レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

[ゆうえん]

ついに（その２）をたてることができました。
ひきつづき有意義な意見交換お願いします。
過去スレッドは下記です。
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9418/

明治大学や専修大学に近い、松下電器の跡地です。


所在地：神奈川県川崎市多摩区東三田3-10-4885-1他
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅 バス10分 「専修大学入口・川崎ゴルフ場入口」バス停から 徒歩1分

[283: 匿名さん]

>>281
ここが設計施工している系列の○○工コミュニティの管理会社説明会、この前他の物件で聞いてきましたがかなりしっかりしてましたよ。大規模マンションならではのバックアップ体制でした。相当力入っているのが伝わってきました。興味あればそこが管理を予定しているＭＤに行って説明会聞いてみては。簡単に言うと　>>257　の内容を私は質問してしまいまいた。

[284: 匿名さん]

>>280
>ここの管理費が高いって話しが多いんですが
>10年ぐらい前はもっと高かったんですけど！

そんな昔と比べなくても・・・
あくまでも、現在同時期に発売されているマンションの管理費と比べてどうか。というと高いという
意見ですね。

[285: 匿名さん]

日綜に限らず今のマンション管理費の支流は、駐車場込みで幾ら・・・ではないかと思いますよ。車をお持ちの方はすごく昔に比べお得です。車のない方は貸せばいいのではないでしょうか。

[286: 匿名さん]

>285

>今のマンション管理費の支流は、駐車場込みで幾ら・・・ではないかと思いますよ
日綜以外の管理費に駐車場代が含まれている事例をおしえてください。

[287: 匿名さん]

普通だと管理費＋修繕費＋駐車代ですから、うちの場合はそれほど管理費も高いとは感じなかったのです。
むしろ、割安と思ってました。
それに、日綜のホームページの中の日綜コミュニティのホームページ見てみましたけど、本当に282さんの言うとおり、お掃除等は管理人さんがきれいにしてくださってるとお見受けしました。
生活していく中で、本当に日綜コミュ二ティで問題があるなら、そのときにみんなで問題視すればいいと思います。
…って、甘いですか？
契約された方は、みんなで協力しあい、いいマンションにしていきましょう！

検討中の方は、このみんなの書きこみも参考に、ちゃんと営業さんと納得がいくまで話をして、契約をするのをお勧めします。

それでも、???って思うのなら辞めればいいと思いますよ。

[288: 匿名さん]

＞277
管理については僕も277さんとまったく同主旨の説明を受けました。また、僕の担当者は、そのとき即座には答えられないような事項があっても、後日必ず調べておいてくれてすべての質問に誠実に答えてくれていましたよ。契約後もその対応には変わりありません。営業マンにもよりけりなのでしょうが僕は日綜の営業マンには非常によい印象を持っています。

[289: 匿名さん]

入居したら理事会とかできるんですよね？
そしたらこうゆう会話するようになるんでしょうか。。
今から緊張します（笑）

[290: 匿名さん]

289です。
そうそう、営業の方は若い人ばかりですけど、楽しいし、一生懸命お仕事してると思います。

[291: 匿名さん]

>普通だと管理費＋修繕費＋駐車代ですから、うちの場合はそれほど管理費も高いとは感じなかったのです。

5年目や12年目の修繕積立金の大幅値上げ+一時金などでもそう思われますか？

[292: 匿名さん]

>>288
確かに営業マンは一生懸命でよかったね。
ただ、彼らは販売の営業マンだよ。管理会社の人間ではないよね。
管理のことは通常は管理会社が説明会を設けて答えるもの。管理自体基本的には丸投げな分けだから清掃とか委託される会社によて大分変わってくる。
日綜コミュは実績ない会社だし、若い販売の営業マンがいくら熱心に言ってもそれを真に受けられないよね。
やっぱ管理のことは若い販売営業マンではなく、管理会社の説明を直接受けた方がいいと思うよ。

[293: 匿名さん]

>291さん
当初より5年目\4000UP、12年目\10000UP…。
修繕費が値上がりすることについては、正直痛くない。とは言えませんが、
最初の4年間は\4000で、このまま30年この値段を維持するのは、無理な話だと思い、
修繕費UPは、しょうがないかなと、我が家は考えました。
ちょっと、のんびり屋なのかもしれませんが（＾＾）

[294: 匿名さん]

マンション買うときの決断要素

①設計、施工がしっかりしているか
②出合った営業マン
③環境面（通勤・生活）
④予算
⑤広さ
⑦付帯設備（オール電化・ディスポーザー等）
⑧セキュリティ
⑨購入後の管理がしっかりしているか

こんな感じかな。
妥協してよいのは②⑤⑦程度。一生の買い物なので、あとの要素は妥協すると後々後悔することになる（可能性高い）と思います。
フランス検討している人は参考にしてください。

[295: 匿名さん]

久しぶりに見ましたが、管理面についていろんな意見が出てますね。

>>257 >>258 の流れが一番、的を得ていると思います。

[296: 複数のマンションオーナー]

みなさん、このマンション、あるいは日綜のマンション以外の修繕積立金会計のこと知っていて
書き込んでいますか？
修繕積立金が定額なんてありえません。もし30年間、定額でまかなうとしたら月額は相当な金額に
になるはずです。
方法は2種類。
住友など大手は2万前後で10年目ごとに20万前後〜60万前後と段階的に一時修繕金が必要です。
日綜物件はは一時金がない代わりに、5年ごとに月の支払い額が増加するわけです。
その代わり何十万かの一時金がありません。すべての物件が同じ方法かは確認していませんが。）
もちろん規模やグレードで金額に幅はあると思いますが、いずれにしろ考え方としてTTLで払う金額は
変わらないはずです。

[297: 匿名さん]

>>296
当たり前の話だが、理論上はトータルでは変わる分けないよ。ただ修繕に必要な金額が一緒かどうかは別物。
日綜の物件は豪華（？）っぽくて、かつ水周りも多い。ここは立体駐車場もあるため、普通の物件と同じ修繕計画では足りないと思うよ。結果的にあとで追加が発生する可能性が高い。

[298: 契約者]

>>日綜コミュは実績ない会社だし

実績の有る会社でも悪い方向に進めば新参の会社以下！
実績などを考慮するのは古い考え方。
住民自体が何も考えず、何も指摘せず、何もしなければ
管理会社も何もしないだろう。（問題無しと言う事で継続）
管理会社を育てるのも結局は住民次第。

清掃、警備等は専門業者に丸投げ（委託）で問題無し。
何か有れば管理会社へ即報告して対処してもらう。

報告を怠ると、する側される側お互いに何も変わらない。
管理関係は住民の結束次第で何とでもなる。
所詮は金で雇ってる、払ってるのはマンション住民なのだから。

何の答えも書き込まず
「聞いた方が良いですよ」
「そう思います」
「良いかもね」
と言ってる方々は購入の意思がきっと弱い方々ですので。

契約者の方々は、まだまだ大変ですので頑張って下さい。
聞き忘れた事等有れば、引き続き質問して見て下さい。
私も契約者の一人ですので、お答え出来る範囲で回答致します。

購入検討の方々は特に質問等は解り易く書いて下さいね。

[299: 匿名さん]

>>298

みんな素人だからね。どうしてもあやふやな「思います」的な回答になって当然です。
そうやって、ああでもないこうでもない、というからこそコミュニティが成り立つのでは。
一つの質問に「こうです！」なんて答えても、その答えに責任もてないでしょ。プロじゃないんがから。って思いませんか？

購入検討中の人はこのやり取りを見て、総合的に考えて決定したらよいでしょうね。

[300: 匿名さん]

>>実績などを考慮するのは古い考え方。

高い買い物なんだから考慮しないのは失敗のもと。ましてや管理は丸投げでいいなんてあり得ない。
せめて丸投げでもいいから管理説明会くらいして、管理方針、対応方法等がないと安心できなくないですか。管理会社にはせめて誠意くらいは見せて欲しいものです。

[301: 匿名さん]

298さんのおっしゃるとおりだと思います！！管理会社を良くするも悪くするも住民次第です！！

[302: 匿名さん]

>>300

だねだね。
自分が仕事していると考えてみてください。何の実績もない会社で、何の説明もせず、表にも出てこない、加えて従業員も少ない会社に、「大きい仕事やらせてください。」って言われて、そんな会社と取引しますか？自分たちがしっかり監督すればいいよねってことには絶対ならないでしょ？

[303: 匿名さん]

>>298さんのおっしゃるとおりだと思います！！管理会社を良くするも悪くするも住民次第です！！

みんなそう言うんだよね。確かに間違ってはいないが、みんな休日は家庭のこともあるし、そんなことに時間とられたくないって思ってるよ。
301番さんのように意識の高い人は、きっと毎年役員に立候補してくれるのでは・・・

[304: 匿名さん]

298番さんも役員になって私たちを引っ張ってください。期待してます。

[305: 匿名さん]

購入者でない人の書き込みってなんでこんなにネガティブなんすかねぇ・・・

[306: 匿名さん]

日綜コミュニティの最大の問題は、実質的に売主：日本綜合地所と同一会社であること。
通常は管理会社は、お客様が住民であるため、管理組合側の立場で
建物の瑕疵の補修などを住民側の立場に立って売主と交渉することが本来業務だが、
ここの場合は、売主：日本綜合地所と社長も同一であり、
もし売主にとって不利な情報を管理会社が把握したとしても
それをうやむやにされたり、売主をかばうような可能性もある。
売主をかばって、事実を隠蔽されたりした場合、素人の住民がそれを見抜くことはなかなか難しい。

他のデベロッパー系の管理会社も、ある程度はこの傾向があるが、
さすがに社長が両方を兼務しているというのは大手では見かけず、
ある程度は独立性は保たれているが、ここは西丸誠のワンマン会社なので
管理組合が住民側の立場に立って業務をやることは考えにくい。

[307: 匿名さん]

>>306

第三者的立場で冷静にこの問題を把握してますね。
かなり的を得ていると思います。

「住民の意識次第でどうにでもなる」って何人か書いてますが、住民の意識がどれだけ高いと
思いますか？書いた本人さんたちも口だけではないですよね？管理組合総会では積極的に発言
して毎回幹事に立候補して意識が高いことを示してください。それくらいの気概がないと、
薄っぺらい発言としか映りません。

[308: 匿名さん]

>>305
私もまじめに購入検討してましたがやめました。判断基準は人それぞれだからね。このサイトはいろんな見方が出来ていいんじゃない？

[309: 匿名さん]

私の所は　2回目以降担当者が変わりました。
少しベテランの方になったみたいです。
管理会社を変更するかは　検討中ですが　私の知り合いの所は
専門委員会を立ち上げ　数社の見積もりをとり　プレゼンの結果
日本ハウズィングに変更したらしいです。

[310: 匿名さん]

>>309
ここは、あえての管理組合３つ分け。イタリア有利、フランス不利の状況。一枚岩になるには相当力いりますね。ここのやりとりは１８ページ（NO２５０以降くらいから）を参考にしてください。

[311: 匿名さん]

309さん。
今住んでいるマンションが、まさにおっしゃるとおり日本ハウズイングに変更しました！そのお知り合いはもしかして用賀に住んでいるのでは！？(^^)v
長谷工とかもプレゼンに来ましたよ！確かにしっかりしている様子でした。でも日本ハウズイングにして正解でした！かなり満足しています。

[312: 匿名さん]

イタリア街区を買った私としては、「イタリア有利」とか書かれると嬉しいですけど。。。日本綜合地所と日綜コミュニティーの関係は確かに住民にとってあまり好ましくないのかもしれません。管理会社変更も有りだと思いますよ。しかし、まだ蓋を開けてみないと分からないし・・・。
みなさんの意見を読んでいると、購入動機が様々で面白いです。私は管理会社はいつでも変えられるけど、建物は変えられないので物件重視で購入決めました♪オプションで部屋のインテリアもばっちりよん♪西に富士山、南にゴルフコース最高ッすv(^^)v

[313: 契約者]

>>300

だねだね。
自分が仕事していると考えてみてください。何の実績もない会社で、何の説明もせず、表にも出てこない、加えて従業員も少ない会社に、「大きい仕事やらせてください。」って言われて、そんな会社と取引しますか？自分たちがしっかり監督すればいいよねってことには絶対ならないでしょ？

では実績の無い会社は、いつまで経っても大きな会社になりませんね。
貴方の発言はもっともらしく聞こえるだけで何も進展する要素が無いですよ。

これは会社と住民達との信用問題でしょう。
日綜地所の物件に力入れて、日綜コミュには力入れない社長なんていたら
会社事態の存在が危ういですね。
普通は逆に力をいれてくるのでは無いでしょうか？
売りっぱなしとの評判を挽回するには、この部分の強化が得策ですから。

もし日綜コミュが問題起こせば、日総地所まで評判悪くなるのは
素人でも考えられる事です。
まあ中には会社を大きくしたくない社長は存在しますけど・・・
そんな事してる会社は、いづれ社員がついて来なくなり会社もなくなりますよ。
信用を裏切られるのを恐れていたら話しが進まない。
裏切れない状況にするのが管理される者達の宿命。

何か違う話しになってきちゃったよ・・・

[314: 匿名さん]

>>313
申し訳ないが意味がよく・・・？

＞これは会社と住民達との信用問題でしょう。

そのとおり。だから日綜コニュは管理会社として管理方針等を説明すべく表に出てくるべき
なのですよ。これはビジネスでも同じこと。何もしないで「管理します。」「従業員少なく、実績なにのでノウハウありません。とりあえず業者に丸投げします」じゃ成り立たないわけさ。
だから「住民達でなんとか」って言ってる人はそれを総会の席で発言してください。みんなから期待されて幹事に任命してくれますから。

[315: 匿名さん]

>>312
正直でいいですね。私は最近までフランス検討していた者です。
まさにイタリヤ組は勝ち、フランス組は相当つらいですね。水周り多く立体駐車場あるし・・・これをフランス組だけで負担しきるのはねえって感じ。
組合を一つにしてイタリヤ組にもその分負担して、っていってもイヤですよね。
私もイタリヤなら買ったんですけど間に合わず（管理会社の件を考慮しなければ）。

[316: 匿名さん]

>>313
＞日綜地所の物件に力入れて、日綜コミュには力入れない社長なんていたら
＞会社事態の存在が危ういですね。
＞普通は逆に力をいれてくるのでは無いでしょうか？

力はいっていないから、日綜コミュは何もしないのでは。普通は「うちの会社は若いですがこんな会社です。管理も○○の方針で・・・・」って管理会社説明会を購入予定者の前でやるよね。
他のＭＤでは管理会社説明会をしっかりやってますよ。
＞売りっぱなしとの評判
そのとおり。だからそんなこと言われるんですね。

[317: ゆう]

はじめまして。
イタリア・カルチェ３を購入したものです。
駐車場が無料ということで、少し？高い物件に決めてしまいました。
前がゴルフ場とういう所が気に入った旦那。かなりの新築マンション見てきて、立地が悪いので、私はあんまり乗る気じゃないけど、住んでみれば環境が忘れさせてくれるかな？と期待してます。
専業主婦ですから・・・

施設にかかる料金も、住民は見ることが出来ると言っていたし、管理費UPは仕方ないけど、住んでいく私達の心掛け次第で、修繕も遅らせることが出来る事、忘れちゃいけないよね！

大切に、きれいに、マナー良く、私達の財産であるマンションを良くしていきましょう！

管理会社だって、人間です。
私達のかかわり方で、やっぱり、絶対変わりますよ！

せっかくオープンな、美・マンション。
気持ち良い街を、みんなで作ればいいんじゃないですか？

[318: 契約者]

質問しますけど
314さんと316さんは日綜コミュニティーが何もしないと言うのは
どういう事でしょうか？具体的に言って頂きたいのですけど。

また管理会社の説明会をしないと言ったのは誰でしょうか？


>>何もしないで「管理します。」「従業員少なく、実績なにのでノウハウありません。とりあえず業者に丸投げします」じゃ成り立たないわけさ。

管理会社が全ての業務をこなすより清掃、警備等は
割り切って、その道のプロにまかせた方が良いのでは無いでしょうか。

全ての管理業務をこなせる、こなしてる管理会社って有りますか？
丸投げと言うと悪く聞こえますけど、委託と言うと聞こえが良くなります。
実際は委託してる管理会社は多いですよ。

物件の規模が大きくなる程、この管理方法は良いと思いますが。←これは個人的意見です。

何か俺って日綜コミュの社員みたいでやだな〜（笑

[319: 匿名さん]

＞317・318さん

同意見です(^‐^)

[320: 匿名さん]

>>318
＞314さんと316さんは日綜コミュニティーが何もしないと言うのは
＞どういう事でしょうか？具体的に言って頂きたいのですけど

他の人も何度も書いていますが、購入前の段階で管理会社説明会（管理会社による1時間くらいの説明会）を開催し、管理実績、管理方針（いつ・どのような手法で・何人体制で・何時に・・等）を具体的に説明。自社のアピールをすることで最後の購入まで結び付けていく流れです。（他のＭＤでは結構やってますね）
さらに細かく言えば>>258さんが書いてくれてます。
ＭＤに言ったとき、「巡回警備ってどのくらいの頻度で回るんですか？」って営業の人に聞いたら「具体的にはまだ決まってません」だって。それじゃあ検討のしようもないよね。

[321: 匿名さん]

> 管理会社が全ての業務をこなすより清掃、警備等は
>割り切って、その道のプロにまかせた方が良いのでは無いでしょうか。

>全ての管理業務をこなせる、こなしてる管理会社って有りますか？
>丸投げと言うと悪く聞こえますけど、委託と言うと聞こえが良くなります。
>実際は委託してる管理会社は多いですよ。

専門業者が業務を行うことは全く問題ないが、日綜コミュニティからの再委託ということで
中間マージンを取っていることが、管理費を高くする原因となる。

会計関係など事務以外の実作業を伴うものは、管理組合と業者との直接契約にしたほうが
良いと思う。
ただ、管理組合役員が抽選であたってやる気のない人達ばかりだと、
これを変えるのはまず無理。

[322: 匿名さん]

＞また管理会社の説明会をしないと言ったのは誰でしょうか？

えっ！管理会社説明会受けたんですか？318番さんはいつ受けたか教えてください。
私もフランス検討しようと思ってたんですが悩んでました。とりあえず事前に受けたいですね。

[323: 匿名さん]

>>321
>ただ、管理組合役員が抽選であたってやる気のない人達ばかりだと、
>これを変えるのはまず無理。

同感です。
「管理会社の問題じゃない。住民の意識が高まれば・・・みんなで監視すれば・・・」なんて書いている人たちに対して、じゃあ、そういう自分たちがに役員に。って書いてくれた人いますよね。
でも「立候補します」ってリアクション書いた人いませんでしたよね。
いくら奇麗事言っても、所詮、管理会社任せになってしまうのは当たり前のことです。
だからこそ、最近のマンション雑誌には「マンションは管理会社で買え！！」って記事が多く出るのでは・・・

[324: 匿名さん]

質問です。>>321さん>>323さんは、購入者の方ではないですよね？

[325: 匿名さん]

>>324

323です。
購入者ではありません。フランス狙ってたのですが、あきらめました。
このサイトは購入者だけのサイトではありませんよね。スレッドのタイトルも「・・どうですか？」ですから。
検討中の人は、いい部分ではなく、悪い部分をこのサイトに情報として求めているんです。それを踏まえて自分で納得してから買うのでは・・・だから検討を止めた理由こそ貴重な情報。

[326: 匿名さん]

>323さん

324です。
そうですね、気に入ったいい部分、やめられた方の問題点。それを、知った上で検討する事は重要かもしれませんね。
失礼な質問してすみませんでした。

[327: 匿名さん]

分譲マンションに住んでいる経験から言わせてもらうと、理事になって大変になる時期は１０年目くらいからです。新しいうちはあまり問題がない。管理会社のいい悪いの判断も、切れた電球がすぐ変えられているか？掃除はゆきとどいているか？くらいでしか判断できない気がします。
１０年くらい経つと修繕箇所、補修箇所が出てきます。この頃から管理会社の技量が問われる気がします。住人側も永住しようと考えている人と、引越しを考えている人と様々です。そうすると自然にマンションへの関心が高い方が理事になって行くみたいです。

[328: 匿名さん]

管理費が他に比べて高いと言うのは結局きちんと管理する為ですよね。
もちろん日綜コミュが悪徳ならば会社が儲かるだけですけど。
清掃、警備等は直接契約出来れば安くなるかも知れないけど
何か有ったら誰が責任取るんですか?取れないから管理会社に委託するんですよね。

永住を考えてる方々、管理を良くしようと考えてる方々が多いほど
良いマンションとして機能して値崩れを起こさない物件となるのでは?
日総地所は今どこよりも、レイディ遊園に力入れてるのご存知ですかね?
小田急沿線で最大規模、丘(山)の上であの建物、これは宣伝に使うでしょ〜。
だから失敗は許されない一大プロジョクトです。
過去の実績うんぬん考えていると良い物件なんて見つからないと思いますよ。

どこの物件でも最初から総合評価は出来ませんからね。

管理費が安くても管理がきちんと出来てない所には住みたく無い。
全てを管理会社に任せっぱなしの物件は正しく機能しない。
管理体制の悪さは物件自体の値崩れを起こす可能性が有ると思う。
力を入れるには直属の管理会社の方が行動を起こしやすいと思われる。
この物件に対しての日綜地所の力の入れ具合はかなり良い。
俺は少なくても、こう考えてる。

理事に立候補?
無理やり押し付けとか、やる気の無い人にはやって貰いたく無いね。
俺で良ければやりますよ。
でも他に、もっと適任者がいると思うけど?

ちなみに俺は中卒で元ヤンで言葉使いが下手な人物だけど(笑
きっと実績に頼る方々からは猛反対受けるんだろうな〜
まあ人一倍やる気と根性は有るんだけど(笑

[329: 契約者]

↑は契約者です。
会社のＰＣなので名前付けるの忘れた。

[330: 匿名さん]

>>328

すばらしい！役員には普通なりたがらないよ。だからどこも輪番制になっている。
「みんなでが意識もってやろう！」って書いていた連中は誰も役員になろうなんて人いませんよ。文書の力と匿名によって心が大きくなっているだけだからね。
上っ面だけでないのは十分伝わってきますよ。私は検討あきらめた人間ですが、応援してます。がんばってください。

[331: 匿名さん]

330さんは分譲マンションに住んだことありますか？

[332: 匿名さん]

>>331
ありますせんけど・・・私は327番さんではありませんのでなんと言ったらいいか・・・