レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

[ゆうえん]

ついに（その２）をたてることができました。
ひきつづき有意義な意見交換お願いします。
過去スレッドは下記です。
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9418/

明治大学や専修大学に近い、松下電器の跡地です。


所在地：神奈川県川崎市多摩区東三田3-10-4885-1他
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅 バス10分 「専修大学入口・川崎ゴルフ場入口」バス停から 徒歩1分

[679: 匿名さん]

>>667
＞管理会社は２年目以降から変更出来る訳だし別に気にすることもないでしょう。
理屈からすると変更は可能だと思います。数十世帯程度であれば、狭い世界なので住民の総意を得ることは簡単ですが、750世帯もあれば時間と労力を要すると思います。変更にはそれなりの理屈もたたないと750世帯に説明できないでしょう（いろんな人がいるし）。
まあ、誰が見てもよっぽど目に余る管理されない限り、厳しいと思いますが・・どうでしょうかねえ。

[680: 匿名さん]

＞修繕積立金に懸念があるのに、「無料駐車場」って表示は誇張しすぎな感じがします。
「無料駐車場」と表示するのであれば、管理費・修繕積立基金にそれぞれ駐車上分がどれだけ含まれるかを表示すべきですね。消費者に誤解を与えます。
機械式駐車場は耐用年数15〜20年。機械入れ替えコストは、45台程度のもので、安物でも1億円、普通は2億円とも言われています。また、平面駐車場でも当然補修したりのコストはかかってきます（建物と一緒）。
修繕積立金にそれがどう反映されている、適当に見積もりされていないか確認は必要ですよね。
他の物件で、ＭＤ見学のついでに管理会社説明会出たことありますが、その辺突っ込んで質問している人、いましたよ。

[681: 匿名さん]

前から気になっていたが普通「ＭＤ」じゃなく「ＭＲ」って突っ込みたくなる。
同一人物とすぐ解るけど〜
６８０は買う気ないんでしょ？

[682: 匿名さん]

ＭＤでいいんじゃない？？

[683: 匿名さん]

ＭＲ＞Ｍ＝モデル　Ｒ＝ルーム

ＭＤ＞Ｍ＝メガ　Ｄ＝ドライブ

[684: 匿名さん]

＞前から気になっていたが普通「ＭＤ」じゃなく「ＭＲ」って突っ込みたくなる。
ここの物件、からくりがあって突っ込みたくなる。⇒冗談です。

＞６８０は買う気ないんでしょ？
いろいろ見て回っているので、まだ様子見です。いろんな懸念材料があるので全て解明できたらいいかもしれないけどね。ただ時間的制約もあり自分で足何回も運んで解明えするのは・・・だからこのサイトで解明されたか確認してるんですよ。
管理会社説明会は是非とも開催して欲しいものです。そしたらまとめて解明できると思うんですが。

[685: 匿名さん]

管理会社説明会をしても、素人を納得させるくらいの説明は日綜にとっては簡単なことでしょう。
説明をしたところで、日綜が「駐車場無料」の販売戦略や、修繕計画を見直して
初期の修繕積立金を変更するということはありえないと思います。
「駐車場無料」の問題点や「日綜コミュニティ」の業務レベルが気になる方は自走式100%でないフランス街は購入しないほうがいいのかも知れません。
日綜以外で「駐車場無料」で売っている大手のデベロッパーがどのくらいあるでしょうか？
カタカナ系の新興デベなど、どちらかというとやや所得水準が中間よりやや下をターゲットとしたデベが多いのではないでしょうか。

これだけの大規模物件を日綜単独で販売するということは、売った後（しかも10年以上は先）に修繕積立金が不足するかどうか住民というのことよりも、いかに売り切るかということのほうが重要なのだと思います。

[686: 匿名さん]

http://blog.so-net.ne.jp/mansion/archive/20061014-0--10

長期修繕計画とは、２０年から３０年の期間で、そのマンションに必要な外壁塗装や屋上の防水など共用部分の性能を維持していくために必要な修繕費を算出し、その必要額をどのように徴収するかをシュミレーションしたものです。

マンションの規模や広さにもよりますが、ざっくり３０年で、１戸あたり５００万円から６００万円もの金額が共用部分の修繕に必要となります。

単純に３０年×１２ヶ月＝３６０ヶ月で割ると月当たり、１．４〜１．６５万円にもなります。

一方、一般的な新築マンションの修繕積立金は５〜６千円しかないので、単純に考えると毎月１万円以上も積立不足が生じるはずです。

最初から１．５千円前後の修繕積立金では、かなり支払いがきつくなり、売れ行きに影響するので、そこまで正直な金額にしている新築マンションを見たことがありません。

結局、世の中のマンションのほとんど全ては、修繕積立金を後々１万円以上値上げするか、何十万円という一時金を１０年ごとに徴収することになるのです。

中には、敷地内に修繕費のほとんどかからない平置き駐車場があって、きちんと相場に近い料金を徴収していれば、余った分が修繕費にあてられて値上げ幅が少ないケースもあります。

逆に修繕費の高い機械式駐車場を無料や低額で運営しているマンションは、後々１万円どころではない恐ろしい修繕積立金の値上げか、値上げができなければ、機能しない錆びた機械式駐車場が残ることになるのです。

修繕積立金や駐車場代の設定は、その分譲会社の企業姿勢がうかがえて興味深いものです。

[687: 匿名さん]

確かにこのサイトを見ても、「駐車場無料」や「日綜コミュニティ」以外の問題点でも「なるほど・・」といった回答はないんだよね。結局、「心配な人は買わないほうが・・」といった回答が多く、それでは何の解決にもなってないし、検討している人はどうしたらいいのか分からないんだよ。
普通はそんなことありえないんだけどねえ。

[688: 匿名さん]

＞中には、敷地内に修繕費のほとんどかからない平置き駐車場があって、きちんと相場に近い料金を＞徴収していれば、余った分が修繕費にあてられて値上げ幅が少ないケースもあります。
なるほど。だからほとんどの物件では平置き駐車場でも駐車料金を徴収してるわけね。それで修繕積立金が不足するのを補っている。後々問題にならないように「表現」を変えて対策しているんですね。確かに、その設定方法は企業の倫理姿勢によるものだね。

[689: 匿名さん]

>>687
そんなに気になるならココで言ってないで日綜に直接聞けば良いじゃん。

[690: 匿名さん]

>>687
本当に検討してる人は問題点とか気になる事が有れば
普通は担当者に聞きますけどね。
貴方は他社の営業さんですね？

[691: q３]

イタリア契約者です。
久しぶりに覗いたらまた駐車場の話題で攻撃されてますね…
私は、環境・眺望・無料駐車場の魅力で契約をしましたが、契約後この板の存在を知り無料駐車場の批判を見た時は騙されたと、やるせない気持ちでしたが、修繕費計画書の中に駐車場の項目もあったので(妥当金額かは?ですが)全くの無料ではなかったので少しは安心していますが・・・(甘いかな)

ひとつ言えるのは、誤解を招く「無料」表記は良くないと思う。少なくとも「修繕費に含まれてます」など注記表示が必要だと思います。

[692: Q3契約者]

私も、無料駐車場と共有施設の規模、間取りの広さに引かれて購入しましたが、この様な大規模マンションで有人フロントサービス、セキュリティ、コミュニティ施設などがあれば、月々の必要経費（管理費、修繕費、維持費など）が月３〜５万円くらいするのかと思いましたが、二万前後と聞いて、仮にその中に駐車場の経費が含まれていたとしても、普通のマンションの管理費維持費と殆ど変わらないと思うので、かなりお得と判断しました。これまで、６回引っ越してますが、いづれも最寄り駅から徒歩１０分以内だったので、駅から徒歩１０分圏内でないのと、坂が多い事が私にとっては一番の懸念材料です。

[693: 匿名さん]

大規模だから共有施設の負担額が安く出来る。
必要経費等は時期が来れば値上げされるのは当然で有る。
立体駐車場の価格は一台当たりの交換で２００万〜３００万が相場で
今まで書き込まれた価格の殆どはデタラメ。

[694: 匿名さん]

>693
日綜の営業マンがいいそうな説明ですね。

200万円というのは構造が簡単で安価な上下昇降型ではないでしょうか。
車3台で1機とすると、300万円÷20年÷12ヶ月÷3台＝4167円/月（1台あたり）程度だが、
機械一式交換までにリレースイッチ、モーター、チェーン、操作盤、パレットのタッチアップ塗装など機械設備そのものの価格よりも、定期的な部品交換のコストのほうが総額ではかかる可能性があるといわれています。

日綜が現在、広告で記載している「駐車場の点検費用は管理費に含まれている」というのは点検費用であって、上記の部品交換費用などは修繕計画でしっかり見込んで、積み立てておかないといけないと思います。

692さんのおっしゃるとおり、
>この様な大規模マンションで有人フロントサービス、セキュリティ、コミュニティ施設など
>があれば、月々の必要経費（管理費、修繕費、維持費など）が月３〜５万円くらいするのかと
>思いましたが

共用設備のほか、経費がかかるものが多いにもかかわらず、この程度の修繕積立金、管理費で済んでいる理由を「スケールメリット」という言葉で吸収できるほど甘くはないと考えます。
単に販売しやすくするために、初期設定を低めにしているだけではないでしょうか。

意欲がある人が管理組合の役員に立候補したところで、意識が低い人達に値上げの必要性を理解させることは至難の業だと思います。

[695: 契約者（俺）]

>車3台で1機とすると、300万円÷20年÷12ヶ月÷3台＝4167円/月（1台あたり）程度だが、

上の計算では無いと思う。
色々な話を考慮して、高めに見積もって計算してみよう

１５年後に機械式駐車場を全交換する場合に必要な購入金額は
********************************************************************************
３００万円（１台）×４０台÷１８０ヶ月(15年)÷３６０世帯＝月額約１８５１円の負担
********************************************************************************
上は、あくまで機械式駐車場単体価格のみの計算。

その他、途中に部品交換＆入れ替え費用等が必要として倍額で計算しても
一人当たりの月額負担は約３７００円で済む計算になる。
仮に、これだけの費用が実際必要ならば７〜８年で毎回機械式駐車場を全交換出来る訳で
大きなメンテナンスの必要が、ほとんど無くなるんですけどね・・・

まあ単純に計算してもフランス街区はイタリア街区より約３７００円程度(もっと低いと思うけど)
修繕費が高く設定されていれば計算上問題無いと思いますけど。

ちなみに自走式の修繕費は別計算で要プラスすると各世帯が毎月
駐車場代として、いくら払ってるのかが有る程度解りますね。

随分しつこく駐車場問題で発言してる方々は、もちろんフランス街区の修繕費が
いくらなのか解って言ってるんだよね〜
ちなみに「いくら」なんですか？教えてセニョリータ？

[698: 匿名さん]

イタリア街区の高層階はもう完売したのでしょうか?

[699: 匿名さん]

いずれにしてもイタリア街を買った人は勝ち組ですね。

[700: 匿名さん]

イタリア万歳＼(^o^)／