武蔵小杉地区の今後について・・・【３】

[TKT]

パート３です。

前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9438/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9421/
「小杉駅周辺特定地区」について
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/kosugi-to...
再開発模型写真
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/mokeiphot...
開発動向図
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/doukouzu....
武蔵小杉タウン情報マップ＜全体マップ＞
http://www.alles.or.jp/~salut/kosugi_map.html

[261: 匿名さん]

コスタの隣にあるオリックスの賃貸。高いね〜
http://www.musako.jp/plan/index.html

60㎡で、180000〜190000円/月
70㎡で、200000〜210000円/月

年250万円、20年で5000万円か。。。

[262: 匿名さん]

この間前を通ったとき、オリックスの賃貸は、時期的にも価格的にも厳しいらしくほとんど入居していない印象でした。
再来年の鹿島の賃貸もあれだけの数はしばらく全部埋まるとは思えず、あの辺ゴーストタウン化しないとよいですね。
早くきれいで活気のある街になってほしいです。

[263: 匿名さん]

コスギタワーを将来賃貸に出して老後の生活を賄いたいと思っていましたが、これだけ周辺に賃貸物件があると借り手を見つけるのは厳しそうですね…

[264: 匿名さん]

そう、だから駅に近いほうが有利になるんです。いままで駅周辺では、このような問題がいくつもありました。最終的には駅近でしょう。パークとレジ、住友かな

[265: どうでもいいけど]

↑
視界は広く持ちな。

[266: 匿名さん]

パーク、レジはそのメリットを価格に十分織り込んで、コスギタワーよりだいぶ高いですからね。トータルではいい勝負だと判断したので、物件自体に魅力を感じたコスギタワーに決めました。

この判断が正しかどうかは、しばらく住んでみて確かめることにします。

[267: 匿名さん]

賃貸に出す云々の話について、
コスギタワーなどにしてでも全く問題なしと考えて構いません。
オリックスの賃貸などとはそもそも比較できない話です。
というのもオール賃貸と分譲の１室賃貸とでは
物件の分母的にも競争力に雲泥の差があるからです。
もちろん欲張った値付けをしすぎた場合は話は変わりますが。

[268: 匿名さん]

↑
そういうものなのですか？

借りる側にしてみれば、個人所有者から借りるより賃貸専用の物件を借りたほうが、トラブルなどのリスクも少なく安心なのかな、と考えていました。

[269: 匿名さん]

そうですよね
賃貸だったら賃貸専用の建物の方が当然借りてがつきやすいですよ
オリックスの賃貸の値段は
もし自分が賃貸に出す場合、これ異常の価格はつけられないという
指針になります
ここよりかなり安くしないと分譲の借り手はつかない
楽観視してましたが、オリックスの状況を見ると厳しいですね

[270: 匿名さん]

賃貸に出しても小杉だと安い賃料しか取れませんよ。
借りる側の気持ちになってみれば分かります。
高いお金出して小杉に住みたいと思いますか？

[271: 匿名]

↑
あまりいい加減な事を云うのはやめよう。
賃借市場でも分譲ｏｒ賃借を問わず良好な物件から売れていく。自分が借り上げ社宅（企業がその従業員に宛がう社宅）を選ぶならＯＲＩＸより当然３２１やコスタを選ぶ。

[272: 匿名]

２７０サン
貧乏人に借りて頂く部屋はありません。
また、２７１サンの仰る通り、高額賃料物件は法人需要主体です。

[273: 匿名さん]

>>271
小杉だと、75㎡3LDKで賃料は月20万強取れればいい方でしょう。
それじゃあとても新価格で買ったマンションのローン返せませんよね？
需要と供給の関係(供給>>需要)です。経済の基本ですよ。

[274: 匿名さん]

＞75㎡3LDKで賃料は月20万強取れればいい方

いや
それも厳しくね？

[275: 匿名さん]

272
なるほど。

269
確かに、周辺の分譲マンションを賃貸に出すとき、鹿島とオリックスの賃貸価格が目安（＝上限）になるでしょうね。しかも、共益費も例えばオリックスは高くても12,000円ですから、その分も分譲組みにはハンデですね。

[276: 匿名さん]

武蔵小杉は旧価格でも賃貸に出すと元は取れませんでした。
新価格では住み潰すしか無いでしょう。

[277: 匿名さん]

２７３サン
その通り、利回りは低いよね。分譲価格で購入して行う不動産事業は通常低利回りを強いられるので得策ではない（但し高額所得者の場合、税引き後利回りでメリット出る場合がある）。
但し、個人が購入後相応年数住んだ後ならば、十分採算に乗る場合も多い（自分が現在実行中）。

[278: 匿名さん]

ああ、忘れてた
賃貸はオリックスの他に鹿島もあるんだっけ
鹿島はタワーマンション２棟だよね？
こりゃ本当に分譲を賃貸に出すのは厳しそうだな…
逆に言えば賃貸狙いはおいしいということか

[279: 匿名さん]

賃貸派は安く借りられそうですね。ただし住環境が●いですからどうでしょうか。
私は２年で嫌になり市外に引っ越しました。

[280: 匿名さん]

本当ですね…。

ただ、例の３物件は一応再開発のランドマーク的存在として値下がり幅は小さいでしょうから（値上がりは無理でも）、心行くまで住んでから売却するのが得策なんでしょうかね。

[281: 匿名さん]

２年前じゃ●かったかも知れませんね。

[282: 匿名さん]

279さん、見る目ないね。

[283: 匿名さん]

2年前に転出なんてもったいない。。ま、人それぞれということか。
ところでヨーカドー隣のナイス物件はまだ情報があまり出て来てないですね。
今は人でごちゃごちゃな場所ですが西口の開発が進めば少しはすっきりしますかね。

[284: 匿名さん]

>ヨーカドー隣のナイス物件
もっと詳しく教えてください。セレマークスやレアリスの向かいの小杉三丁目再開発
とは違うのでしょうか？

[285: 匿名さん]

線路沿いではなくてヨーカドーの真南の区画で、病院と同じ区画に出来るやつです。
分譲と聞いているのですが価格等はまだかな、と思って。

[286: 匿名さん]

都会では賃貸に出すのはしばらく厳しくなりそうだよ。
賃料を下げたくないゆえのフリーレントなんてのも増えてるそうだし。

http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20030820/

[287: 匿名さん]

↑それは駅遠物件等不人気物件。
むしろ、企業はＲＯＡ等で社宅売却し借り上げ社宅需要は増加中。

[288: 匿名さん]

>274
月20万強の賃料はやはり簡単に取れているみたいですよ。
某マンションですが、数件賃貸に出ましたが、あっという間に借り手がついています。
売りに出しても販売時と同じ価格で売れているようです。

[289: 匿名さん]

今日オリックスの賃貸物件を覗いてきましたが、意外にも全体の９割程度は埋まっていました。
賃料は2,700〜3,000円/㎡、共益費は10,000円前後が中心です。やはりコスギタワーと見合う東棟の東向きは不人気でした。

この周辺環境でこの状況ですから、分譲を賃貸に回す件もそれほど悲観しなくて良いかも知れませんね。

[290: 匿名さん]

へえ〜みんな金持ちなのかねぇ？
私は小杉の賃貸に２０万も出すならもっといい所に借りますよ。
もしくは買っちゃいますね。
まぁ、人にはいろいろ事情があるのでしょうが。

[291: 匿名さん]

以前の武蔵小杉に住む住民層と、今後の住民層と若干変わってくるかもしれませんね。

[292: 匿名さん]

バブル経験者が増えそうです。

[293: 匿名さん]

小杉の賃貸に２０万払うかは別として、事情はいろいろとあると思います。異動が多い会社員とかはなかなか買えないでしょうし。
また、以前に会社（特に外資系）によっては住宅手当が結構出るので、月２０万位の賃貸は余裕で借りられるとの話を聞いたことがあります。今は分かりませんが…
南部線沿線にいろいろと企業がありますので、小杉の賃貸は良いのでは？会社にも近いし、東京、横浜に出やすいし。そんな需要を見込んで賃貸のタワーマンションがたくさんできたと考えていました。

[294: 匿名さん]

月20万出せるなら普通は小杉には借りないでしょう。
ちょっと夢見すぎでは？

[295: 匿名さん]

月20万で都心駅徒歩圏、となると結構しょぼい物件になってしまうので
物件の中身次第では小杉まで下って来る人もいると思うんですけどどうでしょう。
確かに転勤がないなら購入してしまうでしょうけど。

[296: 匿名さん]

小杉フロムの解体工事が始まったけど・・・
その後はどうなるんですか？

[297: 匿名さん]

>>296
川崎市の武蔵小杉再開発サイトを見てもいいのですが、
わかりにくいページになっておりますので、こちらを
見ていただくのが簡単かと思います。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/A5021001/concept01.html
パークシティ武蔵小杉のサイトですね。
このページの画像の各所がクリックできるようになっていて、
再開発各地区の拡大図や説明を見ることができます。
これの「A地区」がフロム跡地＋公園跡地＋変電所跡地（地下化）の
土地をバーンとまとめた再開発にあたります。

A地区、C地区がそれぞれ駅前商業ビルになりますので、東急の駅の両側が
駅直結？少なくとも隣接の商業施設になります。
トータルでそれなりには期待できるのではないでしょうか？

[298: 匿名さん]

297ですが、ここから先は私の単なる予想（妄想）のレベルです。
東急電鉄の投資家説明会資料を読むと、
http://www.ir.tokyu.co.jp/files/pdf/in_060518_0.pdf
これの7ページに「武蔵小杉駅南口地区市街地再開発・駅上部人工地盤（3,000㎡）」
という事業があることがわかります。（ここまでは純粋な事実）

3,000㎡って、かなりの面積ですよ。ホーム上部全面を人工地盤にする感じです。
「武蔵小杉南口地区市街地再開発」は、さきほどの「A地区」「C地区」再開発に
あたります。
人工地盤を駅上部に構築するということは、駅の上にビルなど、何らかの建造物を
構築するということです。
と、なると、これはフロム跡地の商業施設などが駅ビルのような形になって
駅上部まで覆う可能性があるのではないでしょうか？

少なくとも、東急が駅の上に建造物を作ろうとしている、ということは
間違いありません。駅上であれば通常は商業施設と考えるのが自然です。

まあ、事実を根拠にした予想（妄想）です。失礼いたしました。　

[299: 296]

>297さん、ありがとうございます
何だか、めまぐるしく小杉が変わっていく中で
ワクワクする反面
…解体されていくフロムを見ていると寂しい気持ちにもなります。

[300: 匿名さん]

今いろいろ予想したり情報をたしかめあったりしても
結局、変更が多くて
実際どうなるかは来年くらいにならないと分からないんでしょうね
私は武蔵小杉駅近マンションを「便利そう」という理由で買いました（しかも一括払いで）
ちょっと後悔しています…今思うとものすごく衝動買いだった。
こんなにマンションが密集して建つなんて知ってたら買わなかった。
川崎駅にした方がよかった。あああ……

[301: 匿名さん]

ほー駅上だったら商業施設の可能性が高いですね。楽しみだなー。

[302: 匿名さん]

>>299
フロム解体は寂しいですねぇ。
よく高校のころ寄り道で本屋で立ち読みしたり
ハンバーガー食ったりもしたっけなあ。

[304: 匿名さん]

>300
レアリスですか？
レアリスはキャッシュ購入組が多いと三井の人が言ってました。

[305: 匿名さん]

今の武蔵小杉よりは駅周辺奇麗になって良くないですか？
たとえマンションが密集したとしても。便利さも更に向上しそうだし。
しかし通勤電車が混みそうなのは嫌ですねー。

[306: 匿名さん]

高層マンションがたくさん建つとマンションだらけで住環境が悪化するとイメージされる方が多いと思いますが、実際には高層マンションの周りは公開空地で公園緑地になる場合が多く地上では広大な空間が生まれます。
同時に道路や歩道も整備されますので、駅前周辺の低層建物が密集している地域よりは環境は良くなりますよ。

[307: 匿名さん]

＞306
新宿副都心を見ると、地上に空間があっても圧迫感がスゴイです。
高層ビルは密集させてはいけません。なんか殺伐としますし。
まぁ、緑地ゾーンを増やせば少しはマシかな・・・。

[308: 匿名さん]

パークシティができると、駅前がロータリーになって、
そこから並木道が綱島街道までメインで延びますね。
結構雰囲気がよくなると思います。

反対のフロム側も商業施設とあわせて道路と歩道が整備されて、
駅前広場もできるようで、街路樹なども植えられると思います。

[309: 匿名さん]

良くなると思う。今までが工場ばかりで汚すぎたから。

[310: 匿名さん]

小杉はこれ以上悪くなる事は無いでしょうね、
あるとすれば渋滞や保育施設不足など、
人口増加の弊害とかでしょうか。