マンション規模ごとの管理組合運営の違い

[２年目理事長]

初めまして。
３０戸ほどの小規模マンションで理事長をしているものです。

管理費や修繕積立金をどうやりくりするか、という問題を考えるたび、
「せめてこの倍くらいの戸数があれば１戸辺りの負担も小さいのになぁ・・・」
とつくづく思います。
ただ小規模のためトラブル件数も少なく、その点では楽だと思うことも確かです。

皆さま、小規模・中規模・大規模、色々なマンションにお住まいだと思います。
管理組合の運営する中で、そういったマンションの規模によって、良いと思った点、悪いと思った点はどのようなものがありますか？

[21: 匿名さん]

仮に登記簿上３個だとしても、各棟毎に持分を設定できるのでは？

[22: 匿名さん]

>>19
区分所有権がなければ議決権はなくなるでしょう。
例えば、借地権の上にマンションが建てられていた場合、その土地の持ち主は組合員ではなく、
当然議決権はありません。
駐車場だけの専用使用権を持っていた場合も、議決権はないという判断がされました。
１棟の建物が完全に倒壊した場合は、専有部分がないので、議決権はなくなります。
倒壊した棟の住民は、借地権はありますので、売り渡し請求権はあると思いますが。
あなたのいわれるように、各棟ごとに修繕積立金を分けていないと、いざという時に対応できないでしょう。
それに対応できるようにするというのが、団地型管理規約にすることではないのですか。
承認決議にしても、単棟型では１棟だけの復旧・建替えの規定がないでしょう。
団地型にしておけば、各棟ごとの、復旧・建替えはスムーズにいくと思いますが。

[23: 匿名さん]

２０さん
登記は１つでも３つでも、１棟が倒壊すれば建替え、復旧工事はできますよ。
但し、単棟型の規約では対応が難しいでしょうが。
登記と建替えとは関係ありません。

[24: 匿名さん]

今話されているのは、３棟の内１棟が倒壊した場合と言う事ですが、単棟型の規約で考えるなら３棟で１棟扱いと言う事には成らないのでしょうか？

全部が、消失する訳ではなく一部消失と言う扱い。

[25: 匿名さん]

雑誌の記事で見ましたけど、築３０年以上でスラム化しているマンションは、圧倒的に３０戸以下のマンションが多いらしいです。
戸数が少ないと、スターが現れない。（人材がいないってことでしょう）
逆に、１００戸以上のマンションだと、例え１年毎の輪番制理事であっても、必ず何とかしようとするひとが複数現れて問題を解決していくらしいです。（修繕積立金の不足とかね。）
３０戸から１００戸の間のマンションは、グレーゾーンらしい。どっちにころぶかわかりません。誰か提言する人が現れたとき、同調するひとが現れるかできまりますから、これは運です。
これから買うなら１００戸以上のマンションをお勧めしますよ。

[26: 匿名さん]

>>24
３棟で１棟という解釈でもいいのですが、１棟だけの倒壊では、建物価格の２分の１以下に該当します。
これは普通決議でオーケーということになりますよね。
実際は倒壊してるのであれば、建替え決議が必要になるんですが、運用上は普通決議ということになります。
ここが単棟型規約では矛盾しますので、団地型規約に変えてた方がいいのではないですか。
別の建物として運用すれば、１棟だけが倒壊しても、建替え組合が設立できますし、それに各棟ごとの
修繕積立金も区別されているので、組合を解散したときに、その帰属が明確になりますので。

[27: 匿名さん]

>>26

団地規約とした場合、積立金も別会計で言葉は良くないですが切り捨てやすく成るとは思います。
処理するのは、しやすくなりますがそれでいいのかどうか私には答えを出すのは難しいです。

[28: 匿名さん]

>>27
修繕積立金が切り捨てやすくなるという意味が解りませんが。
全体修繕積立金の使用方法は、基本的には、変らないし全く今までと同じです。
各棟別修繕積立金については、大規模修繕工事や駐車場建替え工事等については、按分方法となりますので、
全然変りません。
ただ、各棟だけで行われる工事、例えば、１つの棟のエレベーターだけを取り替えるといった事態が発生
すれば、その棟の積立金を使うことにはなりますが、殆どこういう事態は発生しないと思います。
ということは、修繕積立金の使い方も殆ど変らないということになります。

[29: 匿名さん]

>>28

各棟の積立金を別管理とすると言う事は、倒壊した建物の建て直しに使える積立金は各棟の積み立て分と言う事に成ると思います。当然、通常の積立金では、建物を１棟建て直す金額は有りません。

３棟有っても２棟の区分所有者は、倒壊した棟の団地共有部分以外(つまり建物部分)について持ち出す必要が無くなりますから切り捨てると言う表現にしました。

改修等については、言われるとおり団地全体の積立金の使用で問題無く出来るのは同意です。

[30: 匿名さん]

>>29
建替えをする時には、各棟の修繕積立金は、その工事に使用するのではありません。
各棟の修繕積立金は、建替えの準備に要する経費を除いた金額は住民に帰属することになります。
倒壊した棟の組合は解散することになり、別個に建て替え組合が設立されることになりますので。

[31: 匿名さん]

なんだか難しい現実離れした話になってますねー。
タワーマンションって大規模修繕工事にめちゃくちゃカネかかりますよ。
足場が組めないからゴンドラでやるらしいです。風が吹いたら工事ができないし
月に１０日くらいしか作業できないことがあるらしい。
それに比べたら３０戸くらいのマンションのほうがまし。

[32: 匿名さん]

要するに団地管理規約にしとけば対応できるようになるということじゃないかな。

[33: 匿名さん]

簡単に書くと倒壊した棟は、団地規約だとその棟だけでどうするか決めてくださいと言う事が出来るようになると言う事ですね。無傷な棟の追加費用負担部分が発生するとすれば団地共有部分だけと言う事ですね。
団地持分と棟ごとの持分があるので。

現実離れしてますが、そう言う事を事前に考えて置くと言うのは大事な事だと思います。

[34: 匿名さん]

団地の立て替えスレになってしまってますねえ。
スレ主さんには何の参考にもならんでしょう。

[35: 匿名さん]

しかしいい問題提起ではありますね。
こういうマンション、全国にかなりあると思いますので。
団地の形態をしているマンションで単棟型管理規約のままになっている管理組合はかなりの数あると思います。
何故団地型管理規約ができたのかということを考えると、単棟型管理規約では、いざという時に、復旧、建替え工事ができないから作られたのでしょうからね。特に修繕積立金の帰属の問題や建替え組合の設立、承認決議等に単棟型管理規約では対応できないでしょうね、今の区分所有法では。だったら、規約改正をすればいいじゃないかということになるけど、規約改正も簡単にはできないでしょうからね。

[36: 匿名さん]

近所のマンション、規約改正に5年かかったらしいです。
4年間否決、5年目に可決だそうです。

[37: サラリーマンさん]

>>36
その規約改正がどの程度、緊急を要するものだったのでしょうか？
議案内容にもよるでしょうし、
特別決議だと有効議決権(回収)不足で決議に至らぬ場合もあるでしょう。

５年間継続して上提した理事会はすばらしいけど、たぶん総会不参加が多い組合なのでは？
規模が大きくなるほどに特別決議は困難になります。というか総会成立すら労力を要しますね。

[38: 匿名さん]

修繕積立金を各棟単位に分割する議案に5年かかったって話。

[39: 匿名さん]

管理会社も面倒くさいと思うでしょうしね、それに事務管理費にも若干は影響してくるでしょう。
管理規約の全面改正になるのだから、当然使用細則も改正されるでしょう。
総論では賛成でも各論では反対というところも出てきますので、そのやり方に問題というかテクニックが
必要だったと思います。
特に問題のあるところは、例えば理事の選出方法や、理事の人数とか任期、役員手当て、滞納金対策、理事を拒否　する者へのペナルティ等が考えられますが、それについては、項目別に議案を分けてもいいのではないかと思います。
普通の総会の決議みたいに簡単に決議されることはないと思いますし、ハードルが高いのは確かなようです。
私は>>36ではありませんが。

[40: 匿名さん]

修繕積立金を各棟単位に分割する議案だって言ってるでしょ。