武蔵小杉地区の今後について・・・【３】

[TKT]

パート３です。

前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9438/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9421/
「小杉駅周辺特定地区」について
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/kosugi-to...
再開発模型写真
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/mokeiphot...
開発動向図
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/doukouzu....
武蔵小杉タウン情報マップ＜全体マップ＞
http://www.alles.or.jp/~salut/kosugi_map.html

[951: 匿名さん]

>>950
まあ、そういう割り切りなんでしょうね。
ただ、948のようなコンボになることがわかりきっていると、
「有用な情報」を持っている方も提供する気が無くなるのでは
ないかと思いますが。

[952: 匿名さん]

武蔵小杉って神奈川で一番マンションの価格が高くなっちゃったけど、
これっていいことなのでしょうか？ただの小杉バブル？
http://www.jj-navi.com/edit/soubamap/kanagawa.html

[953: 匿名さん]

バブルだと、将来マンションの値下がりが始まったときに、
値下がり率も大きくなりますが。

[954: 匿名さん]

>>952
現在売りに出てるマンションで比較すると、川崎と小杉はほぼ同額だし、
新川崎もかなり近い価格ですよね。
また石川町や馬車道のデータがないので神奈川で一番は言いすぎですが、
川崎・横浜が全体的にバブルという感はあります。
これは都心部でまとまった土地が希少になって価格高騰したあおりで、
販売側も購入側も近郊地域に熱い視線が集まっている結果でしょう。

そんな中でもともと都心部へのアクセスに長け、大規模再開発中という
小杉の魅力は際立っていて、少なくとも団塊Ｊｒ世代という大きな需要
が尽きるまでは、今の価格帯での推移が続くと思われます。
その後は都心部の状況に引っ張られるだけで、小杉で値下がりが始まる
ということは、首都圏全体で値下げが進行するときではないでしょうか。

ただし現在の再開発が失敗に終われば、小杉バブルとなってしまう可能性
も考えられます。
というわけで将来は魅力ある街づくりというのがキーワードになってくる
でしょうね。

[955: 匿名さん]

再開発って、タワーマンションおっ建てるだけでしょ？
本当の再開発ってのは、きちんと学校作ったり、公園作ったり、
道作ったり、商業施設作ったりすることを言うんだよ。

[956: 匿名さん]

馬車道・石川町の中古マンション価格を見ると小杉がもっとも高い状況ではないと思います。

もともと小杉地区は県内でも比較的住宅地価の高い地域でしたが、小杉に限らず現在のマンション価格はバブル状態だと思います。実際のデータを見てませんが、一戸建ての価格はここまで上がってない気がします。

[957: 大学教授さん]

はい、わかりました。

[958: 近所をよく知る人]

９５７です。大学教授ではありません。マウスが滑りました。

[959: 匿名さん]

確かに、タワマンやマンションを沢山建ててるだけだね。
公園や海が見えるわけでもないのに。

[960: 匿名さん]

たしかにそういった観点から言うと人が住むマンション作って終わりですね。
移動する交通網だって横須賀線の新駅ができて終わり、つまり輸送のキャパが大幅に向上するわけではない。
道路についてはもっとひどいし。適当に余裕のある人口計画ってむりなんでしょうか。

[961: 匿名さん]

鉄道は川崎縦貫高速鉄道の計画はあるけどね（実現しても先のことだけど）、川崎駅経由で羽田空港までつながる構想だから、実現できたら結構いい路線になると思う。

[962: 匿名さん]

一応、再開発に道路整備も商業施設も公園整備もありますけどね。
学校はないですね。

[963: 匿名さん]

道路はかなり前から整備、拡幅計画ありますけど、カタツムリより遅いですね。

[964: 匿名さん]

小杉を見ていると民間にだけ押し付ける都市開発の新手法に見えます。消防署の上に税金でホテルはつくるけど学校はつくらない。価値観がずれてませんかね。高層許可をえさに公開空地は供出させるが、市ならではの全体的な緑地計画はどこにあるんでしょう。後から追認するような地区規制ルールの改正では結局統一感はできないのでは。なんかただの住民集め＝税金拡大だけがゴールに見えるんだけど。選挙のとき実績として自慢し安いからね。住民もちゃんと評価基準を持つ必要がありそう。

[965: 匿名さん]

>>962
道路整備、公園が作られるなら取りあえずいいのでは？
建設ラッシュのマンションにはディンクスや独身、老夫婦も結構な数の購入者がいます。
学校は電車に乗って通う事もありますし（受験組）
新しく作る方が税金の無駄遣いのような気もします

[966: 匿名さん]

そうですね。
この価格帯のマンションを購入するファミリー層は、
中学受験家庭はざらでしょう。
でも、意外と小学校は地元でって言う家庭は多いので、
幼稚園小学校の整備は必要では？

[967: 匿名さん]

都市開発というより、
タワー団地のベッドタウンを造ってる気が。

[968: 周辺住民さん]

＞963
その通り。計画だけで何もしてない。
新丸子の綱島街道を直しただけ。非常に不安。

[969: 匿名さん]

バブルが弾けるか否かは、東京建物にかかっているような・・・・。
東京機械跡地にタワーマンションが乱立したら需要と供給の逆転が起きてきそう。
まっ早めに儲かりまっせ！！

[970: 匿名さん]

東京機械跡地にタワーマンションが乱立した後、
その北側になってしまった中古タワーが、
どんな中古価格になるかでしょう。

[971: 匿名さん]

鹿島のツインタワー真っ白でなんだか白い巨頭！五階までは作りが違うので商業施設入るのでしょうか？
六階から上は住居って感じ・・・

[972: 匿名さん]

鹿島の賃貸地区は商業施設は作れません。

[973: 匿名さん]

タワーマンションを林立させるだけの「再開発」ですから、
資産価値は期待できませんね

[974: 匿名さん]

そうか・・・川崎砂漠か！
資産価値ないから皆さんやめましょう

[975: マンション投資家さん]

＞夫29歳年収700万（妻働く予定で+300万）で子供一人

借入金は３５００万が上限という気がする。
年収１３００万でも３０００万くらいのローンにしないと他の分野に
カネがまわらない。
物件優遇で３年固定で１．８とかの金利もあるが
３％で３５年固定で考えて　月々の返済額は１５．４万円

固定資産税、管理費修繕積立金、駐車場、光熱費で
７万　計　２２．４万が住居費だ。
７００万というと月収手取りは３８万くらい。
１６万＋２０万（奥さんの収入）があればなんとかできそうだが
保育園６万円／月と所得税・住民税と急な医療費に注意。

＞実際の身のまわり（職場）の方のライフスタイルと比較したとき、
＞このサイト方は借入金が少ないので正直驚きました。

＞これなら札束を握り締めたまま一生安泰で終えられそうですね。
というか、札束は意味がなくて「金のなる木＝資産」を持ちたいと
考えるのでしょう。金は増やすもので使えば消えてなくなる。
マイホームは、土地＋耐久消費財であって資産とはいいがたい。
ただし、これから長期のインフレに向かうと仮定したら目一杯借金を
して不動産を買うのは正しい。


＞4,000万前後のローンを返済できるか否かは、
＞当事者の気持ち次第でどうにでもなることだと思います。
言うのは簡単だな。

＞①生きてる間に憧れの場所で時を過ごしたいか？
＞②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やすか？
選択肢は他にもあるだろう。
マイホーム購入を資産形成につなげるにはどうしたらいいか？
そういう方策はないものか。

＞人生という観点で考えれば、・・・2択しか用意されていないのであれば
私は①をとります。

こどもが欲しいから買うとダダをこねているようだ。要するに緻密なシミュレーションが
苦手だといいたいのだろう。代わりにシミュレーションしてあげよう。

インフレが１０年で１．４倍つまり１００万円が７１万円の値打ちしか
なくなれば、４０００万の借金の１０年目の残債３２５０万も
２３００万くらいの価値しかない。逆に１０年でマンション価格が
さらに４割あがっているだろうから５０００万の物件は７０００万ださ
ないと買えない。

ひとえにこの物件が実際にどこまで値上がりする価値を持つかという
ことだ。それとインフレが資産インフレであって生活費が圧迫されないことが
条件だが。

[976: 匿名さん]

↑誤爆です。すみません。

[977: 匿名さん]

>>973
タワーマンションが林立するのは事実だが、現時点で「それだけ」とは
誰も断定できないはず。
小杉駅上，東京機械製作所跡地，新日本石油社宅跡地の開発内容の全貌
が明らかになるのを待ちましょう。
ただし道路は再開発エリア内だけ整備されても交通状況が改善されること
はほとんど無理だろうから、小杉のマイナスポイントと断定できよう。

[978: 周辺住民さん]

その通り。駅前だけ広い道路作ってもねー、、駄目だよねー
綱島街道と府中街道が広ければ救いなんだが。無理かな。。

[979: 匿名さん]

管理人さんありがとww
写真投稿のテストサービスなんて画期的ですねww

[980: 匿名さん]

保育施設供給も問題だよね

[981: 匿名さん]

綱島街道は東京機械が移転すれば4車線になりそうですね。

[982: 匿名さん]

南武線を横断する橋が2斜線です。日吉以降も2斜線です。川崎を横断する府中街道、尻手黒川、南武沿線すべて2斜線で4斜線にする気配すらありません。電車で移動にします。

[983: 匿名さん]

>980
保育施設や学校施設等はかなり問題あり（今後確実に問題となる）と思う。

行政はダメダメ。川崎市はハコモノが大好きだからねぇ。

[984: 匿名さん]

川崎市に限らずダメダメじゃない行政の方が少ないでしょう。

[985: 匿名さん]

現状、東横線駅周辺にまともなアクセス道路が皆無に近く、
店の搬入などで車が入るとドライバーも歩行者も四苦八苦している
状況ですよね。

現在がそんな状態ですから、駅周辺にロータリーやアクセス道路が
整備されるのが改善であるのは事実かと思います。何せ今は無いので。

もちろん武蔵小杉周辺全体の自動車交通事情を解決するものではありませんが、
駅の利用者としてはありがたいことです。

[986: 匿名さん]

>982
そうですね、綱島は東京機械が移転すればあの近辺だけ道路拡張されるかも知れませんけど
南武線横断の高架の部分はどう直すつもりなんでしょうか。不安ですねー。

[987: 匿名さん]

高架橋の部分なんて、歩道と車道の間に余分なスペースもあったりするし、
両側に土手の斜面スペースもあるので拡幅するのは別にできると思います。
用地が足りなければ買収になりますが。
というか、あれが拡幅できないんだったら世の中のどんな拡幅もできませんよ。
別段高架橋の拡幅（通行止めに極力せず現状維持しながら）はいろんなところで
やっています。

問題は「どう直すつもり」なのかじゃなくて、「直す気があるかないか」だけでしょ。
現状直す気が見えてこないのは事実かと思います。

ただ、高架橋を拡幅して、東京機械の部分を拡幅すれば、綱島街道は川崎市部分〜日吉に
ついては4車線化できますね。横浜方面に行こうとすると難儀しますが、東京方面から
武蔵小杉まで来る分にはいいでしょう。

[988: 匿名さん]

東京機械跡地ですが、高島屋に決定という情報がまちBBSでありました。
店舗形態は不明とのことです。
地元の企業経営者、地主が銀行から得た情報との話ですので、信憑性や
確度は不明です。
が、聖マリアンナの一部がマンションになる、という情報も公表前にキャッチして
書き込んでいた人間のようですし、レスの受け答えも普通なので、
妄想や故意のガセネタではなさそうです。

あちらでもムキになって否定したがっている人が特定少数いるようですが、
私も真贋判定はできませんし、まあ判断は皆さんのお好きなように、ということで。
話題として楽しむ程度が適当かとは思いますが。

[989: 匿名さん]

各自、まちBBSを読んで判断しましょう。
高島屋の「デパート」とは断定されてないので。

[990: 匿名さん]

役所に聞くのが一番です。

[991: 匿名さん]

高島家の間違いでした。イエーーイ

[992: 匿名さん]

ちょっと調べると、東京機械・東京建物・高島屋というのは何の脈絡も無い
並びではないんですね。全てみずほフィナンシャルグループを中核とする
「芙蓉グループ」に関連する企業です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%8A%99%E8%93%89%E3%82%B0%E3%83%AB%E3%8...

そもそも、東京機械が開発パートナーをわざわざリリースを出してまで
東京建物を指名したのは、みずほ銀行を中心においた芙蓉グループのつながりが
あったと考えられます。企業でBtoBの営業などしている方はご存知かと思いますが、
こういった財閥つながりというのは未だに脈々とあるんですよね。

ここで名前が出てきた高島屋も、他行の融資系列でもありますが、芙蓉グループに
近しい企業です。

・ソースが銀行
・3社はいずれも芙蓉グループ
となると、仮に高島屋が事実だとすれば話は符合しちゃうんですよね。

ま、こんなものは状況証拠にすらならない、「事実だとすればたまたま合致する」という
だけのことです。何の根拠にもなりません。自分で念押ししておきますので、あしからず。
（何のベースもなく雲をつかむような話するよりはいいでしょ？）

[993: 匿名さん]

992さんの考察、面白いです。

ガセだろう・・、と思いつつ、
デパート来るといいなと夢想しますよ。

[994: 匿名]

高島屋がくればうれしいですね。
でもいまさら芙蓉グループという考えはないのでは。最近ショッピングモール
（ラゾーナ、武蔵大和）でじっせきがある三井なら良かったのだが。

[995: 匿名はん]

以前から横浜のデパートがくるという噂はありましたよね。
やっぱりなという感想と、本当かよっての半々ですね(^^;
ただ形態は百貨店じゃなくて、新横浜に出店するような新業態になるのかもしれませんね。
あくまで予測ですが。

・・・でもそこに東京建物がどう絡んでくるのだろう？？

[996: 匿名さん]

東京機械跡地は大方、マンション（ブリリア）という予測でしたが、
高島屋という線もでてきましたか！
高島屋、現実になればいいな。

[997: 匿名さん]

えっ、ブリリアマンションと高島屋を併設できるんじゃない。
となると、高島屋はデパートではなくて新業態。

[998: 匿名さん]

ということはブリリアマンションは高島屋の上に建つ？
便利ですねー
ブリリアが建つとしたらタワーなんですかね？

[999: 匿名さん]

ちょっとお聞きしていいですか
東京機械跡地というのは、藍屋の隣の東京機械玉川（製）なのか
その南にある玉川製造所第二正場の
どちらのことなのですか？

[1000: 匿名さん]

＞999
まだ噂話レベルですから・・。
ソースはまちＢＢＳの小杉スレで銀行関係者から聞いたという方の話だから
そちらでお聞きになられたほうが良いかも。

[1001: 匿名さん]

どうせまたタワマンでしょう。
砂漠に花は咲きませんから。

[1002: 近所をよく知る人]

花咲くよ！　サボテンの花咲いてる〜。。

[1003: 992]

>>994
>でもいまさら芙蓉グループという考えはないのでは。

私も確証はなかったので、「芙蓉グループのつながりがあったと考えられます」という
書き方をしましたが、東京機械のプレスリリースにずばり書いてありました。
後から気づきましたが。
http://www.tks-net.co.jp/ir/news060428a.pdf
>旧芙蓉グループにおいて親交の深い、東京建物株式会社と予てより
>検討を重ねて参りましたが、本日共同で進めていくことに正式合意
>しましたのでお知らせします。

と、いうわけです。

ところで、1000を超えて新スレできていますので移行しましょうか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9245/

[1004: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9245/