MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、八尾の評判も含めて色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友

[781: 匿名]

>776
貸してる方が賃料を払わなきゃならない賃貸業がどこにあるんだ（笑）

[782: 匿名さん]

>>767
また1500戸のマンションを他のマンションと同じように考えてる人がいますね。

年間100戸程度の需要がある立地で、100戸のマンションを建てれば1年で完売します。
そこに1500戸のマンションを建てるとどうなるか・・・単純に考えると完売まで15年かかります。
ただ、デベは15年もかけてられないので、例えば5年で売り切ろうと考えます。
どうすれば5年で売り切れるか？答えは一つ。相場より値段を低く設定すること。

つまり、マンションは大規模であればあるほど（基本的には）割安なのです。
大規模であれば、一戸当たりのデベの利益を削って値段を下げても薄利多売でトータルの利益は確保できます。
裏を返すと、マンションは小規模であればあるほど割高だといえます。
小規模マンションより、大規模マンションの方が契約数（率ではない）が多いことがそれを証明しています。
割安なものほど多く売れる（安い、ではなく割安）のは当たり前の原理ですから。

さらに、1年で1500戸を売り切ろうとするとどうなるか？
上記の理屈で言うと、5年で売る時よりさらに値段を下げなくてはいけない。
おそらくデベの利益がマイナスになるぐらいの値段で出さないと不可能でしょう。
でも、デベは赤字になってまで1年で売り切る意味はありません。

上記のことを理解せずに、完売まで5年かかる、まだまだだと批判しても仕方がありませんよ。

[783: 匿名さん]

１５００以上のの重要があればの仮定の話。

売れ残りは、売れ残り。売れ残りに値段は付かない。

仕入れ過ぎた弁当は、２０パーセントＯＦＦにして、それでも売れ残れば半額。

それでも売れ残れば、お金をかけて廃棄処分。

５年計画とか強がりというか、馬鹿げた話しても、すでに賞味期限切れ。

世間からは、ゴーストメガタワー。天満はすでにそうなっているんじゃない。

[784: 匿名さん]

みんなが、相場より割安だと思ってるかどうか？

毎年同じように売れるもんじゃないし。

[785: 匿名さん]

弁当とマンションの賞味期限を一緒に考えるか？
1日2日程度しかもたないものと、何十年ともつものを。
5年経てば賞味期限切れ？じゃあ一体何人の人が賞味期限切れマンションに住んでるんだよ。
50年売れ残ってればお金かけて処分になるかもしれんけど。

>.５年計画とか強がりというか、馬鹿げた話しても
100戸や200戸ののマンションなら馬鹿げてる計画でも、1500戸のマンションになると普通の計画ですよ。
例えば、CT西梅田、CT福島、CT天満、CT天王寺真田山までを5年で売り切る計画だと聞いて馬鹿げていると思う？
これらの総戸数を全部足してやっとメガシティと同じくらいですよ。
これらを1年以内に売り切るという計画の方が馬鹿げている。
リーマン前の売れ行きの良かった時代に売り出した大日（総戸数はここの4/5くらい）でも、販売開始から完売まで4年ぐらいかかってるからね。

>みんなが、相場より割安だと思ってるかどうか？
この結果が、販売開始半年以内で300戸以上契約という結果として表れているということ。
他にそんなマンションは少ない。

[786: 匿名]

>782さん

ちょっと理論だけが先行してるのでは？と。

百歩譲って適正価格・割安価格だととしても、1500戸売れなければ「適正」「割安」ではないのでは？
特に783さんの言うとおり、1500戸の需要がこの地域にあるのか？という一番の疑問。

八尾市ってたかだか27万人程度の小都市。もちろん１５００戸売る為には、周辺都市からの流入も必要。果たして周辺都市の人にここが魅力的に映るか？
（八尾市だけで考えると世帯数が11万らしいので、100戸に1戸以上がここに引っ越さなければならない。笑）


また仮に5年計画で売るとしても、その間に新しいマンションの建設、入居者の転居による中古販売などによるイメージダウン。
すでに運用が始まっているマンション自体の魅力（パンフレット上ではなく現地の見た目。5年間も美観の維持、住民がお上品にしていられるか？など。）や、商業施設の魅力度の維持（空きテナントが発生しないようにする。）などのリスク。


ごちゃごちゃ書いてしまったが、売れなければそれは「適正」「割安」ではない。ということ。
適正・割安は消費者が決めるもの。本当に適正ならすんなりと売れるでしょう。

私は、784さんの言うとおり、今後毎年同じように売れるわけが無いので、竣工前の今の時点で大部分が売れていない時点で問題があるなぁと思います。

[787: 匿名さん]

半年以内で３００戸ってすごいの？

一年で６００戸売れるとか言わないでね。第二期１０戸だよ。

消費税が上がるなら、駆け込みあるかもね。

[788: 匿名さん]

>.1500戸の需要がこの地域にあるのか？という一番の疑問
極端な話、デベの利益度外視で全戸1000万円で売り出したとしたら、1500戸でも1年以内に完売すると思いませんか？
自分の生活地からは多少遠くてもこれだけ格安なら、ということで。
賃貸に出す目的で、一人で複数買う人も出てくるでしょう。
↑は極端な話ですが、同じ仕様で値段を安くすればそれだけ買う人も増えるのは当然です。

>本当に適正ならすんなりと売れるでしょう。
半年で既に300戸以上が売れています（おそらく）。
これが普通のマンションのように1年計画なら問題ですが、5年計画ならペースダウンすることを考えてもまあまあではないでしょうか？
しかも東棟はまだ売り出していませんから、東棟売り出し時の第一期の特需も期待できますし。
西棟でも人気の住戸は抽選になるぐらいですから、東棟でも人気でしょう。

[789: 匿名さん]

>半年以内で３００戸ってすごいの？
すごいかどうか知りませんが、他にそれだけ売れたところを探してみては？

>一年で６００戸売れるとか言わないでね。第二期１０戸だよ
第一期1次というのは、期間が約6ヶ月でした。
第二期1次というのは、期間が約半月でした。

[790: 物件比較中さん]

第二期前に２０戸の仮契約あれば、２０戸募集ってなるんだよ。
つまり１０戸しかなかったんだよ。多分ね・・・

[791: 匿名さん]

>>790
第一期じゃないんだし、半月で10戸ならまあまあでは？
300戸売れたとか10戸とかだけ書かれても、対象期間が書かれていないと判断のしようがないと思います。

[792: 物件比較中さん]

仮契約したけど、契約は第三期まで待って下さいって
ならないでしょ。
つまり、１０戸で全部。多分ね・・・
半月で、早い者勝ちで買ったと思ってるのかな？

[793: 匿名さん]

>>792
言ってる意味がよく分かりません。
第二期は10戸で全部ということを別に否定していませんよ。
ただ、その第二期の期間がたった半月ならば、別に10戸でも少なくもないんじゃない？と言いたいのです。

[794: 匿名さん]

8月末まではまだ第一期の販売をしていて、第二期の販売は9月中旬だったから、
第二期の対象期間はたった半月だと言っています。
8月以前の販売は第二期ではなく第一期になりますからね。

[795: 匿名さん]

残りものに、値段は付かない。　ただ、ただ、捨てられるだけ。

償却は、３５年でも、賞味期限は、建ってからせいぜい１年未満。あとは、食べ残し。

無理やりたたき売るか、廃棄するか。

[796: 匿名さん]

売れ残りのゴーストタワーを、正価で売れるはずない。
無茶な計画で、需給乱された、近鉄さんは大迷惑。
一生懸命、モデルルームやらキャッシュバクのキャンペーンやってる。

ほんとうに腐らせたかったらしょうがないね。そのまま腐らせればいいだけ。
テナントも逃げていくだろう。

ゴーストタワーは、格安賃貸に廻って大陸系研修生であふれるだろう。

[797: 匿名さん]

近鉄八尾のローレルの話かい？
残念だけど、明らかにメガシティに客を取られてると言わざると得ないね。
ローレルの方がいいという人が大半ならば、メガシティができても別に関係なく売れていくだろうから。

[798: 匿名さん]

正価で売れなくても、売れ残り期間に応じて値段下げれば売れるんじゃない？
竣工後は期間が経つにつれて価値も下がっていくのは当然なんだから。
竣工後なら多少値下げしたって別に契約者も文句言わんでしょうよ。
大幅に下げられると反発するだろうけど、スミフだからその心配は少ない。

ゴースト、ゴーストって騒ぐ人たまにいるけど、30年住むうちの最初の1～2年で何を言ってるんだ？と思う。
5年以上経ってもまだゴーストのままのところなんてたった一つでもあるのか？と問いたい。

[799: 匿名さん]

値下げするんじゃん。といっても、買う人がいればだけど。

どれだけ、売れ残ってんだか。

だから残りものには、値段がつかない。

[800: 物件比較中さん]

第２期募集を２か月間で３０戸とかにして完売しなかったら、カッコ悪いもんね。
１０戸は募集期間１日でも完売。多分・・