MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、八尾の評判も含めて色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友

[241: 匿名さん]

竣工前の価格変更が一律でないとできないというのは間違ってると思いますよ。
ネットで調べてみるとそういう事例が出てきますので。

先に契約した人は悔しいでしょうが、その値段で納得してハンコ押したわけだし
先に人気の住戸を選べたというメリットもあったわけですから。
普通はそういう場合は泣き寝入りするしかないのが現状だと思います。

[242: 匿名]

もうひとつ追加。

成約者は、キャンセルすることもできる。勝手に値引きした売主にキャンセルの原因が、
あるので、もちろん手付金は帰ってくる。成約者は、迷惑料ももらいたいぐらいでしょうね。

[243: 匿名さん]

大丈夫。

値下げしないと売れないし、

値下げしても売れ残るから。

東棟ができるまでに、テナントが撤退するかも。

価格改定は早くした方がいいと思うけどな。

[244: 匿名]

いろんな価値観や販売方法があっていいんじゃないですか？

リスク抱えてもそういう方針をとるところもあっていいと思います。

もともと（わたしの感想です）ってことわって言ってることだし。

ただ、リーマンショックのころだとスミフさんは、とにかく在庫さばいてキャッシュを
必要としてた頃だし、余計なトラブルも避けたかったでしょうから。

これも私の感想です。

[245: 匿名さん]

243のように根拠もなく平気でマイナスのことを書くのはフェアじゃないね。

[246: 匿名]

一度マンションパビリオンに言って価格表を見せてもらえばいい。
価格の設定されていない住戸がたくさんあります。いわゆる未販売住戸というやつです。

デベは価格の設定されている住戸の売行きを見て、悪ければ残りの住戸を低い価格で設定するし、
良ければ高い価格を設定します。そのために販売戸数を小出しにして「第何期販売」とかする訳です。
そうずれば価格の設定がされていない住戸にいくら低い価格をつけても「値下げ」にはならない。
スミフが「値下げしません」といっているのはそういうカラクリです。売り上げが悪ければ残りの
未販売住戸をかなり低く設定してくるでしょうから、「値引きしないなら安心」なんて事はないのです。

[249: 匿名]

スミフのマンションが売れないのは、販売価格が不透明だから。

価格表も虫食いだらけで怪しさ満開。

[254: 匿名]

>253

その観点はなかったなぁ。なるほど。
どんなテナントが入っても文句言えませんもんね。

[256: 匿名さん]

>>250
面倒といってもそれで数百万利益が増えることを思えば屁でもない手続きでは？

[257: 購入検討中さん]

>254
管理規約で禁止されている業種は
テナントには入れませんよ

[258: 匿名さん]

さすがにへんなとこはテナントにこないけど、逆に入らなくても、撤退されても責任はないってことだけどね。

[259: 匿名さん]

もし商業施設が敷地外の近隣にあっても、撤退されても文句言えないのは同じだから
へんなところが来ない保証がある分マンション内のテナントの方がいいかな。

[260: 匿名さん]

当たり前の条件でしょ、そんなもの。

[261: 匿名さん]

ある広大な面積を持つ住民（商業施設）の部屋を含め、大規模修繕の際には住民皆さんの積立が使用されます。
商業施設外を掃除するおばさんの給与も管理費から使用されます。

[262: 匿名さん]

住民皆さんの積立→住民皆さん＋デベの積立
商業施設外を掃除するおばさんの給与→商業施設外＋マンション内外を掃除するおばさんの給与

に修正をお願いします。

[263: 匿名さん]

↑結局同じことじゃん。

[264: 匿名さん]

ゴミ要員はほんといっぱいいるだろうね。マンションだけで結構いると思うのに、
人が集まると比例してポイ捨てが増えますから。

[265: 匿名さん]

無用に街灯があるとやんちゃな子も集まってきますから。たまり場になる可能性も。

駅そばなら違法駐輪問題も出てくるでしょうね。

[266: 匿名さん]

それがいやなら街灯のない駅遠に住むことですね。

[267: 匿名さん]

高級住宅地となる第一種、第二種低層住宅地には街灯は少ないですよ！！　
そうでなくても最低でも第二種住居地域までにすみたいね。

[268: 匿名]

がっかりです。

[269: 匿名さん]

昔住んでいたんですが、今は駅前の臭いは
消えたんですか？

[271: 匿名さん]

他者への配慮に欠け、購入検討者の役に立たない、購入検討者を馬鹿にして、

荒らすことだけを目的にする投稿がありますね。

[272: 匿名さん]

管理規約ってどこにあるんでしょうか？？

どこで見ることができるんでしょうか？

見た人はいるんでしょうか？

モデルルームに行けば見ることができますか？

教えてください。

[273: 匿名さん]

あれっ　>255　が無いぞ。　削除されたみたいだね。

このまま、荒らし目的の投稿なくなるといいですね。

[275: 匿名さん]

株式会社立の保育園は４月に開園できますかね？

[276: 匿名]

権利関係がややこしくなりそうなマンションですね。

[277: 匿名さん]

規約というのは、建物が建って、入居した後に、管理組合ができて、その組合
の総会で作るものです。通常は、分譲会社と管理会社が規約案を作っていて、
それを創立総会で承認してできあがります。

ここの場合は、東棟が建ちあがって入居してから組合ができるので、それから
になります。案ぐらいは見せてくれてくれるところもあるようですが、ここは
どうでしょか、まだまだ、先のことなのでそれどころじゃないと思います。

たしか、規約で一部の区分所有者の権利を制限する場合は、その人の承諾がな
いとほかの全員が賛成しても規約にできないはずですので、店舗部分の所有者
に業種を制限させるのは、その承諾がいると思います。
ここは向かいにパチンコ屋さんもあるぐらいですから、風俗営業なんかも、法
令上はできる地域なんでしょう。その辺は良識ある判断を望みたいですね。
駅前ですので、立ち飲み屋ぐらいは覚悟しておいたほうがいいかも、ですね。

規約の変更も可能ですが、人数と面積比率両方でほとんど大多数の賛成と当事
者の承諾がいるので難しいです。ここはの商業施設は６０００平米以上という
ことなので、議決権は大きいですし、実際準備してくれる管理会社は、系列の完全子
会社です。

個人的な感想は、シャクですけど、結局は良識を望むというか、頼るほかない
ので、しばらく様子見るほかないのかなと思っています。

[278: 匿名]

>>275さん
敷地内の保育所でしたら東棟の２階に出来る予定ですよ。
なので時期は未定じゃないでしょうか。
東の竣工はH25年なので工事中に開園するなら別ですが、
次の４月は無理でしょうね。

公式ＨＰにも予定だから変わるかも的なことは書いてありますけど、
本当にややこしいマンションですねぇ。

[279: 物件比較中さん]

予想なんですが、店舗の入居なんかは、契約の中に入居率が低いときは白紙に戻せるような
オプションをおりこんであるものもあるようです。契約者の年齢層なんかも見ると、保育園なんかは
来年に無理して開いても厳しいでしょうね。

広告してた店舗が出店しない場合のキャンセルですけど、本気でしたら、早めに会社と話し合われたらどうですか？一方的なキャンセルは、手付金の放棄が原則でしょうけど、事情を話せば円満に合意で解約できる場合も多いようです。特に保育園みたいな生活での中で重要な部分でしたら、なおさらだと思います。
早ければ早いほど、会社側も特に販売計画を練り直さないといけないような損害も無いでしょうし、
契約書の印紙代とかそんなところを弁償するだけでゆるしてくれるかもしれません。

揉めるようでしたら諦めるか、弁護士に相談するほかないでしょうね。

[280: 匿名さん]

保育園もだけど、クリニックモールも、ほんとに決まってるのか？
メディカルリサーチで調べてみな！
情報だけとんでるんじゃないか？？

[284: 匿名さん]

風俗店や消費者金融などはテナントには入れないと決まってるらしいです。
販売員に聞いたので間違いありません。

[285: 匿名さん]

＞２８０、＞２８２、＞２８３さん　　情報ありがとうございます。

やっぱり、病院も決まってないみたいですね。物件情報の一番上に出てますね。
あれだけ、決定、決定と騒いでいたのに・・・。

思っていたよりかなり深刻ですね。

前に話題になってた、ペデストリアンデッキも心配なんです。デッキのどこか一部は、
パチンコ屋さんの所有になってるらしく、リーデンスの場合はゲートで通行できないようにして嫌がらせされたりして、市、近鉄不を含めて揉めて管理組合から通行料を払うことでしぶしぶ解決したようです。
ここもパチンコ屋さんの角を通るようなんですけど、問題ないんでしょうか？？

パチンコ屋さんの所有部分が、どこかわかりますか？？

[286: 匿名さん]

そこのメディカルリサーチでは「内科・眼科・調剤薬局は決定済」になってますよ。
まだ募集中なのは歯科だけでは？

[287: 匿名さん]

入れないと決まっているというのは、何で（規約とか都市計画とかの意味で）決まっているのでしょうか？？
都市計画で営業できない地域でしたら一番いいんですけど、＞282さんによると違うようですし。

入れないんでしょうか（規約に自主的に織り込む）？　それとも
入らせないのでしょうか（規約に決めておかないけど、貸主が借り手を選ぶ）？

かなり意味が違うと思うんです。

規約に織り込んでくれるとして、その案を見せてもらえることは可能でしょうか？
その案が、組合設立まで変更されることはありませんか？

[288: 匿名さん]

そこまで突っ込んで聞いていないので分かりません。
そんなに気になるようなら販売員に聞けば教えてくれると思います。

[289: 匿名]

商業施設の業種による入居制限は管理規約か重要事項説明書に明確に記載されています。契約済の方は皆確認済ですよ。

[290: 匿名さん]

情報ありがとう。助かります。安心しました。

[291: 匿名さん]

ちなみに、どんな風に制限されてるんですか？

アルーコール類の飲食店は大丈夫なんでしょうか？

居酒屋とか、ワインバーとか。

規約というのは、成案ですか？

すみません、まだ検討中なもので。

[292: 匿名さん]

管理規約に定められている商業施設の営業種目は以下の種目以外のものです。

１）風俗営業等の規制及び業務の適正化に関する法律第２条に定められた業種
２）危険物・汚物を取り扱う業種
３）カラオケを利用する業種
４）消費者金融業
５）反社会的行為に及ぶ恐れのある団体またはその事務所
６）暴力団事務所またはそれに類するもの
７）その他居住者に著しい迷惑を及ぼすおそれのある業種および公序良俗に反する業種

ちょうど今週末、メガシティタワーズマンションギャラリーで管理に関するセミナーを
やると思うので、時間があれば参加されてはどうですか？
やっぱり直接会って確認するのが一番だと思いますよ。百聞は一見にしかず・・・です。
http://www.mega2.jp/

[293: 匿名さん]

ちなみにメガシティタワーズの管理規約および使用細則等は契約時に
その内容について契約者の承認を得ています。
つまり契約者は管理規約および使用細則等を遵守しなければなりません。

[294: 匿名さん]

管理費と修繕費で賃貸業が出来るんだからしてやったり。

[295: 匿名さん]

>293
それはどんなマンション契約時でも普通にやることなんだけど。

[296: 匿名]

下水処理場の蓋か。うまいこと言う人もいるね。

[297: 匿名さん]

下水処理場の蓋って水みらいセンター上部にできる利便施設のこと？
下水処理場といっても所詮地下。
地下に処理場があってその上部に広大な利便施設ができるか、
処理場も利便施設も無いかの二択だったら、前者の方が嬉しいね。
それが下水処理場でなく米軍基地や原発だったらイヤだけど。

あくまで私個人の意見なのであしからず。

[298: 匿名]

規約は住民によって変更可能ですよ。

10年後、全く入居が無くなった場合として
規約改正で、修繕費が足らないから背に腹は替えられない派と
住環境悪化反対派の住民同士の激突が見られるかもしれませんね。笑

でもテナントがガラガラのシャッター通りよりはマシでしょ？
入居があった方が。。。。
上がマンション下が商業施設の建物で、消費者金融やカラオケ屋さんが入居しているケースなんてごまんとありますよ。中にはパチンコ屋も。笑

でも最初からそんなテナント欲しいと思っている人はいませんもんね。

[299: 匿名さん]

>297
下水処理場に汚水が集まるまでの配管ですが、すぐ隣の立地ならば、
下水処理場の地下と同じくらい配管が通ってますよ。
だって下水処理場に全部集まってくるんだから。
よって、周辺の建物はみんな立派な蓋。

[300: 匿名さん]

しかも通常地上にあるものを地下にするだけだろうから、
地下には広大な貯水地が作られるんでしょう。

[301: 匿名さん]

地下に配管が通ってることの何が問題？
配管の通ってないマンションなんてあるんですか？

[302: 匿名さん]

＞２９２、＞２９３、＞２９８　さん　　情報ありがとう。

商業ゾーンっていう部分は、西、東棟もライフの入る低い建物も全部、
住友さんの区分所有で間違いないですよね、よね？？

共有の部分もあるんでしょうか。住居棟の下とか？？

区分所有という情報も、どっかで聞いた、とかいう頼りないのがソースで
どっからどこまで信じていいのかよくわかりません。

区分所有なら、シャッター通りになっても修繕費とかに影響ないですね。
空いてた方が、建物や環境に負荷が少ないともいえます。
望んでませんが、理屈です。

個人的には、ＪＡは無い。ＪＡ入れるくらいなら、空のままにして、
気長に都銀か郵便局を誘致した方がいいのに、ぐらいかな。

[303: 匿名さん]

それから敷地内のデッキは、公開公園みたいな扱いですか？

[304: ビギナーさん]

駅前でもＪＡしか入らない。
株式会社の保育園？
クリニックモールは未だ募集中。
商業施設も空いてるの？
ここの規模なら、銀行もクリニックも取り合いでは？
みなさんは、この原因は何と考えますか？

[305: 周辺住民さん]

原因は八尾の商圏は近鉄八尾中心に出来上がっているからかも。近鉄八尾と自転車で１０分ちょっとの距離では金融機関など出店できる体力はないのでしょうか？

[306: 匿名さん]

>>304
本当に決まってないんならスミフの賃料設定が高いんじゃないか？

[307: 匿名さん]

JA・都銀に関わらず、銀行自体がテナントにはいらないかなーと思う（ATMはほしいけど）。
スーパーみたいに頻繁に行くところなら便利だけど、たまにしか行かないところだから。
保育所は人によっては毎日行くから便利かな。

[308: 契約済みさん]

先☑☑☑☑☑☑週号の情報では１４９９戸中第２期分としての販売戸数が未定。
内訳はＴＨＥ　ＷＥＳＴが７０５戸中未定、ＴＨＥ　ＥＡＳＴが７９４戸中０戸となっております。
知らぬ間にＴＨＥ　ＥＡＳＴの総戸数が６戸増えてますが、
これは何なのでしょう？。

[309: 匿名さん]

こんな田舎でこんな高い価格で戸数がアホみたいに多いマンション買う人おらんやろ。

残念なマンションやね。

[310: 匿名さん]

という予想を覆して300戸売れたようです。

[311: 購入検討中さん]

しかし、ここは適当な話しする人多いね。
近所の井戸端会議じゃん。憶測ばかりであてにならん。
結局のとこは、わかんない話しばかりでしょ。
誰かまともな実際の話ししたらどう？

[312: 物件比較中さん]

２期１次の販売戸数が１０戸。
セスナスカイクルーズが２期１次成約先着１０組。
う～ん．．．なんか腑に落ちない。なんだろ？？？

[313: 匿名]

最上階で5800万位なんですか！？

[314: 匿名さん]

どこをどうしたら、３００って数字が出るのかさっぱりわからん。

わからんのでしょう？　どうやってわかるの？

営業が言ってるの？　　どこのなんと言う？？

預言者が言ってるの？　　どこのなんと言う？？



売れないって言ってるよ。　　ここの板の多数の人。　約１名を除いたみんな。

占い師も預言者も、売れないって言ってるよ。

[315: 匿名さん]

それも値引きの一種。

そのうちフロリダ、ディズニーワールド。

ライオンズみたいに、１等５００万、総額３億円

それじゃ足りないか。

キャンペーンだし、値引きじゃないよね。

[316: 匿名]

もし仮に３００戸売れてたとしても、５分の１。

全て完成するまでまだ時間があるから残りも大丈夫って思いたいだろうけど、このまま同じペースで売れ続けることはない。

この物件に注目している人（していた人）は建設前から検討していて第１期に参加しただろうし、その結果が完売。

でもこれから先は、この物件の存在を知っていながら、動いていない人、色々検討している人たちがターゲットになるので、売れ行きペースは鈍る。（どのマンションにも言えることだけど。）

半分（タワー１つ）が出来上がった時点でほとんど埋まっているくらいでないと、残り半分７００戸を売ることが難しくなると思いませんか？

ただでさえ周辺人口の少ない地域なのに、あと１０００戸以上の申し込みを取ることが出来るでしょうか。

[317: 匿名さん]

ほんとうに、ややこしいマンションですね。

物件概要見ても、西と東棟しか書いてなくて、商業施設部分は書いてないね。

背の低い商業棟って、独立してるのかな。なんかそんな気がする。

ということはそこだけ規約の制限がない。

敷地とか建物面積って、どの数字なんですかね？

なんかよくわからない。今は、どんなふうになってても驚かない。

誰かわかる人教えてください。

[318: 匿名さん]

契約者スレとの同時投稿失礼します。


保育所、やっぱり来年４月の開園ですね。
園児募集の詳細が発表されました。

（仮称）アスク久宝寺駅前保育園　　平成２３年４月１日開設予定
「株式会社日本保育サービス」という会社が運営する保育園です。

募集人数
　０歳児：９名、１歳児：１８名、２歳児：２０名、
　３歳児：１８名（＋障害児枠２名）、４歳児：１３名、５歳児１０名、　　　合計９０名の募集です。

工事中の東棟で、４月から保育所だけ開園するのかな…
でもこうやって園児の募集をかけたからには、「やっぱり来年４月開設は無理でした」は通用しないよね。

[319: 匿名さん]

そんなことが心配だから、社会福祉法人探していたんでしょう。

[320: 匿名さん]

300戸売れたという情報が正しいなら、そこの部分は素直に評価していいんじゃないかい？
総戸数が何戸であろうと、このご時世で300戸も売るのはなかなか難しいと思う。

[321: 物件比較中さん]

どれだけ売れたかは、秘密です。
マンションのことも誰も解ってないんじゃないですか。

買っちゃた人もそうだけど、売ってるほうも現地要員レベルでは、
タワーですよ、駅近ですよ、スーパーついてるよ、一期一会ですよ、
売れちゃえばそれまでですよ、繰り返すだけだし。

さすがに計画作った担当者ぐらいは、把握してるだろうけど。
これからの見込み方針とかってなると、参考になる前例も近くにないし、
手をあげてるんだと思うよ。

販促も、これからどうしようか？？でしょう。

とりあえず、今なら大根買うとマンションがついてくる。とか、
金魚すくいのついでにマンションの契約しませんか。では売れない
ことがわかったので、ちょっと豪華気分の特典付けてみよう。てな、
とこでしょう。さすがに東ができるまでは露骨なことしにくいけど、
このご時世だから、わからないね。
未公表の予定価格は、本当にいい仕組みですよね。

テナントの誘致も同じ。金融機関も誘ったけど来なかった。しょうがないからＪＡ、としか考えられない。土地改良区と並ぶ農政最大の圧力団体。
その力が衰えても、独立した金融機関として生き残ろうとしてるけど。
保育園も同じ。探したけど入ってくれないので会社。
住民の入居次第でいつどうなるかはわからない様子だし。
最初からゲームセンターやパチンコ屋ってのも販売にひびくだろうし、
空きのままにもしておけない。

そろそろ、ショックの後に安く作れたマンションも出てくる。

タワーだ、駅近だ、スーパーだ、で、詳しい難しい話をしなくても飛びついたお客さんは一巡した。どれだけ売れたかは秘密みたいだけど。

さてこれからどうしよう？？

[322: 物件比較中さん]

病院も同じ。今は歯科医が一番経営苦しいようだけど、お医者さんも、
勤務医より開業医を優遇してた診療ポイントも見直すようだし、どうなることやら。

[324: 匿名]

>321

評論家？

[325: 匿名さん]

マンションのことも誰も解ってないんじゃないですか。
とは言ったものの、

「～だと思うよ」「～でしょう」「～てな、とこでしょう」「～な様子だし」「～だろうし」
では、同レベルでは？

[326: 匿名]

>321

結構、いい読みかも。
的を得ているという感じ。

企画だけが一人歩きして実現したようなプランだから、
実際の周辺環境にマッチしていないんでしょうね。

1500戸、いつ完売するか見もの。

[328: 匿名さん]

＞３２５　さん　　そうでしょうね。

誰にも解ってないんでしょうね。売ってる人も、買ってる人も。
でも、売ってる人、買った人は、解らなくてもいい。
売ってる人は、売れればいいし、買った人は、もう買っちゃったもん。

検討してる人は、解りたいでしょうね。
でも、解らないから、いろんな事実を組み合わせて、予想して推測するほかない。

だって、売る方が秘密にして公表しないんですもの。

[329: 匿名さん]

http://www.mega2.jp/mall.html
ここの平面図を見ると、現時点で確定しているライフ・JAバンク・保育所の３つだけで商業施設の総面積の８割くらいいってますね。
テナントが決まらないと騒がれてるようですが・・・

[330: 匿名]

そりゃ、どんな形にせよテナントは埋めるでしょ。
完成して空きだらけだとみっともないで。

[331: 匿名さん]

ライフの上のフロアーは、何も入らないの？

住居棟は、両方とも１Ｆも２Ｆほとんど白いままだけど、それでいいの？？

[332: 匿名さん]

大型ショッピングモールっていうんだから、ライフ・JAバンク・保育所で８割ってことは無いでしょう。
それだと、駅から歩道橋渡ってとか、クルマをとめてとかって寄る人は少ないような気がするけど。
スーパー、ホントに撤退しなければいいんですけど。

住民としては、入った店舗が十分便利なら、出入りが少ないほど建物傷まないし。

あっ、家賃収入っか？？　　ホント、どっちなんだろう？？

[333: 匿名さん]

そう言われても平面図で見るとその３つで８割は占めてるように思いませんか？
図の色付きのところが商業施設のようですので。
あとライフの上のフロアは吹き抜けか駐車場だと思います。

[334: 匿名さん]

セントラルロビーとか集会室とかキッズルームが６Ｆにあって、それ以下はたぶん商業ゾーンじゃないかな？？
１、２Ｆは、店舗型で、３、４、５Ｆは、事務所とか？？

間違ってたらご免だけど、ロビーが６階で、住民専用のエレベーターが６階直通です。
その下に何があるんでしょう？？

[335: 匿名さん]

この完成予想図を見ても、ライフの上は店舗でしょう。

[336: 匿名さん]

そう言われても平面図で見るとその３つで半分も埋まって無いように思いませんか？
図の色付きのところが入居が決まった商業施設のようですので。
あとライフの上のフロアは吹き抜けか駐車場じゃないと思います。

ライフは、１Ｆですので。

[337: 匿名さん]

半分じゃなくて、３割も埋まってなさそうに見えるね。１・２階で。

あと、３，４，５階は興味あるね。何ができるんだろう？？

[338: 匿名さん]

>>336
間違ってますよ。

あとマンション棟の5F以下は駐輪場です。

[339: 匿名さん]

ライフの部分の2Fはデッキに沿った部分（色付きのところ）のみ店舗です。

[340: 匿名さん]

情報ありがとう。助かります。

店舗部分は、共有ですか？区分所有ですか？

区分所有は、全部ですか？、一部ですか？