パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

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【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
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【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[831: 匿名さん]

828さん、「つみたてくん」って何でしょうか？素人なものですみませんが、教えてください。

[832: 匿名さん]

>>829さん
以下は物件を購入するという前提での話です。

現金をどのくらい投入するかは、竣工数ヶ月前に決定すればいいので、
実際に小額で投資してみるのがいいのではないでしょうか。
今は10万もあれば国際分散投資が可能ですし、竣工まで時間があるので、
その間に投資の勉強もできます。
過去のデーターでは長期的に5〜10％複利で運用できますが、
一時的に20％のロスをする可能性もあるので、
投資に慣れていないとそれに耐えられなくなることも考えられます。

具体的に比較してみますが、5000万円を20年、金利3.0％でローンしたとすると、
利子分の返済は約1655万となります。
それに加えてローンを組むときに保証料がかかります。
保証料は一部返還されますが返還率が不透明なので
ほとんど戻ってこないとして計算すると固いと思います。
保証料を45万とすれば、ローンを組んだ時の余計な出費は約1700万です。
現金で一括購入すればこのお金が浮きます。
複利だと複雑になるので単利で考えますが、
5000万の投資で20年で1700万の利益と考えることができます。
年率1.7％です。
運用期間を30年で考えれば1700万の利益のままで年率1.13％に落ちます。

対してローンを組んで5000万を年率5％で運用できたとしたら
20年で5000万の利益です。
30年で考えても年率5％は変わらず7500万の利益で、
複利を使えば更に増えます。

このようにローンを組んで5％で複利運用できれば圧倒的に有利なのですが、
借金をして投資しているようなものなので万人向けでは無く、
それを薦める人は少ないでしょうね。
先ほど述べたように20％のロス（1000万円のロス）が1年目で出たとしてら、
投資に慣れていないと途中で止めてしまう可能性大です。
現金一括購入ならリスク無しで運用したとも言えますし、無難でしょうね。

自分は現金（頭金と繰上げ返済）を8〜9割、運用資金を1〜2割にする予定です。

[833: 購入経験者さん]

>828さん

川崎駅徒歩圏の大手不動産会社販売の新築マンションに入居して1年経った通りすがりの者です。
倍率もそこそこ高かったのですが、本気で買って入居したかったので強い意思を伝えたところ、
販売予定になってなかったいい条件の部屋をこっそり紹介されて、購入に至りました。
冷やかしではなく本当に購入する意思のある人を優先するのは、
売り手側の常套手段なのでしょうね。

[834: 契約済みさん]

バルコニーのガラス板の違いに気づいていましたか？

現場とＭＲを見て気がついたのですが、この物件は建物の外観に
鳥の模様をかたどっていますが、それは良く見るとバルコニーの
柵が強化ガラスのようなものでできていて、その中に青や赤の
濃い色（赤はSFTです）がはぼ全面に使われているところと横に
細く2つの帯のように使われているところがあって、その違いに
よって鳥の模様を作り出しています。
つまりこの濃い色のバルコニーに自分の部屋が該当する場合、
特に高層階では視界を大きくさえぎる可能性があります。
これは鳥の模様のためなので同じ階でも使われる場所は異なります。
全体から見れば、このガラスに当たる可能性は高くありませんが
視界の差は大きいような気がします。
低層階ではむしろ目隠し的でもありますが、高層階ではどうでしょうか

MRで赤い濃い色のガラスが使われている部屋がありますが、これは
「低層階用の目隠しなのでしょうか」と聞いても良く分からないようでした。
つまり購入者に説明できていたか疑問に思います。

PCT（豊洲）でもデザイン上バルコニーの柵がガラスの部屋と金属の柵の
部屋がありましたが高層階で金属の柵は眺望上も強風時などを考えても
嫌だなと思いました。この件はPCTでは営業の方は説明されていて
それが倍率にも影響を与えていたようでした。

[835: 匿名さん]

>834
いやなら、やめたら。

[836: 契約済みさん]

契約後、ある本を読みました。
ダメマンションを買ってはいけないとかいうタイトルだったと思います。
三井不動産グループの方が書いた本です。一般の書店で売っています。黄色い本です。

この本を読んで分かったのですが、やはり、売りたい人に売っているのです。
８２８さんの話を見ても、分かりますね。
抽選に落ちてばかりの方は、抽選に落ちた理由を知ることが出来ますので、ご一読をオススメします。

また、この本には良いマンションの選び方も書いてありましたが、パークシティ武蔵小杉は良いマンションの部類に入ると思いました。

ご参考までに。

[837: 匿名さん]

836さんのいうとおりでは、と自分の場合。
他のマンションを購入予定ですが、強い購入意思と手持ちの資金をきちんと伝えていたので
「必ず購入してもらえますね」ということで購入にいたりました。
キャンセル住戸を案内されただけですが。
こんな言い方又非難されそうですが、売主のほうも安心な人（総合的に）に余ったら優先する、売りたいとかってあると思います。

[838: 匿名さん]

小杉、たかが、小杉。笑うよね、資産価値ないよ。土壌汚染は大丈夫ですか。
地元民より。

[839: 匿名さん]

残念だけど、汚染されてるのは君の心だよ。
かわいそうな人だね。

[840: ビギナーさん]

828です。
831さん、つみたてくんとは住宅金融公庫（この4月に住宅金融支援機構になります）の
住宅債券・・・だそうです。無記名式割引債、と手元の資料には書いてあります。
3年コースと5年コースがあり、最後まで積み立て終わると、
3年コースは10倍・5年コースは20倍の倍率優遇と、割増融資権利がもらえます。
つまり住宅金融公庫が使える物件を購入する際に、その権利を行使できるのです。
優遇期間には制限があり、5年コースは積み立て終了後5年間なので、
たぶん3年コースは3年間なのでしょう。
残念ながら、つみたてくんはもう新規の募集はなく、
倍率優遇制度はそれよりもっと前（たぶん5年位前）に廃止になっています。
それ以降つみたてくんを始めた方は、割増融資権利のみということです。

実は、私もよく知らずに、母が「将来のためにやっとくから！」というので
毎月お給料から数万円を渡していたのを、最近になって思い出しました。
親の言うことは聞いておくもんだ・・・といまさらながら感謝しています。

廃止になってからだいぶ経つので、
この権利を持っている人もすごく少なくなっていますから、
今後、倍率優遇の人とバッティングする危険はそれほど多くないと思いますが。
ちなみにパークシティ武蔵小杉第1期2次で、倍率優遇を使った人は2〜3人とのことです。
前述したように、あとから倍率優遇が入ると知らせてくれるようですが、
第2期で考えている方で、どうしても買いたい！という方は、
登録したあとも営業担当者に連絡を取って万一の場合は知らせてもらうように
念を押しておくとよいと思います。
また、倍率優遇を使う方は、希望の部屋がはっきり決まっているのでしたら
早く登録したほうが他の方のためには親切です。考え直す時間が増えますから。

[841: 契約済みさん]

私も実は、小杉、という点でかなり悩みました。
生まれも育ちも東横線沿線なので、ここから離れたくないということで
東横線限定で探していました。ただし新丸子〜元住吉は除外。
住人の方には申し訳ないですが、従来のイメージはなんとなく悪いですし。
でも、勤務先（横浜）と実家の中間で、これだけ交通の便がよいところは他にない。
あれ？意外といいかもね・・・ということで。
つまり利便性を買うということで、自分なりに納得しました。
資産価値があるかどうかは、もちろん重要なことですが、
投資目的や将来買替えを予定して購入するのではなく、
ある程度長く住むつもりで買うなら、
自分が気に入ったところを買えばよいのだと思います。

広さも、人のアドバイスを受けて私自身迷った点なのですが、
（資産価値を考えるなら、小杉に買うなら利便性しか価値はないから
シングル〜DINKS向けに小さいのを買え、といわれました。）
本当に自分が小さい部屋に住みたいか？と自問自答してみて、NOという答えを出しました。
たとえ将来売るか貸すことになって、売りにくい・貸しにくいという事態になっても、
それまでの間、自分が気持ちよく住めたなら、それでいいや、と思うことにしました。
もっとも、私の場合は、ライフスタイルに劇的な変化がない限り、
長く住むつもりだからですが・・・。購入目的によって当然選択は違います。

マンション買うって大変ですね。結局は「エイヤ！」が必要です。
家を建てるという選択肢もあったのですが、駅前に建てるのはかなり難しいので
やはり利便性でマンションを選びました。

パークシティ武蔵小杉で広めの部屋（90m2以上）を買った方、
どう考えて選択されたか、よかったら教えてください。

[842: 購入検討中さん]

資料を見るとパークシティ武蔵小杉の杭は、
随分短いんですけど、どうしてですか？
地盤が固いって書いてありますが、こんなんでだいじょうぶなんでしょうか？
素人なんで不安になりました。
だれか、建設地の地盤について調べた方いらっしゃいます？

[843: 社宅住まいさん]

支持層が比較的浅いところにあるため直接基礎になっています。
土木・建築の専門家に聞きましたが、
「杭だろうが直接基礎だろうが支持層まで行っていれば問題ないし耐久力に差はない」
と言っていました。

[844: 契約済みさん]

841さん、私も同じように悩みました。

私の実家は都内東横線沿線、勤務先は東京ですが、将来横浜で事業をするかもしれません。妻の実家も横浜です。
このように東京や横浜に関係がある人にとって、この物件はありなんですよね。

私は都内と横浜に近いという武蔵小杉の利便性を考慮し、また、再開発により様々な価値があがるかもしれないと思い、この物件を選びました。また、都内の東横線沿線に比較すると、この物件はずっと安いですから、その点も決め手になりました。つまりは、利便性と経済性の調和の取れた物件だと判断したわけです。

ちなみに、将来賃貸に出すことを考えると狭い部屋の方がよいのでしょうが、それまでの間、狭い部屋で生活するのも辛いですし、私の場合は近い将来に賃貸や売買をする可能性がそれほど高くないとと思われますので、９０平米（正確には８９平米）の部屋を選びました。

どのマンションを購入するのか、どの程度の広さを選ぶかは各人の判断でしょうが、購入目的によって変わってきますよね。
どんな物件にも完璧はありませんので、各人の購入目的に応じて、選ぶしかないと思います。

[845: 周辺住民さん]

＞ただし新丸子〜元住吉は除外

　そういう人って多いんですかね？私も東横沿いの自由が丘出身ですけど
　綱島とか菊名とか、もっと向こうとかの方が田舎染みててあり得ないんですけど。
　丸子とか小杉とか知り合いも多いし全然ありですね個人的には。
　確かにあんまり綺麗な街じゃないけど再開発だしいいんじゃないかなと。

[846: 匿名さん]

やっぱりこの物件を契約したものです。
実家が東横線都内なのですがどうしても東京方面にでるのが
乗換えがあるのでめんどいかったので横須賀線新駅が出来る話を聞いて
興味をもって計画段階から興味をもってました。また世田谷区は全般的に
言えるのですがもう駅から近い新築物件は望めなくて、売り出されるのは首都高
高速、２４６沿いが多いのと中に入ると迷路のような狭い道ばかりでストレス
を感じていました。その割りに容積率が小さいのでマンションも家賃に比べて
割高です。

さらに細かい地権者が多くて大規模な開発なぞほとんど望めないので思い切って
川を渡ってしまえと思っていました。そこでパークシティは駅に近くてよいな
と思っていました。さらに都内東横線駅からよりも早く東京駅に着いてしまうので
お買い得だと思いました。また４重のセキュリティも安心感を覚えました。
スポーツクラブとダイエーもあって共働きの我が家にはとても便利と感じました。
結構実家の近所にもパークシティを買った人たちがいると親がいってました。
土地勘がある人はこの立地はすぐに飛びつくと思います。
冷やかしが少なそうで実感としてMRに行った方で購買する方の率が高い
と思いました。
価格も東横線にしては高層の分でしょうが安いと思いました。
武蔵小杉の他の物件には興味はなかったのですがこれだけ駅から近いと
ホテルのようでいいですよね。住むのが楽しみです。

[847: 契約済みさん]

844さん、コメントありがとうございます。841です。
都内東横線沿線に住んでいる人にとっては、やっぱり悩みポイントですよね。
両親にも最初は、え〜？武蔵小杉？と言われました。
とはいえ、私自身の収入では、実家近くに買うのは絶対ムリ！！
おっしゃるとおり、川を挟んで都内側は坪単価がポーンと上がります。
私には、この程度の広さを6000万台で買えるココが精一杯のところなんです。
今は、入居が楽しみです。2年先って長すぎですね。

[848: 周辺住民さん]

やっぱり武蔵小杉のイメージがやや悪いことは否めない。
ただ、都内東横線沿線はバカ高いし、元住吉〜横浜は確かに結構田舎。
とすると、武蔵小杉は掘り出し物か？

個人的には、日吉は好きだが、
駅の近くにはもう望めそうもないから、あのアップダウンはキツイ。
綱島は新丸子〜元住吉に近いイメージ。
大倉山は急行が止まらないにもかかわらずイメージがよいのだが、
「なんとかかんとか大倉山」という物件は残念ながら大倉山じゃないケースが多い。
限りなく新羽・新横浜・菊名に近いとか。
個人的には、大倉山で昔から注目している中古物件がある。
築数十年と思うが、時を経てなお資産価値を保っているスゴイマンションだ。
菊名は、今のつくりのままじゃ、まったく進化しない街だ。
駅前が便利になる余地がない。田舎で静かで落ち着くうえに
交通のアクセスがよいので案外好きだが。
妙蓮寺は、駅名が格調を感じさせる？せいか大倉山同様、ソコソコ人気があるようだ。
ただし、大倉山同様、お！安いと思うとほとんど新横浜・岸根だったりする。
それより横浜寄りは、だんだん商業地っぽくなってくるようだ。

[849: 匿名さん]

好きにしなはれ

[850: 匿名さん]

>>848
研究熱心ですね。
頑張ってパークシティ武蔵小杉以上の物件を探して下さい。
多分ないよ。(笑)