MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、八尾の評判も含めて色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友

[741: 匿名さん]

公式ホームページより。
Ｑ．敷地は元々何があるところだったのですか？
Ａ．本敷地を含む久宝寺駅の南側には、昭和59年に廃止された旧国鉄龍華操車場の跡地がございました。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[746: 匿名]

住友のマンション、西梅田、福島、天満いずれも売れ残っても平然としてるってことは相当利幅とってるでしょ？
半分も売れれば損益分岐点ぐらいの価格設定じゃないの。ようはその分高いんだよ。

[747: 匿名さん]

売れ残っても値下げしないのは販売戦略の問題で、元の利幅が大きいとは限りませんよ。
例えば天満の場合、約半数はまだ売れ残ってるので現時点では元は取れていないでしょうが、
今売れ残ってる住戸も捨てるわけではありませんので、少しずつでも売れていきますから
だんたんと元が取れてきて、しまいには損より利益の方向に動くと思います。

利益の額よりも早く利益を出さないといけない、体力のないデベには取れない戦略でしょう。
要するに、売れ残り住戸の利幅は他のデベより大きいというのが正しいと思います。

[748: 匿名さん]

大量供給、薄利薄売×物件数で帳尻合わせか？

[749: 物件比較中さん]

契約者はメガシティタワーズって名前も気にいってるんでしょうかね？

[750: 周辺住民さん]

久宝寺は、JRの操車場だったのですが、操車場がなくなって駅の敷地がずいぶん小さくなりました。

駅の南の道路沿いの小規模な賃貸マンションが、旧の駅前一等地でした。

駅の敷地でなくなった土地の利用については、南大阪の住人は早くから目をつけていて「住宅地で売り出だししないかなあ。」という期待をしていたところです。

なんといっても、天王寺から区間快速ならば1駅、各駅停車でも10分程度。JRであれば朝のラッシュも京阪線や南海線のような殺人的なものでもなし。

河内のど真ん中で言葉はきついけど、南大阪であれば、祭りや自治の歴史のある地域はどこでもそんなモンです。

周辺開発はこれからですが、消費者が増えれば、きっと自然と供給につりあってきます。

マンション購入者の高齢層は、近くの一軒家を引き払って、足腰が弱っても不便を感じないマンション生活をはじめる方が多いです。

でも、結局子供世帯もご近所にいる（同一マンション内にいることも）ようです。

私は、お隣のローレルコートに住んでいますが、親世帯や子供世帯と同一マンションに住むために、買い取たいという旨の不動産のチラシがしょっちゅう入ってます。

メガができて、これからこの地区がどう変わっていくのか楽しみです。

でも、住人が急に増えるといろんな人がいるでしょうから、交番は近くにきてほしいですね。

[751: 物件比較中さん]

ここが、これからどうなるか気になってます。

売れ残り⇒安価な処分⇒大陸系と南米の研修生の集団住居みたいな構図がなんとなく浮かびます。

南・北の歓楽街に交通至便ならなおさら心配です。

安易な地域性も考えない再開発で、どれだけ本当の住民がすんでくれるんでしょうか？

１０年後には、外国人とシルバーの吹き溜まりになってないでしょうか？

[752: 匿名さん]

私は10年前の久宝寺も知っているだけに、当時では考えられないような街並みに正直ここまで変わるものかと驚いています。
10年前、こんなところにタワーマンションが、それも西日本最大が建つなどと誰か予想できただろうか。
大和路快速が久宝寺駅に停車するようになったのをきっかけに、急速な発展を遂げてきましたね。
5年ほど前に竣工の大規模マンション2棟も大人気で、相次いで完売。
もっと最近にはおおさか東線の開通もあり（始発駅なので当然快速も利用可能）、近い将来にはそれが新大阪まで延伸ということもあり、今後の伸びしろはかなり大きい街だと思います。
今はまだ久宝寺駅の便利さに、周辺環境の発展が追いついていないような状態ですから。

[753: 匿名]

751さんの意見に賛成です。
今は都心回帰が潮流。徒歩せいぜい自転車で利便が得られる立地が人気です。

タワーよりも、好立地の100戸ぐらいのマンションが人気。

[754: 匿名さん]

そうですか？
リーマンショックが起きてから平均年収が急落し、高価なマンションが買えない人が増えたのか
関西に関してはむしろ市内のマンションの方が売れ行きが悪い気がします。
市内でも安価だったり、立地が抜群に良いなど希少性の高いものは売れ行きがいいですけどね。

100戸ぐらいのマンションは、人気が高いというよりただ完売までのハードルが低いだけではないでしょうか。

[755: 匿名さん]

どうして、ハードルあげたんでしょう？？？

[756: 匿名さん]

メガバーガーやメガ牛どんなど大きすぎて食べられない食べにくいようなマイナスイメ-ジがあります。
マンションも幅が太く高く見えないのですが近くにくると凄く高いです。
こんなに大きな建てもの中に約4000人？も住むとなると、住みにくいような感じにならないかどうか疑問？に思います。
でも人気があるので多くの人にとってはカッコの良いマンションなんでしょう？

[757: 匿名さん]

何戸売れたんでしょうか？

[758: 匿名さん]

７５１と７５３
外国人とか無いやろが。
大体南米とかマンション購入するか？！
仮に安くなったマンションになるとしてさ、
７５１と７５３さん、そう断言するなら
全体の何％程度が外国人か答えなよ！

[759: 匿名]

100戸からショボイのやだやだぁ

[760: 匿名さん]

>757
二期は結局10戸。まだ310戸。

[761: 匿名さん]

ネガって呼ばれてた人にも見捨てられたか・・・レス激減だの。

[762: 匿名]

ネガ・・・

意味がわからないんですが・・・

[763: 物件比較中さん]

なぜ、二期募集が１０戸だったのか？

[764: 匿名]

いつもの事じゃん１０戸とかって。
徐々には契約増えてんじゃねえの

[765: 匿名]

自転車置場にエアコンありますか？

出し入れに時間かかるし、ないなら見送ろうかな。

[766: 匿名さん]

いつものことじゃないよ。　だからすぐに、３期にした。


しいて言えば、ごまかす、隠す、の手法はいつものことだろうけど。

[773: 匿名]

住友の社員が買えばいいんじゃないの？
自分では住みたくないですか？

[777: 匿名さん]

基本的に根拠のない憶測、決め付けが多すぎるんだよね。
「その間のデベ負担まで家の儲けに上乗せして」
「半分以上残ってる」
「住友の社員が買わないので」

>>776
つまりスミフが自分で払ってるってことでは？

あなたの言い分では商業施設周辺の清掃にかかる管理費はスミフだけではなく住人も払ってるってことが言いたいんだろうけど、
一方でマンションの清掃費用にかかる管理費は住人だけではなくスミフも払ってることになるから、結局同じではないの？

[778: 匿名さん]

いや、これだけ毎日執拗に張り付いてネガ投稿してる理由を考えると、・・・・・可哀想になってくる。
これだけあなたに恨みを持たせたという背景を考えると・・・ね。

[779: 匿名]

770
差別的発言聞き捨てなりません。
通報しました！

[781: 匿名]

>776
貸してる方が賃料を払わなきゃならない賃貸業がどこにあるんだ（笑）

[782: 匿名さん]

>>767
また1500戸のマンションを他のマンションと同じように考えてる人がいますね。

年間100戸程度の需要がある立地で、100戸のマンションを建てれば1年で完売します。
そこに1500戸のマンションを建てるとどうなるか・・・単純に考えると完売まで15年かかります。
ただ、デベは15年もかけてられないので、例えば5年で売り切ろうと考えます。
どうすれば5年で売り切れるか？答えは一つ。相場より値段を低く設定すること。

つまり、マンションは大規模であればあるほど（基本的には）割安なのです。
大規模であれば、一戸当たりのデベの利益を削って値段を下げても薄利多売でトータルの利益は確保できます。
裏を返すと、マンションは小規模であればあるほど割高だといえます。
小規模マンションより、大規模マンションの方が契約数（率ではない）が多いことがそれを証明しています。
割安なものほど多く売れる（安い、ではなく割安）のは当たり前の原理ですから。

さらに、1年で1500戸を売り切ろうとするとどうなるか？
上記の理屈で言うと、5年で売る時よりさらに値段を下げなくてはいけない。
おそらくデベの利益がマイナスになるぐらいの値段で出さないと不可能でしょう。
でも、デベは赤字になってまで1年で売り切る意味はありません。

上記のことを理解せずに、完売まで5年かかる、まだまだだと批判しても仕方がありませんよ。

[783: 匿名さん]

１５００以上のの重要があればの仮定の話。

売れ残りは、売れ残り。売れ残りに値段は付かない。

仕入れ過ぎた弁当は、２０パーセントＯＦＦにして、それでも売れ残れば半額。

それでも売れ残れば、お金をかけて廃棄処分。

５年計画とか強がりというか、馬鹿げた話しても、すでに賞味期限切れ。

世間からは、ゴーストメガタワー。天満はすでにそうなっているんじゃない。

[784: 匿名さん]

みんなが、相場より割安だと思ってるかどうか？

毎年同じように売れるもんじゃないし。

[785: 匿名さん]

弁当とマンションの賞味期限を一緒に考えるか？
1日2日程度しかもたないものと、何十年ともつものを。
5年経てば賞味期限切れ？じゃあ一体何人の人が賞味期限切れマンションに住んでるんだよ。
50年売れ残ってればお金かけて処分になるかもしれんけど。

>.５年計画とか強がりというか、馬鹿げた話しても
100戸や200戸ののマンションなら馬鹿げてる計画でも、1500戸のマンションになると普通の計画ですよ。
例えば、CT西梅田、CT福島、CT天満、CT天王寺真田山までを5年で売り切る計画だと聞いて馬鹿げていると思う？
これらの総戸数を全部足してやっとメガシティと同じくらいですよ。
これらを1年以内に売り切るという計画の方が馬鹿げている。
リーマン前の売れ行きの良かった時代に売り出した大日（総戸数はここの4/5くらい）でも、販売開始から完売まで4年ぐらいかかってるからね。

>みんなが、相場より割安だと思ってるかどうか？
この結果が、販売開始半年以内で300戸以上契約という結果として表れているということ。
他にそんなマンションは少ない。

[786: 匿名]

>782さん

ちょっと理論だけが先行してるのでは？と。

百歩譲って適正価格・割安価格だととしても、1500戸売れなければ「適正」「割安」ではないのでは？
特に783さんの言うとおり、1500戸の需要がこの地域にあるのか？という一番の疑問。

八尾市ってたかだか27万人程度の小都市。もちろん１５００戸売る為には、周辺都市からの流入も必要。果たして周辺都市の人にここが魅力的に映るか？
（八尾市だけで考えると世帯数が11万らしいので、100戸に1戸以上がここに引っ越さなければならない。笑）


また仮に5年計画で売るとしても、その間に新しいマンションの建設、入居者の転居による中古販売などによるイメージダウン。
すでに運用が始まっているマンション自体の魅力（パンフレット上ではなく現地の見た目。5年間も美観の維持、住民がお上品にしていられるか？など。）や、商業施設の魅力度の維持（空きテナントが発生しないようにする。）などのリスク。


ごちゃごちゃ書いてしまったが、売れなければそれは「適正」「割安」ではない。ということ。
適正・割安は消費者が決めるもの。本当に適正ならすんなりと売れるでしょう。

私は、784さんの言うとおり、今後毎年同じように売れるわけが無いので、竣工前の今の時点で大部分が売れていない時点で問題があるなぁと思います。

[787: 匿名さん]

半年以内で３００戸ってすごいの？

一年で６００戸売れるとか言わないでね。第二期１０戸だよ。

消費税が上がるなら、駆け込みあるかもね。

[788: 匿名さん]

>.1500戸の需要がこの地域にあるのか？という一番の疑問
極端な話、デベの利益度外視で全戸1000万円で売り出したとしたら、1500戸でも1年以内に完売すると思いませんか？
自分の生活地からは多少遠くてもこれだけ格安なら、ということで。
賃貸に出す目的で、一人で複数買う人も出てくるでしょう。
↑は極端な話ですが、同じ仕様で値段を安くすればそれだけ買う人も増えるのは当然です。

>本当に適正ならすんなりと売れるでしょう。
半年で既に300戸以上が売れています（おそらく）。
これが普通のマンションのように1年計画なら問題ですが、5年計画ならペースダウンすることを考えてもまあまあではないでしょうか？
しかも東棟はまだ売り出していませんから、東棟売り出し時の第一期の特需も期待できますし。
西棟でも人気の住戸は抽選になるぐらいですから、東棟でも人気でしょう。

[789: 匿名さん]

>半年以内で３００戸ってすごいの？
すごいかどうか知りませんが、他にそれだけ売れたところを探してみては？

>一年で６００戸売れるとか言わないでね。第二期１０戸だよ
第一期1次というのは、期間が約6ヶ月でした。
第二期1次というのは、期間が約半月でした。

[790: 物件比較中さん]

第二期前に２０戸の仮契約あれば、２０戸募集ってなるんだよ。
つまり１０戸しかなかったんだよ。多分ね・・・