パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[787: 匿名さん]

中低層階の4000万円台から6000万円台中盤は大人気でしたね。

[788: 匿名さん]

>>787
もはや過去形。そういう人気の部屋は、既に売切れてしまったということだよな。
残るは、坪単価が都内と比較されてしまう水準の割高な部屋ばかりってこと。

[789: 匿名さん]

このサイトへ来て、割高だと何のために騒いでいるのかわからん。
あっちこっちで書いてるんだろうけど。

[790: 匿名さん]

【内廊下のメリット・デメリット】

○：高級感
内廊下は風雨の影響を受けないため、仕上げ素材の選択肢が広く、高級感を演出することが出来ます。
住戸玄関廻りの素材や照明等も、耐候性を気にせずに選択できることもデザインの幅を拡げます。
一般的には床はタイルカーペット（汚れたところのみ取り替え可能）、壁・天井：ビニルクロス等であり、仕上げ自体のコストは防水などを考慮に入れると外廊下と大差はなく、むしろ安価になる場合も多くあります。
内廊下は「高級感」が「出し易い」だけであって「高級」とは限りませんので注意が必要です。○：快適性
屋内なので空調が可能です。
内廊下なら、エントランスホール→エレベーター→廊下→自住戸エントランスまで四季を通じて快適性が保たれます。


×：安全性
防災計画上では外廊下（解放廊下）は最も安全性が高く評価されます。排煙性能に優れているからです。建物の火災での死因は煙による有毒ガス中毒が最も多いので、排煙性能を重視しているのです。
内廊下にする場合は、自然排煙設備（即ち窓）か機械排煙設備を設けなければなりません。
廊下には可燃物が無いから安心かというとそうではありません。住戸内の火災により発生した煙が圧力差（火災室は高圧となる）で扉の隙間を通って廊下に漏れてくるのです。
最新のタワーマンションの中には火災時に廊下を加圧して煙の漏れを防ぐ設備（加圧防煙システム）を付けているものもあります（非常にまれです）。
また、火事・地震等の災害時の脱出経路確保の面でも、内廊下は外廊下に劣ります。

×：煙突効果
なじみの薄い言葉ですが、タワーマンションのエレベーターや階段などの縦シャフトには下から上へ空気が上昇し、上層階では気圧が高く、低層階では気圧が低くなります。
内廊下はエレベーターや階段と屋内でつながっているのですから、ドアの隙間を通じてこの気圧の影響を受けます。
この気圧変動をコントロール可能な空調システムを備えていないと、例えば高層階では、階段室や自住戸の扉が開けづらい、自宅の窓を開けると玄関扉から音がする（自住戸の窓が煙突の出口になっているのです）等の現象が起こります。

[791: 匿名さん]

パークシティー武蔵小杉の場合は、
なんらかしらの策はあるのですか？？
地震・火事になったら大丈夫？？
こんな事↑言われても今さら困る！！

[792: 匿名さん]

790は中立な意見ですね。
今さら困る内容ではないと思います。

[793: 匿名さん]

確かに分かりやすく長々とありますが、
結局、高級感は得られるけど安全性には欠けている
という事ですね。

火事になったら“アウト”？？
逃げ道が無いのでしょうか？

でもここに限らず、他のＭＳでも言える事とは思いますがね。
で結局、加圧防煙システム・自然排煙設備か機械排煙設備
とやらはココにはあるでしょうか？？

[794: 匿名さん]

そんなことも知らないでマンションを購入するの？耐震偽装の後でも懲りない人が多いな。自分で調べたほうが良いですよ。それも勉強ですよ。

[795: 匿名さん]

確か外に非難階段があるように説明をうけたような

[796: 匿名さん]

ベランダと屋内避難階段で二方向避難を確保しています。屋外に階段なんかないですよ。平面、立面を見ても明らかでしょ。

[797: 匿名さん]

居室内、廊下共に自然排煙ですよ。

[798: 匿名さん]

火事に地震
そんなこと考えたらどんな物件でも買えませんよ

[799: 匿名さん]

いまさら外廊下がいいと言われても笑います。すでに買ってしまった人でしょう。
どの物件も営業マンが最後まで隠しておくことで、聞かれるとしぶしぶ外廊下だとばれて
みんながさっと引く懸案です。毎日、怖くて風が舞って部屋にも戻れない。まあ、
小杉タワーの過去スレをちゃんと読めば結論書いてあります。

[800: 匿名]

火事に地震
そんなことも考えずに物件を買うのですか。そういう人に限って後で問題が起きると国とか業者のせいにばっかするのだろうな。無責任だね

[801: 匿名]

７９９さん
何を書いているのか分かりません。営業マンに聞かなくても外廊下かどうかは図面を見ればすぐに分かりますよ

[802: 匿名さん]

火事に地震
まったく何も考えていない物件ではないんだから今さら気にすること？
気になる人はキャンセルぷりーず。

[803: 匿名さん]

今週が２次締め切り。一般論言ったり言葉尻をとらえて、
欠点をあげつらっても、みんなここに興味津々。気になって気になって
この物件サイトに留まってる今週のネガキャン。
素直に、前向きに検討する中で情報交換したほうがよいでは。

[804: 匿名さん]

【結論】阪神大震災クラスの直下型地震なら全然平気！固有周期の短い地震動ならタワーは
　　　　超安全である。怖いのは長周期地震動による共振だけだ。営業の人に納得するまで
　　　　聞いて、住まいたい人は買えばいいし、少しでも疑念が有るならキャンセル。ＯＫ？

[805: 匿名さん]

ＯＫ！

[806: 匿名さん]

PC武蔵小杉のパンフレットにQualityBookというのが
あります。行かないと貰えないでしょう。もらってきて見て
他の物件と十分に比較してみしましょう。
臨海やみなとのタワーや、高級といわれる都内の低層マンションと
比べましたが、ここがいかに設計性能評価・建設性能評価で好評価
されてるかがわかります。法律の関係でしょうが、高級低層なのに
これ？ってたくさんあります。SFTや１期でわかってる人は、その点も
大きな購入理由でしょう。

[807: 匿名さん]

一期２次が終りましたね。
１期1次は６倍次点で外れ、１期２次も２倍を外しました（２倍物件は２が当選でしたが、私は１でした。）。
くじ運がないなぁと思っており、他の物件も考えねば、パークシティは無理かと諦め気味でした。
しかし、先ほど電話があり、繰上げ当選との連絡でした。最初意味がわからず、混乱してしまいました。二度も諦めた上で、当選し、とても嬉しいです。
外してしまった方はお気持ちがわかりますが、このようなこともありますので、まだまだ諦めることはないと思います。
また、これから一緒に生活する方、よろしくお願いします。

[808: 匿名さん]

良かったですね！！
こちらこそヨロシク♪

[809: 匿名さん]

今日も完売御礼だったのでしょうか？

[810: 匿名さん]

１期２次の販売のものは、全て登録がありました。
午後１時半くらいまでは、半分近く空きがありましたし、人も少なかったのですが、２時過ぎから人が増えてあっというまに全てに花がつきました。
もちろんキャンセルされる方もいるでしょうが、キャンセル物件もすぐに売れるでしょう。
一瞬で蒸発するなんて、すごい人気です。

[811: 匿名さん]

どうでも良い事なのですが「蒸発」って言葉を使うのは何故なのでしょうかね？
変なのー。

[814: 匿名さん]

８１０です。
７８５とは別人です。
しかし、過去の投稿をみて、同じ表現をしてしまいました。
不快な思いをされたらすいません。

[815: 匿名さん]

第一期二次は、最高で何倍の住戸があったのですか？

[817: 匿名さん]

815です。
今回は間取りの関係から登録を断念したので、第二期で検討しているから参考までに知りたかったのです。

[818: 匿名]

816
嫌なやつ

[819: 匿名さん]

まあこの物件間違いなく最高です。
近い将来にここまでの大型タワー物件計画なしです。

[820: 購入検討中さん]

>>815さん
最高で10倍でM90Cの高いもので、次がM90Iの低いのが6倍だったそうです。
全体的には2倍が多かったようでとりあえずすべて完売だそうです。
パビリオンは今月で暫くお休みみたいですね。

[821: 匿名さん]

>>819
まったく同感ですね。1期抽選で当たったから言うけどこの立地で1平米70万円
なんてあり得ない安さで購入できて嬉しいです。10年後でも同価格で売れそう
だから、ただで住めると考えてます。それにしても値下がりしなそう。

[822: 匿名さん]

すくすく成長しているパークちゃん。
フォレスト君は間もなく東寄りに積み上げ方が変則的になりますね。
スカイ君はまだまだ伸び盛り。あと10階以上も高くなるのですから、本当に凄いです。

[823: 匿名さん]

去年の夏頃でしょうか。
外観についていろんな意見が飛び交っていたかと思いますが、
皆さん、現在の感想をお聞かせください。
私はＭＳＴの青系のバルコニーによる外観が、
とても爽やかに見えていいな-と思います。
ＳＦＴは若干地味ですね。緑・黄緑・クリーム系がよかったかと思います。

[824: 匿名さん]

MST購入予定者です。今週中に手付金を払います。
好みの問題でしょうが、私はMSTもSFTいずれとも外観を気に入っています。
武蔵小杉には他にも色々とマンションが建ちますが、最も気に入っています。
各人が気に入ったマンションに住めばよいでしょう。

[825: 申込予定さん]

824さん
私もMST購入予定者です。物件の外観と交通の便にメリットを感じ購入します。
各人いろんな意見があると思いますが、自身が気に入ったとところに住むのが一番ですね。
私は、ここの掲示板を第一期一次のときから見ていましたが、結局は個人の判断で購入することにします。
それにしても、第一期一次の抽選前のあのネガティブ（？）な投稿は一体、何だったでしょうね。
今では驚くほど投稿が少なく静かです。
第二期が開始されるときは、またいろいろ騒ぐのでしょうね。

[826: 契約済みさん]

抽選倍率を気にされる方がいましたので、何度か抽選に参加した体験から
マンションの抽選倍率について思ったことを書きます。
PCMは総戸数で1437ですが、仮にこの物件の購入希望者が3000組居たとします。
全体の抽選を1回で行って全員が全ての住戸に均等に応募すれば平均倍率は約2倍
となりますね。実際には希望住戸は偏るでしょうがここではそれは考えないと
します。
もし抽選を4回に分けたとするし各回に全員が参加するとしたら最初は
3000÷（1437÷4）=8.3倍　　となり
当選者は次回から参加しなくなるので最終回には
（3000-1437×3/4）÷（1437÷4）=5.3倍　　となります。

この計算をしてみたのは、デベロッパーからみれば、販売に自信が無い
物件程、販売回数を分けると倍率を高く見せることができるということ。
もし販売に自信が有れば何回も分けて販売して広告費等を余計にかけずに
位階の販売戸数を増やすだろう。

そういう意味ではMSTは他物件と比較して倍率が低いからといって単純に
人気が無いと判断することは早計だ。むしろ三井は人気が有ると見て一気
に販売戸数を増やし僅か1ヶ月足らずの間で6割近くを売り切ってしまって
いる。この後も販売回数を減らして残りの住戸を売り切っていく作戦と
考えられるので残住戸の販売回数は4月以降の２〜３回程度となるのでは
ないだろうか。

[828: ビギナーさん]

初めてのマンション購入検討中です。
何度もモデルルームに足を運んでみて、けっこう融通が利くというか
ルールどおりじゃない対応もあるんだな・・・と思いました。

例えば、抽選ですが、単純に登録をまとめて抽選するというより、
事前にかなり調整して効率的に売れるようにしている感じですね。
（売主としては当たり前のことですが）
パークシティは人気なので、倍率が高いんじゃないか・・・と思い、
締切1週間前くらいに営業担当者に様子を聞いたところ、
私が希望した間取りは2〜3倍とのこと。
帰り際に「あ、そういえば私、つみたてくん、とかゆーのやってたかも」
というと急に顔色が変わり、
「時期と期間によっては倍率優遇最大20倍もあるので、帰って調べてください。
もし、その権利を使って申し込むなら、できるだけ早く登録してください。」
といわれました。
え？どうして？と思ったのですが、あとから20倍の人が登録した場合、
どうやら先に登録している人に知らせるようです。
原則一度登録したら変更は受け付けないそうなのですが、
どうしても買いたいお客様には、当選確率が著しく下がったことを伝えて、
空いている部屋への変更など調整をするみたいです。
また、倍率優遇の人が入ると、事務所内のボードには目立つマークをつけて
他の人に営業しないように注意するそうです。

それから、毎日のようにモデルルームにいっていて、
「こういう条件のキャンセル出てないですかね？」としつこく聞いていたところ
ある日、「たったいま入ったキャンセル物件なんですけど・・・
一両日中に決めてくれるなら、他にキャンセル待ちしている人に紹介する前に回します」と
私の希望条件に合う部屋を紹介してくれました。
熱意を買ってくださったのでしょうか？
なお、その際、ローンか現金かも聞かれました。どっちにもできる、というと
「確実に支払える人を優先するので、それなら問題ありません」とのこと。
キャンセル物件については、
営業の方との信頼関係を作っておくと優遇してもらえそうですよ。

ちなみに、そのキャンセル物件は、MST第1期の契約日を過ぎても契約に現れず、
営業担当者が電話したところ「決めかねているのでもうちょっと待って欲しい」とのこと。
さらに数日猶予を与えたが、結果的にキャンセルになったそうです。
迷っているから待って〜ってゆーのも、聞いてくださるんですねぇ。
営業の皆さんは「キャンセルになりそうな人」ってゆーのを当然予測しているそうで、
「この部屋とこの部屋は空くかもしれません」などと教えてくれた人もいます。
これも日参していたからでしょうか？

[829: 購入検討中さん]

現金で買うか、ローンを組むか、迷っています。
単純に考えれば、ローン金利より運用利回りのほうが高ければ、
ローン組んだほうが得ってことですよね？
固定金利で住宅ローン約3%とすれば、年率3%以上の利回りで
運用できるかどうか・・・そんなにハードルは高くない気もしますが、
正直言って金融知識があるほうではないので、非常に迷っています。
とりあえず、ローン開始になるのは引渡し時期とのことなので、
2年後の金利を見て考えようと思っていますが、
現金で買う方、あるいは、現金でも買えるがあえてローンを組むつもりの方、
アドバイスよろしくお願いいたします。

[830: 匿名さん]

>828
毎日、モデルルームに行って、購入の熱意を伝えていたなんてすごいですねぇ。
相手（営業）も人間ですから、確実に購入してただく方を選ぶ場合があると思いますよ。

[831: 匿名さん]

828さん、「つみたてくん」って何でしょうか？素人なものですみませんが、教えてください。

[832: 匿名さん]

>>829さん
以下は物件を購入するという前提での話です。

現金をどのくらい投入するかは、竣工数ヶ月前に決定すればいいので、
実際に小額で投資してみるのがいいのではないでしょうか。
今は10万もあれば国際分散投資が可能ですし、竣工まで時間があるので、
その間に投資の勉強もできます。
過去のデーターでは長期的に5〜10％複利で運用できますが、
一時的に20％のロスをする可能性もあるので、
投資に慣れていないとそれに耐えられなくなることも考えられます。

具体的に比較してみますが、5000万円を20年、金利3.0％でローンしたとすると、
利子分の返済は約1655万となります。
それに加えてローンを組むときに保証料がかかります。
保証料は一部返還されますが返還率が不透明なので
ほとんど戻ってこないとして計算すると固いと思います。
保証料を45万とすれば、ローンを組んだ時の余計な出費は約1700万です。
現金で一括購入すればこのお金が浮きます。
複利だと複雑になるので単利で考えますが、
5000万の投資で20年で1700万の利益と考えることができます。
年率1.7％です。
運用期間を30年で考えれば1700万の利益のままで年率1.13％に落ちます。

対してローンを組んで5000万を年率5％で運用できたとしたら
20年で5000万の利益です。
30年で考えても年率5％は変わらず7500万の利益で、
複利を使えば更に増えます。

このようにローンを組んで5％で複利運用できれば圧倒的に有利なのですが、
借金をして投資しているようなものなので万人向けでは無く、
それを薦める人は少ないでしょうね。
先ほど述べたように20％のロス（1000万円のロス）が1年目で出たとしてら、
投資に慣れていないと途中で止めてしまう可能性大です。
現金一括購入ならリスク無しで運用したとも言えますし、無難でしょうね。

自分は現金（頭金と繰上げ返済）を8〜9割、運用資金を1〜2割にする予定です。

[833: 購入経験者さん]

>828さん

川崎駅徒歩圏の大手不動産会社販売の新築マンションに入居して1年経った通りすがりの者です。
倍率もそこそこ高かったのですが、本気で買って入居したかったので強い意思を伝えたところ、
販売予定になってなかったいい条件の部屋をこっそり紹介されて、購入に至りました。
冷やかしではなく本当に購入する意思のある人を優先するのは、
売り手側の常套手段なのでしょうね。

[834: 契約済みさん]

バルコニーのガラス板の違いに気づいていましたか？

現場とＭＲを見て気がついたのですが、この物件は建物の外観に
鳥の模様をかたどっていますが、それは良く見るとバルコニーの
柵が強化ガラスのようなものでできていて、その中に青や赤の
濃い色（赤はSFTです）がはぼ全面に使われているところと横に
細く2つの帯のように使われているところがあって、その違いに
よって鳥の模様を作り出しています。
つまりこの濃い色のバルコニーに自分の部屋が該当する場合、
特に高層階では視界を大きくさえぎる可能性があります。
これは鳥の模様のためなので同じ階でも使われる場所は異なります。
全体から見れば、このガラスに当たる可能性は高くありませんが
視界の差は大きいような気がします。
低層階ではむしろ目隠し的でもありますが、高層階ではどうでしょうか

MRで赤い濃い色のガラスが使われている部屋がありますが、これは
「低層階用の目隠しなのでしょうか」と聞いても良く分からないようでした。
つまり購入者に説明できていたか疑問に思います。

PCT（豊洲）でもデザイン上バルコニーの柵がガラスの部屋と金属の柵の
部屋がありましたが高層階で金属の柵は眺望上も強風時などを考えても
嫌だなと思いました。この件はPCTでは営業の方は説明されていて
それが倍率にも影響を与えていたようでした。

[835: 匿名さん]

>834
いやなら、やめたら。

[836: 契約済みさん]

契約後、ある本を読みました。
ダメマンションを買ってはいけないとかいうタイトルだったと思います。
三井不動産グループの方が書いた本です。一般の書店で売っています。黄色い本です。

この本を読んで分かったのですが、やはり、売りたい人に売っているのです。
８２８さんの話を見ても、分かりますね。
抽選に落ちてばかりの方は、抽選に落ちた理由を知ることが出来ますので、ご一読をオススメします。

また、この本には良いマンションの選び方も書いてありましたが、パークシティ武蔵小杉は良いマンションの部類に入ると思いました。

ご参考までに。

[837: 匿名さん]

836さんのいうとおりでは、と自分の場合。
他のマンションを購入予定ですが、強い購入意思と手持ちの資金をきちんと伝えていたので
「必ず購入してもらえますね」ということで購入にいたりました。
キャンセル住戸を案内されただけですが。
こんな言い方又非難されそうですが、売主のほうも安心な人（総合的に）に余ったら優先する、売りたいとかってあると思います。

[838: 匿名さん]

小杉、たかが、小杉。笑うよね、資産価値ないよ。土壌汚染は大丈夫ですか。
地元民より。

[839: 匿名さん]

残念だけど、汚染されてるのは君の心だよ。
かわいそうな人だね。

[840: ビギナーさん]

828です。
831さん、つみたてくんとは住宅金融公庫（この4月に住宅金融支援機構になります）の
住宅債券・・・だそうです。無記名式割引債、と手元の資料には書いてあります。
3年コースと5年コースがあり、最後まで積み立て終わると、
3年コースは10倍・5年コースは20倍の倍率優遇と、割増融資権利がもらえます。
つまり住宅金融公庫が使える物件を購入する際に、その権利を行使できるのです。
優遇期間には制限があり、5年コースは積み立て終了後5年間なので、
たぶん3年コースは3年間なのでしょう。
残念ながら、つみたてくんはもう新規の募集はなく、
倍率優遇制度はそれよりもっと前（たぶん5年位前）に廃止になっています。
それ以降つみたてくんを始めた方は、割増融資権利のみということです。

実は、私もよく知らずに、母が「将来のためにやっとくから！」というので
毎月お給料から数万円を渡していたのを、最近になって思い出しました。
親の言うことは聞いておくもんだ・・・といまさらながら感謝しています。

廃止になってからだいぶ経つので、
この権利を持っている人もすごく少なくなっていますから、
今後、倍率優遇の人とバッティングする危険はそれほど多くないと思いますが。
ちなみにパークシティ武蔵小杉第1期2次で、倍率優遇を使った人は2〜3人とのことです。
前述したように、あとから倍率優遇が入ると知らせてくれるようですが、
第2期で考えている方で、どうしても買いたい！という方は、
登録したあとも営業担当者に連絡を取って万一の場合は知らせてもらうように
念を押しておくとよいと思います。
また、倍率優遇を使う方は、希望の部屋がはっきり決まっているのでしたら
早く登録したほうが他の方のためには親切です。考え直す時間が増えますから。

[841: 契約済みさん]

私も実は、小杉、という点でかなり悩みました。
生まれも育ちも東横線沿線なので、ここから離れたくないということで
東横線限定で探していました。ただし新丸子〜元住吉は除外。
住人の方には申し訳ないですが、従来のイメージはなんとなく悪いですし。
でも、勤務先（横浜）と実家の中間で、これだけ交通の便がよいところは他にない。
あれ？意外といいかもね・・・ということで。
つまり利便性を買うということで、自分なりに納得しました。
資産価値があるかどうかは、もちろん重要なことですが、
投資目的や将来買替えを予定して購入するのではなく、
ある程度長く住むつもりで買うなら、
自分が気に入ったところを買えばよいのだと思います。

広さも、人のアドバイスを受けて私自身迷った点なのですが、
（資産価値を考えるなら、小杉に買うなら利便性しか価値はないから
シングル〜DINKS向けに小さいのを買え、といわれました。）
本当に自分が小さい部屋に住みたいか？と自問自答してみて、NOという答えを出しました。
たとえ将来売るか貸すことになって、売りにくい・貸しにくいという事態になっても、
それまでの間、自分が気持ちよく住めたなら、それでいいや、と思うことにしました。
もっとも、私の場合は、ライフスタイルに劇的な変化がない限り、
長く住むつもりだからですが・・・。購入目的によって当然選択は違います。

マンション買うって大変ですね。結局は「エイヤ！」が必要です。
家を建てるという選択肢もあったのですが、駅前に建てるのはかなり難しいので
やはり利便性でマンションを選びました。

パークシティ武蔵小杉で広めの部屋（90m2以上）を買った方、
どう考えて選択されたか、よかったら教えてください。

[842: 購入検討中さん]

資料を見るとパークシティ武蔵小杉の杭は、
随分短いんですけど、どうしてですか？
地盤が固いって書いてありますが、こんなんでだいじょうぶなんでしょうか？
素人なんで不安になりました。
だれか、建設地の地盤について調べた方いらっしゃいます？

[843: 社宅住まいさん]

支持層が比較的浅いところにあるため直接基礎になっています。
土木・建築の専門家に聞きましたが、
「杭だろうが直接基礎だろうが支持層まで行っていれば問題ないし耐久力に差はない」
と言っていました。

[844: 契約済みさん]

841さん、私も同じように悩みました。

私の実家は都内東横線沿線、勤務先は東京ですが、将来横浜で事業をするかもしれません。妻の実家も横浜です。
このように東京や横浜に関係がある人にとって、この物件はありなんですよね。

私は都内と横浜に近いという武蔵小杉の利便性を考慮し、また、再開発により様々な価値があがるかもしれないと思い、この物件を選びました。また、都内の東横線沿線に比較すると、この物件はずっと安いですから、その点も決め手になりました。つまりは、利便性と経済性の調和の取れた物件だと判断したわけです。

ちなみに、将来賃貸に出すことを考えると狭い部屋の方がよいのでしょうが、それまでの間、狭い部屋で生活するのも辛いですし、私の場合は近い将来に賃貸や売買をする可能性がそれほど高くないとと思われますので、９０平米（正確には８９平米）の部屋を選びました。

どのマンションを購入するのか、どの程度の広さを選ぶかは各人の判断でしょうが、購入目的によって変わってきますよね。
どんな物件にも完璧はありませんので、各人の購入目的に応じて、選ぶしかないと思います。

[845: 周辺住民さん]

＞ただし新丸子〜元住吉は除外

　そういう人って多いんですかね？私も東横沿いの自由が丘出身ですけど
　綱島とか菊名とか、もっと向こうとかの方が田舎染みててあり得ないんですけど。
　丸子とか小杉とか知り合いも多いし全然ありですね個人的には。
　確かにあんまり綺麗な街じゃないけど再開発だしいいんじゃないかなと。

[846: 匿名さん]

やっぱりこの物件を契約したものです。
実家が東横線都内なのですがどうしても東京方面にでるのが
乗換えがあるのでめんどいかったので横須賀線新駅が出来る話を聞いて
興味をもって計画段階から興味をもってました。また世田谷区は全般的に
言えるのですがもう駅から近い新築物件は望めなくて、売り出されるのは首都高
高速、２４６沿いが多いのと中に入ると迷路のような狭い道ばかりでストレス
を感じていました。その割りに容積率が小さいのでマンションも家賃に比べて
割高です。

さらに細かい地権者が多くて大規模な開発なぞほとんど望めないので思い切って
川を渡ってしまえと思っていました。そこでパークシティは駅に近くてよいな
と思っていました。さらに都内東横線駅からよりも早く東京駅に着いてしまうので
お買い得だと思いました。また４重のセキュリティも安心感を覚えました。
スポーツクラブとダイエーもあって共働きの我が家にはとても便利と感じました。
結構実家の近所にもパークシティを買った人たちがいると親がいってました。
土地勘がある人はこの立地はすぐに飛びつくと思います。
冷やかしが少なそうで実感としてMRに行った方で購買する方の率が高い
と思いました。
価格も東横線にしては高層の分でしょうが安いと思いました。
武蔵小杉の他の物件には興味はなかったのですがこれだけ駅から近いと
ホテルのようでいいですよね。住むのが楽しみです。

[847: 契約済みさん]

844さん、コメントありがとうございます。841です。
都内東横線沿線に住んでいる人にとっては、やっぱり悩みポイントですよね。
両親にも最初は、え〜？武蔵小杉？と言われました。
とはいえ、私自身の収入では、実家近くに買うのは絶対ムリ！！
おっしゃるとおり、川を挟んで都内側は坪単価がポーンと上がります。
私には、この程度の広さを6000万台で買えるココが精一杯のところなんです。
今は、入居が楽しみです。2年先って長すぎですね。

[848: 周辺住民さん]

やっぱり武蔵小杉のイメージがやや悪いことは否めない。
ただ、都内東横線沿線はバカ高いし、元住吉〜横浜は確かに結構田舎。
とすると、武蔵小杉は掘り出し物か？

個人的には、日吉は好きだが、
駅の近くにはもう望めそうもないから、あのアップダウンはキツイ。
綱島は新丸子〜元住吉に近いイメージ。
大倉山は急行が止まらないにもかかわらずイメージがよいのだが、
「なんとかかんとか大倉山」という物件は残念ながら大倉山じゃないケースが多い。
限りなく新羽・新横浜・菊名に近いとか。
個人的には、大倉山で昔から注目している中古物件がある。
築数十年と思うが、時を経てなお資産価値を保っているスゴイマンションだ。
菊名は、今のつくりのままじゃ、まったく進化しない街だ。
駅前が便利になる余地がない。田舎で静かで落ち着くうえに
交通のアクセスがよいので案外好きだが。
妙蓮寺は、駅名が格調を感じさせる？せいか大倉山同様、ソコソコ人気があるようだ。
ただし、大倉山同様、お！安いと思うとほとんど新横浜・岸根だったりする。
それより横浜寄りは、だんだん商業地っぽくなってくるようだ。

[849: 匿名さん]

好きにしなはれ

[850: 匿名さん]

>>848
研究熱心ですね。
頑張ってパークシティ武蔵小杉以上の物件を探して下さい。
多分ないよ。(笑)

[851: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉のいいところは８４７さんの感想のように
五千万台から六千万台そこそこで９０平米クラスの間取りが超駅近タワー型
マンションにしては多くラインナップされていたところですね。
東横線沿線の特に都内は同じ価格だとせいぜい６０平米台で駅１０分以上
でしょうからそのような地域が地元になる人はパークシティ武蔵小杉はお買い得
に感じたと思います。通勤利便性は駅に近い分と横須賀新駅でよくなるわけですし。

ただ、東横エリアの外や千葉、埼玉方面の方は川崎なのになぜこんなに高いの？
という意見を持ってる人が多いと思いました。会社でマンションを探してる人が
多いのですが、武蔵小杉なのに湾岸マンションより高いぐらいじゃないと疑問を
持ってる人いました。なので見方によって高い、安いというのはかわるのでしょう。

東横線沿線住民や地元以外の方は武蔵小杉が品川１０km以内だということを知らない方が
多いです。武蔵小杉のマイナー性のおかげでまだこの価格ですが実際に新駅ができて
実は距離的に都心と近いことが認知されると価値が上がる余地もまだあると思ってます。
ただこんな駅近立地のマンションは便利で価格が上がろうが売るつもりはないですが。

[852: 匿名さん]

90平米以上購入者です。私は実家が目黒区、勤務地が川崎方面です。

仕事は転勤はまずないであろうこと、そしてこれから子どもができたら
父母にも家に来てもらうだろうし、子どもが大きくなれば通学にも便利な
土地なので、大学卒業くらいまではここに一緒に住み続けるであろう、と考えました。
もっと将来に、両親の面倒をみなくてはいけなくても、広ければ同居もできます。
また、住居内は床と壁の作りでリフォームがしやすいようになっているので、
占有面先さえ広ければ将来使いやすいように間取りも変えられるな、と思いました。

[853: 契約済みさん]

http://www.maruko.cup.com/sakuramatsuri20070401.html
さくら祭りがあるそうです。

[854: 契約済みさん]

＞ただし新丸子〜元住吉は除外

これは、建築の技術がまだそれほどすすんでいない頃からの
「多摩川の泥で出来た土地の上に家を建てて住むなんて、
地盤はゆるいし洪水はどうするの」
という昔の人の知恵なのではないでしょうか。

営業の方の話ですと、再開発の途中でこのあたりには
さらに下の地盤にとても丈夫な地盤が発見されたと聞きました。

そうなると、とても平坦で自転車の移動も楽で、言うことなし！ですよ。

[855: 匿名さん]

私は子供の頃から横浜に住んでいてここ１5年以上渋谷に住んでるいるので、武蔵小杉の辺りも
それなりに知っておりますが、正直、皆さんがこの土地柄をそこまで嫌う理由が良くわかりません。
従って全く迷わずにここをすぐ購入しました。自分にとっては利便性が一番だったからです。

[856: 匿名さん]

＜私は購入者です＞とかいってるけど、
みんなが便利性で選んでいる街は便利なだけの街で終わり。
池袋も東京駅も便利だけど住みたい街ランキングではいつも番外。
吉祥寺の魅力は、住民がいい街にしようと意識し活動してること。
風俗店は条例で作れないし、そういうマニフェストが論点になる街だから
結果として人気があるのでしょう。さあ、購入したあなたたち、ちゃんと自分が
変えてゆくと意志を持ってますか？。いい物件＝価格が上がる、って発想してる
うちは過去のイメージの悪さを皮肉ってる人たちとまったく同じレベルでしょう。

[857: 匿名]

風俗店が禁止されてるのは
吉祥寺ばかりでなく　全国の９９．９％の地域は禁止だよ

それに
吉祥寺には風俗店あるしね

[858: 匿名さん]

みなさんが言われるように武蔵小杉のいままでのイメージはたしかにあまり良くはないですね。（東横線の中で）
ごちゃごちゃしているし、これといった商業施設もないし、ちょっとガラの悪い住人も多そうだし・・（失礼！）川崎市のイメージもそんなに良くないし。
ただ今回の再開発の内容を見ると劇的に、本当に劇的に変わりますね。
もともとある程度の規模の町なのにこんなに変わる町はほかにないと思います。
5年後、10年後に大化けするのではないかと密かに期待しています。

川崎駅もラゾーナがオープンしただけで相当イメージがよくなったと思います。
みんなで良い町にしていきたいですね。

[859: 匿名さん]

>>856
吉祥寺についてなにも知らないようですね。
吉祥寺はパチンコの町じゃないですか。駅の周りは
パチンコ屋だらけでさらに近鉄デパート裏知ってますか？？？行った事もない
街について語るのはどうかと思いますね。
吉祥寺がどうこうというよりあなたの嘘は問題ありますね。

[860: 匿名さん]

>>836さん
その本、私も立ち読みですが読みました。
その中に、「入居時期ー竣工時期＝２ヶ月以下はダメマンション」と書いてありましたよね。
パークシティ武蔵小杉は入居時期ー竣工時期＝０になってしまいます。
やはり突貫工事になってしまうマンションなのか不安です・・・。

[861: 匿名さん]

武蔵小杉最高!!

[862: 匿名さん]

>857/859
856さんの言いたいことは、吉祥寺がどうのということじゃ
ないんじゃないでしょうか。ここをちゃんと考えようということでしょう。
吉祥寺についてはそちらでやればいいし。

[863: 匿名さん]

>>862
856のような煽りに反応してはいけませんよ。

[864: 購入検討中さん]

川崎市のHPで、
中原区と幸区は液状化の可能性が極めて高い地域が多いことが分かりました。
はっきりとそう書いてあります。川崎市のHP内の情報は以下です。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/higai/jisin.htm#KISYOCHO

上記HPの液状化危険度マップをみると、パークシティ武蔵小杉のあたりは、
青（危険度低い）か、赤（きわめて高い）か、ギリギリのところで
地図が小さすぎてわからない・・・。
どなたか、このマップの現物を区役所か市役所でもらった方いませんか？
地盤が固くても液状化が起こると、建造物と地盤の間がスカスカになるので
建物の傾き、ゆがみ、ひびわれの原因になるそうです。
地質のマップも見たのですが、このあたり一帯は人口地形（盛土・干拓地など）なので、
固い岩盤の上にやわらかい土が乗っていることになります。

私はこの物件を非常に気に入っていますので、
日曜日に契約するつもりではいますが、
この点については一応、契約前に伺ってみようと思っています。

[865: 購入者]

864さんへ

このマンションの土地はグランドになる前は水田だったと
営業さんに契約会のときに伺いました。
でも、明治後半〜大正ぐらいから80年以上グランドだったので、
地中の水分含有量は低いと思われます。
地盤が固ければ揺れは低いのですが、地中が砂のような細かい粒子ばかりで水分含有量が高いと
液状化が起こりやすいです。
私は時間がなく見るできなかったのですが、
地盤調査書がMRにあるはずなので、ぜひコピーを貰ってください。
（できれば写真としてここに載せていただけたら嬉しいです・・・）

一応、横浜市の防災HPの一部抜粋を載せておきます。
これを読む限り、PCTは倒壊、傾くなどの危険性は低いと思います。

>阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島であるポートアイランドや六甲
>アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中
>高層建物の液状化被害は比較的小さいものでした。
>　これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に固定されていたた
>め、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。

[866: 購入検討中さん]

865さん

アドバイスありがとうございます。
今日、MRで確認したところ液状化マップは見せてくれました。
（地盤調査書というのは知りませんでしたので確認していませんが・・・）
やはり南関東地震（関東大震災レベルの地震）が発生した場合は、
液状化の危険性があるとのことで、
あとからよくみたら「重要事項説明書」にも記載がありました。
しかし、担当者の話では、液状化とはあくまで表層の地盤に起こることで
マンションの場合は、一軒家と違って岩盤に固定しているので
たとえ液状化が発生しても躯体自体への影響は少ないそうです。
もちろん、庭がデコボコになるとかはありますが・・・とのこと。
それと、865さんも契約者ならお持ちと思いますが、
重要事項説明書には、
「本マンション周辺は、地震被害想定区域（液状化想定区域）として示されており、
地震時に地盤の液状化現象が発生するおそれがある区域となっております。
想定区域は、南関東地震（大正12年の関東大震災再来）を想定したものであるため、
震源の位置や地震規模が異なれば、液状化が発生しない可能性があります。」
と記載されていますね。
担当者によれば、つまりよほどすごい地震が来ない限りは・・・ということで、
品川の海のほうとか、豊洲、みなとみらいに比べたら、相当安全といえるそうです。
上記のような歴史の浅い埋立地に立っているマンションの重要事項説明書では、
震度5で液状化の危険、と明記しているとこもあるそうです。
「震度5と関東大震災じゃかなり違いますからねえ・・・」とおっしゃっていました。
ということで、安心とはいえないまでも、負っていいリスクの範囲かな、と
納得して帰ってきました。

[867: 契約済みさん]

８６０さん、８３６です。
先日、契約しました。

担当者に確認したところ、竣工時期は平成20年末から平成２１年初春とのことでした。（その後、引渡しまでの間で内覧会など様々なイベントを行うそうです。）
入居時期ー竣工時期＝3ヶ月以上なので、大丈夫だと思います。
引渡しまで2年以上もありますので、突貫工事というわけではないでしょう。

でもあと2年以上待つのは、やっぱり長いですよね。しばらくはマンションのことを忘れた生活をしなければと思います。

[868: 匿名さん]

「地盤が弱い所は地震に弱い」というイメージがありますが、
関東大震災の被害状況をみると、いちがいにそうともいえない面があります。

★地盤の弱い神田と山の手四谷の被害状況

木造家屋の全半壊率　神田１５％　四谷１％
土蔵の全半壊率　神田１％　四谷２０％

これをみますと、やわらかい地盤ではやわらかい建物が倒れやすく、
固い地盤では堅い建物が倒れやすいということも言えると思います。
地震動の周期と建物の固有振動の関係、というものらしいです。

ちなみに、みなとみらい地区は確かに埋め立て地ではありますが
地下数メートルに「上総層群」という相当固い地盤があって
かなりしっかりした場所なのだそうです。

私も「埋め立て＝地震に弱い」と思っていたクチなので
何事にも先入観を持ってはいけないのだなと思いました。

[869: 匿名さん]

第二期は階数なりの値段差だけで特別高くはならないでしょうか？
地価発表になって少し上がるような気がするのですが如何ですかね？
どなたかご意見お聞かせ下さい。

[870: 契約済みさん]

>>869
どの程度上がるかはおっしゃっていませんでしたが
営業の方は確実に２期は上がると言ってましたよ。

[871: 契約済みさん]

第一期二次の契約者です。
二次はあがりませんでしたね。
ということは二期もあがらないのでは（あがってもわずか）。
特にまだ幾つか残っている中層階はあげにくいのではと思います。当該物件の同じ間取りの高層階よりも高額にはしにくいと思うからです。

でもＳＦＴと全く同じ間取り、同じ価格であがっているとしたらあがるのかとも思いますね。実際どの程度あがったのでしょうかね。

やはりわかりませんね。
意味のない投稿すいません。

[872: 契約済みさん]

871です。
８７１の第二段落は意味不明でしたね。

言い直します。
ＳＦＴの場合は、第一期と第二期で同じ間取りにもかかわらず、値段が上がったことはあったのでしょうか。もちろん同じ間取りで同じ階はないので、一つ二つ階が違うだけで、第二期の方が大幅に上昇したということはあったのでしょうか。
あがっていたとしたら、ＭＳＴの場合も、第一期と第二期で違うかもしれませんね。値段が上がるかもしれませんね。

また、ＳＦＴとＭＳＴは同じ間取り、同じ階層で値段は大幅にあがっているのでしょうか。
ＳＦＴの９０タイプの部屋は幾らくらいだったのでしょうか（階層によっても違うのでしょうが・・・）。
ＭＳＴは２０階後半から３０階までＭ９０の東向きで６５００〜６７００程度だったと思います（今、手元に資料がないので、記憶ですが）が、同じくらいの階層で東向きのＳＦＴの９０タイプの部屋は幾ら位だったのでしょうか。

[873: 契約済みさん]

日経不動産ニュースに記載されていたので転写します。不二サッシは2007年3月、川崎市中原区中丸子にある土地9353m2を売却する。買い主は長谷工コーポレーションで、価格は122億6700万円だ。1m2あたりに換算すると131万円になる。坪単価に換算すると433万円　長谷工は利用方法を検討中だ。 JR向河原駅から徒歩6分、川崎市が地区計画をかけて再開発を促しているエリア内に、この土地がある。東急東横線武蔵小杉駅からは徒歩8分の距離だ。北側の大きな区画と南側の小さな区画に分かれており、それぞれ「商業・業務・居住機能などの計画的な導入を図る」地区と、「優れた居住環境の都市型住宅を整備する」地区に指定されている。との事でした。以前土地の価格について記載ありましたがその際㎡50万円位と記載があったので参考までに。

[874: 匿名さん]

>>873
ということは坪４００万超だったということですね。
ここなら６００万してもおかしくないということですね。
時価だと。９０平米で５坪ぐらいの持分として土地代だけで
５坪で３０００万に上がってしまったということですね。

[875: 匿名さん]

SFT購入者です。25階から30階の角部屋で90のタイプは階によって値段が上がっていきますが、6200万から6700万くらいの間でした。やはりMSTは高くなっていましたね。

[876: 購入検討中さん]

＞８７４

意味がわからん。

[877: 匿名さん]

>>874

その土地の容積率・高さ制限によってほとんど同じエリアでも坪単価は大きく変わります。当たり前ですが。
長谷工の購入した土地は、北側は100m制限地区ですが、南側は20m（セットバックで45m）までの地域です。ちょっと比較はしにくいですね。

ちなみにパークの土地は底値よりずいぶん前の取得だから、もっと高いかも^^;

[878: 匿名さん]

８７４さん

「９０㎡だと土地持分５坪」とは三井からのアナウンスでしょうか？

[879: 契約済みさん]

９５㎡タイプを購入しましたが持分計算したら約3.9坪でしたよ・・・

[880: 匿名さん]

土地持分計算上で
ゲストルーム、展望室、ロビー、などMS内共用施設部分は三井の持分でしょうか？
それとも所有者で按分でしょうか？

[882: 匿名さん]

東京機械の跡地は、やはり商業施設と高層マンションが建つようですね。
昨日付けで、東京機械がプレスリリースやってます。

高層マンションが建つと、西の駅前商業施設に建つマンションとで、
PCMの２方向はなんとなく、見晴らしを邪魔するマンションが建ってしまいますね…

南はちょっと割高なのに、マンションが建つと…

景観は今後に亘って約束されたものではないとはいえ、
建設中にそうなると、やっぱり悔しいものです。

[883: 周辺住民さん]

東京建物が入ってきた時点でマンション建設はほぼ決定的でしたからね。
南の第2工場跡だということで少し離れているだけ良かったのでは？
隣接している土地は商業施設のようですがこれの高さはいかほどになりますやら。

[884: 匿名さん]

883さん
その内容はどこに正式に出ていますか？

[885: 契約済みさん]

>>884
http://www.tks-net.co.jp/ir/news070329.pdf
ここに出ていますよ〜。
武蔵小杉の今後スレなどにもいろいろ書かれています。

[886: 匿名さん]

商業施設と言うことは階数は１０〜１５階の可能性もありますね。マンションは１００ｍ近く離れるので、商業施設より上の階であれば、マンションが目の前と言う最悪の事態は避けられるかも知れませんね。商業施設の客用の入り口は敷地の東西面、サービス用のアプローチは南北面のいずれかに取られる可能性が高いですね。敷地は商業施設としては、かなり拾いので店舗と映画館等のかなり大規模な複合施設になるのでしょうか。今後の進展が興味深いですね。