パークタワー横濱ポートサイド その３

[匿名さん]

・メガターミナル横浜駅から徒歩６分。
・駅から歩行者デッキで直結。
・免震構造３４階建て全２５８戸のタワーレジデンス。


所在地：神奈川県横浜市 神奈川区金港町2-1（地番）
交通：京急本線「横浜」駅から徒歩6分


【その１】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9432/
【その２】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9408/

[161: 匿名さん]

北東角部屋（８０Ｃ）の倍率って大体どの程度だったんでしょうか。
ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

[162: 匿名さん]

>>161
私は80Cに申し込み外れました。
高層階で2倍でした。

[163: 匿名さん]

80Cはあまり人気ありませんでしたよ。
低層は１倍、中層はほとんど申し込みなし。高層でも１倍か２倍でしたよ。

[164: 匿名さん]

>No.163 中層はほとんど申し込みなし

ならば、即完ではないですな〜。
第二期の売れ行きがにぶる予感。
低層は良くても、高層は販売苦戦するはず。

[165: 匿名さん]

高層低層の人気はどうか知りませんが
ここの立地は買いだと思いますけどね。
横浜徒歩6分でしょ？こんな物件そう出てこないでしょう！
そんな私は豊洲です(＾＾;

[166: 匿名さん]

即日完売とはいかないまでも、第一期完売御礼は出ると思います。
165さんのおっしゃるように、ここは立地条件が素晴しいので
買って損することの無い物件だと感じます。
そんな私は某Ｎレジデンスです(＾＾¦

[167: 匿名さん]

MM地区でもほとんどの販売で即日完売は、出ていなかったと思うけど？
完売御礼が出るだけでも人気の証拠です！

[168: 匿名さん]

>>167
それはあなたの勘違いです。よく知らないのに、他のことを言わないように。

[169: 匿名さん]

立地は買いですよ、立地は。
ほかの要素との兼ね合いがとれるかどうかは別。

[170: 匿名さん]

確かに！通勤のことだけ考えるとかなり魅力ありますが
その他の条件が値段の割りにあまりよくないので迷いますね。
迷った時点で買わない方がいいのかな？買う人は迷わないですもんね。。。

[171: 匿名さん]

>>170
通勤意外の条件はよくない？銀座のど真ん中なら話は別ですが・・。
徒歩圏にこれだけの商業施設が揃ってて、整備されたベイエリアがある地域がどれほどあります？
品川と比べても、商業施設は勝ってますよ。もちろんベイエリアも。
まず徒歩数分で百貨店がある時点で、凄い話です。

そんな私は、先に分譲された、パークタワー横浜です。

[172: 匿名さん]

住宅ローンを利用してでマンションを買う方が多い。住宅ローン減税は段階的に廃止される。
せっかくなら減税にあやかりたい。そのためには2008年までに入居しなくてはいけない。
当マンションは2008年年6月入居なので減税の対象になる。近くにできるＣ−３公社は
完成が2009年3月31日なので減税の恩恵を受けられない。
床面積50ｍ2以上でないと対象とならないので、当マンションの50Ａも受けられない。
当たり前のことを書き、スレ汚し御免。

[173: 匿名さん]

どうしても抽選に踏み切れませんでした。
リビングのダウンライトがオプションなんて聞いたことないし、外廊下の様子、エントランス、エレベーターホールの様子、どれをとっても、通常今の時代なら、バーチャルＣＧ，もしくは簡単でもデッサンがあるのにそれもなく、「ご想像に」という姿勢がどうも。一事が万事、顧客軽視に思えてならなかったです。どうも三井さんの仕事と思えず、ＪＶなので、イニシアティブをとっているのが
別の会社で、利益至上主義の建物になってしまったのかと。ナビュレは、三菱倉庫のプライドがとて
も感じられるし、、、すみません。ただ場所が千載一遇だったものであまりにもうわもののショックがでか過ぎて。。。

[174: 匿名さん]

＞＞１７３
ダウンライトがオプションなんてよくありますよ。
それに「三井さんの仕事と思えず」って、あんた。
いい加減ブランド信仰は止めた方が良いんじゃないですか？
どのデベも基本は一緒。物件によって力の入れ具合が違うだけ。
今年の三井は豊洲がメイン。
ジョイントにするのは、力入れてない証拠です。
あなたの理屈で言うなら、三井だって十分、利益至上主義ですよ。

[175: 匿名さん]

南西の80Dはどうだったんでしょうか。
西側に商業ビルが建ちますが

[176: 匿名さん]

１７４さん
１７３さんなりの意見もあるでしょうから、「あんた。」なんて下品な言い方すると、このマンションの購入者、検討者の品格が落ちてしまいますよ。互いに言葉選びも慎重にいたしましょう。

[177: 匿名さん]

>>171さん
このマンションに限らず整ったベイエリアや商業地区が近いと言うマンションはあるので
ずばぬけていいと思わなかったので迷っているという意味で書きました。
通勤に関してはここは私にとっては魅力に感じたのですが・・・
すでにお近くを購入されている方からすると私の発言は感じがわるかったのかもしれません。
人それぞれの感じ方があると思って大目にみて下さい。

[178: 匿名さん]

>>175さん
北東80よりはましといった感じ。登録してたらかなりの確率でいけたでしょう。

[179: 匿名]

リビングのダウンライトなんて日常生活では使えたもんじゃありませんよ。(暗くて電気代がかかる)
仕様の善し悪しや販売価格も生産性で視るとかなり行けてる物件かと思います。階数によっては利回り8%以上。
今時新築で8%なんてあり得ないですよ。眺望も公社と式場跡以外は心配いらないし十分かと。
今後の金利上昇とか売り出し物件数(同等物件)を考えたら買いでしょう。
MM21の就労目標人数が19万人に対し現在6万人以下。達成率が60%でも後5万人以上増える訳ですから
今後の需給バランスは・・・・・。

[180: 匿名さん]

８％の利回りは、どの部屋で可能ですか？

[181: 匿名さん]

投資目的の購入は５０Ａの部屋。
８％かどうかは知らんけど・・。

[182: 匿名さん]

ナビューレの賃貸相場に影響されそうですが、
現状このあたりの賃料相場は固く見て坪１万円といったところです。
５０Ａでの低層で計算すると
１ケ月賃料は１３万５千円×１２ケ月＝１６２万円
維持費(管理費等及び資産税等)が月額平均３万円なので年間３６万円
購入価格に諸費用(現金購入の場合)を併せると２９５０万円
(１６２万円−３６万円)÷２９５０万円＝４．２７％
８％は購入価格が安かったナビューレのケースと思います。
ここは収益還元法で計算しましたら、
どの部屋も適正価格の２割り増しの値段につりあがっていました。
５０Ａの場合で言えば５００万円は高いと思いました。
その意味では適正価格だったナビューレはお買い得だったでしたね。

[183: 匿名]

利回り8%は表面利回り。将来確実な収入を目的とするならば自分が何としてでも住んでみたいなーと思える
部屋に投資すべきでしょう。新築時はともかく2年、4年後に空きが出て3〜4ケ月続けば胃に穴が
開きます。タワーマンションの場合、低層階と高層階では70平米同タイプの部屋で15万位の金額差が出ています。
竣工時の状況を担保するものではありませんが完売してからお買い得だったな〜と思わないように充分な検討をお勧めします。

[184: 匿名さん]

>>182
>適正価格だったナビューレはお買い得だったでしたね。

管理費が高いナビューレが、はたして買い得か？
管理費はローン完済後も続きます。
管理費が適正価格のココこそ、お買い得とちゃうの。
自分は管理費でナビューレをあきらめました。

[185: 匿名さん]

管理費など、維持費でナビューレをあきらめた方はけっこういますよね。
パークタワー横濱ポートサイドは、三井だけでなく、相鉄不動産だのランドビジネスだのその他売り主が複数でしたから、三菱倉庫と三菱地所のナビューレのようなわけにはいかなかったのだと思います。外壁がタイルではなくて、吹きつけ塗装だというあたりも、外廊下という点も、天然石をあまり使っていないということも、ランドと三井が手がけた平沼橋駅前のタワーマンションとそっくりです。パークタワー横濱ポートサイドの管理費が適正価格といわれますが、「それなりの管理」ということなのだと思います。超高級志向のナビューレとは違って、パークタワーなりのいいところを評価するしかないでしょう。

[186: 匿名さん]

Ｎが超高級志向？？？
今までどこのマンションを見てこられたのですか？
勘弁して下さい。
Ｎの管理費は都心の、同クラス以上のタワーマンションよりも
明らかに高いです。
三菱は駐車場の管理維持費が他よりもかかるからだと
言い訳していますが、それを考慮しても高すぎる。
管理費にも適正価格というものがありますし、
管理費が高ければ、いい管理が望めるとは
限りません。
もちろん適正価格よりも安いのも問題ですが。
あと管理費と修繕積立金とは別物ですから。

[187: 匿名]

ナビューレもパークタワーも公社も買いですよ。あと北仲も買いです。
それぞれの予算で決断しましょう。諸事情で買えない人(落選も含む)も多いのですから。
その他新築マンションの予定ってあるのでしょうか?

[188: 匿名さん]

ナビューレ、パーク横濱、ｃ３公社は近いので比較検討できますが、
北仲は場所が違いすぎるので検討対象になりません。
メジャーな物件なら、どこでもいいという人なら別ですが。。。

パーク横濱の第2期はいつから販売でしょうか。
第2期、高層ならプラン選べるのでしょうか。たしか12月まで選べたような。。。

[189: 匿名さん]

　投資目的の件ですが、営業にいわせれば管理費はあまり変わらなくても、修繕費は５年毎に更新されるそうですね。　10〜20年後には修繕費のほが管理費より高くなるのでしょう？
　50Aの部屋ですがあの変な間取りからして築20年じゃ借りる人もいなくなると思いますよ。他に固定資産税等も考えるといくら立地がよくても、この価格だと投資で利益をえられそうもないですね。

[190: 匿名さん]

１８９
＞この価格だと投資で利益をえられそうもないですね

上記は入居目的購入者にとっては結構なお話です。
賃貸が増えるとマンションの風紀が乱れやすいので、
投資目的が少ないのは、このマンションの魅力となるでありましょー。

[191: 匿名さん]

>>188
ディベは売り急いでも得しないので、第二期販売は来年１月だとおもうよ。
以下は自分勝手の予想です。間違ってたらゴメンネ。
12月になったら要望書を受付けて、クリスマスの頃価格発表。
１月に登録開始し、１月中旬第２期抽選だと予想しました。

[192: 匿名]

高層購入者です。プラン選択は、出来れば本契約時に申し込みをお願いしたいと言われました。

[193: 匿名さん]

ディベって何？

[194: 匿名]

192です。
プラン選択とオプション申し込みを間違えました。詳細は営業に確認してください。

[195: 匿名さん]

大成建設、06年中間経常益は前年比約4倍の166億円
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061115-00000278-reu-bus_all

[196: 匿名さん]

>>186
だからこそＮは超高級志向なのでは？
それにＮ購入者で管理費がどうこうなどという小さな事言う人はいませんよ。

[197: 匿名さん]

>>196
今はいなくても5年後はどうかわからない。少なからず投資目的の住戸の場合、
共益費の支払いを拒むケースがあるのでそういったことへの対策も必要。
文句を言わないのではなく、黙って支払わないケースが多くなるかも。

[198: 匿名さん]

管理費が高いと超高級志向になるのですか？
驚いた。
それに一般的には、高級マンションの方が管理・管理費にはシビアですよ。
会計、管理等に精通した方が沢山住んでいらっしゃいますから。
管理会社にだまされませんね。

[199: 匿名さん]

>>198
だからそんなセコイ事言う人はいないですってば。

[200: 匿名さん]

[201: 匿名さん]

Ｎの話は他でお願いします。
ここは、Ｎについて語る場ではありませんから・・・。
パークタワーを購入する、あるいはしたい人の場です！

[202: 匿名さん]

では、パークタワーに話を戻して、パークタワーの修繕積立金ですが、５年ごとに値上がりするとのことですが、それって、天井知らずにあがっていくのでしょうか？でしたら、稼いでいられるうちはいいですが、定年後、年金生活になったら引っ越さざるを得ないのでは？まだ比較的若いわたしたちの世代は年金はかなり期待できないので。もし売却したい場合、買った値段で売れるのでしょうか、あるいは何割ぐらい下げて売ることになるのか、すみません。庶民の心配です。

[203: 匿名さん]

本日、重要事項説明会に行ってきます。
やっと実感が沸いてきました。

[204: 匿名]

202さん
漠然とした質問なので明確に答えられる人は皆無かと思います。
引っ越し先がどこであれ(一戸建てでも)同じ問題は生じてきます。
将来に対する不安は誰もが持っています。
その不安に対処する一つの選択として良質なマンション購入を考えている方は多いとおもいますが。

[205: 匿名さん]

202さん。もし売却する場合について。
タワーマンションは、10年後約32％値下がりします。
マンション全体では、10年後約40％値下がりするので、
タワーは全体平均に比べて約8％も値下がり率が低いです。
地価については、上昇に転じた所、下げ止まった所、下落の続く所、様々です。
国土交通省のサイトで公示価格がわかるので調べてみてはいかがですか。

[206: 匿名さん]

重要事項説明会に行ってきます。
修繕積立金ですが、１２年目、２４年目、３０年目に一時金を徴収するプランと一時金を徴収しないプランがあって、前者の方が上昇幅は少なくなっています。
しかし、一時金を徴収するプランの場合、例えば７０Ｄの部屋で徴収額がそれぞれ約５５万円、１２９万円、４６万円と非常に高額で、全体的に未納の問題が発生しそうなので、個人的には一時金が発生しないプランの方がいいと思いました。
皆様はどのように思われましたか？

[207: 匿名さん]

一時金を徴収するプランと、徴収しないプランを、個々の部屋で選択できればいいと思う。
プランは、マンション全体で絶対統一しなければいけないものなの？
各戸、事情が違うので選択の自由があっていいと思うの。ダメぇ？

[208: 匿名さん]

私も今日の朝からの会に参加しました。
一時金の徴収だと後送りみたいな感じなので、個人的にはコツコツ積み立てられる徴収しないプランの方がいいと思います。２４年目や３０年目なんて、今４０歳のひとだったら６０〜７０歳ですよ。
そのときに一時金は払えないと言い出すに決まってます。

[209: 匿名さん]

仮にＡ案Ｂ案を各戸で選べるようにした場合、Ａ案を希望する方が多いと思う。
But、206さんの言う通りＡ案の場合、未納の問題が発生しそうなのでＢ案がいいと思
う方もいらっしゃるだろう。私も未納の問題が発生するなら、組合員としてＢ案がいい。

208さん「一時金は払えないと言い出すに決まってます」と言い切るのはどうかと・・・
決まってないよ。私は40歳です。未納の問題がないなら私はＡ案に賛成だ。

[210: 匿名]

重要事項の説明って読むだけなんですね。

初めてでいろいろ聞いてみたいのですが
質問は受け付けないって感じで・・
さっさと居なくなってしまいました。