横濱紅葉坂レジデンス Part4

[匿名さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77998/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88983/
公式サイト＝http://www.momiji368.com/
新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[463: 匿名さん]

壱番館１期１次価格表。

[465: 匿名さん]

参番館１期１次残り半分。

どうぞ情報のない検討者とネガさん。
頑張って計算してみな。
参番館の２階等は坪単価２２０万を切ってます。
適当な書き込みはやめましょうね。
営業が平均単価２７０万て言ってたとしたら嘘つきと言ってやりましょう。

[466: 匿名さん]

＞４６１
理解したかな(笑)

４６０です。

写真投稿は気が引けましたがあまりに適当なレスが多いもので。

[467: 匿名さん]

私はみなとみらいに住みたいけど、タワマンは苦手だから、みなとみらい近辺に設備の整った
高スペックのマンションがあるといいのになと思ってたら、ここができたという感じです。
近隣のマンションは立地がよくても住みたいと思えるマンションはなかったです。
この周辺も紅葉坂レジデンスや伊勢山をきっかけに雰囲気のいい住宅が増えてくれると
嬉しいですが、どうなるかわかりませんね。

[468: 匿名さん]

で、平均坪単価はいくらなんですか？

[469: 匿名さん]

４６６
それは私も持ってますよ。
だから、平均坪単価はいくらなんですか？

[470: 匿名さん]

壱番館の上層階で９０平米以上のプレミアは坪３００万越えですね。
参番館の日当たりが良くないところは結構安いですね。
共用施設や免震などを考えると妥当なんじゃないですかね。
あくまでも私の考えなので反論などされても返しませんので。

[471: 匿名さん]

＞４６８、４６９
人に聞くのではなく写真まで貼ってあるのだから自分で計算したらどうですか(笑)
人に聞いてお礼も言えない非常識な人になぜすべてこたえる必要があるのか・・・。
パソコンで見れば一目瞭然。１期１次で売り出したすべての部屋の価格と広さがわかるから。
それ頑張れ(笑)

[472: 匿名さん]

＞４７１
この写真で計算できたら天才ですね（笑）
私の資料で計算したら、壱が280位、参が255位でしょうか。
後は弐が参より少し高いらしいので、やはり平均坪単価は270位ですね。
まあ、営業さんが言っていたので計算するまでもないでしょう。

あなたの結果も是非聞きたいですね。

[473: 匿名]

価格表をさらすのは良くないと思います。

[474: 購入検討中さん]

>473
なぜ？
事実でしょ

[475: 匿名さん]

455
弐番館の価格表はおそらくまだでてないと思いますが。
私の予想では南東の最上階の一番広い角部屋（一番価格が高いところ）が
７２００万くらいになるんではないかと思います。
皆さんの予想はどれくらいでしょうか？

[476: 匿名さん]

＞４７３
価格表を晒すのはよくないというのはなぜでしょう？
何かあなたに不都合がおありで？
デベのホームページでも１期１次、２次、３次、４次とすべての価格が出ていました。
ここは検討板なのでこのような情報が出ることは逆に参考になると思います。

[477: 匿名さん]

461
壱番館は実質2階以上の部屋は坪単価270万以上ですね。
それでも売れているのはすごいことだと思います。

[478: 物件比較中さん]

壱番館はMMの中古より高い。
衝撃ですね。
神奈川県でここ以上の高級大規模マンションは
過去になかったんじゃないの？

[479: 匿名さん]

>475
7600～7700でしょう。

[480: 匿名さん]

現状の数字を用いた坪単価
価格表の写真を張り付けていただいた方ありがとうございました。
１期１次の価格表のみで坪単価を計算してみました。
壱番館　平均坪単価２７６万円、参番館　平均坪単価２４３万円
全体　平均坪単価２５８万円

予想坪単価
壱番館は残数も少ないので予想としては平均坪単価２８０万円ほどでしょうか。
参番館は１期１次は低層の売り出しが多いので低層～高層の価格差を１パーセント～１０パーセントとして予想すると平均坪単価は２５５万円ほどになるのではないでしょうか。
そうなると、壱番館売り出し６４戸、参番館売り出し１６２戸で計算すると平均坪単価２６２万円ほどになる予想です。あくまでも私の予想になりますので。
弐番館に関しては全く価格の情報がないので現状計算のしようがありませんのであしからず。

[481: 匿名さん]

まだ何も分からない弐番館を待つのはリスキーですよ。
抽選に漏れたらどうするんですか？そのときは参番館にする？
いや、さすがにもう参番館も残っていないでしょう。
良い部屋はお早めに。

[482: 匿名さん]

＞480
では、やはり営業さんの平均坪270と一致しますね。

[483: 匿名]

＞482
480です。
営業が言ってるなら間違いないんじゃないですか。ここの営業は信用できるという事ですね。よかったです。

[484: 匿名]

＞482
480さんの計算から平均坪単価270万になるには弐番館の平均坪単価が280万ほどになる計算ですか？プレミアもないのにそこまでいかないでしょう。
全体の平均坪単価はいいとこ265万円じゃないですか。

[485: 匿名さん]

＞481
ここより眺望が良く、伊勢神宮隣のアトラス野毛山もたった７６戸売るのに約１年半かかっています。
しかもまだ、プチバブルの頃だったにも関わらずです。
ここは300戸以上でこの市況下では、壱や参がそんなすぐ完売なんて無いことは容易に推測できます。
価格帯はここと同じくらいだったけど、やはり最後は投売りしてたようですね。

[486: 匿名さん]

「良い部屋は」お早めに。

[487: 匿名さん]

485
そんなこといってられない状況なんだよ。
MRいった？
実際、売れて、壱、参の残りはわずか

[488: 匿名さん]

＞４８２
計算できます？
４８０の計算で弐番館抜きでの平均坪単価２６２万。これは２２６戸の平均。
弐番館８８戸を足して平均坪単価を２７０万にするには弐番館を平均坪単価２９０万で売るようになる。
仮に全体の坪単価２６５万で計算しても弐番館を平均坪単価２７３万で売るようになる。

このマンションの平均坪単価はいいとこ２６０万だろうね。
平均坪単価２７０万て営業が言ってるなら弐番館を壱番館より高く売るのか聞いてみることだな。ありえないだろうが。

[489: 匿名さん]

487さん
アトラス野毛山のときもここと同じような書き込みでしたね。
残り数戸のはずがそこから半年もかかっての完売でしたね。

[490: 匿名さん]

＞４８５
ここはもうアトラスの倍以上の部屋が売れてますよ・・・。
億ションはすべて売れてますからね。

[491: 匿名さん]

表面的にはね。

[492: 匿名さん]

年明けにグランドメゾン伊勢山もでてくるんだよな。
うわさじゃ坪単価350万以上、14000万～でしょ。
弐番館は確実に強気でくると思う。

[493: 匿名さん]

＞４８８
１期１次は壱番館も参番館も上層階が少ないですね。
私の資料では、それ以降の資料もありますが、それで計算すると
平均272万になります。

[494: 匿名さん]

アトラスにお住まいの方の感想です
↓


アトラス野毛山はどうですか

No.200 by 匿名 2010-07-23 04:23
全然中古出てきませんね。それだけ満足度高いのかな？

No.201 by 入居済み住民さん 2010-08-18 10:11
この地域に住居マンションを考える場合、この環境に住んだら、当方もう他に目がいきません。売却希望チラシ年中ポスト投函されてますが。

[495: 匿名さん]

493
低層階(特に1,2階)は平均価格を大幅に下げるからね。
営業の言うとおり平均270万円が正しいでしょうね。
地元住民からしたらこの辺りは聖地ですよ。
それでも安いと思います。

[496: 匿名さん]

＞４９３
計算した壱番館と参番館の平均坪単価をそれぞれ教えてくださいよ。
壱番館は１期１次で坪単価２７６万。
一次以降で高層階８戸低層階５戸が残ってました。それを加味しても平均坪単価２８０万がいいとこでしょう。
参番館は条件のいい最上階西南角部屋１１８平米が９７５０万で坪単価２７２万。
どう計算しても一次の時点で平均坪単価２４３万円が参番館の全体平均坪単価で２５５万以上は難しいでしょう。
平均坪単価が２７２万にするには参番館の平均坪単価が２６９万円にならないと無理です。

どのような計算をしたのか知りませんが平均坪単価２７０万以上は無理がありますね。
２６０万が妥当でしょう。

[497: 匿名さん]

＞４９５
参番館低層階の坪単価を知ってます？
２２０万を切ってます。
参番館最上階は２７０万～２８０万。
どう計算しても全体で２７０万なんて数字は出てきませんよ。

２６０万がいいとこ。

[498: 匿名さん]

493さん、最新の情報ありがとうございます。
平均で270万でも売れるのは凄いですね。
個人的には半地下物件もそれほどイメージは悪くないんですが、壱番館の半地下はまだ残っているんでしょうか？

[499: 匿名さん]

この物件のまとめ
↓

横浜駅と桜木町をつなぐ遊歩道。みなとみらいへの回遊性。
歴史を感じる音楽堂、能楽堂、図書館。マイナスイオンに満ちた掃部山公園。
咲き誇る紅葉の背景に、横濱を象徴するレンガとガラスで彩られたマンションはまさに圧巻ですね。

さすがは天下の三菱地所。
横浜駅周辺、みなとみらいエリアのランドマーク的マンションはすべて地所物件だよなぁ。
耐震偽装でキズのついたグランドメゾンより安心感がある、完成度が高い。レンガ調の外壁にガラス。エントランスに本物のガス灯。紅葉坂の再生。よく考えたもんだなあ。

遊歩道が完成したら、健康のため、毎日、横浜駅まで歩こうと思います。ワクワクする魅力がありますね。

私も遊歩道完成したら横浜駅まで毎日歩きたいです。ハイウェイ緑道をあるくのも贅沢ですよね。
いい運動になりそうです。

掃部山公園もすばらしいですよ。歴史を感じます。観光客でごった返した臨港パークにはない都会のオアシス的な魅力があります。

本当にわくわくしますね。住環境は保たれたまま、利便性は将来的にますます向上し、年月とともに紅葉坂のシンボルとなる風格ある佇まいに高層なりますね。

この先、タワーがいくら乱立しても、グランドメゾン伊勢山と紅葉坂レジデンスで形成される、このエリアの素晴らしさは変わりませんね。かえって際立つことでしょう。

[500: 匿名さん]

499

そうだね。良いまとめ。

[501: 匿名さん]

>494
何でその前のレス飛ばすかな。

No.199 by 匿名 2009-04-10 12:37
55くらいの部屋が3000万で取引されましたね。

暴落。

[502: 匿名さん]

＞４９７
何で参番館のデータしか出さんの？
じゃ、壱番館の最上階はいくらかな。

[503: 匿名さん]

＞４９９
はい。そんなアトラス野毛山が７６戸売るのに１年半かかり、
上記のように最後は売れんから投売り。
ここは、３００戸以上だからね。どうなることやら。

[504: 匿名]

アトラスとの大きな違いとしては、
このマンションの売り方が、
「ハマッコに、ここが横濱の聖地だということを思い出させてくれた」
という点にあると思います。
ここに尽きると思います。

正直、ハマッコはここが聖地であったことを忘れていたのではないでしょうか。
「紅葉坂の再生」というコンセプトは、小さいころ、母親に手を引かれ、この丘に足繁く通ったハマッコの心を打った。
少なくとも私はそうでした。

ここが聖地であったことを思い出したハマッコは、少しくらい高くてもいいから、ここを買いたいと思った。
そして、三菱地所は、その雰囲気を理解して、積極的な広告を打たず、本当にここに住みたい人にターゲットを絞った。

それがこの物件の人気の真の理由なのではないでしょうか。

[505: 匿名さん]

＞５０２
出してないんじゃなくてすでに計算に入ってるだけ・・・。
わからないみたいだから書き込んであげるよ。
壱番館　下層坪単価２５０万～
壱番館　南東角部屋最上階１１４．９７平米１１４９０万　坪単価３３０万
　　　　最上階９４．１４平米８８２０万　坪単価３０９万
　　　　最上階９１．６平米７９６０万　坪単価２８７万
　　　　最上階８８．８５平米７５８０万　坪単価２８１万
　　　　最上階７６．５平米６４８０万　坪単価２７９万

これらは１期１次の時にすでに価格が出ているので計算に入れて壱番館１期１次の時点で平均坪単価２７６万。
その後の売り出しは１２戸のみなので下層と高層の平均をとって壱番館は平均坪単価２８０万と予想。
データをもとに出している数字なので間違いがあると思うなら計算をしてから書き込んでくれ。

参番館は計算通り。

ということで紅葉坂レジデンスの全体平均坪単価の予想は２６０万円。

以上

[506: 匿名さん]

だから、壱番館も参番館も１次は上層階が少ないデータ。
そんな計算は意味が無いな。

[507: 匿名さん]

＞504
ここは眺望も抜けないあなたの言う聖地（笑）の下、こちらは丘の上。
同じ聖地でもそれこそ格が違うんじゃないか。
いつも理由に無理があるんだよね。

[508: 匿名]

丘の上だと登るのが大変でしょ。

眺望が抜けるのは壱番館の上層階のみ。
だから、ここは眺望に着目して買う物件ではなく、立地に着目して買う物件。

ここは丘の上に登れば登るほど資産価値が高まるかというと、おそらくそうでもない。
どちらかというと、桜木町駅やみなとみらいへのアクセスのよさが資産価値を高める。

[509: 匿名]

＞506
壱番館は上層階が少ないんじゃなくて地権者が多くて売りに出してないだけ。計算は下層から中層、中層から高層の値段の上がり様を値段が出ているところから予想して計算しているので大差は出ないでしょう。それは参番館も同じ。
まあ計算ができない人にいくら説明しても無駄でしょうがね。

と言うことで紅葉坂レジデンス全体の平均坪単価は260万と予想。

弐番館の平均坪単価290万になれば全体の平均坪単価は270万になるだろうな。
これ以上はあとでわかることだから自分で計算しろ。

[510: 匿名さん]

＞508
へぇ、じゃあ、GM伊勢山はここより安いということだな。
ホント、屁理屈ばかりで相手にならんな。

[511: 匿名さん]

＞509
あなたのデータでは参番館の坪単価に大きな誤差でます。
あなたのデータは坪単価が極端に低い東北側のデータが中心です。
参番館の坪単価が高い西南のデータは１つもありません。
よって、あなたのデータは相対的に参番館がかなり低い単価になります。

[512: 匿名]

坪単価などの投資家目線での客観的データ、どうもありがとうございます。
ここを買う方がそれをどこまで参考にされるかは分かりませんが。