マンション規模ごとの管理組合運営の違い

[２年目理事長]

初めまして。
３０戸ほどの小規模マンションで理事長をしているものです。

管理費や修繕積立金をどうやりくりするか、という問題を考えるたび、
「せめてこの倍くらいの戸数があれば１戸辺りの負担も小さいのになぁ・・・」
とつくづく思います。
ただ小規模のためトラブル件数も少なく、その点では楽だと思うことも確かです。

皆さま、小規模・中規模・大規模、色々なマンションにお住まいだと思います。
管理組合の運営する中で、そういったマンションの規模によって、良いと思った点、悪いと思った点はどのようなものがありますか？

[1: 匿名さん]

>せめてこの倍くらいの戸数があれば１戸辺りの負担も小さいのになぁ・・・
負担は変わりませんよ。
新築時から何もしていなければ、管理会社の収益団体になっています。
大規模は、戸数の多さを交渉材料にできる理事長がいればずいぶん安くなりますが、
意思決定は遅いですね。
明らかに得なのに反対する爺さんがいる確立が高くなります。

[2: 匿名]

３０戸の管理組合なら希望が持てます。

組合員で知恵を出し合い大規模修繕に備えてください。

保守点検の業者選定を工夫すると管理費の節約も可能だと思います。

管理人の勤務も改善する余地があると思います。

経費削減を検討するなら、管理人の勤務日や勤務時間を見直すと良いと思います。

[3: 匿名さん]

30戸なら自主管理も良いですね。
会計業務だけ、不正防止で管理会社にお願いして後は自分たちでする。
点検の日程調整など大変なら、ビル管理会社に一括でお願いする。
そうすると、
会計業務⇒管理会社
点検その他⇒ビル管理会社、または各点検業者
管理運営業務⇒自主管理
になります。

管理会社の理事会支援業務はなくなりますが、
３０戸なので、なくてもそれほど影響はないでしょうね。
３０戸なら、管理会社に多額の報酬を払うより
理事報酬を高額（管理会社の報酬総額より少ない、居住していない区分所有者対策）にして、
順番に理事長を回していった方（不正防止）がうまくいく例が多いと思います。

[4: 匿名さん]

30戸くらいなら、いざとなったら集まって話し合えますしね。
誰もが発言できる会議の規模の上限がこれくらいじゃないかと思います。

[5: 匿名さん]

複数棟の物件では、ある棟が地震で全壊しても他棟が無傷だったりすると、
他棟が反対すると全壊した棟の建て直しが出来ないとか聞くね。（修繕積立金は全棟で１つの財布だから）

そこまで極端な例じゃなくても、ある棟の管理組合が全体の管理組合の方針に従わないとかは結構ありそう。

[6: 匿名さん]

平成９年に団地型管理規約が誕生しました。何故この法律をつくらなければならなかったかといいますと、
団地の形態をとっているマンションが単棟型管理規約であれば、復旧・建替えの法律が適用されず、結局
何もできなくなるというのがその大きな理由でした。
例えば、３棟の建物があった場合、１棟だけの復旧・建替え工事をする場合はどうしますか。
単棟型管理規約であれば、もし、その１棟だけが倒壊した場合、そこの住民はもはや組合員ではありません。小規模滅失工事なり復旧工事を承認決議するのは、倒壊していない組合員しか決議に参加できないのです。
団地型管理規約であれば、倒壊すれば建替え組合をつくり、その住民だけで建替え決議をすることができます。
マンション管理センターは団地の形態をとっているマンションは、団地型管理規約に変更するようにと指導はして
ますが、殆どのマンションは、Ｈ９以前の管理規約のままになっています。
このままでは、いざというときに、大変なことになりますよ。
国会は、阪神大震災みたいな災害があればすぐ動くけどね。
旧民法では、建替えは全員の承認が必要だったけど、それでは建替えができないということで、５分の４の規定が
できたんだよね。

[7: マンション法を少し知ってる住民]

>１棟だけが倒壊した場合、そこの住民はもはや組合員ではありません

間違った解釈です。

[8: 匿名さん]

>>7
倒壊して区分所有権を失っても組合員？

[9: 匿名さん]

６の問題は、国交省で検討しなければならない事案とされているそうです。
現状の法律では、片方の救済策はないとのことで。
団地型にいかに早く切替させられるかが鍵となるでしょう。

[10: 匿名さん]

そういえば、修繕積立金も１つだろうから、建替え・復旧工事に参加しない者への帰属はどうなるのかな。

[11: 匿名さん]

「倒壊」して建物が消滅するまで行かなくても、基礎杭とかが破断したら「全壊」と判定されることもある。

そもそもの話題は多棟型マンションでの合意形成なんだから、半壊や、あるいは１棟だけ手抜き工事で分譲すぐに大規模修繕が必要になるとかいうケースも考えられる。

倒壊して更地になったら組合員じゃないっていう「法律上の揚げ足取り」をして話の腰を折ることに何の意味があるのか分からない。

[12: １１]

ああ、７は５に向かっての文章かと誤解してた。
削除するほどのものでもないし、１１はスルーで。

[13: 匿名さん]

>>12
削除とは何を削除するの？
こんなスレには参加したくないな。グッバイヌ

[14: マンション法を少し知ってる住民]

>８
所有権者は組合員です。
専有部分・共用部分の持ち分は、土地の持ち分と不可分です。
仮に倒壊して居住の用をなさなくなったとしても土地があるから組合員であることに変わりはありません。
組合員で無くなるのは譲渡した場合。又、建て替え決議等でマンションの建物及び土地を売却した場合は
全員が当該マンションの組合員ではなくなります。

[15: 匿名さん]

法律論は置いといて、
例えば小規模から大規模へ住み替えて、こういう点が違うことに驚いたとか
実際の体験談って無い？

[16: マンション法を少し知ってる住民]

>１５さん
私はスレ主さん同様に極小規模マンションの住民で大規模に住んだ経験はありませんが
一般論として、人数が多ければ色々な価値観の方が住みますから問題も起き易いでしょうね。
共同生活のルールを守らない人も小規模より多くなり、是正に苦労が有りそうです。
理事会も同様でしょう。
特に、維持運営に運用する絶対金額も大きいから、一部役員や管理会社も入って常に波乱含み。
大規模を評価しない訳ではありませんが、確率的に発生し易い問題点です。

[17: 匿名さん]

>>14
区分所有建物が全部滅失したり、区分所有関係が廃止された場合、管理組合は消滅するとなってますが、
１棟だけが完全に倒壊した場合は、この棟の住民は組合員ではないのでは。
建物・敷地・附属施設の管理を行うことを目的とする団体が管理組合ではありますが。

[18: 匿名さん]

>>16
でも大規模なら、やる気を持って理事に立候補する人が小規模より多いだろうから、
ちゃんとした人が理事長になってリーダーシップ取れば小規模よりむしろ楽かも（他力本願だけど）

小規模だと完全に輪番制で、管理会社の言いなりのケースが多そう。

[19: 匿名さん]

>>17

複数棟あっても各棟ごとの持分じゃなくて全体での持分が、設定されているはずだから３棟有って１棟倒壊しても２棟が残っていれば倒壊した棟の住民も倒壊していない棟の持分が残っているのではないの？

例えば同じ戸数構成で３棟が建っている場合、３棟全体の共有部分に対して持分があるのでは？だから、１棟倒壊しても持分自体は全員３分の２に成っただけ。

必要なのは、団地型への移行と言うより各棟ごとの積立金にすることじゃないの。

[20: 匿名さん]

登記簿は１個？３個？