MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、八尾の評判も含めて色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友

[61: 匿名さん]

商業施設が区分所有でホッとしたけど、

管理費とか修繕積立金はやっぱり同じ割合かな？？

商業部分って使い方ぜんぜん違うから、光熱費とか痛み方とか汚れ方ぜんぜん違うし、

お金儲けするためにそうなるわけだし。

どうなってるんでしょうか？？

[62: 通りすがり]

商業施設が区分所有でデベになる場合、一般の人が転勤などで自分の部屋を売りに出さずに
自分の部屋を賃貸に出した場合と同じで、その賃料を管理組合に払わなくていいのことになります。
よって、賃料はすべてデベの収入となりますから一切管理組合には入りません。
儲かるのはデベですね。
管理組合に商業施設所有者（デベ）からはいるのはあくまで管理費＋修繕費となります。

ただし、管理組合が設立されるまで管理会社所有、設立後管理組合に引渡しと言うケースや
将来、商業施設の区分所有が話し合いの末、管理組合に権利を引き渡されるケースもあります。

[63: 匿名さん]

商業施設がデベ所有だとしたらマンション価格、高すぎですね。
タワマンとは思えないほど住設・仕様は落ちます。

[64: 匿名さん]

基本的に、ヴィークタワー南堀江なんかと一緒で

上は区分所有の住民、下は賃借の住民ということでしょうか？？

賃借人が単身者の住民か、商業者かの違いで。

それでやっぱり下の賃貸人の区分所有者は、組合員で議決権とかもありますよね。

南堀江なんかでは、区分所有者と賃借人とのトラブルが予想されると聞きましたが？？

ここだったら、スーパーのお客がマンションの敷地内の公園でにごみを落としたら、
誰が掃除するんでしょうか？？

やっぱり管理費とか修繕費の割合って面積割になってるんでしょうか？？

[65: 匿名さん]

>58

~npomiya/houritu/miya-2e-fukugou.htm

モデルとなる標準的な管理規約↑

区分所有者は住居部分に住む住人と、店舗施設の管理会社もしくはデベとに分かれるけど、
全体として管理組合の管理におかれるようです。
権利は区分されてても住民が知らん顔（管理組合）はできないってことです。
商業施設の区分所有者も管理組合の組合員の一員ですから。

管理組合にはテナントが未入居になっても管理会社（デベ）から管理費、修繕費は払われるので
滞納の心配はありませんが、賃料－（管理＋修繕費）＝儲けはすべて管理会社（デベ）に持っていかれます。

[66: 匿名]

＞６０
複合施設があるマンションの管理は何パターンかあるみたいだけど、区分としての権利は分けて
あるだけで、全体管理（共有部分＋敷地内）としては一緒ってことで、あながち嘘ではないよ。
専有部分に一般人が住むか商業目的可能な住人（ここでいう別会社）が住むかって違い。
だから、５８もまちがってないし、ネガも別に間違ってない。
しかし、毎朝お疲れです。

[67: 匿名はん]

買った部屋（専有部分の区分所有者）について自分の好みでリフォームしたり、何らかの理由で賃貸に出したりと同じなんや。商業施設という専有部分の区分所有者が法人というだけで、全体で見れば商業施設（賃貸目的）を持つ法人も１住民と同じっちゅうことか。

[68: 匿名さん]

その一区分所有者のお金儲けで、敷地内に弁当くずとかが捨てられたら、
それを、住民全体の管理組合の費用で掃除するんですか？？

店舗外のエスカレーターやエレベーターの保守や電気代なんかもでしょうか？？

[69: 匿名さん]

管理費修繕費って店子負担にして賃料に入れて賃貸契約したら管理会社丸儲けやん。

[70: 匿名さん]

ネガは思いっきり間違ってただろ。なにがテナントが空きの場合のリスクだよ。

しかし商業施設が管理組合の所有だと思ってた時は、テナントが空きの場合のリスクの話ばかりで
商業施設がデベ所有と分かったら今度は、テナントが埋まってる場合の賃料収入が入ってこないという話。

ネガはとことんネガティブ思考ですね。当たり前だけど（笑

[71: 匿名]

その辺は、合理的な範囲で落ち付くと思いますが、

＞３０　にあるとおり、住民の満足ということでは、

過分な期待はしないほうがいいと思います。

[72: 匿名]

いや、いや　　＞３８　　だった。

その辺は、合理的な範囲で落ち付くと思いますが、

＞３０　にあるとおり、住民の満足ということでは、

過分な期待はしないほうがいいと思います。

[73: 匿名]

＞68
区分所有という言い方で別物みたいにはぐらかされていますが、
商業施設管理（法人所有者）と住居部分の区分（一般住民）を分けて表現しているだけで
全体管理（共有施設＋敷地内）としては同じとなりますから、掃除の人は管理費となります。

商業施設側も管理組合に管理費を入れるんですから掃除してもらわないと！ってことになります。

[74: 匿名]

再訂正　　＞３７　だった。

いや、いや　　＞３８　　だった。

その辺は、合理的な範囲で落ち付くと思いますが、

＞３０　にあるとおり、住民の満足ということでは、

過分な期待はしないほうがいいと思います。

[75: 匿名さん]

>>68
その掃除する管理費の中には商業施設所有者、つまりデベが払ってる費用もあるんだけどね。
これが敷地内じゃなく隣のスーパーとかだったら、同じ現象がおきてもスーパー側はマンションの管理費は全く払わないわけだからそっちの方が大変だと思うけど。

[76: 匿名]

＞70
何パターンかあるからしかたないんじゃないの。
毎朝来る人は契約者じゃないのかな。契約者なら管理規約もらってるもん。
それをすぐ言い返せないってことは・・・。これだけ書き込むのって営業かな。
最近は管理について無知な販売員も多いから。

[77: 匿名]

申し訳ないですが、聞いているのは管理費の負担割合のことです。

たくさん汚して建物を疲労する人と、通常の生活する人が、

一律の負担になるんでしょうか？？

[78: 匿名さん]

ローン組んで、商業施設でお金を使ってそのお金から商業施設入居者が管理会社に賃料を支払って・・・・。たどり着くところは同じか。。。。

[79: 匿名]

専有部分の床面積で修繕費は変るけど、管理費はどうなんかな。
まぁ、商業施設の所有者は、それらに応じて組合に支払う。

[80: 匿名さん]

区分所有の方法が様々だけで、いずれにせよ複合施設マンションはいろいろ課題も多いってことです。

[81: 匿名さん]

＞78
なんかそれ考えるとなんかいや。
マンションってややこしいんですね。戸建てがいいってのもわかる気がします。

[82: 匿名さん]

>>78
その流れにはリスクが含まれてないけど？
あれだけネガが指摘してた、テナントが空きの場合の話が。

ともかく区分所有者がデベだと分かったなら、もうそんなに難しく考えることもないよな。

[83: 匿名さん]

デベが所有するってことは、テナントを誘致して儲ける自信があるんでしょう。

[84: 匿名]

えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！

何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！
どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。

何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。
永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。
これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。

どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？
これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥
お客なめてます？誰が買うの？

これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。
（10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます）

[85: 匿名さん]

＞65
結局、商業施設は管理組合管理ではなく管理組合の１組合員ってことなんですよね。
組合全体では１入居者として管理しないといけないから商業施設部分の管理費の滞納未収に
ならないくらいであとは同じか。
どっちがよかったのかは別として結局、切り離せない建物なんですね。

でもマンション側を所有にして管理会社から賃料とる方がなんだかいいのかなと思ってました。
管理費修繕費だけで駅前で賃貸業ができるなんてうまい仕組みですね。

[86: 匿名さん]

＞82
え？
これだけ書いてあるのに難しくないって・・・・超適当ですな。

[87: 匿名さん]

＞82
73などに書いていることを理解されていますか？
区分は違ってもマンションとしては同じですよ。
（専有部分か共有部分どちらか区分けしているだけ）
商業施設の住人がデベであってその部屋を貸しているだけで。１住民と同じです。
管理費、修繕費用の滞納の恐れと事業に失敗しようが関係ないリスクは回避できますが、
賃料はマンション側には入らない。

しかし、周辺を掃除する人などの人件費はマンションの管理費から払うってことですよ。

[88: 匿名さん]

ネガｗ

[89: 匿名さん]

＞85
毎月の賃貸料＋敷金（管理、修繕費）＋礼金ってとこを管理修繕費だけで商売できるのは
確かにおいしい。

[90: 匿名さん]

いや、だからそれはテナントが埋まってた場合の話でしょうに。
テナント空きのリスクはあれだけネガが指摘してたことなのに、区分所有者がデベだと知った途端にコロッと態度変えましたね。

[91: 匿名さん]

ここで「やっぱり区分所有者は管理組合でした」と分かればまたネガの意見がブレるんかな？

[92: 匿名さん]

ネガ、ネガって検討者の立場で捉え方も代わるので連呼している人のほうがウザイでっせ。
設備も仕様も一昔前だし、オール電化やＩＨ住宅だって10年位前から販売されているので
特筆すべきものでもない。

[93: 匿名]

＞９０
どうでもいいけど、関係者ならキミが知ってて当然じゃないのか？

[94: 匿名さん]

区分の違いだけでマンションで抱えていることには変わりないのに、なんて楽天的な奴がいるんでしょうね。
敷地建物全体の1部（1区分）ってことをまだ理解していない模様。

[95: 匿名さん]

>>93
関係者じゃないから知らないんだって。
契約者ならもらった資料なりを見れば分かるだろうし、営業も知ってて当然。
商業施設の区分所有者がデベだとわかったのも契約者が書き込んでくれたからでしょうよ。

[96: 匿名さん]

＞85
マンション側に負担させて駅前で安く賃貸業をするシステムです。

[97: 匿名さん]

＞95
でも、毎日ネガに喧嘩売ってる人ですよね。なんで執着するか不明。
一人だけだもん、ネガは～～～って毎日言っている人。

[98: 匿名さん]

>>94
商業施設の区分所有者がデベであるならそんなにリスクなんて無いだろ。
どんなリスクがあるんだ？具体的に説明してくれよ。
理解してないのはアンタじゃないのか？

[99: 匿名さん]

ネガが張り付く理由もたいがい不明だけど？

[100: 匿名]

管理方法が二通りあって、どっちかの話に偏っただけじゃないのか。
どっちにしても住民（管理組合）は関わらないといけないのは変わりない。

売れているって言うわりに、ここのマンションはこうですよ～って言うレスが皆無なのが気になります。ネガ？的な発言にケンカ越しの私的感想的なれすはありますが、契約者や購入者らしいそういう指摘するレスも全くないし、ほんとに売れているか疑問。

[101: 匿名]

えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！

何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！
どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。

何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。
永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。
これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。

どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？
これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥
お客なめてます？誰が買うの？

これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。
（10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます）

[102: 匿名さん]

管理費修繕費だけで賃貸業ができるとか言ってる人いるけど、建物の価格は無視か？笑

[103: 匿名]

＞98
テナントいなくても清掃要員は確保しておかないといけない＝人件費＝管理費垂れ流し。

[104: 匿名]

>96

分かりやすい！

でも、もし商業施設がデベ所有なら、他の業者に売却も可能ってことだし、
そんなことより、将来、委託する管理会社をスミフ系から他の会社に変更するようなことになったら、モメそうですね。

結論としては、マンションには住戸だけのほうがリスクが少ないということですね。

[105: 匿名さん]

ここのマンションはこうですよ～って言うポジレスをしようと思えばいくらでもできるけど？
駅直結とか、天王寺6分とか、・・・・・・・いくらでもある。
それをしたら「販売員から聞けることは要らない」って怒るのはネガじゃないのか？

[106: 匿名]

＞106
公式にいくらでも書いてるのは事実。

[107: 匿名]

105です↑

[108: 匿名さん]

>>103
だからその管理費は商業施設所有者＝デベも払うんだって。

[109: 匿名]

↑べつに怒りはしないけど、ホームページその他で公表されてる情報はあえて書く必要が無い。

[110: 匿名さん]

>結論としては、マンションには住戸だけのほうがリスクが少ないということですね。
リスクだけで言えばね。
その分スーパーまでエレベータ１本で直結という最大のリターンが無いけど。