MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、八尾の評判も含めて色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友

[81: 匿名さん]

＞78
なんかそれ考えるとなんかいや。
マンションってややこしいんですね。戸建てがいいってのもわかる気がします。

[82: 匿名さん]

>>78
その流れにはリスクが含まれてないけど？
あれだけネガが指摘してた、テナントが空きの場合の話が。

ともかく区分所有者がデベだと分かったなら、もうそんなに難しく考えることもないよな。

[83: 匿名さん]

デベが所有するってことは、テナントを誘致して儲ける自信があるんでしょう。

[84: 匿名]

えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！

何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！
どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。

何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。
永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。
これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。

どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？
これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥
お客なめてます？誰が買うの？

これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。
（10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます）

[85: 匿名さん]

＞65
結局、商業施設は管理組合管理ではなく管理組合の１組合員ってことなんですよね。
組合全体では１入居者として管理しないといけないから商業施設部分の管理費の滞納未収に
ならないくらいであとは同じか。
どっちがよかったのかは別として結局、切り離せない建物なんですね。

でもマンション側を所有にして管理会社から賃料とる方がなんだかいいのかなと思ってました。
管理費修繕費だけで駅前で賃貸業ができるなんてうまい仕組みですね。

[86: 匿名さん]

＞82
え？
これだけ書いてあるのに難しくないって・・・・超適当ですな。

[87: 匿名さん]

＞82
73などに書いていることを理解されていますか？
区分は違ってもマンションとしては同じですよ。
（専有部分か共有部分どちらか区分けしているだけ）
商業施設の住人がデベであってその部屋を貸しているだけで。１住民と同じです。
管理費、修繕費用の滞納の恐れと事業に失敗しようが関係ないリスクは回避できますが、
賃料はマンション側には入らない。

しかし、周辺を掃除する人などの人件費はマンションの管理費から払うってことですよ。

[88: 匿名さん]

ネガｗ

[89: 匿名さん]

＞85
毎月の賃貸料＋敷金（管理、修繕費）＋礼金ってとこを管理修繕費だけで商売できるのは
確かにおいしい。

[90: 匿名さん]

いや、だからそれはテナントが埋まってた場合の話でしょうに。
テナント空きのリスクはあれだけネガが指摘してたことなのに、区分所有者がデベだと知った途端にコロッと態度変えましたね。

[91: 匿名さん]

ここで「やっぱり区分所有者は管理組合でした」と分かればまたネガの意見がブレるんかな？

[92: 匿名さん]

ネガ、ネガって検討者の立場で捉え方も代わるので連呼している人のほうがウザイでっせ。
設備も仕様も一昔前だし、オール電化やＩＨ住宅だって10年位前から販売されているので
特筆すべきものでもない。

[93: 匿名]

＞９０
どうでもいいけど、関係者ならキミが知ってて当然じゃないのか？

[94: 匿名さん]

区分の違いだけでマンションで抱えていることには変わりないのに、なんて楽天的な奴がいるんでしょうね。
敷地建物全体の1部（1区分）ってことをまだ理解していない模様。

[95: 匿名さん]

>>93
関係者じゃないから知らないんだって。
契約者ならもらった資料なりを見れば分かるだろうし、営業も知ってて当然。
商業施設の区分所有者がデベだとわかったのも契約者が書き込んでくれたからでしょうよ。

[96: 匿名さん]

＞85
マンション側に負担させて駅前で安く賃貸業をするシステムです。

[97: 匿名さん]

＞95
でも、毎日ネガに喧嘩売ってる人ですよね。なんで執着するか不明。
一人だけだもん、ネガは～～～って毎日言っている人。

[98: 匿名さん]

>>94
商業施設の区分所有者がデベであるならそんなにリスクなんて無いだろ。
どんなリスクがあるんだ？具体的に説明してくれよ。
理解してないのはアンタじゃないのか？

[99: 匿名さん]

ネガが張り付く理由もたいがい不明だけど？

[100: 匿名]

管理方法が二通りあって、どっちかの話に偏っただけじゃないのか。
どっちにしても住民（管理組合）は関わらないといけないのは変わりない。

売れているって言うわりに、ここのマンションはこうですよ～って言うレスが皆無なのが気になります。ネガ？的な発言にケンカ越しの私的感想的なれすはありますが、契約者や購入者らしいそういう指摘するレスも全くないし、ほんとに売れているか疑問。

[101: 匿名]

えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！

何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！
どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。

何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。
永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。
これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。

どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？
これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥
お客なめてます？誰が買うの？

これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。
（10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます）

[102: 匿名さん]

管理費修繕費だけで賃貸業ができるとか言ってる人いるけど、建物の価格は無視か？笑

[103: 匿名]

＞98
テナントいなくても清掃要員は確保しておかないといけない＝人件費＝管理費垂れ流し。

[104: 匿名]

>96

分かりやすい！

でも、もし商業施設がデベ所有なら、他の業者に売却も可能ってことだし、
そんなことより、将来、委託する管理会社をスミフ系から他の会社に変更するようなことになったら、モメそうですね。

結論としては、マンションには住戸だけのほうがリスクが少ないということですね。

[105: 匿名さん]

ここのマンションはこうですよ～って言うポジレスをしようと思えばいくらでもできるけど？
駅直結とか、天王寺6分とか、・・・・・・・いくらでもある。
それをしたら「販売員から聞けることは要らない」って怒るのはネガじゃないのか？

[106: 匿名]

＞106
公式にいくらでも書いてるのは事実。

[107: 匿名]

105です↑

[108: 匿名さん]

>>103
だからその管理費は商業施設所有者＝デベも払うんだって。

[109: 匿名]

↑べつに怒りはしないけど、ホームページその他で公表されてる情報はあえて書く必要が無い。

[110: 匿名さん]

>結論としては、マンションには住戸だけのほうがリスクが少ないということですね。
リスクだけで言えばね。
その分スーパーまでエレベータ１本で直結という最大のリターンが無いけど。

[111: ビギナーさん]

＞96
そう考えると組合に管理させるより、区分所有者（住民と同じ立場）としてもぐりこんだ方が
安上がりですね。通常駅前のテナントに張る場合、家賃＋管理費＋修繕費のところ、家賃いらなんだもの。

[112: ビギナーさん]

あ、しかもテナントに賃貸契約に管理費と修繕費負担を盛り込めば・・・・
すごい儲けのシステムかも。

[113: ビギナーさん]

＞108
撤退など使用していないけど人件費は確保しておかないといけないって意味じゃないの？

[114: 匿名さん]

>>111
それは例えて言うなら、賃貸マンションか分譲マンションかどちらが良いか？ってことだと思うが。
土地＋建物の値段を無視しちゃいけないよ。

[115: 匿名さん]

＞112
お金持ちのオーナーが駅直結マンションを何部屋も買って賃貸に出すのと同じですね。

[116: 匿名さん]

>>113
テナントが空いててもデベは管理費修繕費を管理組合に払うわけだが。

[117: 匿名さん]

＞114
それは104のレスのとおり。所有者が売却したりまた貸しできる利点まである。

[118: 匿名さん]

＞＞１１６
管理費＋修繕費の滞納リスクは回避されるって書いてなかった？

同一系列で管理してるからそういう値段て組合がチェックしないといけないでしょうな。

[119: 匿名さん]

>>117
でも、売却をしてしまうと以後はそのおいしい賃貸経営ができませんよ。

[120: 匿名さん]

財閥系なんて資本主義の最たるとこなのに採算あわなければ権利売却でしょ。
最初は組合に話があるかもでしょうが。

[121: 匿名さん]

採算合わないのに買ってくれるところがそうそうあるとも思いませんけどね。
いずれにせよ、売却してもしなくても住人にはあまり関係ないと思いますが。

[122: 匿名さん]

>>116
毎月管理費と修繕費で駅前で賃貸業ができるんだからすごいシステムです。

[123: 匿名さん]

経営がどうなろうが関係ないからいいけど1住民となった場合、
駅前でただでさえ人が集まるのと商業施設もありますので、
タバコの吸殻やゴミなどちゃんとしてほしいですね。
駅から降りてくる人、商業施設に車で来る人、喫煙者がまずやりたいことは喫煙ですから。

[124: 匿名]

えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！

何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！
どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。

何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。
永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。
これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。

どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？
これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥
お客なめてます？誰が買うの？

これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。
（10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます）

[125: 匿名]

せこい見方をすると、

マンション販売価格に商業施設の建設費を上乗せして、（住民に負担させて）
スミフは、タダ同然で確保した商業施設を使って賃貸業を行えるということですか。
そりゃ～スミフにはおいしい。
商売にならなければ、転売すればいいだけだし。（もともとタダ同然で手に入れた施設だし。）

こればっかりは、建設サイドにしかわからんもんなぁ。
建設費の内訳。どれだけ住民側に建設コストを負担させているかはスミフにしかわからん。


なぜこのような事がいえるかというと、
敷地内に商業施設を作っているから。
スミフがリスクととる気があるなら、建物、土地の販売をマンション側、商業施設側と分けて販売しているハズだから。
敷地内という点がポイントです。

なぜ隣に商業施設を隣接させる形式を取らなかったのか？
を考えれば分かりますよね。

スミフ、せこいなぁ。

[126: 匿名さん]

まず、
>マンション販売価格に商業施設の建設費を上乗せして、（住民に負担させて）
これを実施した時点で明らかに割高になる→売れない
つまり逆にスミフのためにならないと思うけど？

[127: 匿名]

＞126

割高になる分は新築マンションではありえない仕様（設備削りまくり）にしてコストダウンしたんじゃね？

[128: 匿名]

結局スミフは消費者をなめすぎ。今の消費者は情報も豊富でそんなにバカじゃない。
そのツケをこれから払わされるんじゃない？CT天満も壊滅状態みたいだし。
ここもどうなることやら。

[129: 匿名]

>126

だから設備をケチって価格を抑えているのでは？

例えば。。。。

各戸に５０万円負担させたとして
５０万円×１５００戸＝７億５０００万円。

７億もあれば結構よい施設作れますよ～。

もし１００万上乗せなら・・・・・。笑

で、スミフ自体は２，３億位出して商業施設を建設。
これをほぼ正規の相場で賃貸に出せれば、ぼろ儲け。

とい図式です。

[130: 匿名]

>129

追加

転売してもぼろ儲け。です。