MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、八尾の評判も含めて色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友

[41: 匿名さん]

o(^▽^)oやっと、でばんでちゅo(^▽^)o

[42: 匿名さん]

＞よほどの素人じゃない限りそんな単純な試算しないでしょ。

どこの玄人が、どんな計算して、どんな結果を予想してるのかな？？

[43: 匿名さん]

知らんけど、
>シミュレーションはテナントが永久にいることで試算されていますから
これは無いだろう。

[44: 匿名さん]

↑なぜ？？？？

[45: 匿名さん]

↑なぜ？？？？、↑なぜ？？？？

[46: 匿名さん]

知らんけど、って？？？？

そうか、知らんけど、っか。

そうだよな、テナントで儲かるから、管理費もゆくゆくただになる、知らんけど。

[47: 匿名]

ディスポーザとスロップシンクが無いというマイナス点だけなら、オール電化＋ＩＨというプラス点で打ち消せるレベルだと思います。

[48: 匿名さん]

スロップシンクは寧ろ付いてないほうがよい

[49: 匿名さん]

＞立地の話や久宝寺の発展性と住民満足の話になってるのに、いきなり住宅設備？
＞どうしてもディスポーザからオール電化・ＩＨネタに持っていきたいみたいですね。

明日も、ひまでしょうからがんばってね。

[50: 匿名さん]

本当に商業施設の貸主はマンションの管理組合なのでしょうか？
価格にその分のってるということでしょうか？共用部と同じ扱い？
その分の固定資産税も住居面積に応じて負担になると思うのですが、そうなのですか？
契約者の方なら重要事項説明でその旨の説明があったかと思うのですが、いかがでしょう？

なんか？？？だらけになっちゃいましたが、憶測でなく実のところを
ご存知の方がいらしたら、教えていただけませんか？

[51: 匿名さん]

契約者ではないので分かりませんが、仮に販売価格に商業施設の価格も乗っているんだとしたらいくら安いといっても安すぎる気はしますね。どうなんでしょうか？

[52: 匿名]

>50さん

そーなんですよね。
なんでこんな重要なことに誰も答えられない？
というより、管理組合のものとして、話が進んでる？

ただ、概要を読む限りは「敷地内に商業エリアを・・・」とありますので、
敷地内＝管理組合のものと考えるとが出来ます。

[53: 匿名さん]

>47
>ディスポーザとスロップシンクが無いというマイナス点だけなら、オール電化＋ＩＨというプラス点で打ち消せるレベルだと思います。

これマジで言ってるなら、相当情弱だ。

[54: 匿名さん]

ここって何も知らない人が一人で頑張っているから仕方ないよ。

[55: 住まいに詳しい人]

>50
マンションには共有部分と専有部分がございまして、簡単に言うと自分の部屋以外は
すべて共有部分です。バルコニーも共有部分のため、スロップシンクも該当します。
共有部であるバルコニーは無償で居住する住人に貸し出されているわけです。

エレベータや駐車場など敷地内設置されている物すべて管理組合で管理運営していきます。
このマンションで言うと商業施設は共有部分に該当しますので共有部分はすべて管理組合の管理下におかれます。

実際にマンションを購入されるか契約されると管理規約集に記載されていますので、知っている人も多いですが、検討者では知らない人も多いかもしれませんね。

また、あらかじめ１階をテナントにするマンションの場合、賃貸収入込みで管理費、修繕費を計算しています。その証拠に例えば、スーパーやクリーニング、飲食店がそばにあれば誰でも便利ですよね。そういうのって無償でテナントに入ってもらってもいいと思いませんか？
それをせずに一定の賃料収入を求めるのは賃料を管理積立額に組み込んで試算されているため、賃料を取らないと積立額に届かないからです。

ネガがいう住宅設備がしょぼいのにマンション価格が高いっていうのは商業施設＝共有部分で費用負担が発生しているわけです。よくジムや温泉やプール付きのマンションがありますが、そういう施設は使わない人からしたらメンテナンス費用など管理費が上がる元となるので、共有部分はシンプルのほうがいいというコメントを他のマンションスレにでも見かけるのはそのためです。

[56: 匿名]

>30
何様のつもりなんでしょうか。
共有部分が将来管理組合管理になる話はあたりまえのことですよ。
売れているなどというレスの方が購入者の役に立たない投稿じゃないですか。
1200戸も残っているのに。

[57: 匿名さん]

>>55
１階にペナントスペースがあるなら、スーパーやコンビニなど便利なお店なら無償で
誘致したらいいのにって思っていたけど、それをやらないのはそういうわけだったのか。

[58: 契約済みさん]

営業さんの説明では、商業施設は住友の区分所有です。
管理組合の所有ではないとのことです。

[59: 匿名さん]

契約済みさんの一撃でネガ撃沈。

もうネガは書き込まなくていいんじゃない？
何書かれても嘘の固まりとしか思えない。

[60: 匿名さん]

契約済みさんの撃沈。

もう契約済みは書き込まなくていいんじゃない？
何書かれても嘘の固まりとしか思えない。

張り付き、ごくろうさま。

[61: 匿名さん]

商業施設が区分所有でホッとしたけど、

管理費とか修繕積立金はやっぱり同じ割合かな？？

商業部分って使い方ぜんぜん違うから、光熱費とか痛み方とか汚れ方ぜんぜん違うし、

お金儲けするためにそうなるわけだし。

どうなってるんでしょうか？？

[62: 通りすがり]

商業施設が区分所有でデベになる場合、一般の人が転勤などで自分の部屋を売りに出さずに
自分の部屋を賃貸に出した場合と同じで、その賃料を管理組合に払わなくていいのことになります。
よって、賃料はすべてデベの収入となりますから一切管理組合には入りません。
儲かるのはデベですね。
管理組合に商業施設所有者（デベ）からはいるのはあくまで管理費＋修繕費となります。

ただし、管理組合が設立されるまで管理会社所有、設立後管理組合に引渡しと言うケースや
将来、商業施設の区分所有が話し合いの末、管理組合に権利を引き渡されるケースもあります。

[63: 匿名さん]

商業施設がデベ所有だとしたらマンション価格、高すぎですね。
タワマンとは思えないほど住設・仕様は落ちます。

[64: 匿名さん]

基本的に、ヴィークタワー南堀江なんかと一緒で

上は区分所有の住民、下は賃借の住民ということでしょうか？？

賃借人が単身者の住民か、商業者かの違いで。

それでやっぱり下の賃貸人の区分所有者は、組合員で議決権とかもありますよね。

南堀江なんかでは、区分所有者と賃借人とのトラブルが予想されると聞きましたが？？

ここだったら、スーパーのお客がマンションの敷地内の公園でにごみを落としたら、
誰が掃除するんでしょうか？？

やっぱり管理費とか修繕費の割合って面積割になってるんでしょうか？？

[65: 匿名さん]

>58

~npomiya/houritu/miya-2e-fukugou.htm

モデルとなる標準的な管理規約↑

区分所有者は住居部分に住む住人と、店舗施設の管理会社もしくはデベとに分かれるけど、
全体として管理組合の管理におかれるようです。
権利は区分されてても住民が知らん顔（管理組合）はできないってことです。
商業施設の区分所有者も管理組合の組合員の一員ですから。

管理組合にはテナントが未入居になっても管理会社（デベ）から管理費、修繕費は払われるので
滞納の心配はありませんが、賃料－（管理＋修繕費）＝儲けはすべて管理会社（デベ）に持っていかれます。

[66: 匿名]

＞６０
複合施設があるマンションの管理は何パターンかあるみたいだけど、区分としての権利は分けて
あるだけで、全体管理（共有部分＋敷地内）としては一緒ってことで、あながち嘘ではないよ。
専有部分に一般人が住むか商業目的可能な住人（ここでいう別会社）が住むかって違い。
だから、５８もまちがってないし、ネガも別に間違ってない。
しかし、毎朝お疲れです。

[67: 匿名はん]

買った部屋（専有部分の区分所有者）について自分の好みでリフォームしたり、何らかの理由で賃貸に出したりと同じなんや。商業施設という専有部分の区分所有者が法人というだけで、全体で見れば商業施設（賃貸目的）を持つ法人も１住民と同じっちゅうことか。

[68: 匿名さん]

その一区分所有者のお金儲けで、敷地内に弁当くずとかが捨てられたら、
それを、住民全体の管理組合の費用で掃除するんですか？？

店舗外のエスカレーターやエレベーターの保守や電気代なんかもでしょうか？？

[69: 匿名さん]

管理費修繕費って店子負担にして賃料に入れて賃貸契約したら管理会社丸儲けやん。

[70: 匿名さん]

ネガは思いっきり間違ってただろ。なにがテナントが空きの場合のリスクだよ。

しかし商業施設が管理組合の所有だと思ってた時は、テナントが空きの場合のリスクの話ばかりで
商業施設がデベ所有と分かったら今度は、テナントが埋まってる場合の賃料収入が入ってこないという話。

ネガはとことんネガティブ思考ですね。当たり前だけど（笑

[71: 匿名]

その辺は、合理的な範囲で落ち付くと思いますが、

＞３０　にあるとおり、住民の満足ということでは、

過分な期待はしないほうがいいと思います。

[72: 匿名]

いや、いや　　＞３８　　だった。

その辺は、合理的な範囲で落ち付くと思いますが、

＞３０　にあるとおり、住民の満足ということでは、

過分な期待はしないほうがいいと思います。

[73: 匿名]

＞68
区分所有という言い方で別物みたいにはぐらかされていますが、
商業施設管理（法人所有者）と住居部分の区分（一般住民）を分けて表現しているだけで
全体管理（共有施設＋敷地内）としては同じとなりますから、掃除の人は管理費となります。

商業施設側も管理組合に管理費を入れるんですから掃除してもらわないと！ってことになります。

[74: 匿名]

再訂正　　＞３７　だった。

いや、いや　　＞３８　　だった。

その辺は、合理的な範囲で落ち付くと思いますが、

＞３０　にあるとおり、住民の満足ということでは、

過分な期待はしないほうがいいと思います。

[75: 匿名さん]

>>68
その掃除する管理費の中には商業施設所有者、つまりデベが払ってる費用もあるんだけどね。
これが敷地内じゃなく隣のスーパーとかだったら、同じ現象がおきてもスーパー側はマンションの管理費は全く払わないわけだからそっちの方が大変だと思うけど。

[76: 匿名]

＞70
何パターンかあるからしかたないんじゃないの。
毎朝来る人は契約者じゃないのかな。契約者なら管理規約もらってるもん。
それをすぐ言い返せないってことは・・・。これだけ書き込むのって営業かな。
最近は管理について無知な販売員も多いから。

[77: 匿名]

申し訳ないですが、聞いているのは管理費の負担割合のことです。

たくさん汚して建物を疲労する人と、通常の生活する人が、

一律の負担になるんでしょうか？？

[78: 匿名さん]

ローン組んで、商業施設でお金を使ってそのお金から商業施設入居者が管理会社に賃料を支払って・・・・。たどり着くところは同じか。。。。

[79: 匿名]

専有部分の床面積で修繕費は変るけど、管理費はどうなんかな。
まぁ、商業施設の所有者は、それらに応じて組合に支払う。

[80: 匿名さん]

区分所有の方法が様々だけで、いずれにせよ複合施設マンションはいろいろ課題も多いってことです。

[81: 匿名さん]

＞78
なんかそれ考えるとなんかいや。
マンションってややこしいんですね。戸建てがいいってのもわかる気がします。

[82: 匿名さん]

>>78
その流れにはリスクが含まれてないけど？
あれだけネガが指摘してた、テナントが空きの場合の話が。

ともかく区分所有者がデベだと分かったなら、もうそんなに難しく考えることもないよな。

[83: 匿名さん]

デベが所有するってことは、テナントを誘致して儲ける自信があるんでしょう。

[84: 匿名]

えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！

何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！
どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。

何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。
永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。
これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。

どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？
これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥
お客なめてます？誰が買うの？

これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。
（10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます）

[85: 匿名さん]

＞65
結局、商業施設は管理組合管理ではなく管理組合の１組合員ってことなんですよね。
組合全体では１入居者として管理しないといけないから商業施設部分の管理費の滞納未収に
ならないくらいであとは同じか。
どっちがよかったのかは別として結局、切り離せない建物なんですね。

でもマンション側を所有にして管理会社から賃料とる方がなんだかいいのかなと思ってました。
管理費修繕費だけで駅前で賃貸業ができるなんてうまい仕組みですね。

[86: 匿名さん]

＞82
え？
これだけ書いてあるのに難しくないって・・・・超適当ですな。

[87: 匿名さん]

＞82
73などに書いていることを理解されていますか？
区分は違ってもマンションとしては同じですよ。
（専有部分か共有部分どちらか区分けしているだけ）
商業施設の住人がデベであってその部屋を貸しているだけで。１住民と同じです。
管理費、修繕費用の滞納の恐れと事業に失敗しようが関係ないリスクは回避できますが、
賃料はマンション側には入らない。

しかし、周辺を掃除する人などの人件費はマンションの管理費から払うってことですよ。

[88: 匿名さん]

ネガｗ

[89: 匿名さん]

＞85
毎月の賃貸料＋敷金（管理、修繕費）＋礼金ってとこを管理修繕費だけで商売できるのは
確かにおいしい。

[90: 匿名さん]

いや、だからそれはテナントが埋まってた場合の話でしょうに。
テナント空きのリスクはあれだけネガが指摘してたことなのに、区分所有者がデベだと知った途端にコロッと態度変えましたね。