プレサンス ロジェ 太秦天神川駅前 （旧称:太秦天神川直結マンション)

[匿名さん]

公式URL： http://www.i-pea.com/pre/
売主：プレサンスコーポレーション
施工会社：村本建設株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社


【タイトルを正式物件名へ変更しました。2011.06.29 管理人】

[251: 物件比較中さん]

いろいろな意見があって当然ですが、小学校の距離を最優先に考えるならパラドールですよね。何を大事にされるかでしょうね。

[252: 物件比較中さん]

たしかにここは子育てにはあまりよくない場所かと。
カップルにはいいんじゃない？

[253: 契約済みさん]

私は、仕事が烏丸なので、平日の子供との時間がつくれるなあと思って購入しました。
朝食も一緒に食べてから出勤できますしね。
家族コミュニケーションを取ることを、我が家は重視しています。

小学校の距離はあんまり考えてなかったので、このサイト見てハッとしましたが。。

ま、子供がんばれですね。大丈夫。


あと、右京区役所が綺麗で好きです。

[254: 近所の者です]

10分以内ですし大丈夫ですよ〜！
太秦小学校はマンモス校です。お友達たくさんできますよ！
ただ三条通りは歩道がないので気を付けないと。
すぐそばのマンションに友人が住んでますが、小さいお子様がいらっしゃるファミリー層多いです。
子育て悪くないと思います。

[255: 契約済みさん]

しばらく停滞してるみたいなのでちょっと違う話を。

まだ気が早いかもしれませんが、契約済みの皆さん住宅ローンはどうお考えですか？
提携のりそな（？）をそのまま使う方って少ないですよね？
私はどう考えてもネット銀行とかの方が良いんじゃないかと思っているんですけど。

[256: 匿名]

254って営業さんですか…？営業さんに全く同じこと言われました。マンモス校って事で１０分の距離は払拭できませんし…不安な事に対して答えてもらってない様な気がしました。子供優先ならイニシアさんかなと思ってます。

[257: 匿名]

254は営業さんですよ！この物件のレスは 何かマズイ事が書かれると、すぐに営業がカバーに入って来ます。そこまでして営業、業者がノコノコ割り込んで来て大事な話しを！ないがしろにされる！だから！この販売物件は信用なくなりました。

[258: 匿名]

たぶん完売するからどうでも良くね？
なんだかんだで地下鉄近いと強いわな

[259: 匿名さん]

他の営業も入ってきてそうですけどね。
ここの物件が今京都で販売されてる物件のなかでは
一番ホットなのは確かですねｗｗ

[260: 契約済みさん]

yahoo不動産検索ランキング（京都）

1位THE RESIDENCE 京都 東洞院四条
2位サンメゾン烏丸御池 ザ・ゲート
3位ブランズ京都御池通り
4位イニシア中京丸太町通り
5位プレサンス ロジェ 太秦天神川駅前
6位（仮称）二条城プロジェクト

ホットかもしれないが、
みんな本当は中京でマンションが欲しい！

太秦で妥協。。。
かなしい。。。

[261: 匿名さん]

中京区でもイニシアなんかは名前負けしてるよね。
市内でほしいけど買えないのが現実。

[262: 匿名]

中京区でも西ノ京はちょっと…

[263: 物件比較中さん]

田の字＞・・・・＞西ノ京＞西院＞太秦＞西京極って所ですね。

[264: 匿名]

その基準は何

[265: 契約済みさん]

あと20戸程度らしいですよ。

[266: 匿名]

そんなに売れてるの？

[267: 契約済みさん]

年内完売が目標のようです。
すごいですね。
大日本印刷の今後が気になります、はい。
建設反対の看板ですが、限られた一部の過激な方によるもので、北側の住人の全員の一致した意見では無いのではないでしょうか？まともな方は用途地域を理解した上で購入されていると思います。
中京区の某マンション、学年１クラスでは？
ご年配の方が多い地域ということですね。
いづれにせよ、色んな意味で中京区には負けるでしょう。それは仕方ないです。
右京区は長年の地元なんで満足しています。
欲を言えば間取りは他社の方がいいかなと。。

[268: 契約済み]

太秦小学校への通学路ですが、現在通ってる子のお母さんに聞くと、三条通は通学路指定にはなってないそうです。そうなると住宅街を通ってなので安心してましたが１つ盲点が…。
梅津街道に抜けるあの下り坂！雨の日なんか特に、滑って転んだらそのまま道路だしすごく危険です。集団登校でうちの子が転んで誰かを巻き添えにしないかどうかも心配です。あの坂、なんとかなりませんかねぇ？

[269: 匿名さん]

268さんへ
そんな事心配するなら子供を一生家の中で育てなさい。

[270: 匿名さん]

＞269さん

おっしゃるとおり。

[271: 匿名]

抽選会とかはなく早い物順ですか

[272: 匿名]

チラシに先着順とかいてた気が

[273: 物件比較中さん]

>No.271 by 匿名さん
このマンションは、現在のところは全て【先着順】の様です。
公式hpの物件概要の【第一期分譲概要】の販売スケージュールに記載されています。
http://www.pressance-jyuhan.jp/111101/outline/index.html

第一期分譲は、先日(11/6)に一週間ぐらい前から当日までに約10組程度の方が並ばれていました。
あの時は確か、第一期の販売は34戸だったので、現在その分が残っているかは不明です。

今後【第二期・第三期】と続くと思われますが、いつから第二期の販売になるかわかりませんが
前回(11/6 第一期)と同様に今後も、それぞれの販売開始の事前にマンションギャラリーに行列が出来る事でしょうね！

[274: 匿名さん]

並ぶバイト時給いくらですか？

[275: 匿名]

日給一万５千円なり

[276: 契約済みさん]

「プレサンス」って投資型ワンルームの会社ですよね。
実績に綴られたマンション群もほぼすべてワンルームです。
つまり「賃貸」が得意な会社って見方もできます。

プラスの見方をすれば、ここを買うメリットは
・将来賃貸に回すなら、事業主へ任せる安心感が高い
と評価してもいいと思います。（私は元業者です）
もっとも他社でも賃貸に回す場合の組織はある程度あるものの、京都でのプレサンスの占めるシェアとブランド力は、少なくとも今出ているマンションブランドの中では圧倒的でしょうね。

さて、問題はゼネコンです。正直私この会社をあまり知りません。プレサンスと言えばこれまで必ずと言っていいほど「かねわ工務店」か「中川工務店」で施工してきたのに、今回にいたって何故なんでしょうかね？将来的にゼネコンの信用力が価格差に及ぶ可能性がやや懸念されます。

さて、繰り返しますが私は元業者です。しかもこことは全く取引のない、むしろ競合他社です。
自身のコネを使えばある程度価格の融通のきく住宅はいくらでもあるのに、定価で何の特典もないこのマンションを選んだ理由、それは
「いろいろ迷って買えなかった時のリスクが大きい」
と判断したからです。

今後少子高齢化に伴って、利便性の高い地域とそうでない地域との価格差はますます開いていくでしょう。住宅の資産性とはその物件が「いくらのキャッシュフロー（家賃）を生み出すか」と置き換えてもいいのではと私は思います。

まだ迷ってらっしゃる方の参考になればと思います。

[277: 匿名]

逆に賃貸で出す人が増える可能性もありますね。
借りる人は分譲型のマンションだから高級感増すけど住民は嫌がるでしょう。
何にせよ、長く家に居ない方で、永住しない、ゆとりある人が購入するには良い物件かも。

[278: 匿名]

何しか、もぉ終わるね。
素晴らしい

[279: 契約済みさん]

２７６さん、貴重なご意見ありがとうございます！

私も契約済みですが、元業者の方からそういうご意見を伺うと、
自分の判断もあながち間違いじゃなかったのかと嬉しくなります。

そして山之内浄水場跡地がいよいよ大学誘致で決定したようですね。
http://www.kyoto-np.co.jp/politics/article/20101115000150
（京都新聞）

＞最終案では、５万人増客に向けて「駅界隈（かいわい）のにぎわいの
＞創出が不可欠」と指摘し、大学だけでなく商業施設なども利用できる
＞都市計画条件の変更も求めた。


地下鉄始発駅、SANSA右京、大学、商業施設・・・太秦天神川界隈は
どう考えてもこれから発展していきますね！！

[280: 物件比較中さん]

<No.276 by 契約済みさん

ご質問です。
No.276 by 契約済みさん は、この物件をご自分の【居住用】として、ご契約されたのでしょうか？
それとも、【分譲貸し】でのご契約なのでしょうか？

<「プレサンス」って投資型ワンルームの会社ですよね。
お言葉ですが、プレサンスコーポレーションは【シニア向き】の分譲マンションの実績と現在販売中のものもあります。
http://www.pressance.co.jp/senior/s009.php
http://www.pressance.co.jp/senior/s008.php?id=4

当然、ファミリーマンションの販売実績もありますよ！
http://www.pressance.co.jp/condominium/c002.php

ご自分で【元業者】とおっしゃるなら、当然ご存知だと思いますが・・・

<住宅の資産性とはその物件が「いくらのキャッシュフロー（家賃）を生み出すか」と置き換えてもいいのではと私は思います。
No.276 by 契約済みさん の、このお言葉で、分譲貸しにされるのかな？と思ったただけなのです。
No.276 by 契約済み様　お気に触れば どうぞ　お許しくださいませ。

ただ、No.279 by 契約済みさん が、おっしゃる通りで今後の【大学誘致】等に伴う人口増や、商業施設の増大や
　それに伴う利便性の増加は間違いないと思います。

ちなみに、私は業者ではありません。

[281: 契約済みさん]

残戸数はあと12戸みたいです。　次期分譲8戸、現在分譲中4戸の計12戸。次期分譲は12月の初旬に前倒しみたいです。　すごい売れ行きで安心しました。

[282: 契約済みさん]

＞No.279 by 契約済みさんへ
いい情報をありがとうございます。
地域がよりよく活性化していくといいですね。
不安要素もないわけではないですが、レスタージュなんかも今のところ値下がりしていないので比較的安心かなと。


＞No.280 by 物件比較中さんへ
私は実需で買いました。投資に回せる余裕は今のところありません（涙・・。）
もちろん数十年後は収益用も視野に入れてます。
京都のファミリーマンションは確か「プレサンス京都河原町ネクステージ」が最初だったと思います。
（間違ってたらすみません、ちなみに投資用マンションでも最上階など一部ではファミリータイプもあります）

当時からあのマンションの規模と内容は凄かったです。２LDKで二千万円台だったと記憶します。当然値上がりしているようで。。プレサンスの価格の付け方は恐ろしいなと感じました。
50平米の２LDKを16万円の賃料で入居に携わったことがあります。オーナーは万々歳でしょう・・。
ただし、竣工時期や地域性から考えると、客層（失礼！）はあまりよくはありません。
加えて、目の前で同時期にリーガルの創生が新築を建ててましたが、品質の差は歴然でした。やはり上には上がありますね。

エイジングコートの事は、全く知りません、京都では淀で手がけて苦戦してましたね。「プレサンス」の名前を全面に出さない、独自のブランドに育てるのでしょう。すごいなと思います。



さて、残り12戸となりましたか、、実際はローン落ちとかもあるでしょうし、もう少し出るとは思いますが、それにしても凄いですね。


マンションを京都で買うならやはり北区、上京区、中京区だと思います。ここは例外中の例外で。私は右京区民ですから、立地最重要視なわけで。

そのほかのエリアは下がります。たぶん。

右京区も大型マンションの予定が今後いくつかあります。

果たしてこれだけの立地条件と価格で今後建てられるでしょうか・・。
まず無理です。

[283: 契約済みさん]

正確にはファミリーマンションは「プレサンス京都河原町ネクステージ」ではなく「プレサンス京都三条大橋　東山苑」（H16/07）からのようでした。失礼しました。

[284: 匿名]

実際次期分譲に並ぼうと思ってる方いますか??

[285: 匿名]

日給１万５千円貰えるなら並ぼかな…

[286: 購入検討中さん]

シアーズさんって京都のあちこちの販売を手がけてますけど、
他のマンション観にいった際に、「◎◎さん、うちにも来たよ！」とか
いわゆる横のつながりみたいなので、情報交換とかやってるんでしょうかね？

幾つか観に行ったんですが、営業担当者がどこもシアーズさんだったもんで・・・

[287: 匿名]

そりゃあ顧客情報の共有はしてるでしょ。
違う物件に行っててここの事前案内会のＤＭが送られてきましたからねぇ。
先に教えてくれたので助かりました。

[288: 契約済みさん]

残り９戸、現在販売中は１戸のみです。最終の売り出しの８戸は１２月初旬からみたいです。他のマンションと比べて異常な売れ行きです。　自分が購入したマンションが人気があり嬉しいです。

[289: 匿名]

マンションＤＢの新築ランキング見たけど、全国３位やん！
すごい人気やな〜

[290: 匿名]

値段と広さと立地のバランスが良いもんな
京都中心部は地方都市のくせに高くて狭いし

[291: 匿名さん]

150戸完売。　残り最終分譲の8戸になります。　最終分譲の売り出し日は未定になります。

[292: 購入検討中さん]

残り８戸！？まじすか。出遅れた・・・。

[293: 契約済みさん]

ホンマですね。
マンションDBランキング、しかも全国二位に上がってる。他のは東京の大型マンションばっかり。このプレサンス太秦天神川、どんだけ凄いねんψ(｀∇´)ψ
http://mansion-db.com/kansai/26/area/505/6568/

[294: 購入者です。]

購入済みの者です。
今回は、即決しました。　
今までいろいろマンションみて購入考えました。
設備・共用施設・構造など、自分の理想はありました。
１００％では決してないですがそれでも即決しました。
ここは立地が良く、家族・自分が一生過ごせると直感しました。　希望の設備・構造ではないですが京都なら仕方がないなとも感じています。
　設備の共用施設も不十分ですが、それを補って余りある条件がそろってますよね。（購入した人はみんな感じているのでは？）

サンサ右京に図書館もあり、大学できれば、公開講義などに参加したいです。
ま、ほとんど売れたことですし、後は購入者の情報交換の場に使わしてもらいましょうね。
みんなで大事に運営して、住み良く・資産価値の高いマンションにしていきましょう。
あと一年、待ち遠しいですね。
特別返信は不要ですよ。

[295: 購入済者です。]

ローンの件ですが、りそな使う人は少ないのですか？
不勉強で、言われるままにしようと思っています。
金利も、０，８７５％？（曖昧です）ってすごく低いと説明受けたので、それを信じてほかは見ていません。

もっと有利な銀行あるなら紹介してください。
ローンの決定は先でもいいと言われましたのでのんびり考えています。

図書館近くていいですね。
高校への通学も安心ですね。
特に女の子は、駅近が一番。（交番の前通るだけでマンションですのでさらに安心ですね。）
なんだか、楽しみになりますね。
うれしくてついつい２回目の投稿をしました。

[296: 契約済みさん]

>294・>295さん

お気持ち凄く分かります。
建物が未完成の段階でこう言うのも何ですが、私も良い買い物ができたと思っています。
この掲示板が無駄に荒れることなく、情報交換の場になってくれれば良いですね。


住宅ローンの件ですが、私はりそなでは借りないつもりです。

変動金利の異常なまでの安さは魅力ですが（でも、りそなってそんなに安かったです
か？）、それのみで全額賄うのはリスクが大きすぎると思います。
フラット３５ｓで全期間固定という選択も当然アリですが、それはそれで
金利上昇を気にしすぎて無駄な利息を払うことになりそうな気もします。
（今後確実に衰退していくであろう日本で、金利が大幅に上がる可能性はあまり
大きくないと思います。）
団信分の上乗せと、繰り上げ返済が100万円以上じゃないとダメってのもネックです。

ということで、私は固定と変動のミックスを、諸費用が最も安く、繰上げ返済が1円以上
いつでもできるところで借りようと思っています（ここで名前を出すと金融機関の営業と
思われそうなのでやめときます。住宅ローン金利比較などと検索すれば大抵ランキング
1位になっている銀行です）。

ミックスにすることにより、金利上昇局面では変動の方を、現在のように低金利が続く
ようであれば金利が高い固定の方を優先して繰上返済するといったこともできます。
変動のみよりも安全で、固定のみよりも安く借りることができます。
当然、りそなでもミックスはできますが、保証料や繰上返済の仕組み等を考えると
他行の方がトータルで考えてお得です。

・・・といった、最近一生懸命勉強して得た知識を嬉しがって書いてみましたｗ

住宅ローンを決めるのはまだまだ先ですし、その頃の金利や各金融機関が出す商品も
変わってくるでしょうし、じっくり検討していきましょう！

[297: 契約済みさん]

いやー、やっぱりフラット３５ｓでしょう。
来年、融資実行時の金利がどうなっているか分かりませんが、もし現在と同じくらいの
２％ちょいだったとしたら・・・歴史的に見ても驚異的な安さで３５年固定ローンが
組めるんですよ！さらに１０年間１％引きだし。こんなにお得で安心なことはありません。

ミックスすると司法書士報酬とかが倍かかるんですよね～。
それに、「変動のみよりも安全で、固定のみよりも安く借りることができる」とは
よく聞くミックスローンのPRポイントですが、それって逆に言えば
「固定のみよりも危険で、変動のみよりも高く借りることになる」わけですよね。
通常であればミックスも悪くないと思いますが、今のように低金利＆金利優遇という
ちょっと「異常」とも言えるタイミングであれば、フラット1本だけで安全なローンを
安く借りられるんですから、敢えて手数料等を2倍払ってまでミックスを選ぶ必要は
無いと思います。

また、繰上返済のしやすさはもちろん重要ですが、あまりちょこちょこ返しすぎると
今度は家計が苦しくなってしまいます。そういう意味では、１００万以上という
制限はあるにせよ、手数料は無料なんだから、繰上返済のシステムについても
フラットで十分だと思います。

あ、ちなみに私はフラット派ですがりそなでは借りないと思います。
多少手間がかかっても、楽天モーゲージとか住信SBIとかのネット銀行の方が断然安いですよ。

[298: 購入済者です。]

いろいろご意見ありがとうございます。
やはり、自分でもう少し検討するようにしてみます。

銀行のローンの最終決定は、来年でもよさそうですし、景気の動向も変わってくるかも知れませんね。
リスクは少なくしたいし、金利は安いほうがいい。　みんなが考えることだけに、正解が決まってないのがもどかしいですが、これも今までにない喜びと思って取り組みます。

質問続きで申し訳ないですが、やはり直接銀行に行って話を聞かれたのでしょうか？
通常？　一般的に？　回答いただける方は、いくつの銀行に話を聞きに行かれるのですか？
つまらない質問ですいませんが、お時間許せば教えてください。（なにせ初めてで、ローン初挑戦なもんで・・。）　
あと、私から発信できる情報はないですが、下の１Ｆの店舗はいつ決まるんでしょうね？
スーパーかな？って説明聞きましたが、駅前なので便利なお店がはいるといいですね。
臭いがしないようなお店が条件って聞きましたので、焼肉店は入らないみたいです。（笑）
クリーニング店　とか　学習塾とか・そろばんとか・公文とか・適当に思いを馳せてます。

[299: 契約済みさん]

>No.294 さんへ
同じく我々も即決でした。慎重な二人が信じられない程に。決め手は立地ですが。
「大学できれば、公開講義などに参加したいです。」
こういう利点には全く気づきませんでした。

組合が組成されてからになりますが、私はむしろ手厚い管理には反対の立場です。
コンシェルジュサービス
過剰な防犯カメラ
は不要と考えています。
(目の前が交番で、夜間目の前での取り締まりもそこそこ行っている様ですから。。)
恐らく24時間のセキュリティサービスの人より交番職員の方が早くきてくれると思います。タダで。。

とは言うもののマンション価値は立地とセキュリティにまつわる部分が非常に大きいことも理解しているつもりでおりますので、私情にとらわれず、組合の一員としてマンション価値の向上に参加できればと思います。

[300: 匿名]

住宅ローンでミックスが一番中途半端だと思いますが。
繰上返済をどちらでするかで迷ったときに今の金利で判断するとありましたが、それが果して正しい選択なのかをよく考えて下さいね。
変動が低値安定だからと固定を毎年繰上げて固定部分がほぼなくなったときに変動が急上昇したらどうするの？