本的な考え方は７２５の意見でいいと思いますが、フランス契約者の方、その辺はどうでしょうか？

[730: 匿名さん]

今までの流れからして、おそらく修繕積立金の上乗せはないでしょう。あれば誰かちゃんと書いているはずですから。７２４さんが言うように、みんな「ある程度のことは・・・」くらいで納得しているものと思います。それは一つの判断ですからそれでよいでしょう。

「駐車場無料に関する」結論としてはこんな感じでしょうか。
①イタリヤもフランスも駐車場の修繕積立が別途上乗せされていないのであれば、おそらくいずれ追加負担分が発生する可能性がある。そのことを各自認識しておく必要がある。
②検討者は「無料駐車場」という表現を真に受けてはいけない。
③管理組合は、修繕積立金不足が発生する可能性があるのであれば早い段階で検証し、住民に徹底させる必要がある。

ｐｓ、フランスの修繕積立を見たわけではないので、はっきりとは分かりません。議論が長引いているので「おそらく」という推測でコメントしていますので真偽についての責任はもてませんが。もし駐車場修繕積立金が別途上乗せされているのであれば、どなたかフォローしておいてください。

[731: 匿名さん]

>>730
他物件契約者です。一つ意見追加です。

修繕積立金が年々ＵＰしていくことが、駐車場分だと思っている人がいると思いますが、それは違います。

７２５番でも言われているように、駐車場代金が徴収されている物件でも、当初修繕積立金は６千円程度、１５年後には３〜４倍くらいの負担になっています。よって、駐車場代替負担は、これに更なる上乗せ分が必要ということですね。
おじゃましました。

[732: フランス契約者です！]

では、長期修繕計画表を目の前にしている私が親切丁寧に答えましょう。
長期修繕計画には、自走式駐車場も、立体式駐車場の予算もしっかり入っています。
その上での長期修繕計画です。当初の修繕積立金から5期目に倍、12期目に3倍ちょっとになって、そのまま30期まで推移しています。

要するに、駐車場修繕積立金も、加味された修繕積立金ということです。
これも、長期修繕計画表を見せてもらえば解決することです。
営業マンに言って、長期修繕計画表を見せてもらう！
これで、論議は終わりではないでしょうか？
推測だけで話が進むと混乱を招くだけですので、事実をお伝えしました。

[733: 契約者(俺)]

>>727
何？営業マンより購入者を頼るつもりなんだ。別にどうでもいいけど(笑)
普通、購入意欲が有れば営業マンに聞いて解らない事が有れば日綜の本社にでも聞くでしょ。
貴方は匿名の方々の意見を信用して購入するつもりなの？これも別にどうでもいいけど(笑)

>もう少し親切に、やさしく？
答えられる範囲で答えていると思いますけど購入者の方々は‥
その回答をしている方々に対しての貴方の返答は「解らないならいいです」「やさしく答えて‥」
貴方は勘違いをしてるのに気づかないの？
別に言い訳なんて俺はしてないし、回答を拒否してるつもりも無いから。

>>723>>727>>728は同一人物でしょ。文章で自作自演だと解るよ(笑)
工作するならもっと旨く、言われて悔しいならもっと勉強しなよ!

[734: 契約者(俺)]

>>732さん
すみません!
解決してる所に書き込んでしまいました。

[735: 匿名さん]

はじめまして！
イタリアQ3の上層階を購入しました。０７年の２月にモデルルームに行ってキャンセルが一件あったので即決めました。
皆さんのカキコ見てますと、ずいぶん前に完売してたみたいなので、キャンセルがでてラッキーです。そのかわりお部屋のいろんなものは決めれなかったんですが。。。
皆さんと夏にお会い出来るのを楽しみにしています☆

[736: q３]

無料駐車場の議論について、十人十色で色々な意見がありますよね。

よく日綜商法と叩かれていますが、100%駐車場が確保されていない日綜物件はちゃんと有料となっていますし。デベとしては当然考えているでしょう。

一つ言えるのは、有料駐車場にした場合(750世帯分)の駐車場稼働率が悪いければそれこそ深刻な問題です。
だからこそ100%駐車場を設けて全世帯に負担させているのでしょうか。勝手な憶測ですが・・・

いずれにしても無料表記は誤解を招くので良く無いですが。。。

話をぶり返してしまいすみません。

そういえばインテリアOP案内きましたね。
カラーセレクトOP会以来のイベントなので楽しみです。

>735さん
上層階のキャンセルあったんですか!?
よかったですね。
こちらこそよろしくお願いします。

[737: 匿名さん]

私にも一つ言わせてください。

修繕計画に駐車場予算が入っているのは当たり前ですね。その額が妥当かどうか、計画にもれがないかが一番の問題です。
普通は素人なので、その妥当性を見抜くことはほぼ不可能です。
素人ができることは他の物件とを比較する程度です。
簡潔に比較してみましょう。

（７３１が言う一般の物件）
＞当初修繕積立金は６千円程度、１５年後には３〜４倍くらいの負担になっています。
（７３２が言うここの物件）
＞当初の修繕積立金から5期目に倍、12期目に3倍ちょっとになって、そのまま30期まで推移しています。

ここの物件の当初積立金はわかりませんが、一般の物件と同じ６千円程度だとすれば、
①一般の物件より積立金が不足している
②一般の物件より軽度な補修を予定している
③構造が一般の物件よりすぐれているので、補修費用がかからないｏｒ安くできる
④一般の物件は過度に積立をしている
このいずれかということです。

良いか悪いかは別にして、冷静に考えればそういうことだと思います。

[738: 匿名さん]

７３７です。
一つコメントもれです。「一般の物件」とは駐車場料金を徴収している物件です。

[739: 匿名さん]

>736
>よく日綜商法と叩かれていますが、100%駐車場が確保されていない日綜物件はちゃんと有料となって
>いますし。デベとしては当然考えているでしょう。

修繕のことというより、無料だと駐車場を希望しているのにたまたま借りれなかった人が、「駐車場代は管理費に含まれている」といわれた場合納得できないからではないでしょうか。

>737
意見に同意します。
修繕計画の項目に予算が入っていても、その額が妥当かどうかはなかなか素人にはわからないですよね。
「日綜商法」で検索してヒットする某サイトに、無料駐車場の問題点情報がまとめてあるので、ご覧になってはどうでしょうか？