パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[783: 購入検討中さん]

７７１で高層階の購入を迷っていると書いた者です。

高層階症候群のことは色々言われてますが
万一何か影響が出るとしても各々の状況で違うのだから
契約された方がおっしゃるように、色々検討して、
各個人が決めればいいことだと思います。

購入された方の選択を否定するつもりは全くないので
お気に障ったなら本当にすみません。

第一期の２次登録〆切は今週の土曜ですね。
先週の土曜にＭＲを見に行った時は、かなり混雑してました。
今まで３回見学に行きましたが、いつも派遣の方が応対してくださり、
初めて正社員の営業の方と挨拶だけしましたが、
後で戻るとおっしゃったまま、戻られなかったので
登録者が多くて、大盛況なのだなと思いました。

間取りの関係で、今回の２次に挑戦するか、
第二期まで待つか検討中ですが、
真剣に考えなくてはです。

[784: 匿名さん]

基本的には、高層階だからと言うよりも、
高層化住民は出不精になる結果、
諸問題が起こりやすいのでは・・・？

ということですよね。

実際そういう状況も起きやすいのかもしれませんが、
知識として言っていれば、十分、対処可能なのでは？

つまり積極的に！外に出たり、人とのコミュニケーションを図れば良いだけのこと。

我が家は、子どもたちは昼間は学校、夜か塾と大忙し、
親も毎日会社へ出勤。

あまり心配いらないかな？

ちなみに、妊娠異常については、
妊婦の環境を揃えてみないと意味ないです。

住んでる場所だけなく、
年齢層、仕事をしているかどうかなど。
年齢が上がれば、肉体的にも発生率はあがるでしょうし、
仕事を持っているひたも、ストレスや体力的な面から、
専業主婦よりは分が悪いです。

私は１戸建てに住んでいましたが、仕事をしていたためか、
妊娠異常も経験しましたし、子供も低体重児でした。
でも、いまはけんこうにそだっていますけど。

知らないよりは知っていた方が良いことも多いですが、
それをネガティブな面のみ押し出しすぎるのもどうかと思います。

人間の的は高層マンションではなく、孤独です！！

[785: 契約済みさん]

７８３さん、ＭＲは確かに大盛況ですが、この前の土曜日は第１期の契約者で商談席が埋まっていただけだと思いますよ。私もその一人でした。しかも、登録は11日の日曜からですから。

ただこの物件を気に入ったのでしたら、第１期２次に挑戦すべきです。70数戸なので、激戦かとは思いますが、その分抽選に外れる確率も高くなることを考えれば、今回も登録し、もし外れたら第二期にかけるべきです。

ご存知のとおり、このマンションは瞬間蒸発してしまうほど大人気です。
第一期は、キャンセル住戸がいくつが出たものの、営業いわく、第一期のキャンセル待ちの方がわんさかいるので、すぐに埋まってしまったとのことですよ。中にはＳＦＴのときから、ずっと抽選でダメで、ＭＳＴにも挑戦したけどまたダメだった不運な方もいらっしゃると聞きます。
５００戸近くをすべて完売してしまう三井のブランド力ってやっぱりホンモノ。
２年後が今から楽しみです。

[786: 購入検討中さん]

７８５さん、７８３です。
貴重なご意見ありがとうございます。

確かに、我が家の第一希望は第二次に出ても1つか2つだろうし、
それを考えると２次に挑戦しておいた方が
可能性は少しでも高くなるよね、と話しています。
もし抽選に当たったら、そこからまた考えればいいかも、ですし。

今となっては最初に出遅れたのが痛いです。
第一次販売の中には、希望の部屋がたくさんあったので
営業の方にもキャンセルが出たら教えて欲しいと伝えましたが
そういう人はたくさんいるんだろうなと思います。

でもこの掲示板を拝見していても、
ＳＦＴの時から挑戦してもダメで、ＭＳＴに挑戦すると書いていた方も
いらしたので、ホントに激戦なのですね。

[787: 匿名さん]

中低層階の4000万円台から6000万円台中盤は大人気でしたね。

[788: 匿名さん]

>>787
もはや過去形。そういう人気の部屋は、既に売切れてしまったということだよな。
残るは、坪単価が都内と比較されてしまう水準の割高な部屋ばかりってこと。

[789: 匿名さん]

このサイトへ来て、割高だと何のために騒いでいるのかわからん。
あっちこっちで書いてるんだろうけど。

[790: 匿名さん]

【内廊下のメリット・デメリット】

○：高級感
内廊下は風雨の影響を受けないため、仕上げ素材の選択肢が広く、高級感を演出することが出来ます。
住戸玄関廻りの素材や照明等も、耐候性を気にせずに選択できることもデザインの幅を拡げます。
一般的には床はタイルカーペット（汚れたところのみ取り替え可能）、壁・天井：ビニルクロス等であり、仕上げ自体のコストは防水などを考慮に入れると外廊下と大差はなく、むしろ安価になる場合も多くあります。
内廊下は「高級感」が「出し易い」だけであって「高級」とは限りませんので注意が必要です。○：快適性
屋内なので空調が可能です。
内廊下なら、エントランスホール→エレベーター→廊下→自住戸エントランスまで四季を通じて快適性が保たれます。


×：安全性
防災計画上では外廊下（解放廊下）は最も安全性が高く評価されます。排煙性能に優れているからです。建物の火災での死因は煙による有毒ガス中毒が最も多いので、排煙性能を重視しているのです。
内廊下にする場合は、自然排煙設備（即ち窓）か機械排煙設備を設けなければなりません。
廊下には可燃物が無いから安心かというとそうではありません。住戸内の火災により発生した煙が圧力差（火災室は高圧となる）で扉の隙間を通って廊下に漏れてくるのです。
最新のタワーマンションの中には火災時に廊下を加圧して煙の漏れを防ぐ設備（加圧防煙システム）を付けているものもあります（非常にまれです）。
また、火事・地震等の災害時の脱出経路確保の面でも、内廊下は外廊下に劣ります。

×：煙突効果
なじみの薄い言葉ですが、タワーマンションのエレベーターや階段などの縦シャフトには下から上へ空気が上昇し、上層階では気圧が高く、低層階では気圧が低くなります。
内廊下はエレベーターや階段と屋内でつながっているのですから、ドアの隙間を通じてこの気圧の影響を受けます。
この気圧変動をコントロール可能な空調システムを備えていないと、例えば高層階では、階段室や自住戸の扉が開けづらい、自宅の窓を開けると玄関扉から音がする（自住戸の窓が煙突の出口になっているのです）等の現象が起こります。

[791: 匿名さん]

パークシティー武蔵小杉の場合は、
なんらかしらの策はあるのですか？？
地震・火事になったら大丈夫？？
こんな事↑言われても今さら困る！！

[792: 匿名さん]

790は中立な意見ですね。
今さら困る内容ではないと思います。

[793: 匿名さん]

確かに分かりやすく長々とありますが、
結局、高級感は得られるけど安全性には欠けている
という事ですね。

火事になったら“アウト”？？
逃げ道が無いのでしょうか？

でもここに限らず、他のＭＳでも言える事とは思いますがね。
で結局、加圧防煙システム・自然排煙設備か機械排煙設備
とやらはココにはあるでしょうか？？

[794: 匿名さん]

そんなことも知らないでマンションを購入するの？耐震偽装の後でも懲りない人が多いな。自分で調べたほうが良いですよ。それも勉強ですよ。

[795: 匿名さん]

確か外に非難階段があるように説明をうけたような

[796: 匿名さん]

ベランダと屋内避難階段で二方向避難を確保しています。屋外に階段なんかないですよ。平面、立面を見ても明らかでしょ。

[797: 匿名さん]

居室内、廊下共に自然排煙ですよ。

[798: 匿名さん]

火事に地震
そんなこと考えたらどんな物件でも買えませんよ

[799: 匿名さん]

いまさら外廊下がいいと言われても笑います。すでに買ってしまった人でしょう。
どの物件も営業マンが最後まで隠しておくことで、聞かれるとしぶしぶ外廊下だとばれて
みんながさっと引く懸案です。毎日、怖くて風が舞って部屋にも戻れない。まあ、
小杉タワーの過去スレをちゃんと読めば結論書いてあります。

[800: 匿名]

火事に地震
そんなことも考えずに物件を買うのですか。そういう人に限って後で問題が起きると国とか業者のせいにばっかするのだろうな。無責任だね

[801: 匿名]

７９９さん
何を書いているのか分かりません。営業マンに聞かなくても外廊下かどうかは図面を見ればすぐに分かりますよ

[802: 匿名さん]

火事に地震
まったく何も考えていない物件ではないんだから今さら気にすること？
気になる人はキャンセルぷりーず。

[803: 匿名さん]

今週が２次締め切り。一般論言ったり言葉尻をとらえて、
欠点をあげつらっても、みんなここに興味津々。気になって気になって
この物件サイトに留まってる今週のネガキャン。
素直に、前向きに検討する中で情報交換したほうがよいでは。

[804: 匿名さん]

【結論】阪神大震災クラスの直下型地震なら全然平気！固有周期の短い地震動ならタワーは
　　　　超安全である。怖いのは長周期地震動による共振だけだ。営業の人に納得するまで
　　　　聞いて、住まいたい人は買えばいいし、少しでも疑念が有るならキャンセル。ＯＫ？

[805: 匿名さん]

ＯＫ！

[806: 匿名さん]

PC武蔵小杉のパンフレットにQualityBookというのが
あります。行かないと貰えないでしょう。もらってきて見て
他の物件と十分に比較してみしましょう。
臨海やみなとのタワーや、高級といわれる都内の低層マンションと
比べましたが、ここがいかに設計性能評価・建設性能評価で好評価
されてるかがわかります。法律の関係でしょうが、高級低層なのに
これ？ってたくさんあります。SFTや１期でわかってる人は、その点も
大きな購入理由でしょう。

[807: 匿名さん]

一期２次が終りましたね。
１期1次は６倍次点で外れ、１期２次も２倍を外しました（２倍物件は２が当選でしたが、私は１でした。）。
くじ運がないなぁと思っており、他の物件も考えねば、パークシティは無理かと諦め気味でした。
しかし、先ほど電話があり、繰上げ当選との連絡でした。最初意味がわからず、混乱してしまいました。二度も諦めた上で、当選し、とても嬉しいです。
外してしまった方はお気持ちがわかりますが、このようなこともありますので、まだまだ諦めることはないと思います。
また、これから一緒に生活する方、よろしくお願いします。

[808: 匿名さん]

良かったですね！！
こちらこそヨロシク♪

[809: 匿名さん]

今日も完売御礼だったのでしょうか？

[810: 匿名さん]

１期２次の販売のものは、全て登録がありました。
午後１時半くらいまでは、半分近く空きがありましたし、人も少なかったのですが、２時過ぎから人が増えてあっというまに全てに花がつきました。
もちろんキャンセルされる方もいるでしょうが、キャンセル物件もすぐに売れるでしょう。
一瞬で蒸発するなんて、すごい人気です。

[811: 匿名さん]

どうでも良い事なのですが「蒸発」って言葉を使うのは何故なのでしょうかね？
変なのー。

[814: 匿名さん]

８１０です。
７８５とは別人です。
しかし、過去の投稿をみて、同じ表現をしてしまいました。
不快な思いをされたらすいません。

[815: 匿名さん]

第一期二次は、最高で何倍の住戸があったのですか？

[817: 匿名さん]

815です。
今回は間取りの関係から登録を断念したので、第二期で検討しているから参考までに知りたかったのです。

[818: 匿名]

816
嫌なやつ

[819: 匿名さん]

まあこの物件間違いなく最高です。
近い将来にここまでの大型タワー物件計画なしです。

[820: 購入検討中さん]

>>815さん
最高で10倍でM90Cの高いもので、次がM90Iの低いのが6倍だったそうです。
全体的には2倍が多かったようでとりあえずすべて完売だそうです。
パビリオンは今月で暫くお休みみたいですね。

[821: 匿名さん]

>>819
まったく同感ですね。1期抽選で当たったから言うけどこの立地で1平米70万円
なんてあり得ない安さで購入できて嬉しいです。10年後でも同価格で売れそう
だから、ただで住めると考えてます。それにしても値下がりしなそう。

[822: 匿名さん]

すくすく成長しているパークちゃん。
フォレスト君は間もなく東寄りに積み上げ方が変則的になりますね。
スカイ君はまだまだ伸び盛り。あと10階以上も高くなるのですから、本当に凄いです。

[823: 匿名さん]

去年の夏頃でしょうか。
外観についていろんな意見が飛び交っていたかと思いますが、
皆さん、現在の感想をお聞かせください。
私はＭＳＴの青系のバルコニーによる外観が、
とても爽やかに見えていいな-と思います。
ＳＦＴは若干地味ですね。緑・黄緑・クリーム系がよかったかと思います。

[824: 匿名さん]

MST購入予定者です。今週中に手付金を払います。
好みの問題でしょうが、私はMSTもSFTいずれとも外観を気に入っています。
武蔵小杉には他にも色々とマンションが建ちますが、最も気に入っています。
各人が気に入ったマンションに住めばよいでしょう。

[825: 申込予定さん]

824さん
私もMST購入予定者です。物件の外観と交通の便にメリットを感じ購入します。
各人いろんな意見があると思いますが、自身が気に入ったとところに住むのが一番ですね。
私は、ここの掲示板を第一期一次のときから見ていましたが、結局は個人の判断で購入することにします。
それにしても、第一期一次の抽選前のあのネガティブ（？）な投稿は一体、何だったでしょうね。
今では驚くほど投稿が少なく静かです。
第二期が開始されるときは、またいろいろ騒ぐのでしょうね。

[826: 契約済みさん]

抽選倍率を気にされる方がいましたので、何度か抽選に参加した体験から
マンションの抽選倍率について思ったことを書きます。
PCMは総戸数で1437ですが、仮にこの物件の購入希望者が3000組居たとします。
全体の抽選を1回で行って全員が全ての住戸に均等に応募すれば平均倍率は約2倍
となりますね。実際には希望住戸は偏るでしょうがここではそれは考えないと
します。
もし抽選を4回に分けたとするし各回に全員が参加するとしたら最初は
3000÷（1437÷4）=8.3倍　　となり
当選者は次回から参加しなくなるので最終回には
（3000-1437×3/4）÷（1437÷4）=5.3倍　　となります。

この計算をしてみたのは、デベロッパーからみれば、販売に自信が無い
物件程、販売回数を分けると倍率を高く見せることができるということ。
もし販売に自信が有れば何回も分けて販売して広告費等を余計にかけずに
位階の販売戸数を増やすだろう。

そういう意味ではMSTは他物件と比較して倍率が低いからといって単純に
人気が無いと判断することは早計だ。むしろ三井は人気が有ると見て一気
に販売戸数を増やし僅か1ヶ月足らずの間で6割近くを売り切ってしまって
いる。この後も販売回数を減らして残りの住戸を売り切っていく作戦と
考えられるので残住戸の販売回数は4月以降の２〜３回程度となるのでは
ないだろうか。

[828: ビギナーさん]

初めてのマンション購入検討中です。
何度もモデルルームに足を運んでみて、けっこう融通が利くというか
ルールどおりじゃない対応もあるんだな・・・と思いました。

例えば、抽選ですが、単純に登録をまとめて抽選するというより、
事前にかなり調整して効率的に売れるようにしている感じですね。
（売主としては当たり前のことですが）
パークシティは人気なので、倍率が高いんじゃないか・・・と思い、
締切1週間前くらいに営業担当者に様子を聞いたところ、
私が希望した間取りは2〜3倍とのこと。
帰り際に「あ、そういえば私、つみたてくん、とかゆーのやってたかも」
というと急に顔色が変わり、
「時期と期間によっては倍率優遇最大20倍もあるので、帰って調べてください。
もし、その権利を使って申し込むなら、できるだけ早く登録してください。」
といわれました。
え？どうして？と思ったのですが、あとから20倍の人が登録した場合、
どうやら先に登録している人に知らせるようです。
原則一度登録したら変更は受け付けないそうなのですが、
どうしても買いたいお客様には、当選確率が著しく下がったことを伝えて、
空いている部屋への変更など調整をするみたいです。
また、倍率優遇の人が入ると、事務所内のボードには目立つマークをつけて
他の人に営業しないように注意するそうです。

それから、毎日のようにモデルルームにいっていて、
「こういう条件のキャンセル出てないですかね？」としつこく聞いていたところ
ある日、「たったいま入ったキャンセル物件なんですけど・・・
一両日中に決めてくれるなら、他にキャンセル待ちしている人に紹介する前に回します」と
私の希望条件に合う部屋を紹介してくれました。
熱意を買ってくださったのでしょうか？
なお、その際、ローンか現金かも聞かれました。どっちにもできる、というと
「確実に支払える人を優先するので、それなら問題ありません」とのこと。
キャンセル物件については、
営業の方との信頼関係を作っておくと優遇してもらえそうですよ。

ちなみに、そのキャンセル物件は、MST第1期の契約日を過ぎても契約に現れず、
営業担当者が電話したところ「決めかねているのでもうちょっと待って欲しい」とのこと。
さらに数日猶予を与えたが、結果的にキャンセルになったそうです。
迷っているから待って〜ってゆーのも、聞いてくださるんですねぇ。
営業の皆さんは「キャンセルになりそうな人」ってゆーのを当然予測しているそうで、
「この部屋とこの部屋は空くかもしれません」などと教えてくれた人もいます。
これも日参していたからでしょうか？

[829: 購入検討中さん]

現金で買うか、ローンを組むか、迷っています。
単純に考えれば、ローン金利より運用利回りのほうが高ければ、
ローン組んだほうが得ってことですよね？
固定金利で住宅ローン約3%とすれば、年率3%以上の利回りで
運用できるかどうか・・・そんなにハードルは高くない気もしますが、
正直言って金融知識があるほうではないので、非常に迷っています。
とりあえず、ローン開始になるのは引渡し時期とのことなので、
2年後の金利を見て考えようと思っていますが、
現金で買う方、あるいは、現金でも買えるがあえてローンを組むつもりの方、
アドバイスよろしくお願いいたします。

[830: 匿名さん]

>828
毎日、モデルルームに行って、購入の熱意を伝えていたなんてすごいですねぇ。
相手（営業）も人間ですから、確実に購入してただく方を選ぶ場合があると思いますよ。

[831: 匿名さん]

828さん、「つみたてくん」って何でしょうか？素人なものですみませんが、教えてください。

[832: 匿名さん]

>>829さん
以下は物件を購入するという前提での話です。

現金をどのくらい投入するかは、竣工数ヶ月前に決定すればいいので、
実際に小額で投資してみるのがいいのではないでしょうか。
今は10万もあれば国際分散投資が可能ですし、竣工まで時間があるので、
その間に投資の勉強もできます。
過去のデーターでは長期的に5〜10％複利で運用できますが、
一時的に20％のロスをする可能性もあるので、
投資に慣れていないとそれに耐えられなくなることも考えられます。

具体的に比較してみますが、5000万円を20年、金利3.0％でローンしたとすると、
利子分の返済は約1655万となります。
それに加えてローンを組むときに保証料がかかります。
保証料は一部返還されますが返還率が不透明なので
ほとんど戻ってこないとして計算すると固いと思います。
保証料を45万とすれば、ローンを組んだ時の余計な出費は約1700万です。
現金で一括購入すればこのお金が浮きます。
複利だと複雑になるので単利で考えますが、
5000万の投資で20年で1700万の利益と考えることができます。
年率1.7％です。
運用期間を30年で考えれば1700万の利益のままで年率1.13％に落ちます。

対してローンを組んで5000万を年率5％で運用できたとしたら
20年で5000万の利益です。
30年で考えても年率5％は変わらず7500万の利益で、
複利を使えば更に増えます。

このようにローンを組んで5％で複利運用できれば圧倒的に有利なのですが、
借金をして投資しているようなものなので万人向けでは無く、
それを薦める人は少ないでしょうね。
先ほど述べたように20％のロス（1000万円のロス）が1年目で出たとしてら、
投資に慣れていないと途中で止めてしまう可能性大です。
現金一括購入ならリスク無しで運用したとも言えますし、無難でしょうね。

自分は現金（頭金と繰上げ返済）を8〜9割、運用資金を1〜2割にする予定です。