パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[831: 匿名さん]

828さん、「つみたてくん」って何でしょうか？素人なものですみませんが、教えてください。

[832: 匿名さん]

>>829さん
以下は物件を購入するという前提での話です。

現金をどのくらい投入するかは、竣工数ヶ月前に決定すればいいので、
実際に小額で投資してみるのがいいのではないでしょうか。
今は10万もあれば国際分散投資が可能ですし、竣工まで時間があるので、
その間に投資の勉強もできます。
過去のデーターでは長期的に5〜10％複利で運用できますが、
一時的に20％のロスをする可能性もあるので、
投資に慣れていないとそれに耐えられなくなることも考えられます。

具体的に比較してみますが、5000万円を20年、金利3.0％でローンしたとすると、
利子分の返済は約1655万となります。
それに加えてローンを組むときに保証料がかかります。
保証料は一部返還されますが返還率が不透明なので
ほとんど戻ってこないとして計算すると固いと思います。
保証料を45万とすれば、ローンを組んだ時の余計な出費は約1700万です。
現金で一括購入すればこのお金が浮きます。
複利だと複雑になるので単利で考えますが、
5000万の投資で20年で1700万の利益と考えることができます。
年率1.7％です。
運用期間を30年で考えれば1700万の利益のままで年率1.13％に落ちます。

対してローンを組んで5000万を年率5％で運用できたとしたら
20年で5000万の利益です。
30年で考えても年率5％は変わらず7500万の利益で、
複利を使えば更に増えます。

このようにローンを組んで5％で複利運用できれば圧倒的に有利なのですが、
借金をして投資しているようなものなので万人向けでは無く、
それを薦める人は少ないでしょうね。
先ほど述べたように20％のロス（1000万円のロス）が1年目で出たとしてら、
投資に慣れていないと途中で止めてしまう可能性大です。
現金一括購入ならリスク無しで運用したとも言えますし、無難でしょうね。

自分は現金（頭金と繰上げ返済）を8〜9割、運用資金を1〜2割にする予定です。

[833: 購入経験者さん]

>828さん

川崎駅徒歩圏の大手不動産会社販売の新築マンションに入居して1年経った通りすがりの者です。
倍率もそこそこ高かったのですが、本気で買って入居したかったので強い意思を伝えたところ、
販売予定になってなかったいい条件の部屋をこっそり紹介されて、購入に至りました。
冷やかしではなく本当に購入する意思のある人を優先するのは、
売り手側の常套手段なのでしょうね。

[834: 契約済みさん]

バルコニーのガラス板の違いに気づいていましたか？

現場とＭＲを見て気がついたのですが、この物件は建物の外観に
鳥の模様をかたどっていますが、それは良く見るとバルコニーの
柵が強化ガラスのようなものでできていて、その中に青や赤の
濃い色（赤はSFTです）がはぼ全面に使われているところと横に
細く2つの帯のように使われているところがあって、その違いに
よって鳥の模様を作り出しています。
つまりこの濃い色のバルコニーに自分の部屋が該当する場合、
特に高層階では視界を大きくさえぎる可能性があります。
これは鳥の模様のためなので同じ階でも使われる場所は異なります。
全体から見れば、このガラスに当たる可能性は高くありませんが
視界の差は大きいような気がします。
低層階ではむしろ目隠し的でもありますが、高層階ではどうでしょうか

MRで赤い濃い色のガラスが使われている部屋がありますが、これは
「低層階用の目隠しなのでしょうか」と聞いても良く分からないようでした。
つまり購入者に説明できていたか疑問に思います。

PCT（豊洲）でもデザイン上バルコニーの柵がガラスの部屋と金属の柵の
部屋がありましたが高層階で金属の柵は眺望上も強風時などを考えても
嫌だなと思いました。この件はPCTでは営業の方は説明されていて
それが倍率にも影響を与えていたようでした。

[835: 匿名さん]

>834
いやなら、やめたら。

[836: 契約済みさん]

契約後、ある本を読みました。
ダメマンションを買ってはいけないとかいうタイトルだったと思います。
三井不動産グループの方が書いた本です。一般の書店で売っています。黄色い本です。

この本を読んで分かったのですが、やはり、売りたい人に売っているのです。
８２８さんの話を見ても、分かりますね。
抽選に落ちてばかりの方は、抽選に落ちた理由を知ることが出来ますので、ご一読をオススメします。

また、この本には良いマンションの選び方も書いてありましたが、パークシティ武蔵小杉は良いマンションの部類に入ると思いました。

ご参考までに。

[837: 匿名さん]

836さんのいうとおりでは、と自分の場合。
他のマンションを購入予定ですが、強い購入意思と手持ちの資金をきちんと伝えていたので
「必ず購入してもらえますね」ということで購入にいたりました。
キャンセル住戸を案内されただけですが。
こんな言い方又非難されそうですが、売主のほうも安心な人（総合的に）に余ったら優先する、売りたいとかってあると思います。

[838: 匿名さん]

小杉、たかが、小杉。笑うよね、資産価値ないよ。土壌汚染は大丈夫ですか。
地元民より。

[839: 匿名さん]

残念だけど、汚染されてるのは君の心だよ。
かわいそうな人だね。

[840: ビギナーさん]

828です。
831さん、つみたてくんとは住宅金融公庫（この4月に住宅金融支援機構になります）の
住宅債券・・・だそうです。無記名式割引債、と手元の資料には書いてあります。
3年コースと5年コースがあり、最後まで積み立て終わると、
3年コースは10倍・5年コースは20倍の倍率優遇と、割増融資権利がもらえます。
つまり住宅金融公庫が使える物件を購入する際に、その権利を行使できるのです。
優遇期間には制限があり、5年コースは積み立て終了後5年間なので、
たぶん3年コースは3年間なのでしょう。
残念ながら、つみたてくんはもう新規の募集はなく、
倍率優遇制度はそれよりもっと前（たぶん5年位前）に廃止になっています。
それ以降つみたてくんを始めた方は、割増融資権利のみということです。

実は、私もよく知らずに、母が「将来のためにやっとくから！」というので
毎月お給料から数万円を渡していたのを、最近になって思い出しました。
親の言うことは聞いておくもんだ・・・といまさらながら感謝しています。

廃止になってからだいぶ経つので、
この権利を持っている人もすごく少なくなっていますから、
今後、倍率優遇の人とバッティングする危険はそれほど多くないと思いますが。
ちなみにパークシティ武蔵小杉第1期2次で、倍率優遇を使った人は2〜3人とのことです。
前述したように、あとから倍率優遇が入ると知らせてくれるようですが、
第2期で考えている方で、どうしても買いたい！という方は、
登録したあとも営業担当者に連絡を取って万一の場合は知らせてもらうように
念を押しておくとよいと思います。
また、倍率優遇を使う方は、希望の部屋がはっきり決まっているのでしたら
早く登録したほうが他の方のためには親切です。考え直す時間が増えますから。

[841: 契約済みさん]

私も実は、小杉、という点でかなり悩みました。
生まれも育ちも東横線沿線なので、ここから離れたくないということで
東横線限定で探していました。ただし新丸子〜元住吉は除外。
住人の方には申し訳ないですが、従来のイメージはなんとなく悪いですし。
でも、勤務先（横浜）と実家の中間で、これだけ交通の便がよいところは他にない。
あれ？意外といいかもね・・・ということで。
つまり利便性を買うということで、自分なりに納得しました。
資産価値があるかどうかは、もちろん重要なことですが、
投資目的や将来買替えを予定して購入するのではなく、
ある程度長く住むつもりで買うなら、
自分が気に入ったところを買えばよいのだと思います。

広さも、人のアドバイスを受けて私自身迷った点なのですが、
（資産価値を考えるなら、小杉に買うなら利便性しか価値はないから
シングル〜DINKS向けに小さいのを買え、といわれました。）
本当に自分が小さい部屋に住みたいか？と自問自答してみて、NOという答えを出しました。
たとえ将来売るか貸すことになって、売りにくい・貸しにくいという事態になっても、
それまでの間、自分が気持ちよく住めたなら、それでいいや、と思うことにしました。
もっとも、私の場合は、ライフスタイルに劇的な変化がない限り、
長く住むつもりだからですが・・・。購入目的によって当然選択は違います。

マンション買うって大変ですね。結局は「エイヤ！」が必要です。
家を建てるという選択肢もあったのですが、駅前に建てるのはかなり難しいので
やはり利便性でマンションを選びました。

パークシティ武蔵小杉で広めの部屋（90m2以上）を買った方、
どう考えて選択されたか、よかったら教えてください。

[842: 購入検討中さん]

資料を見るとパークシティ武蔵小杉の杭は、
随分短いんですけど、どうしてですか？
地盤が固いって書いてありますが、こんなんでだいじょうぶなんでしょうか？
素人なんで不安になりました。
だれか、建設地の地盤について調べた方いらっしゃいます？

[843: 社宅住まいさん]

支持層が比較的浅いところにあるため直接基礎になっています。
土木・建築の専門家に聞きましたが、
「杭だろうが直接基礎だろうが支持層まで行っていれば問題ないし耐久力に差はない」
と言っていました。

[844: 契約済みさん]

841さん、私も同じように悩みました。

私の実家は都内東横線沿線、勤務先は東京ですが、将来横浜で事業をするかもしれません。妻の実家も横浜です。
このように東京や横浜に関係がある人にとって、この物件はありなんですよね。

私は都内と横浜に近いという武蔵小杉の利便性を考慮し、また、再開発により様々な価値があがるかもしれないと思い、この物件を選びました。また、都内の東横線沿線に比較すると、この物件はずっと安いですから、その点も決め手になりました。つまりは、利便性と経済性の調和の取れた物件だと判断したわけです。

ちなみに、将来賃貸に出すことを考えると狭い部屋の方がよいのでしょうが、それまでの間、狭い部屋で生活するのも辛いですし、私の場合は近い将来に賃貸や売買をする可能性がそれほど高くないとと思われますので、９０平米（正確には８９平米）の部屋を選びました。

どのマンションを購入するのか、どの程度の広さを選ぶかは各人の判断でしょうが、購入目的によって変わってきますよね。
どんな物件にも完璧はありませんので、各人の購入目的に応じて、選ぶしかないと思います。

[845: 周辺住民さん]

＞ただし新丸子〜元住吉は除外

　そういう人って多いんですかね？私も東横沿いの自由が丘出身ですけど
　綱島とか菊名とか、もっと向こうとかの方が田舎染みててあり得ないんですけど。
　丸子とか小杉とか知り合いも多いし全然ありですね個人的には。
　確かにあんまり綺麗な街じゃないけど再開発だしいいんじゃないかなと。

[846: 匿名さん]

やっぱりこの物件を契約したものです。
実家が東横線都内なのですがどうしても東京方面にでるのが
乗換えがあるのでめんどいかったので横須賀線新駅が出来る話を聞いて
興味をもって計画段階から興味をもってました。また世田谷区は全般的に
言えるのですがもう駅から近い新築物件は望めなくて、売り出されるのは首都高
高速、２４６沿いが多いのと中に入ると迷路のような狭い道ばかりでストレス
を感じていました。その割りに容積率が小さいのでマンションも家賃に比べて
割高です。

さらに細かい地権者が多くて大規模な開発なぞほとんど望めないので思い切って
川を渡ってしまえと思っていました。そこでパークシティは駅に近くてよいな
と思っていました。さらに都内東横線駅からよりも早く東京駅に着いてしまうので
お買い得だと思いました。また４重のセキュリティも安心感を覚えました。
スポーツクラブとダイエーもあって共働きの我が家にはとても便利と感じました。
結構実家の近所にもパークシティを買った人たちがいると親がいってました。
土地勘がある人はこの立地はすぐに飛びつくと思います。
冷やかしが少なそうで実感としてMRに行った方で購買する方の率が高い
と思いました。
価格も東横線にしては高層の分でしょうが安いと思いました。
武蔵小杉の他の物件には興味はなかったのですがこれだけ駅から近いと
ホテルのようでいいですよね。住むのが楽しみです。

[847: 契約済みさん]

844さん、コメントありがとうございます。841です。
都内東横線沿線に住んでいる人にとっては、やっぱり悩みポイントですよね。
両親にも最初は、え〜？武蔵小杉？と言われました。
とはいえ、私自身の収入では、実家近くに買うのは絶対ムリ！！
おっしゃるとおり、川を挟んで都内側は坪単価がポーンと上がります。
私には、この程度の広さを6000万台で買えるココが精一杯のところなんです。
今は、入居が楽しみです。2年先って長すぎですね。

[848: 周辺住民さん]

やっぱり武蔵小杉のイメージがやや悪いことは否めない。
ただ、都内東横線沿線はバカ高いし、元住吉〜横浜は確かに結構田舎。
とすると、武蔵小杉は掘り出し物か？

個人的には、日吉は好きだが、
駅の近くにはもう望めそうもないから、あのアップダウンはキツイ。
綱島は新丸子〜元住吉に近いイメージ。
大倉山は急行が止まらないにもかかわらずイメージがよいのだが、
「なんとかかんとか大倉山」という物件は残念ながら大倉山じゃないケースが多い。
限りなく新羽・新横浜・菊名に近いとか。
個人的には、大倉山で昔から注目している中古物件がある。
築数十年と思うが、時を経てなお資産価値を保っているスゴイマンションだ。
菊名は、今のつくりのままじゃ、まったく進化しない街だ。
駅前が便利になる余地がない。田舎で静かで落ち着くうえに
交通のアクセスがよいので案外好きだが。
妙蓮寺は、駅名が格調を感じさせる？せいか大倉山同様、ソコソコ人気があるようだ。
ただし、大倉山同様、お！安いと思うとほとんど新横浜・岸根だったりする。
それより横浜寄りは、だんだん商業地っぽくなってくるようだ。

[849: 匿名さん]

好きにしなはれ

[850: 匿名さん]

>>848
研究熱心ですね。
頑張ってパークシティ武蔵小杉以上の物件を探して下さい。
多分ないよ。(笑)

[851: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉のいいところは８４７さんの感想のように
五千万台から六千万台そこそこで９０平米クラスの間取りが超駅近タワー型
マンションにしては多くラインナップされていたところですね。
東横線沿線の特に都内は同じ価格だとせいぜい６０平米台で駅１０分以上
でしょうからそのような地域が地元になる人はパークシティ武蔵小杉はお買い得
に感じたと思います。通勤利便性は駅に近い分と横須賀新駅でよくなるわけですし。

ただ、東横エリアの外や千葉、埼玉方面の方は川崎なのになぜこんなに高いの？
という意見を持ってる人が多いと思いました。会社でマンションを探してる人が
多いのですが、武蔵小杉なのに湾岸マンションより高いぐらいじゃないと疑問を
持ってる人いました。なので見方によって高い、安いというのはかわるのでしょう。

東横線沿線住民や地元以外の方は武蔵小杉が品川１０km以内だということを知らない方が
多いです。武蔵小杉のマイナー性のおかげでまだこの価格ですが実際に新駅ができて
実は距離的に都心と近いことが認知されると価値が上がる余地もまだあると思ってます。
ただこんな駅近立地のマンションは便利で価格が上がろうが売るつもりはないですが。

[852: 匿名さん]

90平米以上購入者です。私は実家が目黒区、勤務地が川崎方面です。

仕事は転勤はまずないであろうこと、そしてこれから子どもができたら
父母にも家に来てもらうだろうし、子どもが大きくなれば通学にも便利な
土地なので、大学卒業くらいまではここに一緒に住み続けるであろう、と考えました。
もっと将来に、両親の面倒をみなくてはいけなくても、広ければ同居もできます。
また、住居内は床と壁の作りでリフォームがしやすいようになっているので、
占有面先さえ広ければ将来使いやすいように間取りも変えられるな、と思いました。

[853: 契約済みさん]

http://www.maruko.cup.com/sakuramatsuri20070401.html
さくら祭りがあるそうです。

[854: 契約済みさん]

＞ただし新丸子〜元住吉は除外

これは、建築の技術がまだそれほどすすんでいない頃からの
「多摩川の泥で出来た土地の上に家を建てて住むなんて、
地盤はゆるいし洪水はどうするの」
という昔の人の知恵なのではないでしょうか。

営業の方の話ですと、再開発の途中でこのあたりには
さらに下の地盤にとても丈夫な地盤が発見されたと聞きました。

そうなると、とても平坦で自転車の移動も楽で、言うことなし！ですよ。

[855: 匿名さん]

私は子供の頃から横浜に住んでいてここ１5年以上渋谷に住んでるいるので、武蔵小杉の辺りも
それなりに知っておりますが、正直、皆さんがこの土地柄をそこまで嫌う理由が良くわかりません。
従って全く迷わずにここをすぐ購入しました。自分にとっては利便性が一番だったからです。

[856: 匿名さん]

＜私は購入者です＞とかいってるけど、
みんなが便利性で選んでいる街は便利なだけの街で終わり。
池袋も東京駅も便利だけど住みたい街ランキングではいつも番外。
吉祥寺の魅力は、住民がいい街にしようと意識し活動してること。
風俗店は条例で作れないし、そういうマニフェストが論点になる街だから
結果として人気があるのでしょう。さあ、購入したあなたたち、ちゃんと自分が
変えてゆくと意志を持ってますか？。いい物件＝価格が上がる、って発想してる
うちは過去のイメージの悪さを皮肉ってる人たちとまったく同じレベルでしょう。

[857: 匿名]

風俗店が禁止されてるのは
吉祥寺ばかりでなく　全国の９９．９％の地域は禁止だよ

それに
吉祥寺には風俗店あるしね

[858: 匿名さん]

みなさんが言われるように武蔵小杉のいままでのイメージはたしかにあまり良くはないですね。（東横線の中で）
ごちゃごちゃしているし、これといった商業施設もないし、ちょっとガラの悪い住人も多そうだし・・（失礼！）川崎市のイメージもそんなに良くないし。
ただ今回の再開発の内容を見ると劇的に、本当に劇的に変わりますね。
もともとある程度の規模の町なのにこんなに変わる町はほかにないと思います。
5年後、10年後に大化けするのではないかと密かに期待しています。

川崎駅もラゾーナがオープンしただけで相当イメージがよくなったと思います。
みんなで良い町にしていきたいですね。

[859: 匿名さん]

>>856
吉祥寺についてなにも知らないようですね。
吉祥寺はパチンコの町じゃないですか。駅の周りは
パチンコ屋だらけでさらに近鉄デパート裏知ってますか？？？行った事もない
街について語るのはどうかと思いますね。
吉祥寺がどうこうというよりあなたの嘘は問題ありますね。

[860: 匿名さん]

>>836さん
その本、私も立ち読みですが読みました。
その中に、「入居時期ー竣工時期＝２ヶ月以下はダメマンション」と書いてありましたよね。
パークシティ武蔵小杉は入居時期ー竣工時期＝０になってしまいます。
やはり突貫工事になってしまうマンションなのか不安です・・・。

[861: 匿名さん]

武蔵小杉最高!!

[862: 匿名さん]

>857/859
856さんの言いたいことは、吉祥寺がどうのということじゃ
ないんじゃないでしょうか。ここをちゃんと考えようということでしょう。
吉祥寺についてはそちらでやればいいし。

[863: 匿名さん]

>>862
856のような煽りに反応してはいけませんよ。

[864: 購入検討中さん]

川崎市のHPで、
中原区と幸区は液状化の可能性が極めて高い地域が多いことが分かりました。
はっきりとそう書いてあります。川崎市のHP内の情報は以下です。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/higai/jisin.htm#KISYOCHO

上記HPの液状化危険度マップをみると、パークシティ武蔵小杉のあたりは、
青（危険度低い）か、赤（きわめて高い）か、ギリギリのところで
地図が小さすぎてわからない・・・。
どなたか、このマップの現物を区役所か市役所でもらった方いませんか？
地盤が固くても液状化が起こると、建造物と地盤の間がスカスカになるので
建物の傾き、ゆがみ、ひびわれの原因になるそうです。
地質のマップも見たのですが、このあたり一帯は人口地形（盛土・干拓地など）なので、
固い岩盤の上にやわらかい土が乗っていることになります。

私はこの物件を非常に気に入っていますので、
日曜日に契約するつもりではいますが、
この点については一応、契約前に伺ってみようと思っています。

[865: 購入者]

864さんへ

このマンションの土地はグランドになる前は水田だったと
営業さんに契約会のときに伺いました。
でも、明治後半〜大正ぐらいから80年以上グランドだったので、
地中の水分含有量は低いと思われます。
地盤が固ければ揺れは低いのですが、地中が砂のような細かい粒子ばかりで水分含有量が高いと
液状化が起こりやすいです。
私は時間がなく見るできなかったのですが、
地盤調査書がMRにあるはずなので、ぜひコピーを貰ってください。
（できれば写真としてここに載せていただけたら嬉しいです・・・）

一応、横浜市の防災HPの一部抜粋を載せておきます。
これを読む限り、PCTは倒壊、傾くなどの危険性は低いと思います。

>阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島であるポートアイランドや六甲
>アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中
>高層建物の液状化被害は比較的小さいものでした。
>　これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に固定されていたた
>め、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。

[866: 購入検討中さん]

865さん

アドバイスありがとうございます。
今日、MRで確認したところ液状化マップは見せてくれました。
（地盤調査書というのは知りませんでしたので確認していませんが・・・）
やはり南関東地震（関東大震災レベルの地震）が発生した場合は、
液状化の危険性があるとのことで、
あとからよくみたら「重要事項説明書」にも記載がありました。
しかし、担当者の話では、液状化とはあくまで表層の地盤に起こることで
マンションの場合は、一軒家と違って岩盤に固定しているので
たとえ液状化が発生しても躯体自体への影響は少ないそうです。
もちろん、庭がデコボコになるとかはありますが・・・とのこと。
それと、865さんも契約者ならお持ちと思いますが、
重要事項説明書には、
「本マンション周辺は、地震被害想定区域（液状化想定区域）として示されており、
地震時に地盤の液状化現象が発生するおそれがある区域となっております。
想定区域は、南関東地震（大正12年の関東大震災再来）を想定したものであるため、
震源の位置や地震規模が異なれば、液状化が発生しない可能性があります。」
と記載されていますね。
担当者によれば、つまりよほどすごい地震が来ない限りは・・・ということで、
品川の海のほうとか、豊洲、みなとみらいに比べたら、相当安全といえるそうです。
上記のような歴史の浅い埋立地に立っているマンションの重要事項説明書では、
震度5で液状化の危険、と明記しているとこもあるそうです。
「震度5と関東大震災じゃかなり違いますからねえ・・・」とおっしゃっていました。
ということで、安心とはいえないまでも、負っていいリスクの範囲かな、と
納得して帰ってきました。

[867: 契約済みさん]

８６０さん、８３６です。
先日、契約しました。

担当者に確認したところ、竣工時期は平成20年末から平成２１年初春とのことでした。（その後、引渡しまでの間で内覧会など様々なイベントを行うそうです。）
入居時期ー竣工時期＝3ヶ月以上なので、大丈夫だと思います。
引渡しまで2年以上もありますので、突貫工事というわけではないでしょう。

でもあと2年以上待つのは、やっぱり長いですよね。しばらくはマンションのことを忘れた生活をしなければと思います。

[868: 匿名さん]

「地盤が弱い所は地震に弱い」というイメージがありますが、
関東大震災の被害状況をみると、いちがいにそうともいえない面があります。

★地盤の弱い神田と山の手四谷の被害状況

木造家屋の全半壊率　神田１５％　四谷１％
土蔵の全半壊率　神田１％　四谷２０％

これをみますと、やわらかい地盤ではやわらかい建物が倒れやすく、
固い地盤では堅い建物が倒れやすいということも言えると思います。
地震動の周期と建物の固有振動の関係、というものらしいです。

ちなみに、みなとみらい地区は確かに埋め立て地ではありますが
地下数メートルに「上総層群」という相当固い地盤があって
かなりしっかりした場所なのだそうです。

私も「埋め立て＝地震に弱い」と思っていたクチなので
何事にも先入観を持ってはいけないのだなと思いました。

[869: 匿名さん]

第二期は階数なりの値段差だけで特別高くはならないでしょうか？
地価発表になって少し上がるような気がするのですが如何ですかね？
どなたかご意見お聞かせ下さい。

[870: 契約済みさん]

>>869
どの程度上がるかはおっしゃっていませんでしたが
営業の方は確実に２期は上がると言ってましたよ。

[871: 契約済みさん]

第一期二次の契約者です。
二次はあがりませんでしたね。
ということは二期もあがらないのでは（あがってもわずか）。
特にまだ幾つか残っている中層階はあげにくいのではと思います。当該物件の同じ間取りの高層階よりも高額にはしにくいと思うからです。

でもＳＦＴと全く同じ間取り、同じ価格であがっているとしたらあがるのかとも思いますね。実際どの程度あがったのでしょうかね。

やはりわかりませんね。
意味のない投稿すいません。

[872: 契約済みさん]

871です。
８７１の第二段落は意味不明でしたね。

言い直します。
ＳＦＴの場合は、第一期と第二期で同じ間取りにもかかわらず、値段が上がったことはあったのでしょうか。もちろん同じ間取りで同じ階はないので、一つ二つ階が違うだけで、第二期の方が大幅に上昇したということはあったのでしょうか。
あがっていたとしたら、ＭＳＴの場合も、第一期と第二期で違うかもしれませんね。値段が上がるかもしれませんね。

また、ＳＦＴとＭＳＴは同じ間取り、同じ階層で値段は大幅にあがっているのでしょうか。
ＳＦＴの９０タイプの部屋は幾らくらいだったのでしょうか（階層によっても違うのでしょうが・・・）。
ＭＳＴは２０階後半から３０階までＭ９０の東向きで６５００〜６７００程度だったと思います（今、手元に資料がないので、記憶ですが）が、同じくらいの階層で東向きのＳＦＴの９０タイプの部屋は幾ら位だったのでしょうか。

[873: 契約済みさん]

日経不動産ニュースに記載されていたので転写します。不二サッシは2007年3月、川崎市中原区中丸子にある土地9353m2を売却する。買い主は長谷工コーポレーションで、価格は122億6700万円だ。1m2あたりに換算すると131万円になる。坪単価に換算すると433万円　長谷工は利用方法を検討中だ。 JR向河原駅から徒歩6分、川崎市が地区計画をかけて再開発を促しているエリア内に、この土地がある。東急東横線武蔵小杉駅からは徒歩8分の距離だ。北側の大きな区画と南側の小さな区画に分かれており、それぞれ「商業・業務・居住機能などの計画的な導入を図る」地区と、「優れた居住環境の都市型住宅を整備する」地区に指定されている。との事でした。以前土地の価格について記載ありましたがその際㎡50万円位と記載があったので参考までに。

[874: 匿名さん]

>>873
ということは坪４００万超だったということですね。
ここなら６００万してもおかしくないということですね。
時価だと。９０平米で５坪ぐらいの持分として土地代だけで
５坪で３０００万に上がってしまったということですね。

[875: 匿名さん]

SFT購入者です。25階から30階の角部屋で90のタイプは階によって値段が上がっていきますが、6200万から6700万くらいの間でした。やはりMSTは高くなっていましたね。

[876: 購入検討中さん]

＞８７４

意味がわからん。

[877: 匿名さん]

>>874

その土地の容積率・高さ制限によってほとんど同じエリアでも坪単価は大きく変わります。当たり前ですが。
長谷工の購入した土地は、北側は100m制限地区ですが、南側は20m（セットバックで45m）までの地域です。ちょっと比較はしにくいですね。

ちなみにパークの土地は底値よりずいぶん前の取得だから、もっと高いかも^^;

[878: 匿名さん]

８７４さん

「９０㎡だと土地持分５坪」とは三井からのアナウンスでしょうか？

[879: 契約済みさん]

９５㎡タイプを購入しましたが持分計算したら約3.9坪でしたよ・・・

[880: 匿名さん]

土地持分計算上で
ゲストルーム、展望室、ロビー、などMS内共用施設部分は三井の持分でしょうか？
それとも所有者で按分でしょうか？

[882: 匿名さん]

東京機械の跡地は、やはり商業施設と高層マンションが建つようですね。
昨日付けで、東京機械がプレスリリースやってます。

高層マンションが建つと、西の駅前商業施設に建つマンションとで、
PCMの２方向はなんとなく、見晴らしを邪魔するマンションが建ってしまいますね…

南はちょっと割高なのに、マンションが建つと…

景観は今後に亘って約束されたものではないとはいえ、
建設中にそうなると、やっぱり悔しいものです。

[883: 周辺住民さん]

東京建物が入ってきた時点でマンション建設はほぼ決定的でしたからね。
南の第2工場跡だということで少し離れているだけ良かったのでは？
隣接している土地は商業施設のようですがこれの高さはいかほどになりますやら。

[884: 匿名さん]

883さん
その内容はどこに正式に出ていますか？

[885: 契約済みさん]

>>884
http://www.tks-net.co.jp/ir/news070329.pdf
ここに出ていますよ〜。
武蔵小杉の今後スレなどにもいろいろ書かれています。

[886: 匿名さん]

商業施設と言うことは階数は１０〜１５階の可能性もありますね。マンションは１００ｍ近く離れるので、商業施設より上の階であれば、マンションが目の前と言う最悪の事態は避けられるかも知れませんね。商業施設の客用の入り口は敷地の東西面、サービス用のアプローチは南北面のいずれかに取られる可能性が高いですね。敷地は商業施設としては、かなり拾いので店舗と映画館等のかなり大規模な複合施設になるのでしょうか。今後の進展が興味深いですね。

[887: 契約済みさん]

これで南面の資産価値が上がる！
ラッキーです。

[888: 契約済みさん]

ネガキャンの人たちがずっと「小杉にはろくな商業施設がない！」と叫び続けていましたが、これで論拠は完全に失われましたね。駅北口再開発の動きもあるし、武蔵小杉駅周辺は、まちがいなく東横線有数の活気ある市街地を形成していくでしょう。

MSTの２期以降はこれまで以上に凄い人気になるかも。私はSFT購入者ですが、結果的にとてもいい買い物をしたことになるのかな。街の完成が本当に楽しみです。

[889: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉最高!!
ここ以上の物件はありえない。
誰か探してみ。
条件良すぎで安い!!

[890: 匿名さん]

商業施設も、容積率を無駄なく使うだろうから、
１０階から１５階ですむかなぁ。

[891: 契約済みさん]

すみません、高層マンション建設予定の東京機械の南第２工場というのは、どこらへんの土地なのでしょうか？　東京機械の土地は大きな三角形のような形の土地ですが、その一番南端辺りの土地のことでしょうか？

[892: 匿名さん]

容積率を充分使わない代わりに建蔽率を行政と交渉して緩和してもらうのでは？
施設周辺に地面ない分、面積いっぱいに施設を作る気がする。

[893: 匿名さん]

建ぺい率を低くし公開空地を確保して地面の環境を良くする。そのボーナスとして容積率を緩和してもらうというのが、都市計画にいう「総合設計制度」であったり「地区計画」であったりします。この逆の、容積率を節約するために建ぺい率を高めて敷地目一杯にビルを建てるということは通常認められません。

この一帯は川崎市が全体として再開発の地区計画をかけているエリアであり、パークシティを含む超高層ビル群・そのふもとの広大な庭園・緑地形成という方向性に全体としては矛盾しないような形で大規模商業施設も計画され建設されることになると思われます。

[894: 匿名さん]

東京機械の南第２工場の場所ですが、武蔵小杉はどうですかにのっていますよ。

[895: 匿名さん]

第二工場はこちらのブロックだと思います。
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35%2F34%2F13.925&lon=139%2F39%2F47.6...

[896: 契約済みさん]

大型商業施設が予定されている第２工場はＭＳＴ南側の細い道を隔てた隣接地で
面積は2.4haです。PCMの全体面積より僅かに広い面積です。
東京建物（ブリリア）のマンションが建つと言われている第1工場は
さらにその南のブロックです。
商業施設については高島屋説が噂されていますが、とすれば港南台くらいの
規模になるのでしょうか？
また東京機械の社宅等がある約7000m2の部分に建設予定地の看板が立っていますね。
ここも上はマンションで下は商業施設という話があるようですね。
この部分は新駅とつながる通路と隣接することになるのでしょうか。

[897: 匿名さん]

>>896さん

逆ですよ。第１が商業施設で、第２がマンションです。
第１が北側の工場、第２が南側の工場。

[898: 匿名さん]

武蔵小杉の地価は益々上がりますね。
当然、武蔵小杉駅前のフラッグシップとなるマンション「パークシティ」は不動産価値も高まりそう。
価格高騰を期待しないまでも価値が下がりにくくなるのでしょうか？

[899: 匿名さん]

最近、マンション購入を考え始めたものです。
基本的なことをお聞きします。
この物件は、2009年4月入居予定なので、住宅ローン減税は適応外ってことですよね？
さらに、ローンの利率も、(支払い開始時は)今よりもっと上がった利率になるんですよね？

[900: 匿名さん]

ローン利率は必ずしも上がるとは限りません。下がることも
あります。神のみぞ知るというところですね。

[902: 匿名さん]

ＭＳＴは住宅ローン減税の対象外でしょう。
そんなことよりも２期の発売される部屋の単価が上がらないことの祈った方がよいでしょう。
武蔵小杉駅周辺のインフラが見えてくればくるほど販売価格が上がる要素となります。
そして欲しがる人が増えるのも事実。
担当営業に熱意を伝えるしかありません。

[903: 購入者]

入居は4月よりは早まるそうですけど、
さすがに2008.12月までは早くなりませんよねぇ。

[904: 契約済みさん]

９０３さん
４月より早まるって本当ですか？

[905: 匿名さん]

１期で買えた人は、２期で値上がりしてたら内心嬉しいんだろうなぁ。
ハズレたのが残念。
本当に入居が早まるのですかねぇ。竣工予定が４月下旬なのに。

[906: 契約済みさん]

入居が２００８年になることはあり得ないと思います。
ＭＳＴの完成は２００８年末か、２００９年初春と聞いています。
その後２〜３ヶ月をかけて内覧会や説明会をするそうですから、引き渡しがはやくなっても３月とか４月でしょう。
そもそも４月より早まること自体「本当なの」という気持ちです。

[907: 契約済みさん]

我が家はまだ子供はいませんが、今後２人欲しいと考えています。
でも今回契約した部屋は予算の関係で２ＬＤＫ。
このままだと子供二人にそれぞれ１部屋ずつ配置できないことになります。
みなさんはお子さん一人に一部屋で考えられてますか？
それとも２人で１部屋ですか？

[908: 契約済みさん]

うちでは中学生くらいになったら部屋を分けたいなと考えています。
（うちもまだ子どもはいませんが2人の希望です。。。男女ならなおさらですよね。）
2LDKの部屋でも将来的に部屋を増やせる間取りもあると思います。
もらったパンフレット（ファイル）の後ろにメニュープランというのがあるので
部屋のタイプは同じでも間取りが違う案が出ていると思うので参考にされたらいかがですか？

人それぞれだと思いますが、例として参考になるのでしたら。

[909: 契約済みさん]

ありがとうございます。
確認してみます。

[910: 契約済みさん]

パークシテイ武蔵小杉の完成が早まるよりＪＲ横須賀線の駅の方が早くできてくれる方がすごくありがたいのですが、、そういう情報ないんでしょうか？

[911: 匿名さん]

JRが計画より早くことを進めることなんてありえない気がします。
今日も現場付近横須賀線で通りましたが工事の着工の気配すらないです。
2009年度中とあるので2010年の始めごろなんじゃないでしょうか。

[912: 匿名さん]

マンション完成が早まって入居も早まるなんてこと考えられないんですが・・・・・。
そんなことってあるんですか？
計画通りにしっかり作業して頂きたいです。

[913: 匿名]

このところ三井さん大型物件で儲かりすぎてるから１つでも大型物件の決算を後の決算にまわさないと武蔵小杉は駅も2009年だし、マンションの完成も後ということの方が会社としてはいいのではないでしょうか？　田町とかも完成して引渡しもうすぐだし、、、なかなか出来上がりいいですよ。駅近物件で、、、

[914: 匿名さん]

横須賀線の新駅開業は、ほんと2009年度ギリギリでしょうね。

前川崎市役所に、PCMの北側から連絡通路に繋がるようにできないんですか？
という話したら、現在2009年度中の開業を目指してギリギリ予定通りに進められている
状況なので、その話はいろいろなところから話が出るものの、
一度新駅の設置が終わった後の検討事項と言われました。

お役人さんのバッファーの取り方なのかもしれないですが、
こういう建設事業って大体ギリギリ発表通りに進むものだと思いますよ。
地下鉄工事とか、駅のリフレッシュ工事さえもチンタラやってますし。

[915: 契約済みさん]

新駅の完成時期
予想　２０１０年３月
もちろん２０１０年３月は２００９年度です。

しばらくは東横線で通勤するしかないですね。
まぁ気長に待ちましょう。

[916: 匿名さん]

たぶん、３月のダイヤ改正のタイミングでぶつけてくるのが妥当でしょうね。ですから、平成２２年の３月じゃないでしょうか。

私の注目点は、川崎市営地下鉄の駅がどこの場所を想定しているか、です。ご存知の方いらっしゃいますか？というより先ずは実現するかが問題でしょうか。

[917: 匿名さん]

>>914さん

だいぶ前のものですが・・・

http://www.townnews.co.jp/020area_page/02_fri/01_naka/2006_4/11_10/nak...

この中に「17億円を今後改札システムの改修等の設備工事費にあてていくとしている。
」とありますので期待してよいのではないでしょうか。

[918: 匿名さん]

東横線武蔵小杉駅のロータリーは、すでに１年先への遅延告知あり。

まだ、そういう発表が出ていないだけ、
横須賀線の新駅は、発表通り内の期間での完成可能性があるだけいいと思います。

別の欲を言えば、早いところ連絡通路にSFTの北側から
すぐいける改札ができるのが最高です。
そしたら、動く歩道と併用で、今の徒歩４分（駅内移動無視）よりは、
早くホームに出れると思います。

[919: 匿名さん]

916さん

川崎地下鉄（川崎縦貫鉄道）は、認可自体がスムーズに下りたとしても平成20年。
実際の完成は平成30年の予定です。

小田急江ノ島線との相互乗り入れ予定ですから、
実現の暁には、横須賀線で鎌倉・横須賀、川崎地下鉄から直通で江ノ島。
海へのアクセスも、またまたよくなりますが。

採算の問題もあり、川崎地下鉄は立ち消えになるかもしれないですね。

[920: 匿名さん]

917さん

914です。
情報ありがとうございます！

こんな予算がとられていたんですね！
市役所の人は、今の予算には新しく改札を設けて、設置する機械や、
貼り付ける人員は見込まれていないので、連絡通路完成のタイミングでは
どんなに要望があっても無理と言われていたので、予算があれば
意外と早く実現されそうですね！

新しい都市計画の発表の際（東京機械の社宅などがある地区についての）、
地図にすでに小さいながらロータリーのような丸い凹みがあったので、
その辺りに改札がいずれできるのではと期待している次第です。

[921: 匿名さん]

919さん

916です。情報どうもありがとうございます。
私は、あまり現実的ではない話だと思っていますが、実現すると本当にハブ駅という感じになりますね。

[922: 契約済みさん]

実家が美しが丘３丁目、川崎市営地下鉄ができると、武蔵小杉までとても近くなります。
陸の孤島をずいぶんと減らすことができるはずです。
市営地下鉄、絶対にできて欲しいです。

[923: 匿名さん]

919さん

川崎縦貫高速鉄道がもし出来た際に乗入れが検討されているのは小田急多摩線のほうですね。
（地下鉄自身の行き先が新百合ヶ丘ですし。大回りして海方面に行くのに使うことはあまり想像出来ないです…）
なんだかこれから武蔵小杉は20年くらい工事中続きのような気がします。楽しみは少しずつ、といったところでしょうか。。

[924: 匿名さん]

923さん

919です。
大変申し訳ありません。
多摩線の間違いです。
利用者の皆さん、誤解を招く記述を行い、大変申し訳ありませんでした。

こちらにいろいろ事業計画等が出ています。
http://www.city.kawasaki.jp/82/82tetudo/home/index.html

重ねてお詫び致します。

[925: 匿名さん]

>919
小田急多摩線−市営地下鉄−京急大師線の間違いじゃね？
川崎市がわざわざまったく市と関係ない江ノ島線乗り入れなんか検討する分けない。
川崎縦貫の名前から考えてもわかるべ。

[926: 契約済みさん]

初歩的な質問で失礼します。ご存知の方教えて欲しいのですが。

・新聞は各住戸玄関まで届けてくれるのでしょうか？
・ゴミは各フロアーで集配所があるのでしょうか？
・管理費・修繕積立金の将来のアップ率は既に決まってるのでしょうか？
・管理費等を滞納される世帯にはどう対処するのでしょうか？

[927: 契約済みさん]

９２６さん
契約者の方ならご存知では？
契約会の時に頂いた資料（重要事項説明書、他）に記載があったと思いますよ。

[928: 匿名さん]

926さんは、どこと契約？

[929: 匿名さん]

９２６さん
契約者がたくさんいるMSなのでその辺の周辺問題は心配しなくても大丈夫でしょう。
それより、私は契約済の人たちの人柄の方が気になりますね。
同じ管理組合になるんですから。

[930: 匿名さん]

管理費等を滞納される世帯にはどう対処するのでしょうか？

これ気になります。記載ありましたっけ？