マンション規模ごとの管理組合運営の違い

[２年目理事長]

初めまして。
３０戸ほどの小規模マンションで理事長をしているものです。

管理費や修繕積立金をどうやりくりするか、という問題を考えるたび、
「せめてこの倍くらいの戸数があれば１戸辺りの負担も小さいのになぁ・・・」
とつくづく思います。
ただ小規模のためトラブル件数も少なく、その点では楽だと思うことも確かです。

皆さま、小規模・中規模・大規模、色々なマンションにお住まいだと思います。
管理組合の運営する中で、そういったマンションの規模によって、良いと思った点、悪いと思った点はどのようなものがありますか？

[27: 匿名さん]

>>26

団地規約とした場合、積立金も別会計で言葉は良くないですが切り捨てやすく成るとは思います。
処理するのは、しやすくなりますがそれでいいのかどうか私には答えを出すのは難しいです。

[28: 匿名さん]

>>27
修繕積立金が切り捨てやすくなるという意味が解りませんが。
全体修繕積立金の使用方法は、基本的には、変らないし全く今までと同じです。
各棟別修繕積立金については、大規模修繕工事や駐車場建替え工事等については、按分方法となりますので、
全然変りません。
ただ、各棟だけで行われる工事、例えば、１つの棟のエレベーターだけを取り替えるといった事態が発生
すれば、その棟の積立金を使うことにはなりますが、殆どこういう事態は発生しないと思います。
ということは、修繕積立金の使い方も殆ど変らないということになります。

[29: 匿名さん]

>>28

各棟の積立金を別管理とすると言う事は、倒壊した建物の建て直しに使える積立金は各棟の積み立て分と言う事に成ると思います。当然、通常の積立金では、建物を１棟建て直す金額は有りません。

３棟有っても２棟の区分所有者は、倒壊した棟の団地共有部分以外(つまり建物部分)について持ち出す必要が無くなりますから切り捨てると言う表現にしました。

改修等については、言われるとおり団地全体の積立金の使用で問題無く出来るのは同意です。

[30: 匿名さん]

>>29
建替えをする時には、各棟の修繕積立金は、その工事に使用するのではありません。
各棟の修繕積立金は、建替えの準備に要する経費を除いた金額は住民に帰属することになります。
倒壊した棟の組合は解散することになり、別個に建て替え組合が設立されることになりますので。

[31: 匿名さん]

なんだか難しい現実離れした話になってますねー。
タワーマンションって大規模修繕工事にめちゃくちゃカネかかりますよ。
足場が組めないからゴンドラでやるらしいです。風が吹いたら工事ができないし
月に１０日くらいしか作業できないことがあるらしい。
それに比べたら３０戸くらいのマンションのほうがまし。

[32: 匿名さん]

要するに団地管理規約にしとけば対応できるようになるということじゃないかな。

[33: 匿名さん]

簡単に書くと倒壊した棟は、団地規約だとその棟だけでどうするか決めてくださいと言う事が出来るようになると言う事ですね。無傷な棟の追加費用負担部分が発生するとすれば団地共有部分だけと言う事ですね。
団地持分と棟ごとの持分があるので。

現実離れしてますが、そう言う事を事前に考えて置くと言うのは大事な事だと思います。

[34: 匿名さん]

団地の立て替えスレになってしまってますねえ。
スレ主さんには何の参考にもならんでしょう。

[35: 匿名さん]

しかしいい問題提起ではありますね。
こういうマンション、全国にかなりあると思いますので。
団地の形態をしているマンションで単棟型管理規約のままになっている管理組合はかなりの数あると思います。
何故団地型管理規約ができたのかということを考えると、単棟型管理規約では、いざという時に、復旧、建替え工事ができないから作られたのでしょうからね。特に修繕積立金の帰属の問題や建替え組合の設立、承認決議等に単棟型管理規約では対応できないでしょうね、今の区分所有法では。だったら、規約改正をすればいいじゃないかということになるけど、規約改正も簡単にはできないでしょうからね。

[36: 匿名さん]

近所のマンション、規約改正に5年かかったらしいです。
4年間否決、5年目に可決だそうです。

[37: サラリーマンさん]

>>36
その規約改正がどの程度、緊急を要するものだったのでしょうか？
議案内容にもよるでしょうし、
特別決議だと有効議決権(回収)不足で決議に至らぬ場合もあるでしょう。

５年間継続して上提した理事会はすばらしいけど、たぶん総会不参加が多い組合なのでは？
規模が大きくなるほどに特別決議は困難になります。というか総会成立すら労力を要しますね。

[38: 匿名さん]

修繕積立金を各棟単位に分割する議案に5年かかったって話。

[39: 匿名さん]

管理会社も面倒くさいと思うでしょうしね、それに事務管理費にも若干は影響してくるでしょう。
管理規約の全面改正になるのだから、当然使用細則も改正されるでしょう。
総論では賛成でも各論では反対というところも出てきますので、そのやり方に問題というかテクニックが
必要だったと思います。
特に問題のあるところは、例えば理事の選出方法や、理事の人数とか任期、役員手当て、滞納金対策、理事を拒否　する者へのペナルティ等が考えられますが、それについては、項目別に議案を分けてもいいのではないかと思います。
普通の総会の決議みたいに簡単に決議されることはないと思いますし、ハードルが高いのは確かなようです。
私は>>36ではありませんが。

[40: 匿名さん]

修繕積立金を各棟単位に分割する議案だって言ってるでしょ。

[41: 匿名さん]

>>40
規約改正するのに、会計だけ変えられる訳ないでしょう。
修繕積立金は復旧工事や建替え工事と関連してきますので。

[42: 匿名さん]

>>31
タワーマンションはこういう特殊なゴンドラ使って大規模修繕するみたいだね。
http://www3.hikarigaoka.jp/blog/103/PO20090809_0044.jpg
これも強風だと使用禁止なのかな？

あとどこで読んだかは忘れたけど、予め足場を外壁に固定する穴が作ってあって、
足場を組めるタワーマンションもあるとか。


タワーマンションは設計の段階で大規模修繕まで見越して作ってないと費用が嵩むらしい。
写真のゴンドラとかも、ゴンドラを引っ掛ける金具が無かったら後付けになるし、
屋上に大量の資材を置くことになるから、よく見かける王冠みたいなのは邪魔なだけらしい。

[43: 匿名さん]

タワーマンションの２階とか買う意味あるんでしょうか？
修繕積立金は専有面積の割合で決まるから低い階のひとは損するだけらしい。
３０戸のマンションのほうがまし。
何階建てだろうか一番上の階がいいですよ。

[44: 匿名さん]

人気が無い分、同じ仕様でも低層物件よりもかなり安く買えます。
また、デベも人気が無いの分かっていますので、魅力的な間取りだったりします。ウチのマンションは三階以下がかなり広い間取りが安く設定されていて、すぐに全て売れてしまいましたよ。

[45: 匿名さん]

上層階と同じサービス（コンシェルジュなど）を受けられる、周囲に緑地を取ってある場合が多いので通常の中低層物件よりは対面の距離に余裕がある、とかかな。
大規模修繕の負担では不利だね。

[46: 匿名さん]

タワーマンションは最後は爆破するの？