MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、八尾の評判も含めて色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売
物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友
[スレ作成日時]2010-09-11 13:39:27
現在の物件
MEGA CITY TOWERS （メガシティタワーズ）
MEGA CITY TOWERS （メガシティタワーズ） [【先着順】]
- 所在地：大阪府八尾市龍華町一丁目4番1（地番）
- 交通：関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
- 総戸数： 1,499戸
MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5
| No.1 |
by 匿名さん 2010-09-11 13:40:35
削除依頼
荒んだ八尾にいまさら感。
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|---|---|---|
| No.2 |
by 匿名さん 2010-09-11 14:08:44
ほんまに「ひったくり多発 気つけなアカン！ 全国で二番目に多い八尾市」って看板を見て笑ってしまった。
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| No.3 |
by 匿名さん 2010-09-11 14:16:38
決まってるのはJAとライフ。
うわさの保育所は打診してふられた模様で、上記以外は「まだ決まってないんです」とのこと。 市内や京阪神地区のように出入りがある程度ないと保育所も経営が苦しいから躊躇するわ。 年寄り家族が多くて小さい子供がいなかったら意味ないからね。 郊外は永住者の割合が多いので家族構成の年齢も高くなりがち。 工場群の土地が売れた八尾市はそれで十分だったんでしょう。誘致に関しては非協力。 |
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| No.4 |
by 匿名さん 2010-09-11 14:30:52
「え？どこ？」って言われる場所。
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| No.5 |
by 匿名さん 2010-09-11 15:01:38
駅直結ですが駅までの橋（デッキ）の所有者も将来管理組合なのですか？
商業施設の街灯はもちろん、橋の電気代や補修もも負担しなきゃなので、予想以上に 管理費がのしかかってきそう。 駅付近はここの住民以外も多く利用するのでポイ捨てなどゴミもたくさん出るだろう。 マンション内外を含め掃除する人をいっぱい雇わなきゃだろうし。 商業施設を抱えるのはやはりいろんなリスクがありそうで周辺に適当にスーパーがある方が なんだかいいような気がする。 |
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| No.6 |
by 匿名 2010-09-11 15:14:30
住戸が多いだけでもたいへんなのに、テナント経営も抱えるとたいへん。
テナントが出て行った後の原状回復費用は組合負担だし、次のテナントが決まらないと 空きテナントの未収分は組合負担。 テナント側も通常の商業ビルではなくマンションの場合は、レイアウト変更ひとつでも管理組合の 許可が必要など面倒なため、土地を購入したり借りるだけで単独判断できる場所を好みます。 他に商業施設くる人のため駐車場もありますが、その駐車場も管理組合が面倒見ることになるだろうから、 駐車場出入口の機械などメンテナンスもかかることになってくる。 便利であるが住民にとってどうでもいい機械などの費用も負担しないといけなくなるなど 負担構造の仕組みを忘れてはいけない。 |
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| No.7 |
by 買い換え検討中 2010-09-11 15:23:39
自動販売機の設置程度なら組合でも簡単に折衝できるけど、商業施設のテナント管理、敷地内の設備の管理など
住民で行わないといけない。 契約者はそういうの知っているか疑問。 現在築5年の大規模マンションにいますが、防犯のために夜間ずっとつけっぱなしとなる廊下の電気代もかなり 高額なので理事会で全部つける必要があるのか？と意見も出ます。 2年程度で役員も変わる組合の役員のシステムのなかでテナント経営もしなくてはいけないのはかなりの ストレスになろうかと。 |
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| No.8 |
by 匿名さん 2010-09-11 15:24:29
それ以前に住宅設備がしょぼいから敬遠すると思いますが。
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| No.9 |
by ビギナーさん 2010-09-11 15:29:20
持ち家的に考えたら、あとがたいへんそうなので素人の私にも参考になります。
商業施設って便利な一方、自分たちで抱えると管理運営面の心配もしなきゃいけなんですね。 |
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| No.10 |
by 匿名 2010-09-11 15:31:58
便利なエリアのマンションが人気なのは、自分の住むマンションだけのことを考えればいいからってのも
理由のひとつです。 |
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| No.11 |
by 匿名さん 2010-09-11 15:34:04
面倒なマンションで戸数も多いのにちょっと高い気がする。
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| No.12 |
by 近所をよく知る人 2010-09-11 15:41:08
ライフが売り場面積を半分にしたのも完売すると思っていないからでしょう。
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| No.13 |
by 匿名 2010-09-11 15:48:27
タワーって憧れだけで住宅設備も通常のマンション以下だし、
その後の管理のことも考えず購入している情弱の皆さんがかわいそう。 いくら大手が建てても管理は住民主体。 購入後、デベや販売員はまったくの他人となりますので、面倒なんて見てくれません。 売れればいいんだから。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2010-09-11 15:53:45
大手が建てても売れなければ一緒。市場価値なし。
たとえば同じ建設会社のヴィークタワー南堀江もほとんど売れていない。 ここ2,3数年で売りに出された大阪のCTも半分も売れていません。 もちろん大手は信用もありますが、売れなければ不人気物件行き。 不動産は大手だから売れるってことはありません。 |
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| No.15 |
by 匿名さん 2010-09-11 15:56:09
No.1からNo.13まで全て一人の投稿ですね。笑ってしまった。
良いところはたったの一点も挙げず、悪いところは十点以上も列挙。 もうちょっと褒める部分も交えればリアリティも出るのに。 |
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| No.16 |
by 匿名さん 2010-09-11 15:56:11
＞11
ここは戸数が多すぎ。１棟で十分。 |
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| No.17 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:00:34
パート1から5まで全て一人の常駐ポジさんの投稿ですね。笑ってしまった。
良いところばかりあげて、自分と考えが違うとすべて難癖を列挙。 いつも褒める部分は同じ、否定的なところも交えればリアリティも出るのに。 |
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| No.18 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:05:20
すげーなこのスレ。一人で熱狂しすぎ！
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| No.19 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:07:55
検討者には十分すぎる情報では？
販売員はこんな厄介な話を一切しません。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:08:40
すげーなこのスレ。一人が監視しすぎ！
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| No.21 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:14:09
どんなマンションでも良いところは伏せて悪いところだけを列挙すれば悪いマンションになろうかと思いますが？
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| No.22 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:15:50
今来てるネガって前スレでやらかしてしまった保湿浴槽の人？
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| No.23 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:18:09
良い所はこちらが聞かなくても販売員から何度も聞けます。
将来発生するキャッシュフローのリスクを考慮して不動産を買うのは当たり前。 販売員はそういうところはまったく言いません。 どんなマンションでもいいところはある。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:32:33
例えばキャッシュフローについても、リスクを考慮するとともにリターンも同じように考慮しないといけないと思いますがね。
あと、そのリスク・リターンとスーパー併設の便利さを天秤にかけるような考え方も必要かと思います。 ここの書き込みを見るとリスクばかりですから。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:39:43
リターンはすべて管理費に充当されるだけで、住民の管理費が下がることはない。
逆にリターンがなければ住民が負担するというリスクしかない。 シミュレーションはテナントが永久にいることで試算されていますから撤退した時点で 住民に負担が来るのは明らか。 |
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| No.26 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:46:21
ポジティブな人が言う好立地にも関わらず、スーパー側が半分の面積でいいと遠慮した理由が
知りたい。 |
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| No.27 |
by 匿名 2010-09-11 16:57:46
え！
ここ、ディポーザやスロップシンクないのか！ |
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| No.28 |
by 匿名さん 2010-09-11 16:59:56
共有物が豪華って言う割にはベランダにスロップシンクがないってどういうこと？
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| No.29 |
by 匿名 2010-09-11 17:17:09
重要なのは専有部分。そこをないがしろにしてエントランスだの共用設備だのに比重をおいたんじゃあ
本末転倒もはなはだしい。 |
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| No.30 |
by 匿名 2010-09-11 18:11:18
他者への配慮に欠け、明らかに販売の妨害のための
購入検討者の役に立たないような投稿については 、 削除をさせていただきます。 ここがいくら売れてるからって、ほかにマンション関係者さん で邪魔しないでください。 |
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| No.31 |
by 匿名 2010-09-11 18:26:21
昨日は、立地の話や久宝寺の発展性の話になってるのに、いきなり住宅設備ですか？
どうしてもディスポーザ・スロップシンクネタに絞り込みたいんですね。 人間のお友達がいないので、ディスポーザとかスロップシンクがお友達なんですね。 |
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| No.32 |
by 匿名 2010-09-11 18:29:30
↑包み隠さない真実を並べられたら営業妨害って。
よっぽどウソで塗り固めた営業トークで消費者を騙くらかしてるんですね。 |
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| No.33 |
by 匿名 2010-09-11 18:43:51
営業トークは、うそで固めてますか？？
売るため、興味を引いてもらうために強調することと、 逃げられないために都合悪いことをごまかしてるだけです。 買わないなら、邪魔しないでください。 |
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| No.34 |
by 匿名 2010-09-11 18:49:53
言い忘れましたが、
メガはいいマンションです。 安いです。 久宝寺は発展します。 私にも生活があります。 |
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| No.35 |
by 匿名さん 2010-09-11 18:54:23
私もここで人生を無駄に過ごしたくない。さようなら。未来暗きタワーよ。
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| No.36 |
by 匿名 2010-09-11 19:16:54
今日はガンオタは休日でしたが、ディスポーザとかスロップシンクオタでもありまして、
変な性格の為友人もいないから予定が無いので朝からメガもしくは八尾市の情報を集めて 批判に力を注いでおりましたo(^▽^)o もう、逝っちゃたので帰ってきませんo(^▽^)o |
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| No.37 |
by 匿名さん 2010-09-11 19:34:12
オリコンＣＳ（顧客満足）ランキング http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/index.html
実際の利用経験者（現在利用中、もしくは利用経験者）の声を集めた“顧客によるサービス利用満足度”に基づいたランキングです。このランキングは各サービスの利用者を対象としたアンケートに基づいているため、必ずしも実際のサービスを保証するものではありません。また、ランキングの企業名及びサービス名、住所等はアンケート調査時のものです。ご利用の際はよくご確認ください。ランキングは、利用者の主観的な評価に基づいたもので、評価の仕方、判断基準は個人により異なります。ランキングはあくまでも「いいサービス」を選ぶための情報源の一つであり、実際に利用した人がどう評価しているのかを知るための参考としてお使いください。 顧客満足度の高いマンションブランドランキング 首都圏 75.49点 【野村不動産】プラウド 73.97点 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ 73.90点 【東京建物】Brillia 73.45点 【三菱地所】パークハウス 73.43点 【大京】LIONS GARDEN 73.25点 【コスモスイニシア】コスモ 72.66点 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ 72.07点 【大京】LIONS 65.14点 【日本綜合地所】グランシティ 62.93点 【タカラレーベン】レーベンハイム 顧客満足度の高いマンションブランドランキング 近畿圏 75.85点 【大和ハウス工業】D'クラディア 73.22点 【近鉄不動産】ローレルコート 73.00点 【大京】LIONS さすが、一流ですね。すみ〇のす、さえ出てこない。 合唱。 |
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| No.38 |
by 匿名さん 2010-09-11 19:41:01
↑さすが、ここにも出てこない。 どこにあるーーん？？
コストパフォーマンス 1 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ 2 【コスモスイニシア】コスモ 3 【大京】LIONS GARDEN 4 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ 5 【三菱地所】パークハウス 間取・採光 1 【コスモスイニシア】コスモ 2 【大京】LIONS GARDEN 3 【三菱地所】パークハウス 4 【野村不動産】プラウド 5 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ 立地のよさ 1 【東京建物】Brillia 2 【野村不動産】プラウド 3 【大京】LIONS 4 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ 5 【三菱地所】パークハウス 構造面での安全性 1 【野村不動産】プラウド 2 【大京】LIONS GARDEN 3 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ 4 【大京】LIONS 5 【三菱地所】パークハウス 周辺環境 1 【東京建物】Brillia 2 【野村不動産】プラウド 3 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ 4 【大京】LIONS GARDEN 5 【三菱地所】パークハウス 関連会社（施工・管理・販売） 1 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ 2 【野村不動産】プラウド 3 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ 4 【コスモスイニシア】コスモ 5 【東京建物】Brillia 防犯対策 1 【野村不動産】プラウド 2 【大京】LIONS GARDEN 3 【東京建物】Brillia 4 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ 5 【大京】LIONS 設備の充実度 1 【三菱地所】パークハウス 2 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ 3 【野村不動産】プラウド 4 【大京】LIONS 5 【大京】LIONS GARDEN 共用施設・サービスの充実度 1 【東京建物】Brillia 2 【大京】LIONS 3 【大京】LIONS GARDEN 4 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ 5 【野村不動産】プラウド |
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| No.39 |
by 匿名さん 2010-09-11 20:58:20
ディスポーザとスロップシンクが無いからだ。
こんなマンションをだれが満足できますか？？ |
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| No.40 |
by 匿名さん 2010-09-11 21:21:43
>>25
>リターンはすべて管理費に充当されるだけで、住民の管理費が下がることはない。 なぜ？？これは管理組合が決めることでしょ？ リターンが管理費に充当されるってことは、そのぶん住民から管理費を取る必要がないってこと。 管理費が下がる理由は大有りでしょ。 >シミュレーションはテナントが永久にいることで試算されていますから そう断言できる根拠は？ よほどの素人じゃない限りそんな単純な試算しないでしょ。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2010-09-11 21:28:44
o(^▽^)oやっと、でばんでちゅo(^▽^)o
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| No.42 |
by 匿名さん 2010-09-11 21:36:01
＞よほどの素人じゃない限りそんな単純な試算しないでしょ。
どこの玄人が、どんな計算して、どんな結果を予想してるのかな？？ |
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| No.43 |
by 匿名さん 2010-09-11 21:38:52
知らんけど、
>シミュレーションはテナントが永久にいることで試算されていますから これは無いだろう。 |
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| No.44 |
by 匿名さん 2010-09-11 21:40:49
↑なぜ？？？？
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| No.45 |
by 匿名さん 2010-09-11 21:41:28
↑なぜ？？？？、↑なぜ？？？？
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| No.46 |
by 匿名さん 2010-09-11 21:45:15
知らんけど、って？？？？
そうか、知らんけど、っか。 そうだよな、テナントで儲かるから、管理費もゆくゆくただになる、知らんけど。 |
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| No.47 |
by 匿名 2010-09-11 22:23:59
ディスポーザとスロップシンクが無いというマイナス点だけなら、オール電化＋ＩＨというプラス点で打ち消せるレベルだと思います。
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| No.48 |
by 匿名さん 2010-09-11 22:40:32
スロップシンクは寧ろ付いてないほうがよい
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| No.49 |
by 匿名さん 2010-09-11 22:45:44
＞立地の話や久宝寺の発展性と住民満足の話になってるのに、いきなり住宅設備？
＞どうしてもディスポーザからオール電化・ＩＨネタに持っていきたいみたいですね。 明日も、ひまでしょうからがんばってね。 |
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| No.50 |
by 匿名さん 2010-09-11 23:06:10
本当に商業施設の貸主はマンションの管理組合なのでしょうか？
価格にその分のってるということでしょうか？共用部と同じ扱い？ その分の固定資産税も住居面積に応じて負担になると思うのですが、そうなのですか？ 契約者の方なら重要事項説明でその旨の説明があったかと思うのですが、いかがでしょう？ なんか？？？だらけになっちゃいましたが、憶測でなく実のところを ご存知の方がいらしたら、教えていただけませんか？ |
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| No.51 |
by 匿名さん 2010-09-11 23:35:07
契約者ではないので分かりませんが、仮に販売価格に商業施設の価格も乗っているんだとしたらいくら安いといっても安すぎる気はしますね。どうなんでしょうか？
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| No.52 |
by 匿名 2010-09-11 23:38:11
>50さん
そーなんですよね。 なんでこんな重要なことに誰も答えられない？ というより、管理組合のものとして、話が進んでる？ ただ、概要を読む限りは「敷地内に商業エリアを・・・」とありますので、 敷地内＝管理組合のものと考えるとが出来ます。 |
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| No.53 |
by 匿名さん 2010-09-12 00:33:21
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| No.54 |
by 匿名さん 2010-09-12 00:34:41
ここって何も知らない人が一人で頑張っているから仕方ないよ。
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| No.55 |
by 住まいに詳しい人 2010-09-12 00:56:32
>50
マンションには共有部分と専有部分がございまして、簡単に言うと自分の部屋以外は すべて共有部分です。バルコニーも共有部分のため、スロップシンクも該当します。 共有部であるバルコニーは無償で居住する住人に貸し出されているわけです。 エレベータや駐車場など敷地内設置されている物すべて管理組合で管理運営していきます。 このマンションで言うと商業施設は共有部分に該当しますので共有部分はすべて管理組合の管理下におかれます。 実際にマンションを購入されるか契約されると管理規約集に記載されていますので、知っている人も多いですが、検討者では知らない人も多いかもしれませんね。 また、あらかじめ１階をテナントにするマンションの場合、賃貸収入込みで管理費、修繕費を計算しています。その証拠に例えば、スーパーやクリーニング、飲食店がそばにあれば誰でも便利ですよね。そういうのって無償でテナントに入ってもらってもいいと思いませんか？ それをせずに一定の賃料収入を求めるのは賃料を管理積立額に組み込んで試算されているため、賃料を取らないと積立額に届かないからです。 ネガがいう住宅設備がしょぼいのにマンション価格が高いっていうのは商業施設＝共有部分で費用負担が発生しているわけです。よくジムや温泉やプール付きのマンションがありますが、そういう施設は使わない人からしたらメンテナンス費用など管理費が上がる元となるので、共有部分はシンプルのほうがいいというコメントを他のマンションスレにでも見かけるのはそのためです。 |
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| No.56 |
by 匿名 2010-09-12 01:00:38
>30
何様のつもりなんでしょうか。 共有部分が将来管理組合管理になる話はあたりまえのことですよ。 売れているなどというレスの方が購入者の役に立たない投稿じゃないですか。 1200戸も残っているのに。 |
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| No.57 |
by 匿名さん 2010-09-12 01:34:23
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| No.58 |
by 契約済みさん 2010-09-12 03:17:10
営業さんの説明では、商業施設は住友の区分所有です。
管理組合の所有ではないとのことです。 |
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| No.59 |
by 匿名さん 2010-09-12 07:31:02
契約済みさんの一撃でネガ撃沈。
もうネガは書き込まなくていいんじゃない？ 何書かれても嘘の固まりとしか思えない。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2010-09-12 07:42:49
契約済みさんの撃沈。
もう契約済みは書き込まなくていいんじゃない？ 何書かれても嘘の固まりとしか思えない。 張り付き、ごくろうさま。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2010-09-12 08:03:50
商業施設が区分所有でホッとしたけど、
管理費とか修繕積立金はやっぱり同じ割合かな？？ 商業部分って使い方ぜんぜん違うから、光熱費とか痛み方とか汚れ方ぜんぜん違うし、 お金儲けするためにそうなるわけだし。 どうなってるんでしょうか？？ |
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| No.62 |
by 通りすがり 2010-09-12 08:25:45
商業施設が区分所有でデベになる場合、一般の人が転勤などで自分の部屋を売りに出さずに
自分の部屋を賃貸に出した場合と同じで、その賃料を管理組合に払わなくていいのことになります。 よって、賃料はすべてデベの収入となりますから一切管理組合には入りません。 儲かるのはデベですね。 管理組合に商業施設所有者（デベ）からはいるのはあくまで管理費＋修繕費となります。 ただし、管理組合が設立されるまで管理会社所有、設立後管理組合に引渡しと言うケースや 将来、商業施設の区分所有が話し合いの末、管理組合に権利を引き渡されるケースもあります。 |
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| No.63 |
by 匿名さん 2010-09-12 08:37:00
商業施設がデベ所有だとしたらマンション価格、高すぎですね。
タワマンとは思えないほど住設・仕様は落ちます。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2010-09-12 08:52:14
基本的に、ヴィークタワー南堀江なんかと一緒で
上は区分所有の住民、下は賃借の住民ということでしょうか？？ 賃借人が単身者の住民か、商業者かの違いで。 それでやっぱり下の賃貸人の区分所有者は、組合員で議決権とかもありますよね。 南堀江なんかでは、区分所有者と賃借人とのトラブルが予想されると聞きましたが？？ ここだったら、スーパーのお客がマンションの敷地内の公園でにごみを落としたら、 誰が掃除するんでしょうか？？ やっぱり管理費とか修繕費の割合って面積割になってるんでしょうか？？ |
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| No.65 |
by 匿名さん 2010-09-12 09:05:58
>58
~npomiya/houritu/miya-2e-fukugou.htm モデルとなる標準的な管理規約↑ 区分所有者は住居部分に住む住人と、店舗施設の管理会社もしくはデベとに分かれるけど、 全体として管理組合の管理におかれるようです。 権利は区分されてても住民が知らん顔（管理組合）はできないってことです。 商業施設の区分所有者も管理組合の組合員の一員ですから。 管理組合にはテナントが未入居になっても管理会社（デベ）から管理費、修繕費は払われるので 滞納の心配はありませんが、賃料－（管理＋修繕費）＝儲けはすべて管理会社（デベ）に持っていかれます。 |
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| No.66 |
by 匿名 2010-09-12 09:16:15
＞６０
複合施設があるマンションの管理は何パターンかあるみたいだけど、区分としての権利は分けて あるだけで、全体管理（共有部分＋敷地内）としては一緒ってことで、あながち嘘ではないよ。 専有部分に一般人が住むか商業目的可能な住人（ここでいう別会社）が住むかって違い。 だから、５８もまちがってないし、ネガも別に間違ってない。 しかし、毎朝お疲れです。 |
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| No.67 |
by 匿名はん 2010-09-12 09:30:00
買った部屋（専有部分の区分所有者）について自分の好みでリフォームしたり、何らかの理由で賃貸に出したりと同じなんや。商業施設という専有部分の区分所有者が法人というだけで、全体で見れば商業施設（賃貸目的）を持つ法人も１住民と同じっちゅうことか。
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| No.68 |
by 匿名さん 2010-09-12 09:38:54
その一区分所有者のお金儲けで、敷地内に弁当くずとかが捨てられたら、
それを、住民全体の管理組合の費用で掃除するんですか？？ 店舗外のエスカレーターやエレベーターの保守や電気代なんかもでしょうか？？ |
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| No.69 |
by 匿名さん 2010-09-12 09:41:02
管理費修繕費って店子負担にして賃料に入れて賃貸契約したら管理会社丸儲けやん。
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| No.70 |
by 匿名さん 2010-09-12 09:44:10
ネガは思いっきり間違ってただろ。なにがテナントが空きの場合のリスクだよ。
しかし商業施設が管理組合の所有だと思ってた時は、テナントが空きの場合のリスクの話ばかりで 商業施設がデベ所有と分かったら今度は、テナントが埋まってる場合の賃料収入が入ってこないという話。 ネガはとことんネガティブ思考ですね。当たり前だけど（笑 |
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| No.71 |
by 匿名 2010-09-12 09:45:27
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| No.72 |
by 匿名 2010-09-12 09:47:31
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| No.73 |
by 匿名 2010-09-12 09:47:53
＞68
区分所有という言い方で別物みたいにはぐらかされていますが、 商業施設管理（法人所有者）と住居部分の区分（一般住民）を分けて表現しているだけで 全体管理（共有施設＋敷地内）としては同じとなりますから、掃除の人は管理費となります。 商業施設側も管理組合に管理費を入れるんですから掃除してもらわないと！ってことになります。 |
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| No.74 |
by 匿名 2010-09-12 09:49:12
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| No.75 |
by 匿名さん 2010-09-12 09:49:19
>>68
その掃除する管理費の中には商業施設所有者、つまりデベが払ってる費用もあるんだけどね。 これが敷地内じゃなく隣のスーパーとかだったら、同じ現象がおきてもスーパー側はマンションの管理費は全く払わないわけだからそっちの方が大変だと思うけど。 |
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| No.76 |
by 匿名 2010-09-12 09:51:30
＞70
何パターンかあるからしかたないんじゃないの。 毎朝来る人は契約者じゃないのかな。契約者なら管理規約もらってるもん。 それをすぐ言い返せないってことは・・・。これだけ書き込むのって営業かな。 最近は管理について無知な販売員も多いから。 |
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| No.77 |
by 匿名 2010-09-12 09:52:23
申し訳ないですが、聞いているのは管理費の負担割合のことです。
たくさん汚して建物を疲労する人と、通常の生活する人が、 一律の負担になるんでしょうか？？ |
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| No.78 |
by 匿名さん 2010-09-12 09:54:59
ローン組んで、商業施設でお金を使ってそのお金から商業施設入居者が管理会社に賃料を支払って・・・・。たどり着くところは同じか。。。。
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| No.79 |
by 匿名 2010-09-12 09:57:18
専有部分の床面積で修繕費は変るけど、管理費はどうなんかな。
まぁ、商業施設の所有者は、それらに応じて組合に支払う。 |
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| No.80 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:01:27
区分所有の方法が様々だけで、いずれにせよ複合施設マンションはいろいろ課題も多いってことです。
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| No.81 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:10:59
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| No.82 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:19:30
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| No.83 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:21:28
デベが所有するってことは、テナントを誘致して儲ける自信があるんでしょう。
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| No.84 |
by 匿名 2010-09-12 10:27:40
えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！
何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！ どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。 何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。 永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。 これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。 どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？ これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥ お客なめてます？誰が買うの？ これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。 （10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます） |
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| No.85 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:30:55
＞65
結局、商業施設は管理組合管理ではなく管理組合の１組合員ってことなんですよね。 組合全体では１入居者として管理しないといけないから商業施設部分の管理費の滞納未収に ならないくらいであとは同じか。 どっちがよかったのかは別として結局、切り離せない建物なんですね。 でもマンション側を所有にして管理会社から賃料とる方がなんだかいいのかなと思ってました。 管理費修繕費だけで駅前で賃貸業ができるなんてうまい仕組みですね。 |
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| No.86 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:33:33
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| No.87 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:42:06
＞82
73などに書いていることを理解されていますか？ 区分は違ってもマンションとしては同じですよ。 （専有部分か共有部分どちらか区分けしているだけ） 商業施設の住人がデベであってその部屋を貸しているだけで。１住民と同じです。 管理費、修繕費用の滞納の恐れと事業に失敗しようが関係ないリスクは回避できますが、 賃料はマンション側には入らない。 しかし、周辺を掃除する人などの人件費はマンションの管理費から払うってことですよ。 |
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| No.88 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:45:26
ネガｗ
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| No.89 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:45:27
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| No.90 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:47:28
いや、だからそれはテナントが埋まってた場合の話でしょうに。
テナント空きのリスクはあれだけネガが指摘してたことなのに、区分所有者がデベだと知った途端にコロッと態度変えましたね。 |
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| No.91 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:49:48
ここで「やっぱり区分所有者は管理組合でした」と分かればまたネガの意見がブレるんかな？
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| No.92 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:50:06
ネガ、ネガって検討者の立場で捉え方も代わるので連呼している人のほうがウザイでっせ。
設備も仕様も一昔前だし、オール電化やＩＨ住宅だって10年位前から販売されているので 特筆すべきものでもない。 |
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| No.93 |
by 匿名 2010-09-12 10:51:51
＞９０
どうでもいいけど、関係者ならキミが知ってて当然じゃないのか？ |
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| No.94 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:54:49
区分の違いだけでマンションで抱えていることには変わりないのに、なんて楽天的な奴がいるんでしょうね。
敷地建物全体の1部（1区分）ってことをまだ理解していない模様。 |
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| No.95 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:57:18
>>93
関係者じゃないから知らないんだって。 契約者ならもらった資料なりを見れば分かるだろうし、営業も知ってて当然。 商業施設の区分所有者がデベだとわかったのも契約者が書き込んでくれたからでしょうよ。 |
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| No.96 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:57:23
＞85
マンション側に負担させて駅前で安く賃貸業をするシステムです。 |
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| No.97 |
by 匿名さん 2010-09-12 10:59:05
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| No.98 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:01:11
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| No.99 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:02:57
ネガが張り付く理由もたいがい不明だけど？
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| No.100 |
by 匿名 2010-09-12 11:04:56
管理方法が二通りあって、どっちかの話に偏っただけじゃないのか。
どっちにしても住民（管理組合）は関わらないといけないのは変わりない。 売れているって言うわりに、ここのマンションはこうですよ～って言うレスが皆無なのが気になります。ネガ？的な発言にケンカ越しの私的感想的なれすはありますが、契約者や購入者らしいそういう指摘するレスも全くないし、ほんとに売れているか疑問。 |
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| No.101 |
by 匿名 2010-09-12 11:05:30
えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！
何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！ どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。 何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。 永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。 これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。 どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？ これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥ お客なめてます？誰が買うの？ これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。 （10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます） |
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| No.102 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:05:51
管理費修繕費だけで賃貸業ができるとか言ってる人いるけど、建物の価格は無視か？笑
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| No.103 |
by 匿名 2010-09-12 11:07:18
＞98
テナントいなくても清掃要員は確保しておかないといけない＝人件費＝管理費垂れ流し。 |
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| No.104 |
by 匿名 2010-09-12 11:07:35
>96
分かりやすい！ でも、もし商業施設がデベ所有なら、他の業者に売却も可能ってことだし、 そんなことより、将来、委託する管理会社をスミフ系から他の会社に変更するようなことになったら、モメそうですね。 結論としては、マンションには住戸だけのほうがリスクが少ないということですね。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:09:09
ここのマンションはこうですよ～って言うポジレスをしようと思えばいくらでもできるけど？
駅直結とか、天王寺6分とか、・・・・・・・いくらでもある。 それをしたら「販売員から聞けることは要らない」って怒るのはネガじゃないのか？ |
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| No.106 |
by 匿名 2010-09-12 11:10:40
＞106
公式にいくらでも書いてるのは事実。 |
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| No.107 |
by 匿名 2010-09-12 11:11:07
105です↑
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| No.108 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:11:15
>>103
だからその管理費は商業施設所有者＝デベも払うんだって。 |
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| No.109 |
by 匿名 2010-09-12 11:11:43
↑べつに怒りはしないけど、ホームページその他で公表されてる情報はあえて書く必要が無い。
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| No.110 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:13:53
>結論としては、マンションには住戸だけのほうがリスクが少ないということですね。
リスクだけで言えばね。 その分スーパーまでエレベータ１本で直結という最大のリターンが無いけど。 |
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| No.111 |
by ビギナーさん 2010-09-12 11:14:02
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| No.112 |
by ビギナーさん 2010-09-12 11:16:13
あ、しかもテナントに賃貸契約に管理費と修繕費負担を盛り込めば・・・・
すごい儲けのシステムかも。 |
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| No.113 |
by ビギナーさん 2010-09-12 11:18:33
＞108
撤退など使用していないけど人件費は確保しておかないといけないって意味じゃないの？ |
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| No.114 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:18:49
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| No.115 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:20:31
＞112
お金持ちのオーナーが駅直結マンションを何部屋も買って賃貸に出すのと同じですね。 |
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| No.116 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:22:01
>>113
テナントが空いててもデベは管理費修繕費を管理組合に払うわけだが。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:23:00
＞114
それは104のレスのとおり。所有者が売却したりまた貸しできる利点まである。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:24:54
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| No.119 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:25:25
>>117
でも、売却をしてしまうと以後はそのおいしい賃貸経営ができませんよ。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:27:38
財閥系なんて資本主義の最たるとこなのに採算あわなければ権利売却でしょ。
最初は組合に話があるかもでしょうが。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:30:05
採算合わないのに買ってくれるところがそうそうあるとも思いませんけどね。
いずれにせよ、売却してもしなくても住人にはあまり関係ないと思いますが。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:30:07
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| No.123 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:34:25
経営がどうなろうが関係ないからいいけど1住民となった場合、
駅前でただでさえ人が集まるのと商業施設もありますので、 タバコの吸殻やゴミなどちゃんとしてほしいですね。 駅から降りてくる人、商業施設に車で来る人、喫煙者がまずやりたいことは喫煙ですから。 |
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| No.124 |
by 匿名 2010-09-12 11:48:13
えぇっ！このマンションディスポーザー付いてないんですか？新築マンションなのに？！
何っ！スロップシンクも付いてないの？ここ新築マンションですよね？！ どっちも後付けが不可能な設備ですよねぇ～。後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですね。 何、まだあるの？えっ、床の仕様が2重床になってない？マジですか？将来のリフォームは絶望的ですねえ。 永住志向のマンションなのに。大体他のシティータワーシリーズはみんな二重床仕様ですよね。 これも後から変更のきかない構造部分でのコストダウンですよねぇ。 どれどれ、価格は‥‥‥高っ！マジですか？ これだけ建物でコストダウンして、敷地面積に対して1500戸もの戸数で、この立地で‥‥ お客なめてます？誰が買うの？ これだったら、大阪市内で10年ものの中古買ったほうがよっぽどコストパフォーマンス高いですよね。 （10年ものの中古でもディスポーザーくらい付いてます） |
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| No.125 |
by 匿名 2010-09-12 11:49:05
せこい見方をすると、
マンション販売価格に商業施設の建設費を上乗せして、（住民に負担させて） スミフは、タダ同然で確保した商業施設を使って賃貸業を行えるということですか。 そりゃ～スミフにはおいしい。 商売にならなければ、転売すればいいだけだし。（もともとタダ同然で手に入れた施設だし。） こればっかりは、建設サイドにしかわからんもんなぁ。 建設費の内訳。どれだけ住民側に建設コストを負担させているかはスミフにしかわからん。 なぜこのような事がいえるかというと、 敷地内に商業施設を作っているから。 スミフがリスクととる気があるなら、建物、土地の販売をマンション側、商業施設側と分けて販売しているハズだから。 敷地内という点がポイントです。 なぜ隣に商業施設を隣接させる形式を取らなかったのか？ を考えれば分かりますよね。 スミフ、せこいなぁ。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2010-09-12 11:54:46
まず、
>マンション販売価格に商業施設の建設費を上乗せして、（住民に負担させて） これを実施した時点で明らかに割高になる→売れない つまり逆にスミフのためにならないと思うけど？ |
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| No.127 |
by 匿名 2010-09-12 12:01:02
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| No.128 |
by 匿名 2010-09-12 12:04:17
結局スミフは消費者をなめすぎ。今の消費者は情報も豊富でそんなにバカじゃない。
そのツケをこれから払わされるんじゃない？CT天満も壊滅状態みたいだし。 ここもどうなることやら。 |
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| No.129 |
by 匿名 2010-09-12 12:05:15
>126
だから設備をケチって価格を抑えているのでは？ 例えば。。。。 各戸に５０万円負担させたとして ５０万円×１５００戸＝７億５０００万円。 ７億もあれば結構よい施設作れますよ～。 もし１００万上乗せなら・・・・・。笑 で、スミフ自体は２，３億位出して商業施設を建設。 これをほぼ正規の相場で賃貸に出せれば、ぼろ儲け。 とい図式です。 |
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| No.130 |
by 匿名 2010-09-12 12:09:16
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| No.131 |
by 匿名 2010-09-12 12:09:31
最低～。もう絶対買いたくない。
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| No.132 |
by 匿名 2010-09-12 12:20:13
そもそも、敷地内に大型商業施設っていつの時代の発想？
最近の大型マンションで商業施設が入っているマンションってあんまりないのでは？ 昔は流行ったけど、最近は見かけない、ということは、問題が多いということです。 よく考えて下さい。 マンション住民以外の人が敷地内に入ってくるんですよ。 ゴミとか駐輪とかの問題はもちろん、治安面など不安はありませんか？ いくらオートロックだ！セキュリティーだ！といっても、全然関係のない人が、マンションの敷地内をウロウロしているんですよ。 マンションには商業施設は付けない が今の主流なんですけど。。。。 |
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| No.133 |
by 匿名さん 2010-09-12 16:31:11
あれっ、結局店舗部分は区分所有なの？？
あれだけ経費を引いても賃料がプラスになるから管理組合が儲かるって言ってたのに？？ ところで、店舗用の駐車場とかって、立体駐車場でも建物じゃないから区分所有の対象じゃなくって ベランダとか専用庭みたいに専用部になるって聞いたんですけど。 ということは、住民がまったく使わない部分なのに、区分所有者みんなで積み立てた修繕費の対象に なるんでしょうか？？ ベランダとかバルコニーとかは確かそうですね。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2010-09-12 16:52:08
ところで、何で今頃になって専有部分ってわかったの？
分譲初めて半年は、経ってるでしょうに。 売るほうはどんな説明して売ってるんでしょうか？？ そんなことは説明責任無いんでしょうか？？ 買ったほうも、何も聞いてなかったんでしょうか？ とにかく、タワーだ！オール電化だ！とかいって浮かれて買ったんでしょうね。 それで、今になって不安を打ち消すために、妄想ポジに走ってるんでしょうか？ |
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| No.135 |
by 匿名さん 2010-09-12 17:28:59
>>129
はぁーいちいち説明しなきゃ分からんのか・・・。 設備ケチってもその分値段が安くないと売れゆきが落ちるのは当たり前。 値段そのままで設備ケチっても売り上げが落ちないんならどのマンションでも最初からそうしてるってｗ もうその想像（商業施設の価格を各住戸に上乗せしてる）で引っ張るのは無理があると思うぞ。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2010-09-12 17:31:32
結局はモデルルームにも行かず、自分の想像だけで話してる人達ばかりなんでしょ。
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| No.137 |
by 匿名さん 2010-09-12 17:33:48
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| No.138 |
by 匿名さん 2010-09-12 17:38:26
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| No.139 |
by 匿名さん 2010-09-12 17:41:58
あれっ、結局店舗部分は区分所有なの？？
あれだけテナントの空きが出たときのリスクを力説してたのに？？ と、こっちが問いたい。 |
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| No.140 |
by 匿名さん 2010-09-12 17:47:19
>住民がまったく使わない部分なのに、区分所有者みんなで積み立てた修繕費の対象になるんでしょうか？？
逆にマンションの共有部分は商業施設の区分所有者であるスミフがまったく使わない部分なのに、区分所有者みんな（もちろんスミフも含まれる）で積み立てた修繕費の対象になるんじゃないの？？ |
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| No.141 |
by 匿名さん 2010-09-12 18:05:49
リスクはさておき、スーパー併設のメリットは大きそうですね。
毎日行くような所だから、傘もいらずにエレベータ１本で繋がるのは相当便利。 もちろん駅もそうだけど。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2010-09-12 18:17:54
１３５から１４０までを総合すると、
「はぁーいちいち説明しなきゃ分からんのか・・・。 」いやなら買うな。 「結局はモデルルームにも行かず、自分の想像だけで話してる人達」は、掲示板で発言するな。 モデルルームに行っても「はぁーいちいち説明しなきゃ分からんのか・・・。 」ということ だから「販売員か契約者でもなければそんなこと知らなくても普通」。 慎重な人は、「ネガと」呼ばれ「あら探しをする人種ですから」 「友達にもなりたくない」 。 「あれっ、結局店舗部分は区分所有なの？？ あれだけテナントの空きが出たときのリスクを力説してたのに？？ と、こっちが問いたい。 」という主張があって、 商業施設などの特殊な使用形態での建物や他の一般住民への負担の軽重を考慮しないで、一律に管理費や修繕費は負担すべきだ。 ということで、間違ってないでしょうか？？ お答えいただきたいと思います。 |
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| No.143 |
by 匿名さん 2010-09-12 18:20:11
間違いだらけ
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| No.144 |
by 匿名 2010-09-12 18:22:29
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| No.145 |
by 匿名 2010-09-12 18:29:44
あの～～、住民用の駐車場は、駐車場代払うことになると思うんですけど。
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| No.146 |
by 匿名 2010-09-12 18:35:08
>139
もう少し社会経済のことを勉強しましょうね。 共有にしろ、専有にしろ、商業施設には空きテナントリスクは必ずつきまといます。 本来入るべき収入が入らないわけですから。 空きが発生した場合、共有なら管理組合の収支圧迫。 専有なら、その占有者の損。になります。 それだけの違いです。収入不足のリスクはどちらでもあり得ます。 専有で損しだしたら、あなたならどうしますか？ そのまま事業を続けます？ 通常は他の業者に転売です。 最終的には転売の繰り返しで、わけのわからない権利関係になってしまいます。 最悪シャッター通りです。 （郊外の都市によくあるでしょう。こんな商業施設。） 過去、このような商業施設付きマンションの失敗事例が多く出ています。 この辺りをもう少し勉強されることをお勧めします。 正直、大型商業施設付きマンション末路はヒサンですよ。 ここの検討者は、なぜ「敷地内」に商業施設があるのかをもう一度考えてみてください。 なぜ、隣地に併設する形式ではなく、なぜ「敷地内」に商業施設を設置したのかを。 「マンション内にスーパーがあるなんて、なんて素敵なんでしょう！」と浮かれていてはいけません。表に現れない仕組みを理解すべきです。 |
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| No.147 |
by 匿名 2010-09-12 18:38:10
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| No.148 |
by 匿名 2010-09-12 18:47:13
商業施設併設の例で、分かりやすいのが、大阪市内のグランドメゾン西九条ＢＩＯ。
ここと同じくライフ併設型だが権利関係は完全に独立。 http://www.gm-bio.com/landplan/index.html （本来同じ敷地内なのだが、別物件としてライフを建設。） こっちの方がすっきりするんですけどね。敷地内に商業施設を持つより。 まぁ、スミフが商魂たくましいとでも言っていきましょうか。 |
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| No.149 |
by 匿名さん 2010-09-12 18:49:23
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| No.150 |
by 匿名さん 2010-09-12 18:53:53
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| No.151 |
by 匿名さん 2010-09-12 18:59:48
そりゃ、収益出るさ、出るに決まってる。
それでなくても、危ないときあったんだから、蓄えられるときに蓄えなきゃ。 それでなくても、ダムは干上がりかけているんだもん。 |
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| No.152 |
by 匿名 2010-09-12 19:00:49
ネガ呼ばわりするのは前々スレからひとりだけで毎朝レスに難癖つけて荒らしと同じことしてるじゃん。
それ以外は検討者向けに書かれてるレスしかないよ。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2010-09-12 19:02:38
ダムか、いいたとえ。
ここだと、下水ならいくらでも注げるんでしょうが。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2010-09-12 19:03:24
>>146
詳しいことを知らないから質問なんですが、マンションの１階に商業施設が入ってその上階がマンションになってる場合、146さんの言うように完全に分けることってできるんですか？ スーパーはともかく保育所やJAバンクはもろにこんな形だと思いますが・・・。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2010-09-12 19:06:49
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| No.156 |
by 匿名 2010-09-12 19:09:48
>150
そりゃ～、そうでしょう。ホンマ頼むで！笑 この商業施設の売主 フミフ。 この商業施設の買主 スミフ。 前にも書かれていた通り、建設費の内訳はスミフ以外は分かりません。 各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば商業施設は格安で建設できます。 価格を安くして購入しているに決まっているででょう。 （スミフが商業施設をスミフに売っているんですよ。笑） つまり最初は区分所有者になるのはある意味当たり前。 （というか、他の不動産運営会社に販売するのなら、適正価格で取引されているはず。これならある意味公正ではある。） マンションが完売して（いつになるかわかんないけど。）５年後、１０年後に転売しても、ぼろ儲け。 だって取得価格が低いんだもん。 スミフにしてみれば、商業施設が繁栄しても、廃れてもどっちでもＯＫ。 いずれも儲かる仕組み。 スミフがスミフに売る。 誰がこの取引をチェックすることが出来るでしょう？ それはスミフだけです。笑 |
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| No.157 |
by 匿名 2010-09-12 19:27:06
>154さん
146です。 ポジさんのお話を信じると、スーパーをはじめとする商業施設は区分所有となっているようです。 （スーパーもＪＡも保育園も同じだと思います。） 簡単にいうと、マンションを購入された方と同じ区分所有です。 で、その区分所有者がスミフらしいです。 そのフミフが色々なテナントを探して業者、お店を入れている形式になります。 なので、敷地内商業施設となりますので、厳密には分けることは出来ません。 もちろん、管理費や営繕積立の負担はあります。イコール商業施設内のマンション共用部はマンション管理組合の管理部分になります。（コストを負担しなければならない。） 敷地内商業施設の問題は、商売をする上で、本来商業施設側が負担しなければならないコスト（周辺の美観維持、空調、修繕など）をマンション全体で負担しなければならないことです。 テナントを貸す側（ここの場合、スミフ）はコストを低く抑えることが出来る為、テナントに対して魅力的な賃料を提示することが可能です。 過去の事例からも商業施設併設型は問題が多いようです。 商業施設、特に大型なものは、別敷地、別管理が原則です。 |
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| No.158 |
by 匿名さん 2010-09-12 19:32:46
いろんなマンション検討したいと思いますが、ここも含めて住友系のスレッドが伸びるのいは、
なんかわかるような気がしました。 やっぱり、すんで満足したいですよね。 ＞３７ さん ありがとう。まさか、ローレルとかライオンズとかの下とは。 ＞オリコンＣＳ（顧客満足）ランキング http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/index.html ＞顧客満足度の高いマンションブランドランキング 首都圏 ＞75.49点 【野村不動産】プラウド ＞73.97点 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ ＞73.90点 【東京建物】Brillia ＞73.45点 【三菱地所】パークハウス ＞73.43点 【大京】LIONS GARDEN ＞73.25点 【コスモスイニシア】コスモ ＞72.66点 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ ＞72.07点 【大京】LIONS ＞65.14点 【日本綜合地所】グランシティ ＞62.93点 【タカラレーベン】レーベンハイム ＞顧客満足度の高いマンションブランドランキング 近畿圏 ＞75.85点 【大和ハウス工業】D'クラディア ＞73.22点 【近鉄不動産】ローレルコート ＞73.00点 【大京】LIONS |
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| No.159 |
by 匿名 2010-09-12 20:29:48
実際は複合デベによるマンションも多いから厳密な調査結果ではないけど、単独デベの結果としてみればいいかもね。
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| No.160 |
by 匿名さん 2010-09-12 20:40:39
デベロッパー別じゃなくって、マンションブランドなんだろう。
『シティータワー』というのは、ブランドじゃないんですか？ ローレル、ライオンズというのは、ブランドじゃないんですか？ |
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| No.161 |
by 匿名 2010-09-12 20:49:58
ほんとに売れてるの？買った人のコメント少なすぎる。
これだけ戸数のマンコミュスレでコメントないなんて考えられない。 それか契約者がネットには程遠い高齢者が多いせい？ |
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| No.162 |
by 匿名さん 2010-09-12 20:52:57
>各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば商業施設は格安で建設できます。
だからこれをすると住戸の方に不自然な割高感が出てしまって、肝心の住戸の売れ行きが鈍ると思いますよ。 前にもこう言いましたがその時のあなたの答えは「そのぶん住宅設備の仕様を落としている」旨の内容でした。 でもそれは売れ行きを伸ばす対策になっていない。 値段がそのままでも設備の仕様を落とせば確実に売れ行きが落ちるからです。 「安い」のと「割安」なのは違います。割安でないと売れませんよね。 >>156の考え方は、商業施設でスミフが儲けるという観点からしか見てなく、肝心の本業「住戸を売る方」の観点は無視してますよね。 普通に考えてこのプロジェクトの第一目標は1500戸を売り切ることであり、商業施設で儲けるというのは二の次だと思いませんか？ |
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| No.163 |
by 匿名 2010-09-12 20:53:09
デベのブランドだからどっちでもいいんじゃないの。
ブランドからデベがわかるし、デベからブランドわかるしさ。 |
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| No.164 |
by 匿名 2010-09-12 20:55:57
ほんと細かいこと気にするよな。すべてのレスにレスつけないと気がすまないひと。
よくこんな設備仕様もない気にせずに買ってもうたわりには。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2010-09-12 20:56:49
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| No.166 |
by 匿名 2010-09-12 20:58:52
悪いけどネガ呼ばわりするのはあなたひとりですが、
ネガ呼ばわりするレスは複数人いますよ。 妄想までみえてきてるからもうやめたら？ |
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| No.167 |
by 匿名 2010-09-12 21:01:47
住民板も自演ばかり。
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| No.168 |
by 匿名 2010-09-12 21:13:07
朝方のレスで「商業施設区分所有です！」と安心してるあたり区分の意味をわかっていないという。
恐らく住友が土地も建物も持って独立してると思ったんでしょうな。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:22:35
↑そう思ってるのはあなただけです。
何をいまさら言ってるのか理解不能。 なんかこの人は議論に一歩遅れてますね。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:22:44
＞１６２へ
＞>各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば商業施設は格安で建設できます。 だからこれをすると住戸の方に『 ＞＞不自然な割高感＞＞ ＞が出てしまって、 という、不自然というのはどんな所ですか？？ 「安い」のと「割安」なのは違います。割安でないと売れませんよね。 ＞＞なにをもって安いんでしょうか？？ >>156の考え方は、商業施設でスミフが儲けるという観点からしか見てなく、 肝心の本業「住戸を売る方」の観点は無視してますよね。 ＞そうですよね。売るほうに都合がいいから、売られた方の満足度が減る。 売るほうは、売れればいい、買った人間はどうでもいい。って論法ですね。 だまされたやつが馬鹿だと？ そりゃ、いいね。 |
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| No.171 |
by 匿名 2010-09-12 21:25:34
>162
50万、100万位のコストダウンはいくらでもできるのでは？ 主要設備の簡略化。 大型タワー物件（もっと言うとシティタワーシリーズ物件）では珍しいフローロングの直貼り。 今時のタワーで2重床、2重天井ではないのは珍しい。（他のシティーらワーシリーズでありますか？） これだけでも数十万は確実に落とせますよ。 で、（ＣＴ天満でもそうですが）外観やエントランスだけをゴージャスにして、高級感を演出する。 マンション初心者を狙っているのでは？と疑いたくなるような設定です。 気が付いている人は気が付くので、事実この価格でもそんなに売れ行きは芳しくない。 のではないですか？ 価格の妥当性、立地・建物・設備に魅力があればもっと売れるのではないですか？ |
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| No.172 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:28:05
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| No.173 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:35:33
>不自然というのはどんな所ですか？？
「各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば」こういう方法で高くなった分です。 立地なり、建物なり、仕様がよくなれば高くなりますがそれは不自然なものでなく当たり前のもの。 これら（立地、建物、仕様など）に全く現れていないのに価格だけ高いのが「不自然な割高感」です。 |
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| No.174 |
by 匿名 2010-09-12 21:36:14
他者への配慮に欠け、明らかに販売の妨害のための
購入検討者の役に立たないような投稿については 、 削除をさせていただきます。 ここがいくら売れてるからって、ほかにマンション関係者さん で邪魔しないでください。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:38:19
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| No.176 |
by 匿名 2010-09-12 21:38:45
>173
だから皆さん、立地・設備がしょぼいのにこの価格？ と割高感を感じているから、ディスポーザーやスロッブシンク無しにケチを付けているのでは？ 不自然な割高感を感じているんですよ。みんな。（買った人以外。） |
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| No.177 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:40:11
>169
そういうあなたはいつも遅れてますけどね。何ヶ月も同じことの繰り返し。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:44:55
ディスポーザ、スロップシンクはなくていいとしても、それでこの価格設定はおかしい。
最近では安かったリバーシリーズや駅直結の南港のマンションでもあるのに。ここよりもっと安い。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:45:58
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| No.180 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:46:43
>173 レスがよくわからないんですが、、
＞「各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば」こういう方法で高くなった分です。 高くなったんですか？？ ＞立地なり、建物なり、仕様がよくなれば高くなりますがそれは不自然なものでなく当たり前のもの。 どのように当たり前なんですか？ ＞これら（立地、建物、仕様など）に全く現れていないのに価格だけ高いのが「不自然な割高感」です。 やっぱり高いんですか？ どれくらいの割高感ですか？？ チョピット？ どこらしょ位？ |
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| No.181 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:54:51
>179
売り上げが落ちないようにコストダウンできる方法を聞いてどうするんですか？ そんなこと簡単に実践できてしまえば、大企業の社長になれるんじゃないですか？ 171は儲けるためにコストダウンしていないと言いたいんじゃないのか。 すぐ理解できますが。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2010-09-12 21:55:24
>>180
なんで不自然な割高感の説明をするための例を事実のことのように受け止めてるの？ |
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| No.183 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:00:12
不自然な割高感を説明するための例ってどれなんでしょう？
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| No.184 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:03:23
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| No.185 |
by 匿名 2010-09-12 22:03:59
>179
面倒臭くなってきたので、正直に書きますね。 住戸のコストダウンをしても、共用部、ランドスケープコンセプト、外観、エントランス・・・もっと細かいことをいうと、ブランドイメージや、ホームページ、モデルルームの作り方、演出。。。 で、いくらでもコストダウンしたマンションを「価格相応」に見せかけることは可能です。 広告や、カタログなどの「高層ツインタワー、駅近！」に踊らされていませんか？ 専有部のコストダウンをしても、見せ方次第で価格相応と思わせることは可能ですし、スミフの販売戦略を見る限り、目玉の切り口（西日本最大、大阪市内最大とか）でお客さんを惹きつけ売っている感じがします。 私は、マンション初心者、特に外観や共用施設で購入者を惑わすスミフはあまり好きではありません。（そーゆーことではアンチスミフと言えますね。笑） ここのネガさんの言うことは、当たっている部分もあると思います。 良い悪いをすべて含めての検討板ではないでしょうか。 |
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| No.186 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:04:28
>>182
もしかしてこれですか？ >立地なり、建物なり、仕様がよくなれば高くなりますがそれは不自然なものでなく当たり前のもの。 立地が高いって意味がワカリマセンが、土地代？八尾なのでそれはないかな。 建物が高いってのも意味がワカリマセンが、４０数階？建てなら背は高いでしょうね。 仕様が高いってどれを指しているのでしょうか。設備は最近のマンションではごく普通のものがありません。 で高くなる条件ってどれのこと？ |
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| No.187 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:09:19
JR快速停車駅直結、総合病院直結、商業施設併設、天王寺・難波・梅田へ直通、天王寺まで6分、650㎡のロビー、オール電化、高層ツインタワーの外観、その他もろもろの充実した共用施設からすればむしろこの価格は安すぎる！
などと、口だけなら何とでも言えますよ。 ここで割高や割安だと発言することは意味ないですね。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:11:59
>>186
まじで何言ってるの？って感じだわ。 誰がこのマンションの話をした？ >立地なり、建物なり、仕様がよくなれば高くなりますがそれは不自然なものでなく当たり前のもの。 ↑これは一般的に当たり前のことじゃないのか？ |
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| No.189 |
by 匿名 2010-09-12 22:13:01
なんだ、専有部分はひと昔前の仕様かよ。
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| No.190 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:16:34
>No.185 by 匿名 2010-09-12 22:03
>179 面倒臭くなってきたので、正直に書きますね。 えっ、ええーーーー。正直じゃなかったんですか？？ 面倒くさがらずに、ここのいいところ、もっと書き込んでください。 何が正直じゃなかったのか、よくわかりませんので詳しくよろしく。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:18:55
CT天満を彷彿させるレスの数ですね。
実物見れるようになったらこれじゃすまないよ、きっと。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:20:52
>共用部、ランドスケープコンセプト、外観、エントランス
>高層ツインタワー、駅近 ここにかなり金かかってるのは事実なんじゃないですか？ 金をかけているのが専有部分ではなく共有部分だからって、コストダウンマンションと言うのは違うと思いますが。 あなたのレスを見るとマンションの見た目に金をかけるのは無駄だと思っているようにお見受けしますが、価値観の違いでそこが重要！という人もいますので。 むしろ住戸内設備を第一に考える人はここは検討から外すと思いますし。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:23:14
>>191
大阪以外のスレも見てから言えば？ |
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| No.194 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:23:14
住んでからもお金がかかるマンションってことは理解できた。
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| No.195 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:24:07
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| No.196 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:26:45
竜華操車場 の跡地処理ってことで、
それに下水処理上のふたの役目の、 区画整理。 それに手を上げたのが、 住友で、オール電化に協賛したのが関電。 |
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| No.197 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:27:35
HPのアンケート見たけど誰も専有部分の感想なんかないじゃん。
共有施設って字の通り共有なんだから自分でどうしようもないもの。 見た目だけで選ぶ人にはいいかもしれません。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2010-09-12 22:30:07
親会社の関電の場合はオール電化を採用されれば目的は果たしている。子会社の不動産屋のことまでは関与せず。
清水建設も建設費用もらえればそれで目的は果たしている。 |
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| No.199 |
by 正直さん 2010-09-12 22:40:03
>No.185 by 匿名 2010-09-12 22:03 >179 面倒臭くなってきたので、正直に書きますね。 ＞えっ、ええーーーー。正直じゃなかったんですか？？ ＞面倒くさがらずに、ここのいいところ、もっと書き込んでください。 ＞何が正直じゃなかったのか、よくわかりませんので詳しくよろしく。 ＞「はぁーいちいち説明しなきゃ分からんのか・・・。 」 ということですか？？ |
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| No.200 |
by ビギナーさん 2010-09-12 22:43:01
住友さんのカラクリがわかって勉強になりました。
やっぱ儲け至上の財閥系だわ。したたか。 |
|
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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