MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、八尾の評判も含めて色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友

[141: 匿名さん]

リスクはさておき、スーパー併設のメリットは大きそうですね。
毎日行くような所だから、傘もいらずにエレベータ１本で繋がるのは相当便利。
もちろん駅もそうだけど。

[142: 匿名さん]

１３５から１４０までを総合すると、

「はぁーいちいち説明しなきゃ分からんのか・・・。 」いやなら買うな。

「結局はモデルルームにも行かず、自分の想像だけで話してる人達」は、掲示板で発言するな。
モデルルームに行っても「はぁーいちいち説明しなきゃ分からんのか・・・。 」ということ
だから「販売員か契約者でもなければそんなこと知らなくても普通」。

慎重な人は、「ネガと」呼ばれ「あら探しをする人種ですから」
「友達にもなりたくない」 。

「あれっ、結局店舗部分は区分所有なの？？ あれだけテナントの空きが出たときのリスクを力説してたのに？？
と、こっちが問いたい。 」という主張があって、

商業施設などの特殊な使用形態での建物や他の一般住民への負担の軽重を考慮しないで、一律に管理費や修繕費は負担すべきだ。

ということで、間違ってないでしょうか？？　お答えいただきたいと思います。

[143: 匿名さん]

間違いだらけ

[144: 匿名]

>135

だから周りはぼったくりマンションって言っているんでしょ？
立地・設備の割には高いって。

[145: 匿名]

あの～～、住民用の駐車場は、駐車場代払うことになると思うんですけど。

[146: 匿名]

>139

もう少し社会経済のことを勉強しましょうね。

共有にしろ、専有にしろ、商業施設には空きテナントリスクは必ずつきまといます。
本来入るべき収入が入らないわけですから。

空きが発生した場合、共有なら管理組合の収支圧迫。
専有なら、その占有者の損。になります。
それだけの違いです。収入不足のリスクはどちらでもあり得ます。


専有で損しだしたら、あなたならどうしますか？
そのまま事業を続けます？

通常は他の業者に転売です。
最終的には転売の繰り返しで、わけのわからない権利関係になってしまいます。
最悪シャッター通りです。
（郊外の都市によくあるでしょう。こんな商業施設。）

過去、このような商業施設付きマンションの失敗事例が多く出ています。
この辺りをもう少し勉強されることをお勧めします。

正直、大型商業施設付きマンション末路はヒサンですよ。



ここの検討者は、なぜ「敷地内」に商業施設があるのかをもう一度考えてみてください。
なぜ、隣地に併設する形式ではなく、なぜ「敷地内」に商業施設を設置したのかを。

「マンション内にスーパーがあるなんて、なんて素敵なんでしょう！」と浮かれていてはいけません。表に現れない仕組みを理解すべきです。

[147: 匿名]

あの～～。　横からすみません。

＞１４３　は、　＞１４２　へのお答えですか。

興味がありますので、もう少しくわしく何が間違いなのでしょうか？？

[148: 匿名]

商業施設併設の例で、分かりやすいのが、大阪市内のグランドメゾン西九条ＢＩＯ。

ここと同じくライフ併設型だが権利関係は完全に独立。
http://www.gm-bio.com/landplan/index.html
（本来同じ敷地内なのだが、別物件としてライフを建設。）


こっちの方がすっきりするんですけどね。敷地内に商業施設を持つより。

まぁ、スミフが商魂たくましいとでも言っていきましょうか。

[149: 匿名さん]

>>144
たった一人のネガが言ってるだけだって。
これだから匿名掲示板はこわい。

[150: 匿名さん]

>>146
最初から損が出るって分かってるんならスミフが好きこのんで区分所有者にはならないんじゃない？
収益が出ると踏んでるからなるわけで。

[151: 匿名さん]

そりゃ、収益出るさ、出るに決まってる。

それでなくても、危ないときあったんだから、蓄えられるときに蓄えなきゃ。

それでなくても、ダムは干上がりかけているんだもん。

[152: 匿名]

ネガ呼ばわりするのは前々スレからひとりだけで毎朝レスに難癖つけて荒らしと同じことしてるじゃん。
それ以外は検討者向けに書かれてるレスしかないよ。

[153: 匿名さん]

ダムか、いいたとえ。

ここだと、下水ならいくらでも注げるんでしょうが。

[154: 匿名さん]

>>146
詳しいことを知らないから質問なんですが、マンションの１階に商業施設が入ってその上階がマンションになってる場合、146さんの言うように完全に分けることってできるんですか？
スーパーはともかく保育所やJAバンクはもろにこんな形だと思いますが・・・。

[155: 匿名さん]

＞１４７　の繰り返しになりますが、

＞１４３　は、　＞１４２　へのお答えですか。

もう少しくわしく何が間違いなのでしょうか？？

検討者です。　１４２は何が間違ってるんでしょう？？

[156: 匿名]

>150

そりゃ～、そうでしょう。ホンマ頼むで！笑


この商業施設の売主　フミフ。
この商業施設の買主　スミフ。

前にも書かれていた通り、建設費の内訳はスミフ以外は分かりません。
各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば商業施設は格安で建設できます。

価格を安くして購入しているに決まっているででょう。
（スミフが商業施設をスミフに売っているんですよ。笑）


つまり最初は区分所有者になるのはある意味当たり前。
（というか、他の不動産運営会社に販売するのなら、適正価格で取引されているはず。これならある意味公正ではある。）

マンションが完売して（いつになるかわかんないけど。）５年後、１０年後に転売しても、ぼろ儲け。
だって取得価格が低いんだもん。

スミフにしてみれば、商業施設が繁栄しても、廃れてもどっちでもＯＫ。
いずれも儲かる仕組み。


スミフがスミフに売る。
誰がこの取引をチェックすることが出来るでしょう？
それはスミフだけです。笑

[157: 匿名]

>154さん

146です。
ポジさんのお話を信じると、スーパーをはじめとする商業施設は区分所有となっているようです。
（スーパーもＪＡも保育園も同じだと思います。）

簡単にいうと、マンションを購入された方と同じ区分所有です。
で、その区分所有者がスミフらしいです。
そのフミフが色々なテナントを探して業者、お店を入れている形式になります。

なので、敷地内商業施設となりますので、厳密には分けることは出来ません。
もちろん、管理費や営繕積立の負担はあります。イコール商業施設内のマンション共用部はマンション管理組合の管理部分になります。（コストを負担しなければならない。）


敷地内商業施設の問題は、商売をする上で、本来商業施設側が負担しなければならないコスト（周辺の美観維持、空調、修繕など）をマンション全体で負担しなければならないことです。

テナントを貸す側（ここの場合、スミフ）はコストを低く抑えることが出来る為、テナントに対して魅力的な賃料を提示することが可能です。

過去の事例からも商業施設併設型は問題が多いようです。
商業施設、特に大型なものは、別敷地、別管理が原則です。

[158: 匿名さん]

いろんなマンション検討したいと思いますが、ここも含めて住友系のスレッドが伸びるのいは、
なんかわかるような気がしました。

やっぱり、すんで満足したいですよね。

＞３７　さん　ありがとう。まさか、ローレルとかライオンズとかの下とは。


＞オリコンＣＳ（顧客満足）ランキング　http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/index.html

＞顧客満足度の高いマンションブランドランキング 首都圏
＞75.49点 【野村不動産】プラウド
＞73.97点 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ
＞73.90点 【東京建物】Brillia
＞73.45点 【三菱地所】パークハウス
＞73.43点 【大京】LIONS　GARDEN
＞73.25点 【コスモスイニシア】コスモ
＞72.66点 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ
＞72.07点 【大京】LIONS
＞65.14点 【日本綜合地所】グランシティ
＞62.93点 【タカラレーベン】レーベンハイム

＞顧客満足度の高いマンションブランドランキング 近畿圏
＞75.85点 【大和ハウス工業】D'クラディア
＞73.22点 【近鉄不動産】ローレルコート
＞73.00点 【大京】LIONS

[159: 匿名]

実際は複合デベによるマンションも多いから厳密な調査結果ではないけど、単独デベの結果としてみればいいかもね。

[160: 匿名さん]

デベロッパー別じゃなくって、マンションブランドなんだろう。



『シティータワー』というのは、ブランドじゃないんですか？

ローレル、ライオンズというのは、ブランドじゃないんですか？

[161: 匿名]

ほんとに売れてるの？買った人のコメント少なすぎる。
これだけ戸数のマンコミュスレでコメントないなんて考えられない。
それか契約者がネットには程遠い高齢者が多いせい？

[162: 匿名さん]

>各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば商業施設は格安で建設できます。
だからこれをすると住戸の方に不自然な割高感が出てしまって、肝心の住戸の売れ行きが鈍ると思いますよ。
前にもこう言いましたがその時のあなたの答えは「そのぶん住宅設備の仕様を落としている」旨の内容でした。
でもそれは売れ行きを伸ばす対策になっていない。
値段がそのままでも設備の仕様を落とせば確実に売れ行きが落ちるからです。
「安い」のと「割安」なのは違います。割安でないと売れませんよね。

>>156の考え方は、商業施設でスミフが儲けるという観点からしか見てなく、肝心の本業「住戸を売る方」の観点は無視してますよね。
普通に考えてこのプロジェクトの第一目標は1500戸を売り切ることであり、商業施設で儲けるというのは二の次だと思いませんか？

[163: 匿名]

デベのブランドだからどっちでもいいんじゃないの。
ブランドからデベがわかるし、デベからブランドわかるしさ。

[164: 匿名]

ほんと細かいこと気にするよな。すべてのレスにレスつけないと気がすまないひと。
よくこんな設備仕様もない気にせずに買ってもうたわりには。

[165: 匿名さん]

>>161
ただ単に買った人がここに書き込む意味がないからでは？
住人専用板に行くでしょ。

他のスレは買った人がそんなにも登場するんですか？

[166: 匿名]

悪いけどネガ呼ばわりするのはあなたひとりですが、
ネガ呼ばわりするレスは複数人いますよ。
妄想までみえてきてるからもうやめたら？

[167: 匿名]

住民板も自演ばかり。

[168: 匿名]

朝方のレスで「商業施設区分所有です！」と安心してるあたり区分の意味をわかっていないという。
恐らく住友が土地も建物も持って独立してると思ったんでしょうな。

[169: 匿名さん]

↑そう思ってるのはあなただけです。
何をいまさら言ってるのか理解不能。

なんかこの人は議論に一歩遅れてますね。

[170: 匿名さん]

＞１６２へ

＞>各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば商業施設は格安で建設できます。
だからこれをすると住戸の方に『　＞＞不自然な割高感＞＞　　＞が出てしまって、

という、不自然というのはどんな所ですか？？
「安い」のと「割安」なのは違います。割安でないと売れませんよね。

＞＞なにをもって安いんでしょうか？？


>>156の考え方は、商業施設でスミフが儲けるという観点からしか見てなく、
肝心の本業「住戸を売る方」の観点は無視してますよね。

＞そうですよね。売るほうに都合がいいから、売られた方の満足度が減る。
売るほうは、売れればいい、買った人間はどうでもいい。って論法ですね。

だまされたやつが馬鹿だと？　　そりゃ、いいね。

[171: 匿名]

>162

50万、100万位のコストダウンはいくらでもできるのでは？

主要設備の簡略化。
大型タワー物件（もっと言うとシティタワーシリーズ物件）では珍しいフローロングの直貼り。
今時のタワーで2重床、2重天井ではないのは珍しい。（他のシティーらワーシリーズでありますか？）


これだけでも数十万は確実に落とせますよ。

で、（ＣＴ天満でもそうですが）外観やエントランスだけをゴージャスにして、高級感を演出する。
マンション初心者を狙っているのでは？と疑いたくなるような設定です。

気が付いている人は気が付くので、事実この価格でもそんなに売れ行きは芳しくない。
のではないですか？

価格の妥当性、立地・建物・設備に魅力があればもっと売れるのではないですか？

[172: 匿名さん]

＞１６２に
＞＞普通に考えてこのプロジェクトの第一目標は1500戸を売り切ることであり・・・

ということから、売り切れればいいだよ。買ったやつは、どうとでもなれ。


それ以外に何かあるの？？

[173: 匿名さん]

>不自然というのはどんな所ですか？？
「各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば」こういう方法で高くなった分です。
立地なり、建物なり、仕様がよくなれば高くなりますがそれは不自然なものでなく当たり前のもの。
これら（立地、建物、仕様など）に全く現れていないのに価格だけ高いのが「不自然な割高感」です。

[174: 匿名]

他者への配慮に欠け、明らかに販売の妨害のための
購入検討者の役に立たないような投稿については 、
削除をさせていただきます。

ここがいくら売れてるからって、ほかにマンション関係者さん
で邪魔しないでください。

[175: 匿名さん]

>>172
デベとしては売ることが第一目標でいいんじゃないの？
ただし、そのためには「買ったやつは、どうとでもなれ」こういう考え方では売れないと思いますが。

[176: 匿名]

>173

だから皆さん、立地・設備がしょぼいのにこの価格？
と割高感を感じているから、ディスポーザーやスロッブシンク無しにケチを付けているのでは？

不自然な割高感を感じているんですよ。みんな。（買った人以外。）

[177: 匿名さん]

>169
そういうあなたはいつも遅れてますけどね。何ヶ月も同じことの繰り返し。

[178: 匿名さん]

ディスポーザ、スロップシンクはなくていいとしても、それでこの価格設定はおかしい。
最近では安かったリバーシリーズや駅直結の南港のマンションでもあるのに。ここよりもっと安い。

[179: 匿名さん]

>>171
本当に>>162の意味は分かってますか？
もう同じことばかり説明するのもしんどい。

>50万、100万位のコストダウンはいくらでもできるのでは？
単なるコストダウンなら出来ても、売り上げが落ちないコストダウンはできますか？？

[180: 匿名さん]

>173　　レスがよくわからないんですが、、

＞「各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば」こういう方法で高くなった分です。

高くなったんですか？？

＞立地なり、建物なり、仕様がよくなれば高くなりますがそれは不自然なものでなく当たり前のもの。

どのように当たり前なんですか？

＞これら（立地、建物、仕様など）に全く現れていないのに価格だけ高いのが「不自然な割高感」です。

やっぱり高いんですか？　どれくらいの割高感ですか？？　チョピット？　どこらしょ位？　

[181: 匿名さん]

>179
売り上げが落ちないようにコストダウンできる方法を聞いてどうするんですか？
そんなこと簡単に実践できてしまえば、大企業の社長になれるんじゃないですか？
171は儲けるためにコストダウンしていないと言いたいんじゃないのか。
すぐ理解できますが。

[182: 匿名さん]

>>180
なんで不自然な割高感の説明をするための例を事実のことのように受け止めてるの？

[183: 匿名さん]

不自然な割高感を説明するための例ってどれなんでしょう？

[184: 匿名さん]

>>183
>各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば商業施設は格安で建設できます。
これのことです。
これをさも事実かのように受け取ってましたので、指摘させていただいたまでです。

[185: 匿名]

>179

面倒臭くなってきたので、正直に書きますね。

住戸のコストダウンをしても、共用部、ランドスケープコンセプト、外観、エントランス・・・もっと細かいことをいうと、ブランドイメージや、ホームページ、モデルルームの作り方、演出。。。

で、いくらでもコストダウンしたマンションを「価格相応」に見せかけることは可能です。
広告や、カタログなどの「高層ツインタワー、駅近！」に踊らされていませんか？

専有部のコストダウンをしても、見せ方次第で価格相応と思わせることは可能ですし、スミフの販売戦略を見る限り、目玉の切り口（西日本最大、大阪市内最大とか）でお客さんを惹きつけ売っている感じがします。
私は、マンション初心者、特に外観や共用施設で購入者を惑わすスミフはあまり好きではありません。（そーゆーことではアンチスミフと言えますね。笑）


ここのネガさんの言うことは、当たっている部分もあると思います。
良い悪いをすべて含めての検討板ではないでしょうか。

[186: 匿名さん]

>>182
もしかしてこれですか？
>立地なり、建物なり、仕様がよくなれば高くなりますがそれは不自然なものでなく当たり前のもの。

立地が高いって意味がワカリマセンが、土地代？八尾なのでそれはないかな。
建物が高いってのも意味がワカリマセンが、４０数階？建てなら背は高いでしょうね。
仕様が高いってどれを指しているのでしょうか。設備は最近のマンションではごく普通のものがありません。

で高くなる条件ってどれのこと？

[187: 匿名さん]

JR快速停車駅直結、総合病院直結、商業施設併設、天王寺・難波・梅田へ直通、天王寺まで6分、650㎡のロビー、オール電化、高層ツインタワーの外観、その他もろもろの充実した共用施設からすればむしろこの価格は安すぎる！


などと、口だけなら何とでも言えますよ。
ここで割高や割安だと発言することは意味ないですね。

[188: 匿名さん]

>>186
まじで何言ってるの？って感じだわ。
誰がこのマンションの話をした？
>立地なり、建物なり、仕様がよくなれば高くなりますがそれは不自然なものでなく当たり前のもの。
↑これは一般的に当たり前のことじゃないのか？

[189: 匿名]

なんだ、専有部分はひと昔前の仕様かよ。

[190: 匿名さん]

>No.185 by 匿名 2010-09-12 22:03
>179 面倒臭くなってきたので、正直に書きますね。


えっ、ええーーーー。正直じゃなかったんですか？？

面倒くさがらずに、ここのいいところ、もっと書き込んでください。

何が正直じゃなかったのか、よくわかりませんので詳しくよろしく。