パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[161: 匿名さん]

パビで管理費、積立金は今後かなりの確率で上がると思ってください、
と明言されました。
恐らく最終的には現在の１．５倍位にはなるのでしょう。
タワーは管理費と積立金がホントに高いですね・・汗

[162: 匿名さん]

確率というより、上昇率でしょ。

[163: 匿名さん]

>>１５２　不動産業界の仕掛けているマンションバブルに、みんなで踊らされているような気がしてなりません。

この板ではめずらしく公平なご意見ですな。
不動産価格を決めるのは不動産業者。世帯所得がやっと横ばいの中、景気上昇感と都心部の企業用地価上昇を受けて意図的にＭＳ価格を吊り上げてる。ＭＳＴもしかり。
一年前から急上昇、まさにドル箱ＭＳ。三井はまたも上場来高値更新へ。
欲しくてしょうがないよだれ客専用の板だからしょうがないけど、外野で冷めた眼で見てる人多いんですよ、本当は。

[166: 匿名さん]

単に駅チカってだけで本当に資産価値の下落率低いの？

[167: 匿名さん]

今回の住宅ローン金利上昇っていつからだろう？
それによっては１期でも買う人減るのでは？

[168: 匿名さん]

160は新手のネガキャンだよ。

[169: 匿名さん]

笑、なんでもネガキャン

[170: 匿名]

低層階は高倍率でしたね。
昨日確認しました。

[171: 匿名さん]

低層階と高層階が高倍率。つまり勝ち組と＊＊＊の二極化。
だから格差ＭＳなんですよ。
低層階はあの価格だと確かにお買い得感あり。
ただ中層階の価格だとやっぱり高い。急に購買希望世帯が減るんじゃないかな。
つまり２期以降は一気に細るはず。

[172: 匿名さん]

>166
下落率低いよ。

溝口のパークシティは、
築20年だか25年なのに、今現在、中古価格4000万円以上。（ただし、南向き）
販売時は、いくらしたのか、25年前じゃマンション価格の想像もつかないけど。
それなりの新築価格だったでしょう。

「値下がりしない」というより、
中古価格が高い分、「新築購入価格が高い」というだけの話かもしれないけど。

[174: 匿名さん]

駅遠の4000万円が20年後に1000万円（最近よく聞く話）
駅前の7000万円物件が20年後に4000万円
どちらも3000万円の下落だけど、
下落率で考えると、駅前の下落率が低いと言える。
でも、3000万円値下がりしたことに変わりはない。（物価の上昇分を考えるとややこしいけど）
「下落率」という言葉のマジックか？

[175: 匿名さん]

溝の口はその間に大規模再開発が行われたからでしょう。
それで価値が上がっただけ。

[176: 匿名さん]

相変わらず一本調子の低層・高層、お約束どおりの発言。
低層だからお買い得感あり？冗談でしょう。高層で安くたって
買う価値なしのMSが山ほど。あそこのとか。低層で割高でも買う
価値あるMSは確かに少ないが。まあ、低層・高層議論は以前のスレで長々やって
もう終ってます。

[178: 匿名さん]

>>173
そういう物件がございますのは存じ上げておりますが、ここは都内ではございません。
都内該当物件（格とやらの高い？）でほざいて下さいませ。
ＭＳＴは洗濯物を干していけないという規約はございませんでした！
そういう発言をなさっている方に限って実際…？ってこと多いですよね（笑）

[179: 匿名さん]

レンタカーのほうが経済的だからといって、くるまを手放そうと考えている人は、止めたほうがいいですよ。
三井がここを賃貸にしないで売るのは、買ってもらう方が、最終的にもうけが大きいからです。その大きさはくるまとはケタ違いです。

子どもがいるのに、妻の収入をローン返済の一部にあてようとしている人は、止めたほうがいいですよ。
近所の子どもが鍵をぶら下げて帰ってきて、夜暗くなるまで一人でいるのは、見るに耐えられません。

お金がなくて国産車に乗っている人は、止めたほうがいいですよ。（国産車に燃費や信頼性で乗っている人は別です。）
ローンが払えなくなって、親しくしていたご近所さんが引っ越していくのは、見るに耐えられません。

子どもの給食費を払わなかったことのある人は、止めたほうがいいですよ。
お金がないからといって、いつ管理費や修繕積立金を滞納し始めるのではないかと、周りの人たちが心配します。

[180: 匿名さん]

とりあえず川崎が価値がないと言っている様では177さんはちょっと先見の明がないと私は思いますが。１０年後にまたお逢いしましょう。

[181: 匿名さん]

>> 今回の住宅ローン金利上昇っていつからだろう？
買う気も無いから知らないんだろ。掲示板でちゃかしたいだけ？
2月の公庫金利が適用されるのは3/2まで。
購入申し込み会は、部屋によって決まっていて、2/27、3/1、3/3。
つまり、3/3に指定されている部屋(=25階以上)の金利は上がるということ。
でも、25階以上で倍率が下がって買いやすくなるかは疑問。
少なくとも北面は、SFTすぐ北の南武線との間に最大高さ80mの建築許可が出てるし。

[183: 匿名さん]

SFTの北側は80ｍというのは26階くらいだそうです。でもあの狭いところではそんなに大きくならないという意見もございます。でもSFTの北東はひらけております。

[184: 匿名さん]

>>１８１

そりゃどうかな？
購入申し込み会の日程前倒し変更は可能だし、何階であっても当選後来週中にローン申し込みも可能でしょ。
ローン組まなくて買う人もいるでしょ。他人の動向を確認したいだけかもよ。
浅いなぁ〜

[187: 匿名さん]

>> 184
ローン組む人は、ほとんど2/27 or 3/1に前倒しで申し込むんでしょうね。
3/3は現金一括払いの人がほとんどになるのかな？

[188: 匿名さん]

>川崎のイメージは覆いがたいね。なんかここの購入者は勘違いしている気が
>するのは私だけでしょうか。
はい、あなただけです。

[191: 匿名さん]

>>189
そういう人は来なくて結構です。

[192: 匿名]

すごい勢いでバラが増えてますね。（笑
やはり最終日は凄い！！！

[193: 匿名さん]

今日の状況ぜひ教えて下さい。
気になっていますが、今日は行かれません。

[195: 匿名]

ばかばっかしだな。ろくな書き込みがない

[196: 匿名さん]

>>>189
>そういう人は来なくて結構です。
川崎のイメージが嫌いならこの板に来なくてもいいのに、
粘着質の方がはりついてますねー。

[197: 匿名さん]

ぼくは、川崎のほうがイメージいいですね。
「駅前の商業化進み度」からいうと横浜のほうが進んでいますが、
あそこまで進んでしまっては、駅前に新築マンションが建つはずもなく、
「駅前に住むならどっち」という議論しようにも、比較対象がない。

もし、「横浜駅前に新築があったら」という仮定の話で、小杉のPCTと比較しても
東口は高速道路通ってて、一日中暗いし、空気も汚すぎ、
西口はうるさすぎでしょ。

だから「そこそこ発展」の小杉のほうがいいけど。

あと、渋谷にすぐ出れるのが強み。都内に住みたくはないけど、渋谷新宿は近いほうが便利。
もうひとつ欲を言うと、海外旅行の利便性。つまり成田。

いままでは、溝口から田園都市線に乗って水天宮でTCATへ行っていたけど、
今度から横須賀線が止まるので、成田エクスプレスで成田直でいける。
乗車料金が高いので、わざわざ、横浜や品川で成田EXPに乗り換える気はしないけど。
目の前の駅から直結だったら、払ってもいいかな。という気がする。

[198: 匿名さん]

午前中行ってきました。混雑してました。
結構倍率変化するかもですね。1倍で安泰といった感じでは
ないでしょう。

[199: 匿名]

以前、価格について分析している書き込みがありましたよね？

[200: 匿名]

小杉さんのかな？コピペします。

建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適正価格について積み上げ方式で試算してみました。

土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積・・・・単価はパビリオン、図面から想定しました。上の下のクラスですね
　　　＝33万円／㎡×103343.31㎡
　　　＝3,410,329万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（465,645万円＋3,410,329万円）×0.15
　　＝581,396万円・・・③
ここまでの計は
①＋②＋③＝4,457,370万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝4,457,370万円÷103343.31㎡×3.3㎡／坪
＝143万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝143万円／坪÷0.7
＝204万円・・・⑥

例えば南面中層の売り出し坪単価は260万円なので⑥に対して1.27倍となっている。この27％分は売主の利益となります。通常のマンションでは10〜15％程度の利益を見込んで価格設定をすることからすると27％と言うのは、かなり売主にとっては利益率の高い、買主にとっては割高な物件と言うことになります。需要と供給、周囲の不動産価格、将来の動向等から最終的に価格を決定しますが、この価格は、買う側にとってはかなり割高ですね。
将来どうなるかは誰にもわからないことなので、まずはしっかり定量的に計算してから高い、安いを判断した方が良いのではないでしょうか。
金額的には割高でも建物自体や町の利便性等の重要な評価項目はひとそれぞれ、優先順位は異なります。あくまでもここで計算したものは金額面から見た１指標です。
上記の計算はあくまでも概算ではありますが、不動産価格を決定する際に通常使われる方法です。賃貸にする人は他に収益還元法とかも計算した方が良いですね。

[201: 匿名さん]

登録締め切りまで、あと１時間を割った。
倍率低い部屋を選んで駆け込みで登録するなら、これからが勝負。
でも、そろそろ向かわないと間に合わなくなるぞ。

[202: 匿名]

200
これによると割高ということ？三井も安いときに仕込んでぼろ儲けだね。SFTよし５〜１０％も高くて仕様もぜんぜん決められないし、納得いかないね。

[203: 匿名さん]

本日の締め切り時点での登録状況、レポお願いします〜。

[204: 匿名さん]

>>190
その話は前スレの【6】で終わってるよ。前スレの終盤でも読んでみたら？

[205: 匿名]

２００
株でもファンダメンタルが基本だけど、不動産でも割高物件は後の下げのリスクが高いよね。

[207: 匿名さん]

>通常、干すことは禁止のマンションが多いはずです。
そんなことはありませんよ。
「はず」というくらいだから、知らないで書いてるだけでしょうが。

[208: 匿名さん]

新丸子東３丁目高コスト格差５倍リーマン団地２号車

はもうすぐ登録終了です。
よだれ客のお客様は、ご乗車焦らず、また乗り遅れのないようご注意ください。
ただし抽選、ローン選考の結果では途中下車していただく場合がございます。

なお、高金利３号車が一年後にまいりますので、敗者復活のお客様はそちらをお待ちくださいませ。

[209: 匿名さん]

2期以降ローンで購入される方は金利上昇後の契約になるってことですよね。
敗者復活だと更に厳しい状況になるので、明日の抽選会は修羅場となりそうですねwww

[210: 匿名さん]

178さん、173のような品の無い書き方しかできない輩の言う事は基本的には相手にしなくていいとは思いますが、

ただ、ここは駅前で多くの人からの視認性が高い場所に建つマンションなので、景観に配慮するという公共の意識はより高く保つ必要は少なくともあると思います。バルコニーに洗濯物を干すのを全面禁止とまではいかなくても、なるべく外から目につかないように（ex.グリーンを置いてその背後に腰位の高さで干す等）、配慮することはしてもいいのではないかと思います。
※そもそも高層階は干すに干せないのではとも予想しますが・・