うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWERは？【６】

[TKT]

前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38594/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39025/
【３】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9446/
【４】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8900/
【５】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8916/

　武蔵小杉地区の今後について・・・【２】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9421/

　

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子字新宿耕地13-17他　
交通：東急東横線「武蔵小杉」 徒歩7分 　
　　　　JR南武線「武蔵小杉」 徒歩8分

[322: 匿名さん]

おっぴらには１期、２期、最終期でしたが、その他に「公募対象外販売住戸」なる名称で販売されていました。販売員からは「事前にＭＲにお越し頂いていたお客様のみにご案内し販売するもので、抽選当日に初めて来場されたような方は登録できません」と聞いていましたが、結局公募対象外抽選当日に初来場の方にも登録させていたようですね。前々から通っていた人に「少しは当選しやすくなるかも」と期待させておいて、実際は「公募対象外」などという名称は意味無しでしたね。

[323: 匿名さん]

＞３１２
このあたりですと　1平米3000円で貸せますと　営業さんが話していました。

[324: 匿名さん]

７０平米２１万ですか？
実際、お隣のオリックスは、６０平米前後で１７，８万してるみたいですね＞賃貸

[325: 匿名さん]

＞323，324
でも、オリックスや鹿島のタワーなど、駅近条件の良い賃貸がわんさか出来る小杉で、
早く賃貸にだすにはそれより安くするしかないんじゃないかな？
駅距離はこちらの方が不利だし。

[326: 匿名さん]

綱島街道の拡張計画って、具体的に始まるのは東京機械が売却されるまであり得ないですかねー。
特に南武線の上を走っている陸橋部分に関しては拡張は難しそうにみえます。
町の印象って結構道路によって雰囲気変わるし、渋滞緩和のためにもマンションでき上がる前に完了してほしいですね。

[327: 匿名さん]

みなさん将来的には賃貸にすることも考えているかたも多いのでしょうか？我が家は長く住みたいなと思っていますが、タワー物件てファミリーの方って少ないのでしょうか？？またどうしても修繕費が高いのが心配です。もちろん適当に安いより計画が立っていていいというのはあるのでしょうが・・。20〜30年後ローンが終わっても管理費や修繕費、固定資産税など６〜８万払っていけるのか心配なのですが、そんなの考えていたら何処も購入できないでしょうか？？何件も何件もみて、時間もかけて、やっと気に入る物件に出会えてうれしい限りなのですが・・・。皆さんはどのように考えましたか？
教えてください。

[328: 匿名さん]

我が家も長く住むつもりで購入しました。
修繕積立金などについて、私も同じような心配をしています。
でもまあなんとかなるはずと思い、購入に踏み切りました。
一戸建てでもマンションでも維持をして行くにはお金がかかります。
確かに定年後に月６〜８万を払うのって正直きついのかもしれませんが、
その頃には子供にもお金がかからなくなっているだろうし、
まあ贅沢しようと思わなければ、普通に暮らしていけるのかと思います。
長い人生何が起こるかわかりません、まあ心配しすぎずにいきましょう。

[329: 匿名さん]

修繕積立金はチョット考えさせられますよね。
最初は安くて良い感じなのに後から一気に上がるって感じですよね。
１０年経過する前に売ってしまう方とかも出るのではないでしょうか？
もう少し緩やかな値上がりだったらいいのかなぁ？って感じますが
そうすると最初から出費が多くなって反対する方もおおいのかな？

[330: 匿名さん]

管理費・修繕積立金は所有している限り払わなくてはなりませんからね。数十年後に老夫婦の生活に合った所へ住み替えようと思った時、このマンションが古い＋修繕積立金が高いということで全然売れなくても、所有している限り月数万円の出費です。自分達が死ぬまで住んだとしても、相続したお子さん達が月数万円払うのです。築数十年後じゃ賃貸に出しても借り手がいるかどうか。

[331: 匿名さん]

修繕積立金の問題は、どこのマンションでも似たり寄ったりですけどね。

目先は安い管理費と修繕積立金を餌にして販売して、入居後数年たって
当然のように修繕積立金の増額と一時金の支払いを要求する某管理会社よりは
遥かにまともで、住民サイドに立った費用提示だと思いますけどね。

[332: 匿名さん]

例えば夫婦が共に死ぬまでここに住んだとして、30年〜40年後、このマンションは
売却できますかね〜。子供たちの巣立った後誰も住まないマンションですから
高値で売ろうとは思ってはいませんが、月６〜８万の修繕積立金を払っても
中古で買ってくれる人っているんでしょうかね〜。格安の値段でなら売れますよね?
子供に負担はかけたくないので、死ぬまで住んでも売却ができるのか…
そんなこと今考えても分かるわけ無いけど、ちょっと考えちゃいました。

[333: 匿名さん]

マンションの供給過剰、人口減少の結果、数十年後に中古マンションの市場がどうなっているかは微妙ですね。低層マンションの場合なら、高層マンションに建て替えて、以前からの住人は負担無しということもあるかもしれません。「化けるかもしれない」という理由で、あえて高層マンションに建て替わりそうな古いマンションを買う方もいるそうですし。でもここは既に超高層ですのでその方法はないですし、普通に建て替えようにも世帯数が多いので建て替え案はまとめ難いでしょうね。子供のことを考えればやはり一戸建のほうが処分しやすいでしょう。今は「なんとかなる」「みんなで買えば怖くない」的な雰囲気ですが、現実は、親から引き継いだ古いマンションの出費がかさみ困っている方は現在でもいらっしゃいます。ま、もう契約してしまったのならしょうがないですけどね。

[334: 匿名さん]

部屋の色？をプレシャスにしたのですが
最近は白を基調とした明るいコージーもいいなぁと思っています。

皆様方はどれにしたのか参考までにお聞き願えないでしょうか？

間取りは、普段過ごすのがLDだと考えLD拡張タイプにし少し広い空間を作ろうと
考えています。

[335: 匿名さん]

＞334
私もプレシャスにしましたよ。
床・壁・建具の色等トータルで考え、ソファーはこんな色、
テーブルや椅子はこんな色に・・・としばし空想に耽ると、
やっぱりモデルルームのインテリアは、プロのスタイリストさん
がコーディネートするだけあって、見事なバランスですよね。
モデルルームの写真撮りまくって、我が家のインテリアにも
大いに参考にさせていただく予定です。

[336: 匿名さん]

>335
334です。
そうなんですよね〜　部屋の色合いと家具
（ダイニングテーブルやソファーなど）の調和とか考えるとキリがないですよね〜＾＾
σ(^_^)もMRの写真取りまくって配置や調和など参考しています。


まだまだ先なのに　二トリ、IKEA、IDC大塚家具ショールームに行って
アレもいいかな？これもいいかな？などと勝手に妄想しています　＾ｗ＾
あと１年半ですが　(・o・)あっと言う間なんでしょうね〜

[337: 匿名さん]

>>333
不動産を検討したことあるのでしょうか？（ｗ
数十年後ってその間どこに住めばいいの？
一戸建？ってこんな駅近くにかったらいくらかかるの？小杉の駅近くは
もう坪300万超ですよ（ｗ。
50坪の土地だけで1億5000万かかるよ。
ここの5000万程度なんてこれだけ駅近くて激安なんですがね。

[338: 匿名さん]

これから先の修繕積立金のアップ率、何度もある修繕一時金はばかになりませんね。

購入価格が安いのは、このせい？

[339: 匿名さん]

＞３３８さん
他（三井など）のタワーと比較しても総合的に高いと感じますか？
この値段（３０年計画全体で）はタワーなら高くないのでは？

それと購入価格がどう関係してくるのかナゾですｗ

[340: 匿名さん]

コスタの49階の一番高い部屋の値段っていくらなんですかね？

[341: 匿名さん]

１億円はいってなかったような・・・。

[342: 匿名さん]

住まいサーフィン情報だと10,605万円だそうです。

[343: 匿名さん]

そんなことないよ

[344: 匿名さん]

ついに着ました　オプション代金請求書^^;
１３０万オーバーｗ
金額を見て調子コイテ　頼みすぎたかな？なんて思ったりしています。

Bオプションもあるから一括で払っておこうかしら
皆さんは分割？一括？

[345: 匿名さん]

我が家は、一旦、分割にしときます。やっぱり、食器棚が一番の出費ですね。

[346: 匿名さん]

＞３４５さん
そうですね　食器棚は高いけど、色を合わせてくれますもんね。
（これが無かったら買わなかったです）

我家は一括払いにします。
残りは20年3月までに払えばいいみたいですが、他にも色々出費がありそうなので
先に払っておきます。

[347: 匿名さん]

>337
だから、5,000万程度で検討している人が小杉駅近に住もうとするとマンション（しかもＴＫＴくらい）しか選択肢がないし、目先の価格に飛びついて購入すると、将来つけが回ってくるっていう話をしてるのに・・・。同じ駅近でマンションと一戸建の比較ができる訳がないでしょうに・・・。

[348: 匿名さん]

>>>347
口を挟んですみません。さて５千万円で３０年後に仮に価値が０円になっても管理費を入れても年間１８０万円で住めますね。（８０平米）月換算すると月に１５万円で住めることになり同程度の
物件は賃貸で２５万円はするので得をします。なので人気なのでしょうね。
将来のつけとおっしゃっていますが仮に０円に価値がなっても損はしません。
一戸建は駅から遠くセキュリティーが弱いので嫌う人も多いということも認識すべきではないでしょうか。

[349: 匿名さん]

＞３４８
あれ？月に１５万もします？
わたしの計算だと　30年後駐車場代と大きな修繕一時金をぬかすと　８０平米で6万円ちょっとなんだけど・・・
計算まちがったかな。

[350: 匿名さん]

↑修繕一時金入れたほうがいいんじゃない？^^;

[351: 匿名さん]

セキュリティーは万全だけど、
以前このスレッドでも話題になった外廊下の手すりとかは
逆にマンションならではの危険さがあると思った。
自分の子供が絶対によじ登らないとは言い切れないし。

[352: 匿名さん]

>>347
築30年のマンションだと賃貸の家賃はもっと安くなりますよね？

[353: 匿名さん]

修繕金と管理費、固定資産税で30年約2500万。
だいたい月２１万になります。ちょうど中間の築15年のマンションの相場を考えると、高い気もします。

[354: 匿名さん]

なんだかんだ言っても祝!最終期（30戸）登録即日完売!です。

[355: 匿名さん]

>>353
書き込みを整理すると仮に30年後の価格0だとして21万月で住める。（5000万だから85平米程度）
相場だと新築で25−6万。

実際は30年後でも最低1平米30−40万程度で売れる。
2500万程度。そうすると月に13万8千円程度の計算になり断然お徳である。

結論30年後に価値が0でも賃貸と大して変らない程度。
実際は半値程度で売却可能なので13万8千円／月で住める。
もちろん分譲なので賃貸マンションより作りは格段によく
住民層も格段にいい。賃貸24万ー13万8千円で月10万2千円のお得。
結局347のいうようなつけなどは回ってこない。

[356: 匿名さん]

修繕費が５万／月の築３０年マンションが分譲価格の半額で売れるか疑問だけどね。

コストは分譲の方が有利なのは違いない。賃貸は好きな時に好きな物件に住めるフットワークの軽さがメリットだから、コストだけで比べるのはナンセンス。

[357: 匿名さん]

>>356
>>賃貸は好きな時に好きな物件に住めるフットワークの軽さがメリットだから、コストだけで比べるのはナンセンス。

文章で書くのは簡単なんだよね。実際は敷金礼金はかかるし物件探しも凄く時間が
かかるんだよね。引越もめんどくさいし家族持つと学区やらなにやらで好きなときに
好きな物件に住めるって言うのは簡単だけどそんな人はいないんだよね。

どうも、損得勘定が分からん奴が多いから教えてやろう。賃貸がいいのは自営業で
家賃を事務所代で経費として落としてるひとよ。引越代も経費だからな。

サラリーマンはこおいうお買い得駅近物件を早めに買って住み倒すのが
一番。しかも、さまざまな税法上の（金利、相続、贈与）メリットがあるしね。
といってももう完売で欲しくても買えないけどな。所詮サラリーマンは自由に
好きなエリアの好きな物件に住んでなんて自由を謳歌できる給料もらって
ないってことよ。

[358: 匿名さん]

>355
「実際は半値程度で売却可能」って、何で現時点でそんなことが言えるのでしょう？

それにしても「タワーマンション＝お金持ちの住む所」だったけど
（現に今でも都内のタワーは平均的なサラリーマンの収入では手が出ない）、
コスギタワーは3000万円台の部屋もあるから、購入者の収入は様々だよね。
将来一世帯のもれもなく全世帯があの修繕費を払えるのかしら。

それに、「理由はよくわからないけどこの立地で激安でラッキー♪」かもしれないけど、
激安の理由はどこにあるのかしら？

[359: 匿名さん]

本当にラッキーだったかどうかは、激安の理由にもよるな。
日用品じゃないんだから、安けりゃいいってものでもないかも。
一般的に安いものを長く使おうとすると逆に修理にお金かかるしね。

[360: 匿名さん]

本日建設現場に行って見ました。工事は１０階くらいまででしょうか。パークシティより建つスピードが遅い気がします。入居は先のはずですが。２つある鹿島のタワーが地図で見るより近くにある感じです。住友が建つ場所は平成１８年１１月着工、２０年１１月完成となっていました。

[361: 匿名さん]

やっぱり思いましたか？
私も鹿島の賃貸タワーが思ったより近いなと思いました。
あと後ろにあるマンションも。
地図を作ったのは建つ前だからしょうがないかもしれないけど
想像以上に密集感があるかもしれませんね。

[362: 匿名さん]

>358
>「実際は半値程度で売却可能」って、何で現時点でそんなことが言えるのでしょう？
それは築30年の今の相場だから。

>「理由はよくわからないけどこの立地で激安でラッキー♪」
タワーだから低層マンションと違って一戸あたりの区分所有者の土地負担額が小さいから。

>現に今でも都内のタワーは平均的なサラリーマンの収入では手が出ない
湾岸は同程度の価格で買えます。青山、代官山は買えないかもね。

[363: 匿名さん]

>>362
築30年のタワーってありましたっけ？

[364: 匿名さん]

８月中旬の契約者です。資金計画計算の際、提携銀行（みずほ銀行）の借入保証料が免除になる交渉をしていると聞かされたんですが、その後どうなったのでしょうか。

[365: 匿名さん]

[366: 匿名さん]

>357
自営業者でも純粋に住居として使用する場合には家賃は経費算入できません。一方、購入する場合でも購入費用を減価償却費として経費算入できたり、売却損失を経費算入できたりするケースがありますから、357さんの仰る損得勘定というのは不正確ですね。実際は、ケースバイケースです。

また、サラリーマンといっても所得層は様々ですから、画一的な物の見方は良くないです。
私は都心の湾岸地区物件などを多く見に行きましたが、経済的にここ（コスギタワー）が限界と思い購入を決めました。ただ、都心のモデルルームに私と同じぐらいの30代夫婦が多く詰め掛けているのを見て、裕福な人が非常に多いことを実感しました。彼らはどういう仕事をしてるんでしょうね。

[367: 匿名さん]

うちは賃貸で事務所かねてるけど
経費に六割まわしてるよ
経費にまわす率は使用してる部屋の広さで決まります

[368: 匿名さん]

[369: 匿名さん]

＞364
正式に決まったみたいですね。
ただ、みずほは繰上返済手数料がかかるのがネックです。
三井住友はネットだと無料です。

[370: 匿名さん]

中山美穂が消えたwww
http://www.k-tower.jp/?iad=overture

[371: 匿名さん]

>>370

かなり前から消えてる。