クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート3

[匿名さん]

新しいスレ立てました。引き続き、情報交換していきましょう。

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/
パート２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83754/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[1: 匿名]

浜松町はいいですよ。

[2: 匿名]

賛同します。発展性がある。これからが楽しみな地域です。

[3: ご近所さん]

ははは

[4: 匿名]

そうですね。発展性のある地域で、もっとタワマン計画されるでしょうから、ここは待ち、が正しい判断かな。

[5: ご近所さん]

まってます。

[6: 匿名]

待ちたい人は待てばいい。今買った方が得だと思う人は買えばいい。
豊洲や芝浦を初期に買った人はかなりのゲインになったでしょうし、今まで待ち続けた人は完成形を確認して、安心してお金を払うのでしょう。
来年はどうか分かりませんが、今現在、ここがお買い得なのは間違いないですよ。

[7: 匿名さん]

それでは、浜松町で新築の物件が出たら、見に行ってみようかな。
人気の出そうなタワーとかができるといいですね。

[8: 匿名さん]

これから供給されるタワーは馬鹿高いから値ごろ感はなさそう。
普通のリーマンが買える物件って、ここが限界では？

[9: 物件比較中さん]

武蔵小杉はどう？

[10: 匿名さん]

ここより三井のタワーマンションを買ったほうがいい。

[11: 匿名]

三井はいつ頃販売開始なの？

[12: いつか買いたいさん]

この会社の評判はどうですか？

[13: 匿名さん]

ブランド力は違うし。

[14: 匿名さん]

都心上空をヘリで撮影しまくってる方のサイトに写真があったのでアップします。
東京ガスと東芝とは意外と離れてますね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2007/09/post_ce3e.html

[15: 匿名さん]

写真は小さいよ。紙カーテンをみたい。

[16: 匿名さん]

↑新幹線からよく見えるよ。

[17: 匿名]

ここのコスパの無さを参考にして、もっと工夫してくるんじゃないかな、次世代のタワマンは。

[18: 匿名さん]

ここはめちゃくちゃコスパがいいよ。
より工夫された次世代マンションは坪単価２倍でしょう。

[19: 匿名]

コスパ＝効用÷価格
ここは価格安くなく、効用低い→従ってコスパはよくはない。

コスパを価格の絶対値と混同している人が、このスレには多いようだ。

[20: 匿名さん]

効用高いってば。

[21: 匿名さん]

価格は安いし。

[22: 匿名さん]

本当にそうだったら、もっと売れてたんだけどね…
とほほ

[23: 匿名さん]

宣伝してなかったからね。
最近、近隣物件の馬鹿高さから逆に注目を浴び、静かなブームが起こりつつある？

[24: 匿名さん]

こんなことなら、もっと宣伝しておけばよかったよ
近隣が売れてても、築年数経っているからブームにも乗れないしなぁ

[25: 匿名]

毎週末、チラシが新聞に折り込まれていたが、あれは宣伝じゃないのかなぁ？

マーケティング(商品企画含め)の失敗による、機会損失大きいね。

[26: 匿名さん]

ミニバブル崩壊とタイミングが重なった初期の売り出し時期以外は、宣伝らしい宣伝してないでしょ。
たまにスーモに載るぐらい。ゴールドクレストは他物件も
相場下落→いったん販売中止→相場よりやや安く販売再開→相場に合わせて価格アップ
という作戦で売ってきている。
ここはコスパが高いから、いずれマンション需要が高まって相場が回復すれば放っておいても売れるので、売り急がないという戦略のようだよ。
事実、最近は入居者が増えてきているみたいだ。

[27: 匿名さん]

戦略失敗or 人気ない？

[28: 匿名さん]

因みに、何戸残ってますか？

[29: 匿名]

今、たまに載るスーモ以外で宣伝なんかしてないでしょう。
人気も何も、よほど地域限定で探してる人か近所の人以外、消費者は売り出しの情報を知りようがない。
ゴールドクレストはまだ本格的に宣伝する気がないみたいだし。売り出し戸数も絞ってる。
たまたまたどり着いた人は、結構、本気で検討してると思いますよ。

[30: 匿名さん]

何でこのマンションだけ売れないの？

[31: 匿名]

ゴールドクレストは内部留保がたくさんあるから、特に有利な条件のここは売り急がないんです。
まだ相場回復初期の今、たくさん売り出しても利益が少ないから。
売り急ぐ物件ほど販売に力を入れていますよ。勝どきもアウルも。
そういう戦略が他社には目障りなんでしょう。

[33: 匿名さん]

麻布十番、売れてたら2期23次にならないよ。

[34: 匿名]

宣伝にはコストがかかります。
いずれ必要な時期には必要な宣伝をするでしょう。
無駄弾は撃たず、相場回復の時期を待つということですよ。
この2年、不動産市況はさっぱりでしたから。

[35: 匿名]

有明スカイタワーはオダギリジョーでテレビＣＭやってるね。派手に売り出せば「人気」は出る。その費用は消費者に転嫁されるわけだが。
ここはケチケチ作戦だよ。わずかに露出してるスーモも、いまだに「完成予想図」使ってるし。
その分、価格はお得。

[36: 匿名]

麻布十番の入居率と、ココの紙カーテン率が同じくらいか。

しかも、十番の方が竣工も売り出しも全然後。

ここは数えていたら、一期78次とかになるので、途中で数えるのをやめている。

市況が回復したころには、築6年とかの、単なる中古。

[38: 匿名さん]

ほっといてもここはいずれ売れるでしょう。

[39: 匿名さん]

応援ありがとうございます。
もしそうならこんなに苦労しないんですけどねぇ…

[40: 匿名]

浜松町の将来が楽しみ。

[41: 匿名さん]

39はポジを装ったネガだな。

[42: 匿名さん]

ポジになったり、ネガになったりして、楽しんでおります。

[43: 匿名]

要するに嫌がらせなんだよね。

[44: 匿名さん]

ここはみんなの遊び場ですよ。
ポジとネガがガチンコで争うことにより、交流を深めてまいりましょう。

[45: 匿名さん]

今はこのマンションを買うべきでない、
という点では、ネガもポジも一致しているようですね。

まとめ
ポジ…　相場の回復を待って、今は売り控えている（安いと売れすぎてしまうので、高めに設定）
ネガ…　高いから売れていない

[46: 匿名さん]

別に煽るつもりは無いが、これから「相場の回復」ってのはあるんだろうか？

そして、仮に回復したとして、それがこの「新古マンション」の相場にまで反映されるだろうか？

[47: 匿名さん]

2010年は、後にマンションが爆安で買えた年として、伝説的に語り継がれることでしょう。
都心の港区の駅近タワマンが、こんな安く買えるなんてリーマンに感謝しろと声を大にして言いたいですね。

[48: 匿名さん]

>46
みんなが思っていることだけど、ポジの人は気づいていないわけよ
本当は自分でも気づいているんだろうけどね

[49: 匿名さん]

ヒルトップとか日経全面にカラー広告打ったり、毎週のように折込チラシを入れてくるが、この物件に関しては折込チラシすら見たことない。

凄い余裕というか、売り渋りを感じる。
焦燥感ゼロなのが凄い。

正に硫黄島の日本軍のように無駄撃ちせずに、水際に十分おびき寄せてから一斉射撃をする戦法か？

[50: 匿名さん]

いざとなったら、社員向けの社宅か、社員に買わせる作戦か？
ちょっと値段下げればバブクで容易に換金できるから余裕なのか？
謎が謎を呼ぶ不思議物件だ。

[51: 匿名さん]

バブクじゃなくてバルク。

[52: 匿名さん]

品川シーサイドも非常にのんびり売ってるね。
あそこも駅近の非常に面白い立地の物件だ。

実は、現在建築途上のスカイクレストビュー芝浦も物凄く面白い立地で、かつ激安だったりする。

[53: 匿名]

でも全然売れていない。

毎週末に緑に囲まれているかのように見せかけたチラシが新聞に折り込まれ、毎週捨てていたのを思い出した。

[54: 匿名さん]

ヒルトップのような新築と比べても意味ないよ
３年も広告出し続けたら、もたないだろうし

いずれにしても、不思議物件には手を出さないほうがよいですね

[55: 匿名さん]

長期的に見て、手を出したくないのは、郊外の駅から距離がある物件。

都心の駅近超高層マンションは、景気動向にかかわらず、チャンスがあれば、手に入れたい。

駅のそばって、もともと、数が少ない。
円の面積って、πｒｘｒ。半径ｒの２乗です。
なので、駅から６分の物件と１２分の物件では、数は、1：4です。

さらに、同じような考えから、
東京駅から１駅目の物件と、１０駅目の物件は、数の比で、１/１００．

（ちなみに浜松町は、京浜東北線快速で東京駅のとなり）
実際には、駅前とか、都心では、商業施設や事務所が多いから、さらに住居の数は少ない。

稀少価値から考えて、浜松町は将来が安心な街の一つ。

もちろん、利便性、とかこれまでいろいろ言われている浜松町メリットはあるが、それ以外にも、稀少性があるということです。

[56: 匿名]

短期的に泊まるホテルなら良いと思う。あるいはウィークリーマンション。

しかし、ここの生活インフラの貧弱さは、長期滞在には向かない。

[57: 匿名さん]

その生活インフラって、要するに２４時間スーパーのことでしょ？
正直、深夜に自宅近くで好きな食料品を買える環境が大事だと考えている人がそんなにいるとは思ってもみませんでした。
書き込みをしてるのは独身者が多いってこと？
近くに２４時間スーパーがある所に住んでいても、夜中に買い物なんかしたことなんかないし、ここで十分です。
徒歩で往復１０分のスーパーが不便とかいったら、たぶん、東京にいるかなりの人が怒るんじゃないかなあ…。
結局、費用対効果でしょう。この価格で山手線の（それも北側とか東側じゃなくて）、駅から６分の、港区で埋め立て地でない場所にあるタワーに住める価値はかなり大きいと思います。
一時、中央区で日本橋辺りもかなり売り出されましたが、近くに買い物する場所がないマンションって結構、ありました。そんなのとは全然、比べ物にならないと思います。
ここは長期間、生活するにも便利です。

[58: 匿名さん]

マルエツとかジャスコの食材で生活するために、ここに住むわけではないよね。
24時間スーパーが目当ての人は、郊外で住宅買えば、いいんじゃない？
いくらでも安いマンション転がってる。

ここの価値は、職住混在エリア、交通至便ということ。

５７さんの言うように、２４時間スーパーは必要ないけど、もし行きたいと思ったら、どこでもちかくの２４時間スパーに行けばよい。
郊外で近くに２４時間スーパーあったって、職場から自宅まで帰る距離がたとえば３０分とか１時間だとすると、ここでは、それよりも圧倒的に近い距離に、なんでもある。

[59: 物件比較中さん]

ポジさんがいくら力説したところで実際売れてないわけで
この事実が世間一般の認識を表してるとしか言いようがない
それとも何か別の理由があるんでしょうか

[60: 匿名]

>>57
>>58
さんのように時間に余裕がある人は良いが、都会人の大半はそうではない、都心に高い家賃を払って、あるいは高いお金でマンション買う人は、ある意味時間をお金で買っている。

21時までに帰らないとスーパーが閉まっちゃうと気になったり、宅配スーパーをじーっと待つしかない環境に、この値段は見合わない。
六本木、大崎、品川、芝浦のような大規模開発なら、生活インフラもセットで提供されるが、ここのように単独で開発されると周辺環境がついてこない。

個人的には浜松町の飲食街は昭和っぽくて好きだが、あれだけでは不十分。

[61: 購入検討中さん]

駐車場５～６万か・・・・

このあたりだと妥当な値段なんでしょうね。

[62: 匿名さん]

都心でかつ２４時間高品質スーパーが営業しているとこって
ミッドタウンのプレッセくらい？
ヒルズのフードマガジンも２４時間だけど品揃えはちょっと
微妙かな。

[63: 匿名さん]

やっぱ普通のスーパー(みなとはコンビニレベルなので除外)まで片道１０分以上
かかるのはシンドすぎる。
しかも帰り道とは２軒とも逆方向だし。

[64: 匿名]

品揃えって、24時間コンビニしかない、ここと比べたら天国じゃない。

[65: 匿名さん]

むかしダイエーあったんだけどね。
（今のダビンチビルに）

[66: 匿名]

57さん
日本橋、なんて突飛に書くと、
他スレで人形町駅辺りを盛んに日本橋と書き込んでる人に、
似てしまいますよ。

[67: 匿名さん]

埋立地は駄目だからここが良いと言っている人は、自分の無知を恥じたまえ。
ここも江戸時代の埋立地だぞ。
http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/rekishi/pdf/e-do01.pdf

[68: 匿名]

まあ、確かに昭和の埋め立て地がダメなら、江戸時代の埋め立て地もダメだろうね。

[69: 匿名さん]

いるよねえ、縄文時代から陸地じゃないと駄目ってヒト。

[70: 匿名]

江戸時代と縄文時代には、明らかな、優位な違いがある。

[71: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[72: 匿名さん]

いやいや、もう少し埋め立ての話題を。
ここは確かベタ基礎です。
何十メートルも掘り下げてたくさんの杭を打ってるマンションとはかなり違うと思います。

[73: 匿名さん]

たしかに埋め立て地でも地盤がいいところ（支持層が浅いところ）はあるよね。

だから、この辺でも、もっと良い立地に建てて適切な価格で売り出せば、売れると思うよ。

[74: 匿名さん]

>>72

土地の仕入れだけでなく建設原価も安目ってことですね

[75: 匿名さん]

販売当初の昔の写真だが、なかなかカッコイイですね。

[76: 匿名さん]

72,73さん

基礎はここの売りになっているようです。
直接基礎（マットスラブ工法）を使用してるとこのと。
厚さ５０－８５ｃｍのコンクリートで囲まれた建物地下部分を構築し、さらに、
支持地盤（東京層）までの３．５ｍの厚さの底盤とするマットスラブ工法。
この工法は、国内多数の超高層建築の基礎として、高い信頼性と実績がある。
N値約５０を誇る頑強な東京層に直接指示させることで、建物をしっかり支える。

直接支えることができるので、大きな安心ある。

[77: 匿名さん]

地盤がしっかりしていると安心。
確かにコストにもかかわってくる。
ここは土地の仕入れ＋建設コストが安く上がってるってことだね。

[78: 匿名さん]

そうですね。
今の価格は、それが消費者メリットに還元されていると考えてよさそうですね。
さらに、
ブランド料もないし。
販売広告料も、営業員の経費もたぶんかなり抑えているのだろうし、、。
消費者にとっては、メリット多い。

[79: 匿名さん]

話のすり替え、お疲れ様です。
m(_ _)m

[80: 匿名さん]

良い立地　良い地盤　良い環境　良いマンション　なら
少々高くてもとっくに完売になっている
売れてない物件には売れない訳がある
わかる人にはわかる（笑）

[81: 匿名さん]

「売れてない」んじゃなくて、今の相場で売りたくないからあんまり「売ってない」の。

[82: 匿名]

ところで、すぐ近くに24時間営業のジョナサンがあるのに気づきました。
庶民にはこれで十分です。ワイフとはもっとちゃんとした店に行きますが。

[83: 匿名さん]

ワイフじゃない人とは
いつ食べにジョナサンに行くんですか？
82さんは24時間自宅に居るんですか？

[84: 匿名さん]

過去の議論を総合すると、コスパ悪いことがわかる。

首都高速、線路、運河、一通に囲まれる
近隣に24時間スーパー無し
エントランス趣味悪い
エレベーターホールの壁の趣味悪い
トランクルーム無し
駐車場が近隣より割高
87㎡で30400円と割高な管理費
エクステリアデザイン古くさい
近隣にハイエンドレストラン無し
くつろげない公開空き地
周囲は変なディスプレーのあるオフィスビル
狭いマンションへのアクセス通路

この物件をおすすめできる層

・往復１０分で夜９時閉店、日曜休の小規模スーパーで日常の買い物は十分だと言える人
・ちょっと歩けば吉野家やラーメン屋やうどん屋があるから食う物には困らないと思える人
・酔っ払いでごったがえす浜松町駅前の繁華街に妻子をつれて晩ご飯を食べに行くライフスタイルが好きな人
・近所に24時間営業のジョナサン。庶民にはこれで十分ですと思える人

[85: 匿名]

だからセレブは六本木に住めばいいのに。
ここより六本木や青山の24時間スーパー付きのマンションの方がいいですよ。

[86: 匿名]

24時間スーパーに行く人がセレブ？

一度、汐留、三田、品川のスーパー行ってみて下さい。ただの庶民が普通に買い物していることがわかります。

[87: 匿名]

24時間スーパーにこだわるねえ…。

[88: 匿名]

品川の人はあんまりセレブじゃないかもねえ。

[89: 匿名さん]

青山や六本木はきっとセレブ。

[90: 匿名]

多分、六本木とか青山でタワー買える奴はこんなところでネガなんかやってないよ。

[91: 匿名]

三田の24時間スーパーって何処？

カテリーナのマルエツは24時間ではないが。

[92: 匿名さん]

昔、野球で、アンチ巨人という、大の巨人ファンがいたな。
ここのネガ投稿にもそんなのがいるみたい。
毎日毎日、ここのことばっかり考えて、寝ても覚めても、頭から離れない。
好きなのに、好きと言えない、シャイな性格。
ちょっと、マゾっけも入ってる。

[93: 匿名さん]

>>91
ハナマサ。

[94: 匿名]

ハナマサはスーパーかなあ？なんかカテゴリー違うんじゃない？
確かにセレブはハナマサでは買わないだろうなあ。

[95: 匿名]

屈折したストーカー心理？だって嫌いなら、いちいち張り付いて悪口書く必要なんかないから。

[96: 匿名]

ハナマサがあるのは芝浦。
三田ではない。

[97: 匿名]

じやあ三田の24時間スーパーってどこ？
「麻布十番」を名乗るマンション内にはあったっけ？

[98: 匿名]

十番はよく知りませんが、セーフー、フードマガジンが24時間、ピーコックが23時迄というのをどっかで、見ました。

[99: 匿名さん]

ゴクレの物件って、なんか気になる独特のポイントを突いてくるのが多いんだよね。
ボールになりそうなギリギリのストライクゾーンを変化球で突いてこられる感じ。

で、結構、共用部分の内装とかのゴクレワールドが良かったりする。
プロパストチックなテイストが多少入ってると思う。

[100: 匿名さん]

↑ゴクレの物件はこういう書き込みが多いですね。
笑いを取りたいのか、釣りたいのか、何がしたいのか分からないので、
読んだあと痒くなります。