パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[416: 匿名さん]

ここでローンの相談するよりも専門家（FP）に相談したほうが良いですよ。
ここ↓なら無料でFPがある程度答えてくれますよ。（※回し者じゃないです。）
http://kanto.m-douyo.jp/

[417: 匿名さん]

私は33歳(いずれ結婚予定)、年収900万円、自己資金1500万円(諸費用除く)でしたが、4000万円の借金をして5500万円の物件を購入するのを断念したことがあります。
かなり魅力的な物件だったので辛かったのですが、冷静に考えて手堅い生活プランを立てるべきとの結論に至りました。

[418: 匿名さん]

そうそう、「住」まいは「人の主」ではなくて「人が主」でなければなりません。

[419: 匿名さん]

住宅ローン板がありますので、こちらも参考になるかと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/com/loan/index.html

時間がないと大変かと思いますが、ご自身でシミュレーションされるのが一番確実でしょうね。
基本的に住宅・教育・老後資金が人生の三大資金になりますが、
他にも毎日の生活費や車・住宅関連費（管理費など）を挙げていって、
総額どのくらいになるのか計算すると分かりやすいかと思います。

結局それを手伝ってもらうのがFPですけどね。
416さんの通り、中立的なFPへの相談もお勧めです。

住宅を購入するにしても見送るにしても、この経験は役に立ちますよ。

[420: 匿名さん]

管理費は途中で上昇するはずです。積立金も。（パビで確認済）
将来いくらになるのか三井に確認されたら？
この辺は固定費なのでバカにならないですよ。

余談ですが、月島のタワー・リバーシティー２１の友人宅は
８４㎡で管理費＋積立金だけで約月８５０００円取られる　らしいです。
他に駐車場代、固定資産税、自室内装修理費などかかります。

あと、２０年後？位で修繕積立金がドカンとくると聞いたのですが・・（これは未確認）

[421: 匿名さん]

ＳＦＴ購入者です。
３０才台の購入検討者の方も結構多いようですが、その場合ＭＳＴが４５年間居住できると仮定して、老後にもう一度住居を探すことになりませんか？もしくは建替え資金等。
その辺の老後住居費の確保も考慮すべきかと。。

[422: 匿名さん]

大きなお世話かもしれませんが、これからはリスクは最小限に抑えて確実な道を進むのがいいと思います。
いままでは医療や介護などの分野で、日本は非常に恵まれていました。
右肩上がりが終わり、就労可能な人口の割合は確実に減少していますので、これまでのような社会保障は望めないでしょう。
消費税を25%にでもしない限り（私には25%でも足りるのかどうか判りませんが）、レールから外れた人には悲惨な老後が待っているかもしれません。
これからは、リスクを避けて心に余裕を持って暮らすのが、豊かな生活とされるのではなのではないでしょうか。

[423: 匿名さん]

417さんは心配ないでしょう。
手堅いと言っても年収９００万なら何が問題あるの？

[424: 417]

>423
旅行や車、食事など、住居以外の面でもゆとりある生活をしたいと思ったからです。このへんの価値観は人それぞれでしょうね。

[426: 匿名さん]

確かに老後のことも考える必要があるけど、「今」を楽しむ必要もあるかと思いますよ。

[428: 匿名さん]

資金計画診断システムは結構わかりやすいかも。
http://www.flat35.com/simulation/index.html

[429: 匿名さん]

このスレみてると、どうもマンション価格の上昇もそろそろ限界ですね。やはり親から援助受けられない普通の一般サラリーマンが買える価格は5000万円〜6000万円が限界。マンションを消耗品として割り切って買える価格は4000万円台までかな。3000万円台で都心タワマンが買えた数年前がうらやましい。

[430: 匿名さん]

>415さん
定年が60歳とすると、18年で完済するには年間290万円の返済が必要(金利3%)。これ自体、特に問題ないでしょう。
むしろ問題は、ご自分の退職金とあわせて定年時に老後資金の貯えが十分かどうかという点。定年までに必要な貯蓄額を想定し、18年で割った金額を毎年貯金できるかどうか考えてみましょう。

[431: 匿名]

夫29歳年収700万（妻働く予定で+300万）で子供一人の者、
借入れ4,000万の予定です。

いままでＲＯＭってました。
このサイトの金銭感覚で考えると私でしたら2,500万程度のローンしか組めそうにないですね。
実際の身のまわり（職場）の方のライフスタイルと比較したとき、
このサイト方は借入金が少ないので正直驚きました。

皆さんの老後のリスクシミュレーションには頭があがりません。
これなら札束を握り締めたまま一生安泰で終えられそうですね。

でも、私は、どうしても住みたいので4,000万の借入れで
ここの物件を購入しようと思います。
大切なのは「今から」だと考えています。
ここでいう一般サラリーマン（私と同じ年収で足りますか？）でしたら
4,000万前後のローンを返済できるか否かは、
当事者の気持ち次第でどうにでもなることだと思います。

①生きてる間に憧れの場所で時を過ごしたいか？
②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やすか？

人生という観点で考えれば、どちらの時間の過ごし方も変わらないと思います。
ここの物件を買う一般サラリーマンがこの2択しか用意されていないのであれば
私は①をとります。（②の考えで諦めるのは性分に合わないので。）

この考え方には異論反論あると思います。
せっかくのコミュニティサイトですので発言させていただきました。
若造の発言ですので不愉快に思われた方にはお詫び申し上げます。
ご意見・ご異見がある方、コメントお待ちしております。

[432: 261]

20万円/70平米（管理費等別）で借家できればOKでは無いでしょうか？

[433: 匿名さん]

ローン抱えて永住の地ですか。
一般的にタワマンを余裕で買える層は、永住など考えないで
適当な時期に住み替えるつもりをしてる方が多いようですが。

[434: 匿名さん]

>431
物件の魅力に憑りつかれて冷静さを失っているようですね。

①生きてる間に憧れの場所で時を過ごす。
②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やす。

この選択肢であれば、①の方が良さそうに見えるのは当たり前でしょう。
でも、同じ事も言い方を換えればこうなります。

①過大な住宅ローンを抱え、返済のために慎ましい生活を送る。
②身の丈に合った住宅ローンを組み、余裕のある生活を送る。

マンションを購入する前って、モデルルームの素敵さや新しい生活の期待感などで、一種のトランス状態に陥ると思います。
共働きが前提の431さんにとって、4000万円の借入金が過大とまでは言えないと思いますが、奥様が退職し、2人目の子供が出来たとしたら、生活は結構厳しいと思います。
冷静になって、よく検討してみることをお勧めします。

[435: 匿名さん]

上の方にすでに書かれていることですが、ご心配なら中立的なFPに相談し、客観的なアドバイスをもらうのがいいでしょう。また、そうでなくてもローンの審査のところで返済可能性をものすごくシビアに見られるので、それをパスできれば、見通しは立つと考えてよいと思います。

私（40代後半）の場合世帯年収は2000万円弱あり、SFTの超高層階をセカンドハウス（当面は賃貸に出すつもり）として購入し、相応の頭金を入れたうえで3000万円のローンを組むことにしていますが、銀行の審査はうんざりするくらいに慎重そのものでした。6年ちょっと前に購入し6000万円借りた本宅のローンがまだ3000万円残っているためです。これまでの返済実績を見て欲しいと言いたかったけれども、バブル崩壊で痛い目をみた銀行さんはなかなかそうしてくれませんでした。最終的にはOKが出ましたが。

もちろん、将来のことだからリスクがあるのは当たり前。それに対する100％の備えなんて誰にもできません。その時はその時だ、と思っています。大きな資産をもつと人生に前向きになれるしね。

[436: 匿名さん]

>>４３５さん
ローン組んで賃貸に出すのはかなりハイリスク、ローリターンでは？
この周辺では賃貸タワーが複数できて将来賃貸市場は激戦となると思います。
武蔵小杉の周辺賃貸相場は（少なくとも今までは）決して高くはありません。
私も顧問税理士に節税対策兼ねて聞いたところ「止めたほうがよい」とのことでしたが。。
不動産で失敗すると大きいですよ。

[437: 匿名さん]

>>４２９さん
同感ですね。確かに世帯収入が増えないのに（社会保障費などは逆に増加）、また消費なども停滞してるのに、MS価格が右肩上がりになるのは不自然。大量供給でもあり、早ければ来年には下降し始めるのでは、と読んでます。
今回落選された方のほうが実は幸運なのかもしれません。

[438: 匿名さん]

駅近の三井の３棟目、駅直結の東急不動産のマンションが賃貸に出るとしたら、パークシティ武蔵小杉を賃貸に出すといっても、どの程度の値段で貸し出せるか、安易な予測は危険そうですね。
賃貸に出すとしたら、ローンの支払額が少ない方がよいかと思いました。
もちろん将来の予測は誰にも出来ませんが・・・

[439: 匿名さん]

今日は株が大暴落してますね。世界的にも。不動産投資は株価に遅れて比例するものです。
そろそろ高値でしょうか。売り時であっても、買い時ではないような・・そんな不安があります。
ネガキャンではなく正直な気持ちです。

[440: 購入検討中さん]

株が落ちていると言っても今日1日だけの話ですので不動産云々と言うには早いですね。
注目すべきことだとは思いますが。

[441: 匿名]

434です。ご心配ありがとうございます。私は都心山の手に住んでいますが、たまたまこの辺に土地勘もあり、多摩川に近いなど都心にはない開放感と庶民的な街並みを魅力に感じています。そこで不動産投資というより文字通りセカンドハウスとしてSFTの住戸を購入しました。いずれは子供を住まわせるなり自分が住むなりしたいと思っています。

小杉駅周辺のごく限られたエリアに、官民合わせて1000億円をゆうに超える集中投資がされるわけで、それによる街の変化をその中心部から見守るのを楽しみにしています。

[442: 匿名]

>434さん
431です。仰る通りですね。ありがとうございます。
冷静に考えてみると確かに「トランス状態」でした。
というより、私のコメントは決意表明でしたね。

この意気込みがあれば、返せるとは思っていますが、
①過大な住宅ローンを抱え、返済のために慎ましい生活を送る。
②身の丈に合った住宅ローンを組み、余裕のある生活を送る。
でしら②も良いかな？と考えてしまいます。

それぐらい欲しい物件にお目にかかれたのも、
まぁ幸せかな？と、思いつつ限られた時間ですが悩んでいきたいと思います。

[443: 匿名さん]

442さん
言わずもがな、熟考されるのは当たり前の話でしょうが、
精一杯すーっごくよく考えてみてください！！
すると不思議なもんで、結果がどうなろうともその時に
するであろう後悔が小さなものになると思います。
精神的感情論ですみませんが、人間なんてそんなものよ。

[444: 匿名さん]

>>442
他所に誤爆した文で恐縮ですが　再掲

＞夫29歳年収700万（妻働く予定で+300万）で子供一人

借入金は３５００万が上限という気がする。
年収１３００万でも３０００万くらいのローンにしないと他の分野に
カネがまわらない。
物件優遇で３年固定で１．８とかの金利もあるが
３％で３５年固定で考えて　月々の返済額は１５．４万円

固定資産税、管理費修繕積立金、駐車場、光熱費で
７万　計　２２．４万が住居費だ。
７００万というと月収手取りは３８万くらい。
１６万＋２０万（奥さんの収入）があればなんとかできそうだが
保育園６万円／月と所得税・住民税と急な医療費に注意。

＞実際の身のまわり（職場）の方のライフスタイルと比較したとき、
＞このサイト方は借入金が少ないので正直驚きました。

＞これなら札束を握り締めたまま一生安泰で終えられそうですね。
というか、札束は意味がなくて「金のなる木＝資産」を持ちたいと
考えるのでしょう。金は増やすもので使えば消えてなくなる。
マイホームは、土地＋耐久消費財であって資産とはいいがたい。
ただし、これから長期のインフレに向かうと仮定したら目一杯借金を
して不動産を買うのは正しい。


＞4,000万前後のローンを返済できるか否かは、
＞当事者の気持ち次第でどうにでもなることだと思います。
言うのは簡単だな。

＞①生きてる間に憧れの場所で時を過ごしたいか？
＞②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やすか？
選択肢は他にもあるだろう。
マイホーム購入を資産形成につなげるにはどうしたらいいか？
そういう方策はないものか。

＞人生という観点で考えれば、・・・2択しか用意されていないのであれば
私は①をとります。

こどもが欲しいから買うとダダをこねているようだ。要するに緻密なシミュレーションが
苦手だといいたいのだろう。代わりにシミュレーションしてあげよう。

インフレが１０年で１．４倍つまり１００万円が７１万円の値打ちしか
なくなれば、４０００万の借金の１０年目の残債３２５０万も
２３００万くらいの価値しかない。逆に１０年でマンション価格が
さらに４割あがっているだろうから５０００万の物件は７０００万ださ
ないと買えない。

ひとえにこの物件が実際にどこまで値上がりする価値を持つかという
ことだ。それとインフレが資産インフレであって生活費が圧迫されないことが
条件だが。

[445: 匿名さん]

431さんへ


ローンは　少し考えれば　払っていないかのように払い続けられますよ

たとえば　頭金を極力減らします


ローン残金は逆に増えてしまいますが

頭金をおさえたことで　でてきた資金をＦＸで運用すればいいだけです


ちょうど円高になっているので買い時ですし
クロス円が今は金利的にも手堅いです

レバ1倍で６％程度としても
為替リスクを加味して５〜６通貨に分散して　レバ３倍なら大丈夫でしょう・・・

ということは
余剰金が１０００万程度もあれば　年利１８０万はいってきます
月１５万円の支払いを１２ヶ月ちょうどできる金額です

年収はそのまま生活につかったり
余裕があれば　繰上げ返済もできます


ローン金利より高い金利で運用すればいいだけなのです


この程度を
リスクとかいいだすひとは投資はむかないかもしれません

[446: 匿名さん]

431=442さん

434です。残り時間も少ないですが、冷静に人生設計をしてみて良い結論を出してください。個人的な意見を一言でいうと、「結構厳しいけど、無理ではない」です。

444さんの意見は、少々口が悪いのと、後半の乱暴な仮定に基づく議論は問題ですが、前半部分の意見は極めて妥当な判断だと思います。

また、借金して投資することを勧める445の意見は論外です。

[447: 匿名さん]

そういう罪な話はしなさんな。相手は素人さんなんだし。
どうしてもというなら
http://www.amazon.co.jp/%E5%A4%96%E5%9B%BD%E7%82%BA%E6%9B%BF%E3%83%88%...
とか
http://www.amazon.co.jp/%E5%A4%A2%E3%82%92%E3%81%8B%E3%81%AA%E3%81%88%...
で、基本を押さえてから

[448: 匿名さん]

みなさん、他人の懐具合を熱心に論じ合うなんてユニークですよ。

[449: 匿名さん]

↑
ちょうど今、当選して契約するまでの間だからでしょう。
また、この物件は高いので、みんな背伸びして買おうとしていることの現れかも知れません。

[450: 匿名さん]

４４６さんへ

４４５ですが　借金して投資しろなんて書いていませんよ
きちんと　読んでください・・・

頭金を減らしたことで

本来払ってしまうはずだったお金をＦＸで運用するのも一考と書いたのです

ちゃんと読まずに論外とかいってる
あなたも十分　口がわるいですよ

[451: 匿名さん]

ちゃんと読んで書いてますよ。

投資資金を確保するために頭金を減らせば、それだけ借入金額を増やす必要があるのですから、結果的には借金をして投資しているのと同じです。それを頭金の増減だけで説明するのは不適切です。

余剰資金で投資すれば最大でもそれを失うだけですが、借金で投資すれば返済が出来なくなります。そればかりか、ＦＸはレバレッジが効くため追証発生というリスクもあります。

マンションというリスク資産を持つ以上、債務残高がある程度減るまでは他のリスク資産の保有をなるべく控えるのが安全です。それなのに、ローンの返済が可能かどうか思案している人に投資を勧めるなんて非常識だと思いませんか？

[452: 匿名さん]

返済リスクに関してですが、返済が苦しくなれば売却すればよいのではと思っています。
５年間、家賃15万で賃貸マンションに住んでいると、合計家賃が９００万円。5000万で買ったマンションがどのくらい値下がりしてもトントンなんですか？　ざっくりいって、4500万で売れればトントンですか？　であれば、4000万で売れれば500万の持ち出し。そのくらいの損害で終わるのであればまた一所懸命働いて一から出直すという考えはないのでしょうか？　人生、山谷。

[453: 匿名さん]

典型的に投資を知らない無知なひとの発想ですね

３倍でリスクヘッジのため　メジャー通貨で５〜６通貨に分散投資して
追証なんて　なりませんよ

逆に追証になるなら　どういう事態でなるのか説明してほしいですね

過去のクロス円の為替リスクとトレンドを検証しましたか？

日本は今年５月に三角合併により
Ｍ＆Ａ規制緩和で株式市場は経済の指標云々にかかわらず
外資の介入がみられることによる
株価堅調は予想の範囲ですが
その後は明るい兆しはそれほどありませんよ

円安基調だからこそ　大手輸出関連企業に支えられてた今の景気回復があるのです

だからＦＸといっているんですよ
知識も不十分なあなたが
私の説明も理解しないで　簡単に追証なんていわないでください

ローンも投資も
金利と変動リスクをともなうものです

考え方がわからないと
リスク自体のとりかたをあやまって
たいがいのひとがそうであるように
金融機関のおもうつぼです

金融自由化されたのですから
少しは運用する知恵と能力をみにつけてはいかがですか

[454: 匿名さん]

「追証」はＦＸの典型的なリスクとして挙げただけで、分散投資との関係で言及した訳ではありません。まだ言いたい事はありますが、これ以上の反論は掲示板の趣旨から逸脱するため控えます。

ほとんどの人にとってマンションは投資のためでなく、生活の場として購入する訳ですから、基本的にはローンはできるだけ少ない方がいいですね。少なく借りて、早く返すのが理想です。

[455: ビギナーさん]

抽選で落ちました。
第二期はいつごろの予定なんでしょうか？
初めてのマンション購入で、よく分かりません。
三井の方が「絶対大丈夫」と太鼓判を押していたのに。ショックです。

[456: 匿名さん]

なんかＦＸ知ったかくんがでてきたね。
まあレバ3倍程度で、金利差があるうちはだいじょうぶなんだろうけど、
税金はちゃんと払えよ。とくにくりっく３６５でなければ、
泣く子もだまる雑所得。年収高い人は悲惨なほど税金とられる。
複数年の損益通算も全くなし。
スワップ部分だけ確定益になる会社とか未決済のうちは
一切税金なしの会社とかいろいろある。
当局はＦＸ脱税を本気で洗いはじめてるから、気をつけろよ。

[457: 匿名さん]

４５４さんへ

購入者のひとりですので　私もこれ以上の議論はいたしません
失礼な言い方がありましたことお詫びいたします

ちなみに現金購入です

[458: マンション投資家さん]

住宅ローン…国内金利↑により、返済金額↑
FXのスワップ金利差で運用…国内金利↑により、運用益↓

FXは金利上昇リスクを増幅するから、住宅ローン抱えてる人はやんない方がいいかもね。
そのうえ円高になったりしたら三重苦

[459: 匿名さん]

投資って詳しい人と　そうでない人が話すと　こんなふうにかみあわないんだよね・・・

[460: 匿名さん]

投資の知識云々より、お金や人生に対するリスクのとり方が人それぞれということだよ。

[461: 匿名さん]

その通り。人生の考え方一つだと思いますよ。
返済できなくなれば、売却すればよし。家賃18万で10年住むと、合計2160万。（更新料抜きで）
5000万のマンションが10年後に3000万になっていればそれでブレークイーブン。または、人に貸して駅から徒歩20分の家賃10万の賃貸アパートに自分が移ってもよし。10年後に1000万の価値になって、人に貸しても家賃5万にもならなければあきらめて一から出直してもよし。逆に万一5000万のまま価値が維持されていたのなら売却して生活費100万/年の南の島で余生を楽しんでもよし。今日の新聞に、杜甫の詩の締めくくりは、「あれこれ考えるな。生きているうちだ、杯を干そう」
これって単なるノウテンキな人の考えなのか？専門家の人たちのご意見を是非聞かせてください。

[462: 匿名さん]

賃貸でなく購入すれば、三井の利益、固定資産税、管理費、修繕積立金、ローン金利、修繕費、売却手数料　などいろいろかかりますよ。他に地震リスク、火災リスク、転勤リスク、偽装リスクなども。
また仮に１０年後不動産が値落ちしなければ、景気がそれなりに良かったはずで、頭金を運用してれば倍増してるかもしれない。
賃貸と購入は基本的にイーブンなんで、購入が得とは言い切れない。

[463: 匿名さん]

あと補足すると、三井の利益が実は非常に大きい。
多分、購入価格の２０％程（２５％との試算もあり）
資産価値４０００万の部屋を５０００万で買っている計算。
登記した瞬間１０００万蒸発するってことです。
まあ三井は大もうけってことです。

[464: 匿名さん]

賃貸と購入はイーブンというのが前提なんでしょうね。だとそれば、一生懸命頑張って25年間住むなり貸すなりして、25年後にイーブンの状態になっていることを期待して5000万で購入した物件が1000万くらいの資産価値に納まっていれば超ラッキーと考えるべきなんでしょうね。それまで生きているかどうか分かりませんが。

[465: 匿名さん]

二期の販売はいつからなんでしょうか？
もう４０F以上でも仕様は選べないのでしょうか？