武蔵小杉地区の今後について・・・【３】

[TKT]

パート３です。

前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9438/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9421/
「小杉駅周辺特定地区」について
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/kosugi-to...
再開発模型写真
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/mokeiphot...
開発動向図
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/doukouzu....
武蔵小杉タウン情報マップ＜全体マップ＞
http://www.alles.or.jp/~salut/kosugi_map.html

[261: 匿名さん]

コスタの隣にあるオリックスの賃貸。高いね〜
http://www.musako.jp/plan/index.html

60㎡で、180000〜190000円/月
70㎡で、200000〜210000円/月

年250万円、20年で5000万円か。。。

[262: 匿名さん]

この間前を通ったとき、オリックスの賃貸は、時期的にも価格的にも厳しいらしくほとんど入居していない印象でした。
再来年の鹿島の賃貸もあれだけの数はしばらく全部埋まるとは思えず、あの辺ゴーストタウン化しないとよいですね。
早くきれいで活気のある街になってほしいです。

[263: 匿名さん]

コスギタワーを将来賃貸に出して老後の生活を賄いたいと思っていましたが、これだけ周辺に賃貸物件があると借り手を見つけるのは厳しそうですね…

[264: 匿名さん]

そう、だから駅に近いほうが有利になるんです。いままで駅周辺では、このような問題がいくつもありました。最終的には駅近でしょう。パークとレジ、住友かな

[265: どうでもいいけど]

↑
視界は広く持ちな。

[266: 匿名さん]

パーク、レジはそのメリットを価格に十分織り込んで、コスギタワーよりだいぶ高いですからね。トータルではいい勝負だと判断したので、物件自体に魅力を感じたコスギタワーに決めました。

この判断が正しかどうかは、しばらく住んでみて確かめることにします。

[267: 匿名さん]

賃貸に出す云々の話について、
コスギタワーなどにしてでも全く問題なしと考えて構いません。
オリックスの賃貸などとはそもそも比較できない話です。
というのもオール賃貸と分譲の１室賃貸とでは
物件の分母的にも競争力に雲泥の差があるからです。
もちろん欲張った値付けをしすぎた場合は話は変わりますが。

[268: 匿名さん]

↑
そういうものなのですか？

借りる側にしてみれば、個人所有者から借りるより賃貸専用の物件を借りたほうが、トラブルなどのリスクも少なく安心なのかな、と考えていました。

[269: 匿名さん]

そうですよね
賃貸だったら賃貸専用の建物の方が当然借りてがつきやすいですよ
オリックスの賃貸の値段は
もし自分が賃貸に出す場合、これ異常の価格はつけられないという
指針になります
ここよりかなり安くしないと分譲の借り手はつかない
楽観視してましたが、オリックスの状況を見ると厳しいですね

[270: 匿名さん]

賃貸に出しても小杉だと安い賃料しか取れませんよ。
借りる側の気持ちになってみれば分かります。
高いお金出して小杉に住みたいと思いますか？

[271: 匿名]

↑
あまりいい加減な事を云うのはやめよう。
賃借市場でも分譲ｏｒ賃借を問わず良好な物件から売れていく。自分が借り上げ社宅（企業がその従業員に宛がう社宅）を選ぶならＯＲＩＸより当然３２１やコスタを選ぶ。

[272: 匿名]

２７０サン
貧乏人に借りて頂く部屋はありません。
また、２７１サンの仰る通り、高額賃料物件は法人需要主体です。

[273: 匿名さん]

>>271
小杉だと、75㎡3LDKで賃料は月20万強取れればいい方でしょう。
それじゃあとても新価格で買ったマンションのローン返せませんよね？
需要と供給の関係(供給>>需要)です。経済の基本ですよ。

[274: 匿名さん]

＞75㎡3LDKで賃料は月20万強取れればいい方

いや
それも厳しくね？

[275: 匿名さん]

272
なるほど。

269
確かに、周辺の分譲マンションを賃貸に出すとき、鹿島とオリックスの賃貸価格が目安（＝上限）になるでしょうね。しかも、共益費も例えばオリックスは高くても12,000円ですから、その分も分譲組みにはハンデですね。

[276: 匿名さん]

武蔵小杉は旧価格でも賃貸に出すと元は取れませんでした。
新価格では住み潰すしか無いでしょう。

[277: 匿名さん]

２７３サン
その通り、利回りは低いよね。分譲価格で購入して行う不動産事業は通常低利回りを強いられるので得策ではない（但し高額所得者の場合、税引き後利回りでメリット出る場合がある）。
但し、個人が購入後相応年数住んだ後ならば、十分採算に乗る場合も多い（自分が現在実行中）。

[278: 匿名さん]

ああ、忘れてた
賃貸はオリックスの他に鹿島もあるんだっけ
鹿島はタワーマンション２棟だよね？
こりゃ本当に分譲を賃貸に出すのは厳しそうだな…
逆に言えば賃貸狙いはおいしいということか

[279: 匿名さん]

賃貸派は安く借りられそうですね。ただし住環境が●いですからどうでしょうか。
私は２年で嫌になり市外に引っ越しました。

[280: 匿名さん]

本当ですね…。

ただ、例の３物件は一応再開発のランドマーク的存在として値下がり幅は小さいでしょうから（値上がりは無理でも）、心行くまで住んでから売却するのが得策なんでしょうかね。

[281: 匿名さん]

２年前じゃ●かったかも知れませんね。

[282: 匿名さん]

279さん、見る目ないね。

[283: 匿名さん]

2年前に転出なんてもったいない。。ま、人それぞれということか。
ところでヨーカドー隣のナイス物件はまだ情報があまり出て来てないですね。
今は人でごちゃごちゃな場所ですが西口の開発が進めば少しはすっきりしますかね。

[284: 匿名さん]

>ヨーカドー隣のナイス物件
もっと詳しく教えてください。セレマークスやレアリスの向かいの小杉三丁目再開発
とは違うのでしょうか？

[285: 匿名さん]

線路沿いではなくてヨーカドーの真南の区画で、病院と同じ区画に出来るやつです。
分譲と聞いているのですが価格等はまだかな、と思って。

[286: 匿名さん]

都会では賃貸に出すのはしばらく厳しくなりそうだよ。
賃料を下げたくないゆえのフリーレントなんてのも増えてるそうだし。

http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20030820/

[287: 匿名さん]

↑それは駅遠物件等不人気物件。
むしろ、企業はＲＯＡ等で社宅売却し借り上げ社宅需要は増加中。

[288: 匿名さん]

>274
月20万強の賃料はやはり簡単に取れているみたいですよ。
某マンションですが、数件賃貸に出ましたが、あっという間に借り手がついています。
売りに出しても販売時と同じ価格で売れているようです。

[289: 匿名さん]

今日オリックスの賃貸物件を覗いてきましたが、意外にも全体の９割程度は埋まっていました。
賃料は2,700〜3,000円/㎡、共益費は10,000円前後が中心です。やはりコスギタワーと見合う東棟の東向きは不人気でした。

この周辺環境でこの状況ですから、分譲を賃貸に回す件もそれほど悲観しなくて良いかも知れませんね。

[290: 匿名さん]

へえ〜みんな金持ちなのかねぇ？
私は小杉の賃貸に２０万も出すならもっといい所に借りますよ。
もしくは買っちゃいますね。
まぁ、人にはいろいろ事情があるのでしょうが。

[291: 匿名さん]

以前の武蔵小杉に住む住民層と、今後の住民層と若干変わってくるかもしれませんね。

[292: 匿名さん]

バブル経験者が増えそうです。

[293: 匿名さん]

小杉の賃貸に２０万払うかは別として、事情はいろいろとあると思います。異動が多い会社員とかはなかなか買えないでしょうし。
また、以前に会社（特に外資系）によっては住宅手当が結構出るので、月２０万位の賃貸は余裕で借りられるとの話を聞いたことがあります。今は分かりませんが…
南部線沿線にいろいろと企業がありますので、小杉の賃貸は良いのでは？会社にも近いし、東京、横浜に出やすいし。そんな需要を見込んで賃貸のタワーマンションがたくさんできたと考えていました。

[294: 匿名さん]

月20万出せるなら普通は小杉には借りないでしょう。
ちょっと夢見すぎでは？

[295: 匿名さん]

月20万で都心駅徒歩圏、となると結構しょぼい物件になってしまうので
物件の中身次第では小杉まで下って来る人もいると思うんですけどどうでしょう。
確かに転勤がないなら購入してしまうでしょうけど。

[296: 匿名さん]

小杉フロムの解体工事が始まったけど・・・
その後はどうなるんですか？

[297: 匿名さん]

>>296
川崎市の武蔵小杉再開発サイトを見てもいいのですが、
わかりにくいページになっておりますので、こちらを
見ていただくのが簡単かと思います。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/A5021001/concept01.html
パークシティ武蔵小杉のサイトですね。
このページの画像の各所がクリックできるようになっていて、
再開発各地区の拡大図や説明を見ることができます。
これの「A地区」がフロム跡地＋公園跡地＋変電所跡地（地下化）の
土地をバーンとまとめた再開発にあたります。

A地区、C地区がそれぞれ駅前商業ビルになりますので、東急の駅の両側が
駅直結？少なくとも隣接の商業施設になります。
トータルでそれなりには期待できるのではないでしょうか？

[298: 匿名さん]

297ですが、ここから先は私の単なる予想（妄想）のレベルです。
東急電鉄の投資家説明会資料を読むと、
http://www.ir.tokyu.co.jp/files/pdf/in_060518_0.pdf
これの7ページに「武蔵小杉駅南口地区市街地再開発・駅上部人工地盤（3,000㎡）」
という事業があることがわかります。（ここまでは純粋な事実）

3,000㎡って、かなりの面積ですよ。ホーム上部全面を人工地盤にする感じです。
「武蔵小杉南口地区市街地再開発」は、さきほどの「A地区」「C地区」再開発に
あたります。
人工地盤を駅上部に構築するということは、駅の上にビルなど、何らかの建造物を
構築するということです。
と、なると、これはフロム跡地の商業施設などが駅ビルのような形になって
駅上部まで覆う可能性があるのではないでしょうか？

少なくとも、東急が駅の上に建造物を作ろうとしている、ということは
間違いありません。駅上であれば通常は商業施設と考えるのが自然です。

まあ、事実を根拠にした予想（妄想）です。失礼いたしました。　

[299: 296]

>297さん、ありがとうございます
何だか、めまぐるしく小杉が変わっていく中で
ワクワクする反面
…解体されていくフロムを見ていると寂しい気持ちにもなります。

[300: 匿名さん]

今いろいろ予想したり情報をたしかめあったりしても
結局、変更が多くて
実際どうなるかは来年くらいにならないと分からないんでしょうね
私は武蔵小杉駅近マンションを「便利そう」という理由で買いました（しかも一括払いで）
ちょっと後悔しています…今思うとものすごく衝動買いだった。
こんなにマンションが密集して建つなんて知ってたら買わなかった。
川崎駅にした方がよかった。あああ……

[301: 匿名さん]

ほー駅上だったら商業施設の可能性が高いですね。楽しみだなー。

[302: 匿名さん]

>>299
フロム解体は寂しいですねぇ。
よく高校のころ寄り道で本屋で立ち読みしたり
ハンバーガー食ったりもしたっけなあ。

[304: 匿名さん]

>300
レアリスですか？
レアリスはキャッシュ購入組が多いと三井の人が言ってました。

[305: 匿名さん]

今の武蔵小杉よりは駅周辺奇麗になって良くないですか？
たとえマンションが密集したとしても。便利さも更に向上しそうだし。
しかし通勤電車が混みそうなのは嫌ですねー。

[306: 匿名さん]

高層マンションがたくさん建つとマンションだらけで住環境が悪化するとイメージされる方が多いと思いますが、実際には高層マンションの周りは公開空地で公園緑地になる場合が多く地上では広大な空間が生まれます。
同時に道路や歩道も整備されますので、駅前周辺の低層建物が密集している地域よりは環境は良くなりますよ。

[307: 匿名さん]

＞306
新宿副都心を見ると、地上に空間があっても圧迫感がスゴイです。
高層ビルは密集させてはいけません。なんか殺伐としますし。
まぁ、緑地ゾーンを増やせば少しはマシかな・・・。

[308: 匿名さん]

パークシティができると、駅前がロータリーになって、
そこから並木道が綱島街道までメインで延びますね。
結構雰囲気がよくなると思います。

反対のフロム側も商業施設とあわせて道路と歩道が整備されて、
駅前広場もできるようで、街路樹なども植えられると思います。

[309: 匿名さん]

良くなると思う。今までが工場ばかりで汚すぎたから。

[310: 匿名さん]

小杉はこれ以上悪くなる事は無いでしょうね、
あるとすれば渋滞や保育施設不足など、
人口増加の弊害とかでしょうか。

[311: 匿名さん]

綱島街道や府中街道をなんとかしないともう車では出入りできない街になりますよ。

[312: 300]

>>304
レアリスではありません。駅にごく近い某建設中マンションです。

自分は今、武蔵小杉に住んでいるわけではないので（現在横浜市です）
今の環境より良くなると言われてもピンとこないのですよね
今を知らないから、出来上がった街を想定して買ったわけなんですけど
最初に見せられた街のイメージではこんなにマンションは多くなかったし
決めた頃に比べると明らかに変更や追加が多いですよ。
これでも色々見て決めたはずなんですけどねえ…
横浜駅前は汚いから却下、埋め立て地は基本的に運気が下がるから却下、
山手は不便だから却下、新百合はマンションが多いから却下
それで武蔵小杉に決めたはずなのに…あああ…

[313: 匿名さん]

運気と言えば小杉は風水的にはどうなんでしょうね。
川の流れなど特徴的なので見る人が見れば分りそうです。

[314: 匿名さん]

それ私も知りたい！
風水的にいいとされている土地は神社、学校、駅、繁華街、公園の近くです。
逆に川沿いや湖の近く、埋め立て地、海の潮風を受ける所は良くないとされています。
武蔵小杉はどうなんでしょうね？

[315: 匿名さん]

http://www.townnews.co.jp/020area_page/02_fri/01_naka/2006_4/11_10/nak...

目新しいニュースじゃないけど
品川駅まで１３分、東京駅まで２０分って表示見ると改めて便利だぁ。

[316: 匿名さん]

ということは新橋も15〜6分。すごいです！
改札一つというのがしょぼ過ぎですけど。

[317: 匿名さん]

>>308
パークシティーの間の道路は電柱がないことも景観がよくなるので歓迎です。
どうせなら再開発エリア全体をそうしてほしい。
レジの前も電柱なさそうに見えますけど。

[318: 匿名さん]

湘南新宿ラインも止まるかなww？
利用できれば新宿まで２０分ですね

[319: 匿名さん]

新幹線は・・・ないか。

[320: 匿名]

自民党川﨑が要望してるが、アホらしい。新幹線駅より、新幹線騒音対策やって欲しい。

[321: 匿名さん]

湘南新宿ラインは停まるでしょ。当然だと思ってるんだけどな〜、JRちゃん。

[322: 匿名さん]

湘南新宿ラインには各駅と快速がある。
各駅が停まるのは当然だろうけど快速はどうかな？
まあどっちみち快速は１時間に２本しかないわけだが。
時刻表をみて駅に行く習慣のない人にとっては、
渋谷・新宿方面は東横の方がましってことだ。

[323: 匿名さん]

便利になるのはわかりますが、今はなんとなく魅力に欠けますね、武蔵小杉って。
これから街もきれいになってイメージも変わっていくでしょうから、先物買いの
ようなものですかね。

[324: ????????]

未来の小杉住民ですが、確かに交通以外で何が魅力っていわれると難しいですよね^^;
でも武蔵小杉ってもともと『神奈川県内』ではかなり高いです。分譲も賃貸も。
地価に影響するのは、一にも二にも交通の便なのかなあ

[325: 匿名さん]

既に買って住んでいる（なおかつ他の街に移らない）人は、実際に魅力を感じられた人
なんだと思います。先物買いとかの打算や皮算用で買おうとしている方には勧められない
土地かも。
「住めば都」的な考え方の出来る人にこそ来ていただきたいなあ。そこに住むからには、
『与えられる魅力』だけじゃなく、『自分たちで作る魅力』も育んでいかないとね。

[326: 匿名さん]

JR使わないなら元住吉や新丸子の方が暮らしやすいし雰囲気も好きです。

[327: 匿名さん]

>324
マンション価格の水準を決定するのはやはり交通の便ですが、これにブランドイメージや住環境などの要素も大きく影響することは間違いないですよね。その意味で、今年あたりの小杉価格は数年後のイメージアップを織り込んでいると言えます。

以前、武蔵小杉に住んでいる多くの方に現状での感想を聞きましたが、比較的好意的な意見が多く、（多少の不満はあれ）満足しているようでした。ネット上の掲示板ではどうしても辛辣な意見が先行してしまいがちですが、直接聞いた生の声は概ね好意的だったので、購入を決意するに至りました。

[328: 匿名さん]

武蔵小杉は良いですよ。
交通の便、環境、バランスとれてます!

[329: 匿名さん]

交通の便が良いというのは東京23区の衛星都市としては最強だと思う。
それは今後在宅勤務進んだ場合打ち消される場合があるけどね。
住むといことだけ考えたら新丸子や元住吉の方が潤いを感じる。
なんというか昔から揶揄されてるけど砂漠。
住んでみて地元での子育環境にはあまり向かないと思う。小学校から
私立というのなら交通の便がいいことが良きます。
個人的な結論としてはすべてを満たす街はないのだからあるのもを最
大限に生かしてないものはちょっと遠くても自ら移動だよなと思って
る。映画は川崎、妻の買い物は港北or川崎、週末のお出かけは横浜と
車でちょっと移動することで我が家の不足分は補える。（子供が複数
いると移動は車が中心になっちゃうのよ）
ちなみに通勤経路が複数あるので転職したくなったのは良し悪しかと。
でも駅前の路上駐輪はなんとかして欲しい。

[330: 匿名さん]

ほんと困りますよね。

[331: 匿名さん]

>>328
あれだけ小杉にばかり川崎市の税金使えば、良くもなるだろうよ。
横須賀線武蔵小杉新駅に、川崎市の一般会計から80億円をJRへ。

おかげで、ごみ収集回収は減ることになりました。
いい加減にしろ、武蔵小杉。

[332: 匿名さん]

まぁそんな熱くならずに。

[333: 匿名さん]

税金は市民からだけでなく企業からもいただいてるからね。
市民は納税しても還元されてるし。（児童手当、ごみ収集等）
一応、大手企業が集中している南部に投資先が向くのはしかたないでしょう。
北部はその分閑静ですし、町並みも整ってる。でも足がないとどうにもならないと
いうところでしょうか？
ごみに関してはまだ市の指定した高額なごみ袋でないと収集の対象外といわれてな
いだけましです。ついでにごみの分量を減らすのは収集日を減らすが個人の意識を
変えるより手っ取り早く効果が出るものです。

[334: おかげさまで]

『ガーデンシティ小杉』誕生！！
・・・・・そして、更に良くする為に、もっと緑を。
ところで、レジはグリーンが少なすぎる（営業担当者がレジは借景と、云っておった）為、その魅力を自ら大きく落としている。
今後の他の開発プランでは、更に緑溢れる設計を願いたい。

[335: 匿名]

３３４さん
全く同感です。オリックスの緑の少なさにも失望しました。

[336: グリーン]

ＮＥＣの緑はありがたい。さすが一流だ。

[337: 匿名さん]

まあ全ては川崎市が好きで自らやってる事ですからね。
確かに特定の地域ばかりにガンガン投資していますね。

[338: 匿名]

川﨑行政の住環境良好タウンを作る姿勢を高く評価する。昔は公害タウン、これからは住みたい街に。小杉人気急上昇させた施策は見事、川﨑全体の評価も上がる。
小杉ばかりと云うが、大きな工場跡地がたまたまあっただけ。汚かった街をグリーンタウンに変える、素晴らしい都市行政である。

[339: 匿名さん]

もともと川崎は東京に近く、イメージの良い横浜市と接しているのでもっとイメージが良くなればすばらしい市に生まれ変われそうな気がします。

[340: 匿名さん]

↑ですよね、立地的にすごく恵まれているんだから。
もっとも川崎市もそれに気づいて工場を田舎に転出させて
マンションに変えているところなんですけれど。

[341: 匿名さん]

[342: 匿名さん]

<329

ちょっと視野が狭いんじゃない。あなたの家庭のことなんか関心ないですね。
武蔵小杉が砂漠で新丸子と元住吉の方が潤いがあるとか勝手に講釈しないこと。

[343: 匿名さん]

元住吉も武蔵小杉も生活範囲はかぶってるので、大差ないのでは？
特急とまるか、どうかの違いくらい？
元住吉在住ですが、小杉の方にもしょっちゅうでかけます。
自転車で１０分くらいの距離ですもの。
小杉も駅前とそうでないとこでは、ぜんぜん感じが違いますよ。
今の再開発区域は、とってもきれいになりそうで楽しみです。
自転車の放置だけ心配。駐輪場、整備してほしいですね。

[344: 匿名さん]

>>343
だから343さん自ら整理しなきゃ。なんでも人だのみじゃ、街はよくならない。

[345: 匿名さん]

小杉、丸子、住吉、やってなさい。
大差ないでしょ、
所詮川崎。

[346: 匿名さん]

>>345
川崎のよさはすんでみなきゃわかんないよ。
東京や横浜はどこか緊張感がある。
川崎はリラックスできるんだよね。
まあ10年住んでみるんだね。

[347: 匿名さん]

東京は人が多すぎ、横浜は敷居が高すぎ。でも千葉、埼玉は勘弁。小杉あたりで手を打とう！

[348: 匿名さん]

横浜ってそんなに敷居高いでしょうか?
私は生まれてからずっと横浜でしたが、
このたび小杉のマンション契約しました。
横浜もピンからキリまでありますからねー。
私は横浜大好きですが、あんまり横浜に
こだわっていないので、小杉に決定しました。

[349: 匿名さん]

鶴見も横浜だよ

[350: 匿名さん]

小杉は横浜と東京のいいとこ取りができるトコ、
ってことでいいじゃないですか。

[351: 匿名さん]

川崎駅周辺も捨てたもんじゃないよ！

[352: 匿名さん]

小杉の印象は、ギャンブル鉄道南武線イメージしかない。
横浜のお隣り見たいな事コメントやめてくんない？
川崎でしょ？

[353: 匿名さん]

>>198
ここに先日市長から発表された新駅に関する情報がありました。
http://www.city.kawasaki.jp/25/25koho/home/kisya/061027.htm
お金を出すデベは三井、リクコス、ジョイント、そして鹿島でした。

[354: ごっち]

都内住人から見たら、横浜も川崎も五十歩百歩。
横浜の田舎者がいきり立ってる。
都内に近い分だけ川崎の方がいいかも。

[355: 匿名さん]

横浜駅徒歩圏のマンションとかみなとみらいのマンションには
やはり負けると思う、残念だが。

[356: 名匿さん]

青森から来た超級田舎者の俺から見たら、横浜と川崎がなにがどう違うのかよく分からん。
どっちもコンクリートの塊、、、

[357: 匿名さん]

青森さん、横浜でもみなとみらいとか横浜駅周辺イメージしてない？
中区周辺よく見てネ、うちなんか、うぐいす鳴いてるんですよ。ホント。
コンクリートの塊はTOKYOの事。

[358: 匿名さん]

>355
横浜よりいいなんて誰も言ってないじゃん

[359: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉のミッドススカイタワー、
売出し開始は来年の４月以降になるそうです。
もったいつけすぎだと思われませんかー？

[360: 匿名]

東京機械は何時取り壊すのかな？
今、新工場建設準備中だが、どんな状況だろう？
不二サッシはもうすぐ取り壊し開始し、来年３月買主へ引き渡す予定。