レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

[ゆうえん]

ついに（その２）をたてることができました。
ひきつづき有意義な意見交換お願いします。
過去スレッドは下記です。
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9418/

明治大学や専修大学に近い、松下電器の跡地です。


所在地：神奈川県川崎市多摩区東三田3-10-4885-1他
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅 バス10分 「専修大学入口・川崎ゴルフ場入口」バス停から 徒歩1分

[201: 匿名さん]

修繕積立金は確かに大きな問題ですね。
１３年目から月４万６千円なら、通常のマンションより月２万６千円は高いとなる。修繕計画は通常３０年までなので、１７年間で類型５３０万円の負担増。
つまり実質物件価格＝購入価格＋５３０万円、修繕は３０年以上もつづくので、実質購入価格は更に高くなるんだよね。

[202: 匿名さん]

これまた参考になりました。
未納者が発生するかもしれませんね。

[203: 匿名]

私が契約したところは、10年以降でもそんな大きな金額にはなりませんよ〜。

[204: 匿名さん]

積立金累計は４５０００円／年で増えているように見えますが・・・
今度確認してみます。

[205: 匿名さん]

何か荒れてるねえ〜

月46000円の修繕費なんて普通は有り得ないね。
何をそんなに修繕するの？

月46000円×750世帯×12ヶ月＝414.000.000円
年間で約4億円ってアホか！

それとも溜まったら住居者全員で抽選して
当たれば1億円が貰える物件なのか〜
あっ意外と良いかも♪
確率750分の1だからね。宝クジより当たるよ♪

[206: 匿名さん]

Q3契約者です。

恥ずかしい話しですが、以前私も何も勉強せず衝動買い状態で契約しました。
契約後に日総商法の件を知り慌てて計画書を確認しました。

3年目まで管理修繕費約2万6千円（修繕約4千円）。
3〜12年目まで管理修繕費約3万円（修繕約8千円）。12年目以降は管理費修繕費約4万円（修繕約1万7千円）

となっています。

項目は確に水回り（ジャグジー等）の修繕費が多く、
駐車場に関しては少目ですが計画に入ってます。
自走式だから少目?
一番気になったのは駐輪場の修繕費がなんと駐車場よりはるかに高いことに驚きました。2段typeは補修が高いと聞きます。（この件は確認しようと思いつつまだ未確認）
あと屋上緑化の項目もありました。
その他の項目は余り細かく見てません。。。

と、釣りにマジレスしましたが修繕で４万は嘘ですね。
ただ、契約者&検討者の方はよく確認されて契約されたほうがいいですよ！
契約金は戻らないので。。。
特にフランス街区検討しているかたは。機械式駐車場&１階バルコニー前の池がありますからね。。。
（もしかして池は棟別じゃなく団地管理費???）
駐車場は貸して収入を得れると営業はいいますが絶対当てにしない様に！
逆に修繕計画などを良く確認しましょう。

[207: 匿名さん]

修繕計画見ると、表に書いてある単位は千円ですよね？
でも、一番下段だけは、戸建てあたりの平均負担額（月/円）ってあって、そこを見るのだと思いますが。
素人なので間違ってたらすみませんが。
それで計算してみると、世帯平均で
　　　　　　　　1〜4年　　4〜　　12以降〜
イタリア修繕費　3032　　　6001　　9935
団体修繕費　　　1010　　　2000　　4875
　　TTL　　　　4042　　　8001 　14810
じゃないですかね？

[208: 匿名さん]

うちも207さんと同じ解釈してました。
実際はどうなんでしょうかね。
営業さんとかにお話聞かれた方いらっしゃいましたら、情報plz！

[209: 匿名さん]

>207
団体ではなく、団地ですね。

[210: 匿名さん]

セキュリティのことも確認したいですね。

[211: 匿名さん]

ＭＤに行って管理費と修繕計画費は月どれくらいか？って聞いたら概算を紙に書いて渡してくれた。
紙に書くってあんまりじゃん。。
やっぱ契約後でないと資料はもらえないのですか？

[212: 匿名さん]

管理費および修繕計画書は、契約時にもらえる分厚い管理規約集に書いてありました。
たぶん、それをもらうことは契約しないと出来ないと思います。
コピーをもらえるか聞いたらいいんじゃないでしょうか？

[213: 匿名さん]

２０６番さんありがとう。
ってことは管理費は月2万数千円ってことだよね。（日総コミュニティの収入）
これって高くないですか？マンションズとかみると普通は月1万円前後ですよね。

マンション運営は管理組合が行うもので、管理会社の変更は住民の総意で変更できるみたいですよ。
みなさんで話し合って長谷工コミュニティにお願いしたら安くなるのでは・・・

[214: 匿名さん]

管理費はお部屋の大きさによって違いますね。
80のタイプは約16000、90は約20000、100以上は2万数千円です。
213さんの言うとおり、変更などは可能のようですね。

住民で協力していけば、いいマンションになりますよね。
住みやすい環境を作っていきましょう（＾−＾）

[215: 匿名さん]

そうですよね。管理費高いようなのでみんなで交渉しましょう！！
何とかなるんじゃないですか！！入居前にみんな仲良くなるかもね。

[216: 匿名さん]

購入者ではありません。以前、検討していたものです。
管理費が高い理由はないですかね？
他の物件に比べると共用施設も充実していますし、敷地も広いですし、樹木もいっぱいある物件の場合、管理するのにお金がかかるのは当たり前だと思っていました。
だから、共用施設の少ない物件を探しています。

管理費けちって、せっかくの共有財産がだめになるのは勿体無いと思いますよ。

[217: 匿名さん]

216さんの意見に同感です。私は購入者ですが、これだけの施設と樹木もいっぱいあるし、駐車場の管理費等も含めればこれぐらいなら仕方がないかと、納得して購入しました。
マンションによっていろいろな環境や条件があるので、一概に他のマンションと比べて、安いとか高いとか言えないよな気がします。

[218: 匿名さん]

良く解ってない人が多いようなのでひとつ

世帯数が少ないマンションで共有施設等が有れば
管理費と修繕費は確実に高くなります。
（管理人の給与とか防犯カメラの維持等）
この物件は世帯数が多いので、充実してる施設の割には
管理費は安い部類だと思われます。

修繕費に関しては若干安く設定されていると思われます。
（最初から多く徴収するか、後から徴収するかの違いです）
３０年目で採算が合うように計画書に明記されています。
（少し解りづらい計画表ですけど）

ここより修繕費と管理費が安い物件が有った場合は逆に心配ですね。
たぶん臨時徴収しないと特に修繕費がマイナスとなってしまいます。

またイタリアとフランスでは駐車場に差が有りますが
管理が別になっているようなのでフランス側は修繕費と管理費共に
間違い無く高く設定されるでしょう。

購入者に不安を煽るような発言は出来るだけ避けて頂きたいですね。

[219: Ｑ３契約者]

私も、これだけの施設、物件で、駐車場は無料ときたら、月々の維持費は、３万〜５万円くらいするかと思いきや、トータル２万円前後なので、かなり安いと思います。分譲マンションの管理費、修繕費など必要経費は、たいてい二万円前後で、さらに駐車場代というところが、今まで見た中では多い気がしました。

[220: 匿名さん]

218番さんへ
＜この物件は世帯数が多いので、充実してる施設の割には
＜管理費は安い部類だと思われます。
最近大規模マンション多いですよね。管理費はそこと比べてみたらいいのでは。（マンションズでは大規模マンションでも1万数千円ですよねえ）
他の大規模マンションでも共用施設とかかなり充実してますよ。（建物の豪華さは管理費とは無関係です。それは修繕費に関係してくるものですよね）共用施設レベルは変わらないと思うが。
管理費はあくまでも管理会社が徴収するものという意識が必要ですね。

217番さんが言っている「駐車場の管理」ってのも少し違うのでは？大規模マンションであれば駐車場の管理はどこも同じ。（駐車場無料なのは、修繕積立で補填されるもの）よって管理費とは無関係。

つまり、敷地内に外部者が入れる作りになっているから防犯カメラが多いこと、管理会社が取りすぎていることのどちらかのような気がしますが。。。？

別に不安を煽るわけではなく、みんなで管理会社に説明を求めて改善すべきは改善させた方がよいのでは、と言っているのです。言い方きつくてすみません。

[221: 匿名さん]

220番さんのはなんとなく分かるよ。
管理費と修繕費は分けて考えたほうがよいよね。

管理費：住民で構成する管理組合から委託された管理会社が、管理のために徴収するもの。
修繕費：建物、駐車場等資産の維持のために必要なもの。修繕積立金として住民から徴収される。

ってことですね。
よって管理費は管理会社によって変わってくる性格のものということだな。

[222: 匿名さん]

色々な考え、色々な知識があり、勉強になります。

[223: 匿名さん]

>216
私も同感です。

樹木などの手入れ・共用施設の掃除などは管理費から計上されています。
管理費も資産価値に影響するのでただやみくもに安いのもどうかと・・・

例えば安い品物を購入したけどすぐに壊れてしまえばただのゴミです。
安い管理会社に依頼してろくに手入れもせず樹木が枯れてしまったらただのゴミです。

コストも大事ですが中身も重要だと思います。

コストだけで決めるのは反対ですね。
まぁ安いにこしたことはないですが・・・・

[224: 匿名さん]

購入検討中の者です。

修繕費のお話からはズレますが
日綜さんの営業マンの方は、自分たちにとって
不利なこともキチンと伝えてくださり好感もてます。
少し前までは半信半疑でしたが
以前に他の日綜物件も見学し、その時の接客や対応が
とても心地よかったので、今回も安心して
見学に行く事ができました。
逆に大手商社系の不動産会社の中古物件を
見学に行ったときの態度はひどいものでした。
日綜さんにがんばってもらいたいと思ってます。

ちなみに修繕積立金は１０年後に１万前後UPすると
説明を受けました。

[225: 218]

220さんへ
この物件の総敷地面積と比較出来る物件有りますか？
近辺の物件では比較の対象出来無いと思いますけど・・・
敷地内の周辺環境（緑化）を考慮されて管理費を高く設定
してると思います。
購入者した人達は、もちろんそれも魅力のひとつとして
捉えてると思います。私もですが♪

216さんは、そこの部分を理解して
別件を探しているようですけど。

レイディアントは共用施設+総敷地面積+緑化+αの物件です。
言い方は気にしてません。
ただ181から204までの流れが少し変なので力説しちゃいました。

[226: 匿名さん]

少し荒れ気味なので、管理費・修繕費の話はこの辺でやめましょう。

用は、売主である日綜さんが、ＭＤに来た人に誤解ないように良い点と悪い点を
きちんと説明してくれればよいのですよね。
そこを含めて納得して買えばよい分けですね。

イタリア購入した人、気分悪くしていたらごめんなさい。
フランス購入を検討している人は、上記やり取りを見てみて、ＭＤに行った時にちゃんと質問をしてみてはいかがですか？

[227: 匿名さん]

荒れ気味ではありますが。
管理費・修繕費の話は大事なことなのでみなさん、興味があるんだと思います。

特に日綜の管理費・修繕費の設定については、他物件でも話題の部分です。
購入まえにその点が「検討ポイント」なんだということを知っておいた方がよいと
思う者からするとこの一連のやり取りは「荒らし」とは違うと思います。

管理費けちるとせっかくの施設が泣いてしまいますし、でもこれだけの
大型物件だから、もしかしたら、ここまで支払わなくても維持管理ができるかもしれない。
そう思うのも無理ないかもしれないですね。

[228: 匿名さん]

決して此処は荒れてないですよ！
これで荒れてるなんて思ってたら他物件なんかどうなるんでしょうか???

[229: 匿名さん]

ハハハ（＾ｏ＾）
おっしゃるとおり、他物件は荒れ荒れのひどいところありますね。ここは、かなり紳士＆淑女さんがいらっしゃると思います。契約しましたが、同じ屋根の下に暮らすには安心できる方々だとおみうけ致しました！！

[230: 匿名さん]

先週現場をみましたが、Q３のエントランスと駐輪場の高低差結構ありますね。
ちょっとビックリしました。
やっぱり図面想像とは違いますね。

[231: 匿名さん]

Ｑ３購入者です。
管理費と修繕費については、あまり精査をせずに買ってしまいました。
と言うのは、いずれ、管理組合で話し合って最善に方法を取れば良いかと思って。
レンディアントシティでは、イタリア街区とフランス街区にそれぞれ、棟別の管理組合があり、両方の棟別組合が団地組合を形成する、若干複雑なシステムとなっているので、分かり難いかと
思います。自分も、管理規約集を読み直し、管理と修繕について、整理してみました。
①　棟別管理は、イタリア街区であれば、その中の共有部分に管理であり、団地組合の管理は両街区の共有施設の管理です。
②　棟別修繕は、イタリア街区であれば、イタリア街区の建物と駐車場等であり、団地組合の修繕対象は両街区の共有施設となります。
ここで、管理費と修繕費と見ると、概ね毎月の管理費と修繕費の合計に対し、管理費の割合が８割、修繕費が２割となっており、管理費は、団地共有のが６割、棟別が４割、修繕費は団地共有が２．５割、棟別が７．５割です。
ここで、長期修繕計画（案）を見ると、４〜５年目からは当初の２倍に引き上げる必要があり、１２〜１３年目からは３倍に引き上げる必要としており、仮に管理費と修繕費の合計が２万円／月とすると、最初は４千円／月が修繕費となり、４〜５年目からは、これが８千円／月。１２〜１３年目からは１万２千円／月となる見込みなので、管理費と修繕費の合計は、最初は２万円／月が４〜５年目からは、２万４千円／月、１２〜１３年目からは２万８千円／月となる計算となります。ま、長期修繕計画（案）については、見積もりがあまいかどうかはなかなか判断できませんが、資産価値を守るためには、一定の投資が必要かも知れません。ただし、建物に診断をきちんとし、予防保全的に修繕し、加えて工事等について、入札で競争させれば、修繕費を節約できるかも知れません。いずれにしても管理組合次第なので、がんばりましょう。
次に、管理費ですが、若干高いのかなと思います。これも、管理組合で工夫すれば、安くできます。例えば、フロントサービスですが、メッセージの預かり、バスや電車の時間に案内、ハガキ・切手の販売、ＦＡＸサービス等、今は個人で十分できるものであり、どこまで必要か、更には、共有施設の予約等も団地のＷＥＢを立ち上げ、保守さえすれば、あまり必要でないかも知れません。また、清掃も、月に一回、住人が自ら出会って、清掃活動をすれば、安くできるかも知れません。いずれにしろ、管理組合で工夫して、やっていくべきと思います。

[232: 匿名さん]

購入された方々はこの物件の何が決め手でしたか？
私は坂道に慣れていないのと
幼稚園、小学校が少ないのでまだ迷っています。
それとも私立組が多いのかな？・・・

[233: 匿名さん]

私は検討やめました。理由は管理会社にあります。
耐震偽装事件以来、どこの施工業者も注意しているので、施工面は気になりません。今は未収金問題等も注目されており、マンションは管理会社が重要だと思います。

理由は以下のとおり
①通常は大規模マンションであれば人数が多いので管理費負担は安いはず。なのにここは2万円／月前後と高いです。⇒他県では長谷工コミュニティが大規模物件やってますが管理費は1万円／月前後です。共有施設も豊富で樹木も2万5千本植えており、手入れも大変そうな物件もあります。（今千葉県で分譲中ですよね）
②管理組合が2つに分かれており複雑。広い敷地があるのになんで機械式駐車場があるの？管理費と修繕積立計画は普通しっかり分けられていて、明朗会計になっているはずです。管理能力に不安あります。まあ平成15年設立のようなので実績がなく、試行錯誤なのは分かりますが・・・
③大規模マンションなので、通常の管理会社は相当力入るはずです。長谷工コミュニティは大規模マンションの場合、セキュリティは24時間有人（ここは通勤）。建物の水漏れ等ちょっとした困ったことも24時間対応で電話相談に応じてくれます（専用の相談センターあります）。
④マンション施工業者系列の管理会社の方がマンションの構造等も分かっているため、修繕やトラブルにも対応しやすい。
⑤長谷工コミュニティの大規模マンション管理費は通常上記レベルクリアで月1万円前後の負担です。未納問題も対策マニュアルがしっかりあるようで、週間ダイヤモンドでも未収金回収率は第一位です。
⑥大規模マンションであれば、普通はコンビニを外部から誘致して運営させる（費用はコンビニ側負担）等管理会社の工夫と力で実施できるはずです。

以上、総合的に見ると、設計施工は長谷工がやっているので、管理会社も長谷工がやったほうがいいと思うのですがどうでしょうか。ここの管理会社は何の工夫も見られず管理費だけ高い。
上記不透明な部分も気になるのでやめました。あとは総合的にいいと思うのですが・・・
（ちなみに私は長谷工とは何の関係もありませんので、念のため）

[234: 匿名さん]

購入者にもよく分からないような管理費徴収と複雑なシステム。
これは管理会社の能力の問題だと思います。

管理会社を変更するのは3年後くらいなら出来ると思いますが、管理組合が2つに分かれていたり複雑なシステムを元に戻すのはかなり大変だと思いますよ。796棟の意見集約も大変だしみなさん仕事しているわけだし・・・素人なので。
よって一度管理会社を制定してしまったら変更はほぼ不可能と思った方がよいと思います。

[235: 匿名さん]

防火センターに24時間人がいるんじゃあないんですか？
勘違いだったらゴメンなさい。。。

[236: 匿名さん]

235です。
てか、イサイズに24時間有人管理って書いてありますけど、
ウソなんですか？

[237: 匿名さん]

管理委託によると、昼は防災センターに週７日、管理員が常駐し、夜は警備員２名が常駐するって書いてありますね。

[238: 匿名さん]

２３２さんへ
　購入の１つの理由は土地の標高が高いこと。海抜約９０ｍです。これだったら、温暖化で海水面が上がっても大丈夫かと思いました。心配性でしょうか？

[239: 匿名さん]

２３２です。
２３８さんの御意見、主人に話しましたところ
賛同できると申しております。
参考になりました。ありがとうございます。

[240: 匿名さん]

>>233
では千葉から通って下さい。

>>③大規模マンションなので、通常の管理会社は相当力入るはずです。長谷工コミュニティは大規模マンションの場合、セキュリティは24時間有人（ここは通勤）。建物の水漏れ等ちょっとした困ったことも24時間対応で電話相談に応じてくれます（専用の相談センターあります）。

235さんの言うとおり有人なんだけど？
良く調べもしないで適当な事は書かないで下さいね。

[241: 匿名さん]

232さんへ。

家には、何年かで小学校の子供がいます。
小学校は近くの公立でいいかな？と、思っています。大規模マンションだと、同じ年頃の子供たちも多いだろうし、あまり気にしていません。
それよりも、今は都会生活なので、都心に近くても、環境のいいところで思いっきり遊んでもらいたい気持ちの方が強かったですね。

[242: 匿名さん]

２４１さんへ。
２３２です。
そうですね、
大規模マンションの場合同じような家族構成の方も
多数いらっしゃるように思いますから、
一概に学校の数が少ないからどうのということでも
ないんですよね。
うちも現在都内ですが、緑の少ない環境なので
当物件にはとても魅力を感じております。

人気のある物件なので決断は早いほうがよさそうですね。
ありがとうございました。

[243: 匿名さん]

>>241番
>235さんの言うとおり有人なんだけど？
>良く調べもしないで適当な事は書かないで下さいね。

決して適当なこと言ってませんよ。マンションズには確かに（通勤）って記載されてます。
日綜に確認しましたが、「巡回管理もいつ回るか等決まってません」と言われました。
パンフによる防災センターの記載も「警備保障とオンライン化で24時間つながっている」と記載されており、24時間有人かどうか、私は不透明なのだと判断したのです。
233番にも記載しているとおり、基本的にはいい物件だと思いますが、問題なのは不透明であやふやな所が多いのが問題だと言ったのです。決して批判をするために記載している分けではないので誤解なく。もちろん24時間有人となっていれば一番よいことだと思いますよ。

[244: 匿名さん]

243の記載訂正。
240番さんへでしたね。241番さんごめんなさい。

[245: 匿名さん]

検討中のものです。
マンションは「管理会社で選べ」って聞いたことあります。
通常は購入前に開催される管理説明会で管理方法が明示されますよね。ここの聞いた人いますか？

長谷工コミュニティの聞いたことありますが、管理方法（いつ、誰が、何時に、何人で、何を行う等）を詳細に説明してくれて、管理費や修繕積立の未納者への対応方法等も明確に説明してくれました。
また、このサイトで懸念されている管理費・修繕積立についても、修繕計画表を配布してくれて、
○○タイプの部屋では管理費と修繕積立を○年度にいくら等、時系列に分かりやすくなっていました。
また、「管理組合がそれ以上の対応を要求することになれば、管理費は上がります。ただ、長年の実績から盲点はないはずなので、よほど高度な要求でなければ変更なしでいけるはずです」とのことでした。

ここの管理説明会はどうでしたか？
「巡回についてまだ決まってない」って書き込みありましたが、決まってなければ午前・午後1回づつとかなってしまうこともありますよねえ。それ以上を要求すれば管理費が上がることもあるのでしょうか？

[246: 匿名さん]

この前見学行った時に聞くの忘れました。
ここは土壌汚染とかは大丈夫なのですか？土の入れ替えはちゃんとしてるのでしょうか？

最近どこの物件でも、念には念をいれて土の入れ替えはやっているようです。
某物件では企業の研修所の跡地で、土壌評価の結果何も出ていないのに、後々の風評
リスクも考えて、土の入れ替えはしているようでした。

ここは松下の研究所の跡地と聞きました。研究所ってことは若干不安あります。
土の入れ替えはどうなのですか？

[247: 匿名さん]

えっ！細かい管理方法が決まってないのに毎月の管理費がもう決まっているの？
それって明らかにおかいしよね。
ちゃんと説明責任果たすべきだね。

[248: 匿名さん]

＞２４３
レイディアントシティ向丘遊園のホームページのセキュリティ項目に
「敷地内に防災センターを設け、２４時間有人管理を実施」と書いてありますよ。
管理費はけして安くないですけど、安全には換えられないものですよね

[249: 匿名さん]

松下の研究所、確か運動場だったって言われた気がしますが？

[250: 匿名さん]

Googleマップの航空写真を見れば昔のものですから、松下の建物がまだ写ってますよ。フランスの西側がグラウンドです。