レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

[ゆうえん]

ついに（その２）をたてることができました。
ひきつづき有意義な意見交換お願いします。
過去スレッドは下記です。
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9418/

明治大学や専修大学に近い、松下電器の跡地です。


所在地：神奈川県川崎市多摩区東三田3-10-4885-1他
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅 バス10分 「専修大学入口・川崎ゴルフ場入口」バス停から 徒歩1分

[301: 匿名さん]

298さんのおっしゃるとおりだと思います！！管理会社を良くするも悪くするも住民次第です！！

[302: 匿名さん]

>>300

だねだね。
自分が仕事していると考えてみてください。何の実績もない会社で、何の説明もせず、表にも出てこない、加えて従業員も少ない会社に、「大きい仕事やらせてください。」って言われて、そんな会社と取引しますか？自分たちがしっかり監督すればいいよねってことには絶対ならないでしょ？

[303: 匿名さん]

>>298さんのおっしゃるとおりだと思います！！管理会社を良くするも悪くするも住民次第です！！

みんなそう言うんだよね。確かに間違ってはいないが、みんな休日は家庭のこともあるし、そんなことに時間とられたくないって思ってるよ。
301番さんのように意識の高い人は、きっと毎年役員に立候補してくれるのでは・・・

[304: 匿名さん]

298番さんも役員になって私たちを引っ張ってください。期待してます。

[305: 匿名さん]

購入者でない人の書き込みってなんでこんなにネガティブなんすかねぇ・・・

[306: 匿名さん]

日綜コミュニティの最大の問題は、実質的に売主：日本綜合地所と同一会社であること。
通常は管理会社は、お客様が住民であるため、管理組合側の立場で
建物の瑕疵の補修などを住民側の立場に立って売主と交渉することが本来業務だが、
ここの場合は、売主：日本綜合地所と社長も同一であり、
もし売主にとって不利な情報を管理会社が把握したとしても
それをうやむやにされたり、売主をかばうような可能性もある。
売主をかばって、事実を隠蔽されたりした場合、素人の住民がそれを見抜くことはなかなか難しい。

他のデベロッパー系の管理会社も、ある程度はこの傾向があるが、
さすがに社長が両方を兼務しているというのは大手では見かけず、
ある程度は独立性は保たれているが、ここは西丸誠のワンマン会社なので
管理組合が住民側の立場に立って業務をやることは考えにくい。

[307: 匿名さん]

>>306

第三者的立場で冷静にこの問題を把握してますね。
かなり的を得ていると思います。

「住民の意識次第でどうにでもなる」って何人か書いてますが、住民の意識がどれだけ高いと
思いますか？書いた本人さんたちも口だけではないですよね？管理組合総会では積極的に発言
して毎回幹事に立候補して意識が高いことを示してください。それくらいの気概がないと、
薄っぺらい発言としか映りません。

[308: 匿名さん]

>>305
私もまじめに購入検討してましたがやめました。判断基準は人それぞれだからね。このサイトはいろんな見方が出来ていいんじゃない？

[309: 匿名さん]

私の所は　2回目以降担当者が変わりました。
少しベテランの方になったみたいです。
管理会社を変更するかは　検討中ですが　私の知り合いの所は
専門委員会を立ち上げ　数社の見積もりをとり　プレゼンの結果
日本ハウズィングに変更したらしいです。

[310: 匿名さん]

>>309
ここは、あえての管理組合３つ分け。イタリア有利、フランス不利の状況。一枚岩になるには相当力いりますね。ここのやりとりは１８ページ（NO２５０以降くらいから）を参考にしてください。

[311: 匿名さん]

309さん。
今住んでいるマンションが、まさにおっしゃるとおり日本ハウズイングに変更しました！そのお知り合いはもしかして用賀に住んでいるのでは！？(^^)v
長谷工とかもプレゼンに来ましたよ！確かにしっかりしている様子でした。でも日本ハウズイングにして正解でした！かなり満足しています。

[312: 匿名さん]

イタリア街区を買った私としては、「イタリア有利」とか書かれると嬉しいですけど。。。日本綜合地所と日綜コミュニティーの関係は確かに住民にとってあまり好ましくないのかもしれません。管理会社変更も有りだと思いますよ。しかし、まだ蓋を開けてみないと分からないし・・・。
みなさんの意見を読んでいると、購入動機が様々で面白いです。私は管理会社はいつでも変えられるけど、建物は変えられないので物件重視で購入決めました♪オプションで部屋のインテリアもばっちりよん♪西に富士山、南にゴルフコース最高ッすv(^^)v

[313: 契約者]

>>300

だねだね。
自分が仕事していると考えてみてください。何の実績もない会社で、何の説明もせず、表にも出てこない、加えて従業員も少ない会社に、「大きい仕事やらせてください。」って言われて、そんな会社と取引しますか？自分たちがしっかり監督すればいいよねってことには絶対ならないでしょ？

では実績の無い会社は、いつまで経っても大きな会社になりませんね。
貴方の発言はもっともらしく聞こえるだけで何も進展する要素が無いですよ。

これは会社と住民達との信用問題でしょう。
日綜地所の物件に力入れて、日綜コミュには力入れない社長なんていたら
会社事態の存在が危ういですね。
普通は逆に力をいれてくるのでは無いでしょうか？
売りっぱなしとの評判を挽回するには、この部分の強化が得策ですから。

もし日綜コミュが問題起こせば、日総地所まで評判悪くなるのは
素人でも考えられる事です。
まあ中には会社を大きくしたくない社長は存在しますけど・・・
そんな事してる会社は、いづれ社員がついて来なくなり会社もなくなりますよ。
信用を裏切られるのを恐れていたら話しが進まない。
裏切れない状況にするのが管理される者達の宿命。

何か違う話しになってきちゃったよ・・・

[314: 匿名さん]

>>313
申し訳ないが意味がよく・・・？

＞これは会社と住民達との信用問題でしょう。

そのとおり。だから日綜コニュは管理会社として管理方針等を説明すべく表に出てくるべき
なのですよ。これはビジネスでも同じこと。何もしないで「管理します。」「従業員少なく、実績なにのでノウハウありません。とりあえず業者に丸投げします」じゃ成り立たないわけさ。
だから「住民達でなんとか」って言ってる人はそれを総会の席で発言してください。みんなから期待されて幹事に任命してくれますから。

[315: 匿名さん]

>>312
正直でいいですね。私は最近までフランス検討していた者です。
まさにイタリヤ組は勝ち、フランス組は相当つらいですね。水周り多く立体駐車場あるし・・・これをフランス組だけで負担しきるのはねえって感じ。
組合を一つにしてイタリヤ組にもその分負担して、っていってもイヤですよね。
私もイタリヤなら買ったんですけど間に合わず（管理会社の件を考慮しなければ）。

[316: 匿名さん]

>>313
＞日綜地所の物件に力入れて、日綜コミュには力入れない社長なんていたら
＞会社事態の存在が危ういですね。
＞普通は逆に力をいれてくるのでは無いでしょうか？

力はいっていないから、日綜コミュは何もしないのでは。普通は「うちの会社は若いですがこんな会社です。管理も○○の方針で・・・・」って管理会社説明会を購入予定者の前でやるよね。
他のＭＤでは管理会社説明会をしっかりやってますよ。
＞売りっぱなしとの評判
そのとおり。だからそんなこと言われるんですね。

[317: ゆう]

はじめまして。
イタリア・カルチェ３を購入したものです。
駐車場が無料ということで、少し？高い物件に決めてしまいました。
前がゴルフ場とういう所が気に入った旦那。かなりの新築マンション見てきて、立地が悪いので、私はあんまり乗る気じゃないけど、住んでみれば環境が忘れさせてくれるかな？と期待してます。
専業主婦ですから・・・

施設にかかる料金も、住民は見ることが出来ると言っていたし、管理費UPは仕方ないけど、住んでいく私達の心掛け次第で、修繕も遅らせることが出来る事、忘れちゃいけないよね！

大切に、きれいに、マナー良く、私達の財産であるマンションを良くしていきましょう！

管理会社だって、人間です。
私達のかかわり方で、やっぱり、絶対変わりますよ！

せっかくオープンな、美・マンション。
気持ち良い街を、みんなで作ればいいんじゃないですか？

[318: 契約者]

質問しますけど
314さんと316さんは日綜コミュニティーが何もしないと言うのは
どういう事でしょうか？具体的に言って頂きたいのですけど。

また管理会社の説明会をしないと言ったのは誰でしょうか？


>>何もしないで「管理します。」「従業員少なく、実績なにのでノウハウありません。とりあえず業者に丸投げします」じゃ成り立たないわけさ。

管理会社が全ての業務をこなすより清掃、警備等は
割り切って、その道のプロにまかせた方が良いのでは無いでしょうか。

全ての管理業務をこなせる、こなしてる管理会社って有りますか？
丸投げと言うと悪く聞こえますけど、委託と言うと聞こえが良くなります。
実際は委託してる管理会社は多いですよ。

物件の規模が大きくなる程、この管理方法は良いと思いますが。←これは個人的意見です。

何か俺って日綜コミュの社員みたいでやだな〜（笑

[319: 匿名さん]

＞317・318さん

同意見です(^‐^)

[320: 匿名さん]

>>318
＞314さんと316さんは日綜コミュニティーが何もしないと言うのは
＞どういう事でしょうか？具体的に言って頂きたいのですけど

他の人も何度も書いていますが、購入前の段階で管理会社説明会（管理会社による1時間くらいの説明会）を開催し、管理実績、管理方針（いつ・どのような手法で・何人体制で・何時に・・等）を具体的に説明。自社のアピールをすることで最後の購入まで結び付けていく流れです。（他のＭＤでは結構やってますね）
さらに細かく言えば>>258さんが書いてくれてます。
ＭＤに言ったとき、「巡回警備ってどのくらいの頻度で回るんですか？」って営業の人に聞いたら「具体的にはまだ決まってません」だって。それじゃあ検討のしようもないよね。

[321: 匿名さん]

> 管理会社が全ての業務をこなすより清掃、警備等は
>割り切って、その道のプロにまかせた方が良いのでは無いでしょうか。

>全ての管理業務をこなせる、こなしてる管理会社って有りますか？
>丸投げと言うと悪く聞こえますけど、委託と言うと聞こえが良くなります。
>実際は委託してる管理会社は多いですよ。

専門業者が業務を行うことは全く問題ないが、日綜コミュニティからの再委託ということで
中間マージンを取っていることが、管理費を高くする原因となる。

会計関係など事務以外の実作業を伴うものは、管理組合と業者との直接契約にしたほうが
良いと思う。
ただ、管理組合役員が抽選であたってやる気のない人達ばかりだと、
これを変えるのはまず無理。

[322: 匿名さん]

＞また管理会社の説明会をしないと言ったのは誰でしょうか？

えっ！管理会社説明会受けたんですか？318番さんはいつ受けたか教えてください。
私もフランス検討しようと思ってたんですが悩んでました。とりあえず事前に受けたいですね。

[323: 匿名さん]

>>321
>ただ、管理組合役員が抽選であたってやる気のない人達ばかりだと、
>これを変えるのはまず無理。

同感です。
「管理会社の問題じゃない。住民の意識が高まれば・・・みんなで監視すれば・・・」なんて書いている人たちに対して、じゃあ、そういう自分たちがに役員に。って書いてくれた人いますよね。
でも「立候補します」ってリアクション書いた人いませんでしたよね。
いくら奇麗事言っても、所詮、管理会社任せになってしまうのは当たり前のことです。
だからこそ、最近のマンション雑誌には「マンションは管理会社で買え！！」って記事が多く出るのでは・・・

[324: 匿名さん]

質問です。>>321さん>>323さんは、購入者の方ではないですよね？

[325: 匿名さん]

>>324

323です。
購入者ではありません。フランス狙ってたのですが、あきらめました。
このサイトは購入者だけのサイトではありませんよね。スレッドのタイトルも「・・どうですか？」ですから。
検討中の人は、いい部分ではなく、悪い部分をこのサイトに情報として求めているんです。それを踏まえて自分で納得してから買うのでは・・・だから検討を止めた理由こそ貴重な情報。

[326: 匿名さん]

>323さん

324です。
そうですね、気に入ったいい部分、やめられた方の問題点。それを、知った上で検討する事は重要かもしれませんね。
失礼な質問してすみませんでした。

[327: 匿名さん]

分譲マンションに住んでいる経験から言わせてもらうと、理事になって大変になる時期は１０年目くらいからです。新しいうちはあまり問題がない。管理会社のいい悪いの判断も、切れた電球がすぐ変えられているか？掃除はゆきとどいているか？くらいでしか判断できない気がします。
１０年くらい経つと修繕箇所、補修箇所が出てきます。この頃から管理会社の技量が問われる気がします。住人側も永住しようと考えている人と、引越しを考えている人と様々です。そうすると自然にマンションへの関心が高い方が理事になって行くみたいです。

[328: 匿名さん]

管理費が他に比べて高いと言うのは結局きちんと管理する為ですよね。
もちろん日綜コミュが悪徳ならば会社が儲かるだけですけど。
清掃、警備等は直接契約出来れば安くなるかも知れないけど
何か有ったら誰が責任取るんですか?取れないから管理会社に委託するんですよね。

永住を考えてる方々、管理を良くしようと考えてる方々が多いほど
良いマンションとして機能して値崩れを起こさない物件となるのでは?
日総地所は今どこよりも、レイディ遊園に力入れてるのご存知ですかね?
小田急沿線で最大規模、丘(山)の上であの建物、これは宣伝に使うでしょ〜。
だから失敗は許されない一大プロジョクトです。
過去の実績うんぬん考えていると良い物件なんて見つからないと思いますよ。

どこの物件でも最初から総合評価は出来ませんからね。

管理費が安くても管理がきちんと出来てない所には住みたく無い。
全てを管理会社に任せっぱなしの物件は正しく機能しない。
管理体制の悪さは物件自体の値崩れを起こす可能性が有ると思う。
力を入れるには直属の管理会社の方が行動を起こしやすいと思われる。
この物件に対しての日綜地所の力の入れ具合はかなり良い。
俺は少なくても、こう考えてる。

理事に立候補?
無理やり押し付けとか、やる気の無い人にはやって貰いたく無いね。
俺で良ければやりますよ。
でも他に、もっと適任者がいると思うけど?

ちなみに俺は中卒で元ヤンで言葉使いが下手な人物だけど(笑
きっと実績に頼る方々からは猛反対受けるんだろうな〜
まあ人一倍やる気と根性は有るんだけど(笑

[329: 契約者]

↑は契約者です。
会社のＰＣなので名前付けるの忘れた。

[330: 匿名さん]

>>328

すばらしい！役員には普通なりたがらないよ。だからどこも輪番制になっている。
「みんなでが意識もってやろう！」って書いていた連中は誰も役員になろうなんて人いませんよ。文書の力と匿名によって心が大きくなっているだけだからね。
上っ面だけでないのは十分伝わってきますよ。私は検討あきらめた人間ですが、応援してます。がんばってください。

[331: 匿名さん]

330さんは分譲マンションに住んだことありますか？

[332: 匿名さん]

>>331
ありますせんけど・・・私は327番さんではありませんのでなんと言ったらいいか・・・

[333: 匿名さん]

３３１さんの質問の意味は・・・？

[334: ゆう]

なんだか皆、自分の財産！って感じの書きこみいいですね。
フランス購入検討の皆さん、イタリア街区購入の方はずいぶん前なのであまりいないみたいですが、
328の方は、すごく前向きですね。
私も組合の役員やってみたいです。
大変でも、誰かに勝手に決められて、それにぶーぶー言いたくないですから・・・

[335: 匿名さん]

イタリア購入者ですが、まだいますよ(^^)V

[336: ゆう]

335さんは、上層部ですか？
うちの旦那は上のほうがいい！ってうるさい。
（カルチェ３/南向き）確かに３〜４階までの所は木がかかるだろうって。
窓を開けたらゴルフ場が！！がいいじゃないかって？言うんだけど。
既に山の上なんだからいいじゃん。私はうんざり。
景観も少しは・・・って思うけど、フランスの方が見た目もかっこいいなって思う。
中の間取りもワイドスパンがメインだし、ほとんど南向き物件だし、出来あがる時期が遅いから高いのは仕方ないかな・・・

[337: 匿名さん]

みなさん、こんにちは。
我が家は長男の小学校卒業を待って転居したいので、
必然的にフランス街区しか考えられません。
けど、イタリアが勝ち勝ちと騒がれると
正直なんだかひいてしまいます。
フランス街区ってあまりメリットないのでしょうか？・・・
引渡しの頃の金利も不安ですしね。

[338: 匿名さん]

ここにも居ますよ、イタリア契約者。

[339: 匿名さん]

330さん。331です。お返事ありがとうございます。
327も私です。自分の持ち家を持ったことのない人の意見だろうな・・・と思ったから聞いてみたのです。自分の財産は自分で守ろうとするものですよ。理事になるのが面倒と思う人は、その家を手放そうと計画している人です。330さんの書き込みは違うと思いました。私は理事長経験も管理会社を変更させる為の諮問委員の経験もあります。実際に管理会社を変更させました。
マンションには色んなご職業の方が住んでいます。マンションでの問題がおこった場合、その問題を得意とする職業についている方に相談したり、住人みんなで助け合って善いマンションにしていくのが分譲マンションです！

[340: 匿名さん]

ゆうさん、335です。
実は、我が家がこの物件と出会ったのが遅く、イタリアは、あまり選べるほどなかったので、その中で気に入った間取りと、両方のお部屋に日が入る東側の低層を選びました。
…あまり、高いところも得意ではなく…。（＾＾）
南の日当たりと、羨望もかなり魅力的ではありましたが。

南の3、4階でも、十分眺めはいいと思いますが、ゴルフ場バッチリがいいのであれば、やっぱり上がいいのでしょうか？
正直、見た目だけで言うと、私もフランスのほうが、好みです。

[341: 匿名さん]

>フランス街区ってあまりメリットないのでしょうか？・・・
>引渡しの頃の金利も不安ですしね。

私はフランスを見送りました。イタリアのＭＤを見て一発で気に入ったんですが衝動買いはよくないので、あえて待ちました。フランスを狙うつもりで事前にいろいろ調べたり、この書き込みを見ていると冷静に問題点が見えてきました。

①管理会社が弱い点
②イタリヤに比べて水周りが多く、立体駐車場もあるので、管理費・修繕積立の値上がりに不安。フランスだけで賄いきれるか・・・
③組合が分かれているので大規模物件のメリット活かせず。イタリヤ有利なので後々コンプレックスが出てきてしまうかなあ。
④敷地内にセキュリティが効いてないこと（外部の公園からも入れる）

ってな印象でした。（もちろん良い面もあるのですが・・・ＭＤで散々聞いてますよね？）
私は役員に積極的になりたいとは思わず、自分の生活時間を大事にしたいと考えました。だから管理体制を監視しながら生活するのは・・・
あくまでもご参考までに。ｐｓ、ちなみに今は千葉とかの大規模物件も見て回ってます。

[342: 匿名さん]

３４１さんへ
３３７です。アドバイスありがとうございます。
そうなんですよね。魅力的な物件ではありますが、
おっしゃるとおり衝動買いは危険だと私も思います。
管理体制で様々な意見がとびかってますね。
とても大切な事ですし、参考にもなります。
ちなみに日綜の担当営業マンの方はフランス街区の
デメリットもしっかり伝えてきたので好感が持てました。

[343: 匿名さん]

>>336
＞私も組合の役員やってみたいです。
＞大変でも、誰かに勝手に決められて、それにぶーぶー言いたくないですから・・・

別に信用しないわけではないのですが、匿名で強気になってるってことは・・・
本当にやる意思があるのなら、カルチェいくつの何号室の方か言って欲しいのもです。（個人情報もあるので名前はいいですが。）
組合総会で自主的に立候補してください。本気でやる気なら1年そこらじゃ意味ないよ。「終身名誉役員」ってことで毎年がんばれますか？

[344: 匿名さん]

同じ方に何年も、はお願いしたくないです。
やはり、そこは、三年くらい限定というほうがよいですよ。

[345: 匿名さん]

318番さんへ。322番さんから以下の質問が出てるので回答してください。（私も聞きたいです）

318番さんより　＞また管理会社の説明会をしないと言ったのは誰でしょうか？

322番回答　＞えっ！管理会社説明会受けたんですか？318番さんはいつ受けたか教えてください。
　　　　　＞私もフランス検討しようと思ってたんですが悩んでました。とりあえず事前に受けたい
　　　　　　ですね。

318番さんは本当に管理会社説明会受けたんですか？みんなは受けてないよ。ここの管理会社は他社と違って表には出てこないはずだし。従業員も30名くらいしかいないみたいだから。

[346: 匿名さん]

＞同じ方に何年も、はお願いしたくないです。
＞やはり、そこは、三年くらい限定というほうがよいですよ。

現実的にはそうですね。
でも毎年立候補する気概がないと、750世帯はひっぱれないよ。せめて覚悟は必要です。

[347: 匿名さん]

ここで気概とか覚悟を示してなんか意味あるの？ｗ
釣りはスルーで。

[348: 匿名さん]

347さんと同じ思いです。ここには購入していない方々もいるし、ここで覚悟とか立候補、示してなんの意味があるのでしょう？？？
自分の財産を大切にしたいと思っている方も沢山いると言うことで、それだけ分かればいいではありませんか？

[349: 匿名さん]

Ｑ３契約者です。
ココに決めた一番の理由はジョギングコースです。
桜並木、水盤、常緑樹と移り変わる景色を想像するとワクワクします。
入居後は１０ｍおきに住人がジョギングしているかもｗ

管理会社で盛り上がっているようですが、282さんの書き込みにあるように
ココで言われているほどひどいもんじゃないと思っています。
数年で木が枯れてゴミ満載になるようなひどい管理会社だったら
日綜つぶれますよ(^^;
というかそうなる前に高い金払って購入した750世帯が黙っていないでしょう。

あとフランスを早くも見送っている人が多いのに驚きました。
フランスの物件価格、間取りってもう公表されているんですか？
フランスの機械式駐車場は何台分あって管理修繕費は一戸当たりいくらの
負担増なのか、とか。
物件完成しないと購入を決めない人も多い中で、こんなに早く見送り宣言を
する人が多いのが不思議です。

[350: 匿名さん]

フランス検討中ですが
物件価格が公表されたら本格的に考えます。
価格次第でかなり前向きになれそうな感じですが、
修繕積立金や管理費が高い上に物件価格まで
はねあがるようなら見送り宣言もアリかなと。