クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート3

[匿名さん]

新しいスレ立てました。引き続き、情報交換していきましょう。

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/
パート２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83754/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[751: 匿名]

アイランドの開放感はここには無い。テレビで未だに高級賃貸物件として向こうは取り上げられている。

[752: 匿名さん]

　芝浦はないでしょう、さすがに。安いですけどね。

[753: 匿名]

普通に完売した物件と、3年3ヶ月経っても大半売れ残っている物件では、どちらが魅力ある商品かは一目瞭然だと思うが。

[754: 匿名]

スマップ全員を使って宣伝して、完売した物件でしょ。
普通にとは言えない。

[755: 匿名さん]

芝浦アイランドも最初は苦戦したんだよ。
完売したのは値段が安かったから（ケープで坪２３０万、グローヴで２５０）

抽選場で落選して泣いちゃう奥さんとかいて大盛り上がりだったよね。
ここが売れないのは単に値段が高いから。坪２５０にすれば瞬間蒸発でしょ。

[756: 匿名さん]

販売当初坪８００万？が坪２５０なら、みんな議論せずに直ぐにでも何部屋か買うよ。

[757: 匿名さん]

販売当初の８００って、過去スレのスレ主が
好きに書いた数字でしょ。

アイランドは苦戦して、販売中断してた時期も
有ったんじゃなかったっけ？

[758: 匿名]

坪８００なんて、ありえない話。冗談でしょ。
このご時世、世の中の物価から考えても、ここは坪４００がボーダーラインでしょう。
これを上回れば高いし。下回れば安いのでは。

[759: 匿名さん]

坪380　がボーダーかな？

[760: 匿名さん]

坪３８０は最上階ペントハウスの価格ではないでしょうか
芝アドレス他の新築マンションの苦戦をみれば明らか。
現状の市況から考えると、平均的間取りなら芝で坪３３０万でも高い気がする。

[761: 匿名さん]

坪３３０万でも高いのですか。
今の不景気では、こんなに安くなっているのですね。
以前、山手線外側のマンションを購入したときは坪300
近かったような気がします（ちなみに三井です）。
このマンションと比べると、立地も設備も数段上なので、
住み替えができればと考えています。
ただ、この不景気では今のマンションは売れそうにありません。
新規で購入できる人は、物件も金利も安くてうらやましいです。

[762: 匿名]

坪330って、下手すると今や勘違いに強気な芝浦の中古タワーの価格ですよ。ちょっと安すぎるでしょう。

[763: 匿名さん]

芝浦も悪くはないと思いますよ。
芝浦が気にいてる方は同じデべから販売されている「スカイクレストビュー芝浦」
と比較検討されると良いと思います。

私は、ここと三田、愛宕のタワーで比較検討しています。

[764: 匿名さん]

芝浦は芝浦でも、芝浦アイランドの話が出ているのであり、
スカイクレストは範囲外です。

[765: 匿名さん]

三田、愛宕とはまったく価格帯が違うけどね

[766: 匿名さん]

おっしゃるとおり、芝よりは愛宕や三田のほうが土地は良く値段が高いのは理解しています。
ただ、なぜ歩いて行ける範囲で利便性は変わらなのに、こんなにも価格帯に開きがあるのか？
不動産というのは理解が難しいですね？

三田や愛宕の物件はが高く、芝のこの物件が相場なのか？

三田や愛宕の物件が相場で、芝のこの物件が安いのか？

皆さんは、どのようにとらえていますか？

[767: 匿名さん]

そもそも地縁もないしこだわりもないみたいだし、この辺の相場観もないなら一番安いここでいいんじゃないの。
他の人に聞いても、まったく価格帯のちがう物件を比較する検討者はいないでしょう。

[768: 匿名さん]

ここは今、販売している住戸の坪単価が300万前後から400万以下までで平均350万を下回る。坪単価500万を上回る愛宕や600万の三田とはくらべるようなマンションではない。

[769: 匿名]

っていうか、三田や愛宕のマンションが高すぎるんじゃない？

[770: 匿名さん]

とはいえ三田、愛宕はここよりはるかに売れているけどね

[771: 匿名さん]

途中参加ですみません．今までのスレを読んでいて気になったことがあります．No.768 のいっていることがホントだとすると，三田はぼったくりですか．高すぎませんか．ここから目と鼻の先ですよ．建物や施工主に大差がないのに，この差は何なんでしょうか．立地の違いで多少高いのなら分かるのですが，売り主の差（ブランド力？）がこんなにも価格差に影響するものなのでしょうか．

[772: 匿名さん]

財閥系はぼったくりだよ。
「三井に住んでいます。」とか百済ないｃｍに騙されて高い買物してる。

そういう意味じゃ、無印良品なゴクレ物件は、ある意味お得。
宣伝にも金かけてないし。

元リクコス出身の社長は、購買層の期待するツボを押さえてるよ。

[773: 匿名さん]

結局、ブランド力も含めてマンション販売は競争だからね

★パークコート虎ノ門愛宕タワー　販売戸数/231戸　21年8月竣工　完売
★パークコート麻布十番　　　　　販売戸数/360戸　22年6月竣工　残30戸
★シティタワー麻布十番　　　　　販売戸数/382戸　21年8月竣工　残70戸

★クレストプライムタワー芝　　　販売戸数/459戸　20年8月竣工　残300戸


これが現実。完全にプロダクトアウト。市場から無視されている。　　　

[774: 匿名さん]

馬鹿な購買層がいかに多いかが分かって興味深い数字だね。

[775: 匿名さん]

完成在庫にはデメリットが多い。最後まで売れ残っていた高輪ザ・レジデンスのペントハウスは3年落ちで30％引きで成約したけどクロス、カーペット、キッチンを入れ替えて引き渡ししていた。デベロッパー側の事情としては、販売し始めてから建物が完成するまでにはすべて売りたいのが本音。事業収支は、建物完成までに全戸完売することを前提に組まれているからだ。販売開始から3カ月くらいまでに完売することが理想とされている。ユーザーのデメリットとしては

　（１）人気のないマンション群の中にあって、より人気がなく売れ残り感がある

　（２）将来売却するときも、同じような状況になる可能性が高い

　（３）「住宅の品質確保の促進などに関する法律」に基づく瑕疵担保責任が、完成後経過期間だけ短縮する

　（４）売主デベロッパーの「アフターサービス規準書」記載のアフターサービスが、完成後経過期間だけ短縮する（住戸内のほとんどの設備機器のアフターサービスは２年間と短い）

　（５）完成後経過期間だけ住戸内の設備機器などが劣化している可能性がある

　（６）すでに入居が始まっている場合、共用部分にキズや汚れが付いている。

　　ザッと挙げてもこれだけあり、さらなる値引き交渉に使えます。

[776: 匿名さん]

完成在庫にはメリットが多い。

１）部屋を見てから買える。
２）住民層が分かり、実際の雰囲気も分かる。
３）管理組合が既に問題点を改善していてくれる。
４）一斉入居じゃないので、引越しが楽チン。
５）多少、共用部分にキズがあった方が気楽に使える。
６）経過年数が長ければ長いほど、化粧の剥がれた真の姿が分かる。
７）分譲当初価格よりも割安に購入できる。

[777: 匿名さん]

>772
逆に、安いからといってゴクレ物件に飛びつくのもどうかと…

[778: 匿名さん]

776　完成在庫にはメリットが多い。
これについて2回現地を訪問した感想。

１）部屋を見てから買える。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
２）住民層が分かり、実際の雰囲気も分かる。　　　　　　　　　　　×出入りする住民はほとんどいません
３）管理組合が既に問題点を改善していてくれる。　　　　　　　　　×管理組合が機能していない
４）一斉入居じゃないので、引越しが楽チン。 　　　　　　　　　　 ×デベが調整して入居時期をずらすのは常識
５）多少、共用部分にキズがあった方が気楽に使える。　　　　　　　×利用者がいないのでキズなどありません　
６）経過年数が長ければ長いほど、化粧の剥がれた真の姿が分かる。　×管理状態が良く、新築同様
７）分譲当初価格よりも割安に購入できる。　　　　　　　　　　　　○分譲当初より30％以上安くなっている

[779: 匿名]

買い主にとっては青田売りより完成物件を実際に見て買える方が利点が多いとされます。青田売りがいいなんて、完全に業者の理屈ですよ。

[780: 匿名]

773の残り戸数300戸というのは根拠のない数字だと思います。

[781: 匿名さん]

現地に行けばわかりますが、ここの管理組合は十分、機能してますよ。

[782: 匿名さん]

財閥にブランド料で二倍近い値段を払いたい人は払えばいい。昔から「高ければ高いほどありがたい」という人はいる。

[783: 匿名さん]

完成在庫になると建物にも金利が発生、建設費負担、管理費負担、営業人員、広告宣伝。余計な経費はかかり、結局大幅な値引きで処分。

いろいろ理由をつけても、ゴクレは売れていない。財閥系は売れている。これが市場の判断。
山手線環内で一番売れていない、3年落ちのマンションを選ぶ理由は皆無でしょう

[784: 匿名さん]

というか、安いから買うという人のほうが少ないのでは？
ここの売れ行きを見る限り。

[785: 匿名さん]

ゴクレの別な物件スレでは
完成在庫なのに、契約前には部屋の中を見せてくれない。
って書き込まれていることがありますね。

[786: 匿名さん]

冷やかしでなく本気で買う気のある検討者には部屋を見せてくれるよ。
それだけ、在庫管理が徹底してる。

冷やかし客なんか入れたら、キズとか付けられちゃうしね。
汚い靴下のやつとかキモイし。

[787: 匿名さん]

そんなこと言ったら、
中古は買えないですね。

[788: 匿名さん]

ここって引き渡し時に売主がリフォームしてから引き渡しするんですよね。
779～783のここにいる購入者の方、引き渡しの条件はどのようなものだったんですか？

[789: 匿名]

意味がわかりませんが？

[790: 匿名さん]

引き渡し前に、クリーニングしてくれるのか
って意味では？

[791: 匿名さん]

？クロスとかの内装材も食洗機、エアコンとかの住宅設備も3年以上放置されていると痛むのは常識ですよね。
その分の補償はどのようなものだったのかという質問です。

[792: 匿名さん]

補償というより、その分も含めた価格が提示されるのではないでしょうか？
その辺は、経験者（= 購入者）が少ないので謎も多いと思いますが…

[793: 匿名さん]

そりゃそうですよねえ。
提示された価格で、今の状態の部屋を契約したいかしたくないか。
でしょう。

[794: 匿名さん]

上の人の話だが、お部屋は綺麗だったような気がする。ただ、ここは参った。セキュリティが厳しすぎて引越業者泣かせの建物だよ。それだけじゃない、管理人、警備員、ベルボーイ、受付の女性、清掃人たちにちくいち確認されながらの搬入で疲れた。あいつらは何なんだ。くたくただよ。傷でもつけたら大変なことになっていた。できれば、普通のマンションの仕事がいい。

[795: 匿名さん]

負けに不思議の負けなし

ここが山手線内一の売れっていて築３年以上たった中古物件であるのには理由がある。

[796: 匿名さん]

>売れっていて?

[797: 匿名さん]

ご指摘ありがとう

売れ残っていて

ここが売れないことには理由がある。ということ。何の不思議もない

[798: 匿名]

あと、有名な売れ残りとしては、赤坂のタワーか。。。

[799: 匿名さん]

赤坂は2009年竣工で残30戸以下。
2007年竣工で残300戸以上のクレストとは比較にならない

[800: 匿名さん]

赤坂くらいの残戸率はよくあるし、桁も違うね
ここと肩を並べられるのは六本木のタワーでしょう